Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Болгария. Торможение свободного падения

Болгария остается в лидерах спроса со стороны российских покупателей зарубежной недвижимости.
Текст: Юрий АБАШЕВ

Болгария оказалась для россиян несколько ближе других стран неслучайно: в советские годы даже невыездные могли в виде исключения получить туда визу. «Наши люди» всегда чувствовали себя здесь как дома, не испытывая языкового барьера, а дружеское отношение болгар к русским до сих пор выражается в емком слове «братушка».

Перестройка, смена правительства, изменение экономических и политических приоритетов, вступление Болгарии в ЕС и НАТО значительно усложнили политические отношения между странами. Но и до кризиса, и сегодня Болгария остается все такой же привлекательной для российских покупателей зарубежной недвижимости, особенно тех, кто не обладает большими финансами.

Как так получилось

За последнее десятилетие интенсивное развитие Болгарии и строительный бум, начавшийся в 1999 году, привлекли в эту страну инвесторов со всего мира. Первооткрывателями стали англичане, но уже к 2004 году россияне стали догонять их по числу сделок с болгарской недвижимостью. При этом «наши», в отличие от западных покупателей, нередко приобретали более дорогие объекты с инвестиционной целью, и лишь потом – для собственного пользования. Этого хватило, чтобы болгарские риэлторы создали миф о «неограниченных возможностях» россиян.

В начале 2000-х годов первые пришедшие на рынок русские, как правило, начинали разговор с риэлторами с того, что будут рассматривать предложения не дешевле €150–200 тыс., площадью не менее 150 кв. м, морская панорама, пляж в шаговой доступности, разнообразная инфраструктура, бассейны, спортивные площадки, рестораны и спа-центры – обязательны. Отчасти и подобные запросы повлияли на последующее развитие строительного рынка в Болгарии, приведя к переориентации с малоквартирных жилых домов на строительство комплексов «закрытого типа» с постоянной охраной и развитой инфраструктурой.

Присоединение Болгарии к ЕС 1 января 2007 года повысило ее привлекательность для иностранных инвесторов, а болгарские власти к тому времени осознали, что этот интерес может значительно способствовать развитию не только строительной индустрии, но и экономики страны в целом. Болгария стала выделять средства для продвижения бренда своей страны, впрочем объем такой рекламы остается незначительным по сравнению с конкурентами. Если, например, правительства Турции или Греции тратят на рекламу своих стран сотни миллионов евро ежегодно, то в 2009 году расходы Болгарии на продвижение ее бренда в России лишь незначительно превысили €2 млн.

Параллельно шел и другой процесс, приведший массового российского покупателя в Болгарию.
К 2007 году цена недвижимости в крупных городах России стала не по карману основному населению страны, а сэкономленные €20–40 тыс. уже невозможно стало использовать для инвестиции в недвижимость. Болгарская «рекламная информация» наконец нашла своего российского потребителя. Как снежный ком, росло число россиян, интересующихся апартаментами на море, где цены все еще начинались с €30 тыс., а возможность приобретения с рассрочкой без удорожания во время строительства оказалась существенным плюсом для среднего русского покупателя.

Единственное «но», несколько омрачившее праздник нашедших друг друга продавцов и покупателей, – неискушенность массового российского потребителя. В отличие от западных покупателей и серьезных российских инвесторов, россияне с бюджетами эконом никогда не покупали собственную недвижимость в своей стране, живя в приватизированной, экс-государственной квартире. Не имея опыта проведения сделок с недвижимостью в своей стране, они нередко не знали, на что следует обращать внимание при покупке недвижимости в Болгарии. Часто подписывали договоры, вообще не интересуясь содержанием документов и не задумываясь о своих возможностях по оплате в будущем своей покупки.

Непростой позитив

О всемирном кризисе в Болгарии стали говорить с конца 2007 года, когда значительно сократилось число сделок с недвижимостью на болгарских горнолыжных курортах, считающихся недвижимостью для состоятельных людей. Тогда в Болгарии объясняли создавшуюся ситуацию тем, что в Банско, Пампорово наблюдается превышение предложения над спросом, значительным предложением недостроенных объектов над готовыми, а состоятельные покупатели предпочитают покупать и сразу использовать свое приобретение, и, наконец, теплыми зимами, практически провалившими зимние сезоны.

Первые заметные признаки кризиса стали появляться осенью 2008 года, когда англичане, как и другие иностранцы, стали продавать свою болгарскую недвижимость в попытке таким образом решить личные финансовые проблемы. При этом в первом полугодии 2009 года число введенных в эксплуатацию зданий (в совокупности 9700 апартаментов) оказалось на 30% больше, чем за тот же период 2008 года. Создалась ситуация, когда строительный бизнес, стараясь удовлетворить постоянно растущий спрос, все еще продолжал набирать темпы, в то же время одномоментно возникло относительно большое предложение на вторичном рынке, который практически отсутствовал ранее. Число сделок упало в 2 раза: все стали ждать дальнейшего изменения направления цен на рынке.

