Кипрская сказка

Собственно поездкой на Кипр нынче никого не удивишь. Многолетний безвизовый режим для россиян и офшорная зона сделали свое дело: только самый ленивый из наших соотечественников умудрился там не побывать. Все это в прошлом, но и при тех ограничениях, которые неизбежно последовали за недавним вхождением страны в ЕС, Кипр сохранил максимальную приветливость по отношению к иностранцам. Это чувствуется во всем – от процедуры выдачи виз до системы налогообложения. А некогда жесткая рука британцев оставила здесь наследство в виде развитой и понятной законодательной системы, которая по¬европейски четко работает.

Главных впечатлений – три. Первое: прошлогодние рекорды наших отечественных застройщиков, изумлявших даже профессиональных аналитиков приобретением крупных – более 400 га – земельных участков под Петербургом для строительства новых жилых микрорайонов – детский лепет по сравнению с масштабами освоения территорий, практикуемыми кипрскими девелоперами. При этом, что удивительно, земли на маленьком острове пока что хватает всем. Второе: здесь строят быстро, качественно, с полной отделкой вплоть до меблировки; минимальная цена предложения на первичном рынке начинается от ?70 тысяч. И третье: осмотр двух десятков проектов за 2,5 дня – это много!

Парадоксы Средиземноморья

«Видите вон тот дом? – спрашивает г­н Сакис Хаджиалександру, главный маркетолог компании Leptos. – Чтобы купить такой в любой другой европейской стране, потребуется ?10–12 млн. На Кипре пока еще можно построить за ?2,5 млн».

Дорога петляет по серпантину, автобус рычит на крутых подъемах, а арифметика кипрских застройщиков с трудом укладывается в голове. Пункт прибытия – деревня Пейя Хиллз. Здесь предлагаются на продажу мезонеты в недавно отстроенном малоэтажном комплексе, частично объект уже продан и заселен. На территории – общий бассейн. Цена полностью отделанной и оборудованной (а других тут не продают) 80¬метровой квартиры с двумя спальнями – в среднем ?180 тыс.

Десять лет назад в деревне было 650 домов, сегодня – в 10 раз больше. Участки под застройку приобретаются у бывших владельцев по рыночным ценам. Если Генеральный план развития территории разрешает возведение жилого объекта – участок интересен застройщику. Вся земля на острове в частной собственности. Нет привычных аукционов и конкурсов, потому что нет государственных и муниципальных территорий, подлежащих освоению под жилищную застройку. «В собственности у государства – дороги, земля под стратегическими и социальными объектами, памятники плюс пляжи – 30¬метровая кромка от моря, – говорит г­н Сакис. – А что вас удивляет? Не забывайте, на Кипре никогда не было социализма, вся земля острова веками находилась в частных руках и переходила от собственника к собственнику».

Вопреки священному слову

Церковь – один из крупнейших в стране землевладельцев. На принадлежащих ей территориях есть жилые строения, социальная инфраструктура, любые коммерческие объекты – отели, казино, приносящие прибыль. Церковь активно участвует в жизни земельного рынка. Результатом одной из сделок стала возникшая в 80¬е годы прошлого века близ г. Пафоса деревня Камарес. «Когда мой отец (основатель компании Leptos – прим. ред.) хотел купить этот участок, настоятель монастыря Св. Неофитуса, которому принадлежала земля, долго отговаривал его, – рассказывает Пантелис Лептос, совладелец и один из директоров фирмы. Он убеждал, что это «край света», голая земля, и здесь никогда не получится ничего путного. Но отец оказался дальновиднее – сделка состоялась». Вместо выжженных солнцем склонов высоко в горах за 20 лет вырос красивейший поселок с инфраструктурой, дорогами, садами, уже завоевавший не одну награду на международных архитектурных конкурсах. Склоны подвергли озеленению. Площадь территории – 1,2 тыс. га. Внизу, в получасе езды, на Средиземноморском побережье, как на ладони, виден старинный город Пафос. Более тысячи проданных вилл, 650 бассейнов, в планах – еще 300 вилл, клуб, теннисный корт, бар, ресторан и библиотека. Сегодня средняя стоимость виллы в Камаресе – ?350–400 тыс. «Девятнадцать лет назад мы продавали здесь первый дом за 32 тысячи фунтов», – ностальгирует г­н Сакис.

Портрет инвестора

Иногда в листинги девелоперских компаний попадают объекты вторичного рынка – у компании Leptos, по данным ее маркетологов, таких объектов в предложении около 12%. Инвесторы из Европы вкладываются последовательно и нередко при покупке объекта заключают с компанией договор, предусматривающий возможность представления своих интересов при продаже дома через определенный срок.

В последние годы участки земли подрастают в цене на 20–25% в год, дома и квартиры – на 10–15%, и искушенные британские и немецкие покупатели привычно приумножают таким способом свое состояние.

Взобравшись по серпантину на вершину горы, оказываемся в гостях у пожилой немецкой пары. «Мы купили участок земли в Камаресе в 1988 году, – рассказывает глава семьи. – Наш первый дом здесь был построен в 1992 году. Потом мы купили еще один участок, сейчас там наша фруктовая роща и место для шашлыка. В 1996 году построили здесь свой теннисный частный корт…» Череда последовательных приобретений увенчалась виллой¬красавицей, которая сейчас выставлена на продажу за ?2,1 млн. Супруги, последние 20 лет живущие на два дома – полгода на родине, полгода на Кипре, – в силу преклонного возраста решили вернуться в Германию, «вытащив» из кипрской недвижимости часть капитала.

Русских ждут

Спускаемся с гор прямо в центр Пафоса – так называемый «Като Пафос» (по¬гречески – нижний Пафос) – мимо порта с тавернами и маленькими магазинчиками едем в Димархео (мэрия), где нас уже ожидает градоначальник. «Мы бы очень хотели, чтобы к нам пришли российские девелоперские и строительные компании, – делится соображениями мэр Пафоса г­н Савас Мергес. – Пока российские фирмы здесь не строят. А мы готовы предложить им выгодные условия».

Собственно, вся курортная недвижимость делится на две части: на побережье и в горах. И там, и там активно ведется застройка. Преимущества недвижимости «внизу» – море в досягаемости 5–10 минут ходьбы и развлекательная инфраструктура, почти круглый год функционирующая в режиме «семь дней, семь ночей в неделю»; «наверху» – уединение, панорамные виды плюс прохлада гор. Русские традиционно больше любят покупать жилье на берегу.

«Наши» приобретают недвижимость на Кипре не первый год, но именно сейчас местные девелоперы активно стали делать на них ставку, поскольку активность «классических инвесторов», к коим привычно относят британцев, немцев и ирландцев, в общей массе падает. «В каждом нашем комплексе есть русские покупатели, в некоторых их доля достигает 30–40%. Мы хорошо подготовились к последствиям европейского банковского кризиса, – улыбается г­н Сакис. – петербуржцам для того, чтобы подобрать объект, оформить документы и получить первичное одобрение кипрского банка по ипотечному кредиту, достаточно обратиться к нашим петербургским представителям – в компанию «Гайот».

Нет долевки – нет рисков

В 200 метрах от моря компания Leptos сейчас заканчивает строительство комплекса «Полис Бич Виллас» – 17 двухэтажных домов, каждый с тремя спальнями, с возможностью устройства индивидуального бассейна. Стоимость дома – около ?480 000. Еще ближе, почти у самой кромки воды, начато строительство «Лачи Бич Виллас» – 13 больших вилл, каждая стоит чуть больше двух млн евро. Площади домов – от 200 кв. м, участков – от 800 кв. м. «Покупать в проекте – выгоднее, – говорит г­н Сакис, ¬ потому что ежегодно в силу общего роста цен дом вместе с участком подрастает в цене минимум на 30–35%. Если вы будете ждать окончания строительства, цена будет уже другая». «Мы привыкли к несколько иной трактовке: как правило, покупатель «на стадии котлована» платит меньше, поскольку принимает на себя риски того, что дом не будет построен или будет сдан не в срок», – парирую я. В ответ меня награждают минутой молчания. Очевидно, представители Leptos осмысливают сказанное. Затем на меня обрушивается темперамент­ное греческое возмущение: «Здесь нет таких рисков. Компания всегда строит только на свои деньги, в крайнем случае, может взять кредит. Если бы мы не начинали строительство, ожидая, когда найдутся покупатели, мы растеряли бы всех своих клиентов. Правоотношения застройщика­покупателя отрегулированы британскими законами, а если компания допустит нарушение сроков сдачи, она будет платить серьезные штрафы», – горячится г­н Сакис.

Большая стройка

Из Като Пафоса, где Leptos строит комплекс «Аполло Бич Виллас» и «Аполло­2» (в общей сложности больше сотни домов, цены – около полутора млн евро), галопом в «Лимнария Гаден» – большой многоквартирный комплекс с бассейном, здесь уже продано абсолютно все, далее по курсу Неаполис (проект на пять тысяч домов плюс инфраструктура, который рассчитан на 15 лет, площадь освоения – 1300 га). Масштабы впечатляют.

И снова в горы. Живописная деревушка Викла производит впечатление суперэлитного поселка: дома спускаются вниз каскадом, с любой точки открыта морская панорама, 75 двуспальных мезонетов. «Цена?» – интересуюсь у сейлз­менеджера Даши, которая нас сегодня сопровождает. «Да не так дорого, как может показаться. От ?250 до ?400 тысяч», – говорит Даша, довольная произведенным эффектом.

Вдоль дороги стоят рекламные щиты: «недвижимость без НДС» – что характерно, пишут по¬русски. Это означает, что на определенный проект не распространяется 15¬процентная надбавка НДС. Она появилась после вхождения Кипра в ЕС, но вся недвижимость, построенная либо прошедшая согласования до мая 2004 г., не облагается налогом, то есть дешевле обойдется покупателю. Крупные застройщики постарались сделать запасы: например, у Leptos в проекте 5000 единиц объектов «без НДС», которые продаются или поступят в продажу в ближайшие годы.

Мы спускаемся с гор. Автобус поскрипывает на виражах, море мелькает то справа, то слева – серпантин. Вопросов все еще больше, чем ответов. Но это неизбежность, с которой приходится мириться – мы здесь всего 3 дня. Вечер в ресторане 5¬звездочного отеля «Корал Бич», греческая кухня из свежепойманной морской живности, греческие песни и посиделки на веранде с чашечкой «метрио» – кофе, сваренный с одной ложечкой сахара. «Мы бы хотели, чтобы вы вернулись», – говорит Маша, наша переводчица. Наш самолет через 5 часов.