В начале 2009 года продолжалось ожидание обвала цен, который так и не наступил. С началом летнего сезона рынок оживился и даже, по данным второго квартала, число сделок подросло на 15–20% по сравнению с первым кварталом. Рынок недвижимости наконец-то стал сегментироваться: в зависимости от потребительских качеств объектов цены и спрос на них повели себя по-разному. Покупатель стал основным игроком на рынке, к мнению которого вновь стали прислушиваться.

Болгарская статистика приводит следующие данные. Продажи недвижимости в стране на первое полугодие 2009 года, по данным Управления по регистрации недвижимости Болгарии, сократились. В Софии, Варне и Боровце – более чем на 50%, на Черноморском побережье, например в Несебре, – на 23%, в Велико Тырново – на 40%. В Банско и Благоевграде по итогам первого полугодия 2009 года, в сравнении с аналогичным периодом 2008 года, количество сделок, напротив, увеличилось – на 28 и 17% соответственно (в 2008 году в этих районах были лишь единичные сделки).

Тем не менее говорить об обвале цен рано. На фоне нескольких приморских объектов, которые вынуждены были снизить цену в 2 раза (примером может служить «Санни Дей 6», расположенный на расстоянии 5 км от пляжей Солнечного Берега, где цена за квадратный метр была снижена с €750 до €390), на многих объектах лишь наблюдается коррекция цен в соответствии с их расположением или качеством инфраструктуры. В большинстве случаев такая коррекция не превышает 20–30% от верхней планки – цен 2008 года.

На всех парах к дефициту

Наряду с объектами, собственники которых так или иначе зависимы от числа продаж на их объектах, есть и комплексы, где цены остаются постоянными и собственники их не собираются «двигаться» вниз. Позиция выглядит так: «У нас достаточно своих финансов, наши объекты соответствуют самым высоким стандартам, наши клиенты – состоятельные люди, мало подверженные влиянию таких явлений, которые модно стало называть «кризисом». Пример – комплекс «Оазис» в 60 км от Бургаса в пригороде городка Царево на Южном Черномории в селении Лозенец. Сегодня «квадрат» там стоит от €2500 до €4000, в зависимости от расположения и вида по­стройки, морского вида и инфраструктуры.

Себестоимость болгарского строительства, как правило, находится в интервале €350–450 за квадратный метр без учета стоимости земли. Многие строители покупали земельные участки на пике их роста и часто по цене в €150–300, исходя из застроенной/разрешенной площади в данном районе. Таким образом, получаем цены в €500–800 за квадратный метр, ниже которых может снизить лишь очень нуждающийся в деньгах продавец. Например, в случае с задержками выплаты взятого на строительство займа. В таких случаях выгоднее расплатиться с банком, оставшись без прибыли, чем влезать в долги, из которых вылезти будет сложно. Следует отметить, что болгары всегда относились к банкам с подозрением и многие брали и берут заем только тогда, когда будут уверены в его возврате, поэтому говорить о широком применении кредитования в Болгарии сложно. Как результат, и надеяться на то, что ожидаемое сейчас «затягивание гаек» банками в своей кредитной политике значительно повлияет на состояние рынка, не стоит.

Интересны наблюдения за изменениями цен на объекты недвижимости по месяцам. Сейчас явно наблюдается «торможение падения»: если в январе 2009 года цены снизились в среднем на 6% по сравнению с декабрем 2008 года, то с каждым месяцем снижение замедляется, в августе в сравнении с июлем коэффициент удешевления оказался менее 0,6%. Большинство проданных объектов в августе были выставлены на продажу в течение месяца, и их цена наиболее точно соответствовала их рыночной стоимости. Многие эксперты тем не менее считают, что говорить о близком росте цен пока не стоит. Для этого необходимо, чтобы продавцы ощутили стабилизацию экономики и значительное снижение предложений на рынке. Вероятно, снижение темпов падения цен на недвижимость продолжится еще 4–5 месяцев, с постоянно уменьшающейся скоростью.

Кризис неизбежно привнес и хорошие новости: в ближайшие 1–2 года будет меньше разговоров о перезастройке территорий, что стало существенным минусом, на который в последнее время обращали внимание инвесторы. Закончилось время быстрых и массовых стартов новых проектов. Причем это касается не только курортов. Число разрешений на строительство в 2009 году уменьшилось в среднем более чем на 25%, а сокращение числа новых проектов в разных районах достигло 30–78% (г. Добрич, Северное Черноморие).

Вводимые сейчас в эксплуатацию объекты, строительство которых началось 1–2 года назад, практически уже были распроданы ранее и не говорят о росте числа предложения на рынке. Число интересных предложений в готовых объектах уменьшается, однако большая часть покупателей продолжает ожидать зимы, надеясь на дополнительное падение цен. Болгарские аналитики и практики говорят о том, что сегодня подобные ожидания уже не имеют под собой почвы.

Смена приоритетов

На внутреннем, некурортном рынке Болгарии наблюдаются интересные тенденции.

Появилось и постоянно увеличивается число «двойных сделок» (в России более близкое название – «покупка со встречкой»), когда люди, в основном среднего класса, продают свои более дешевые апартаменты (в панельных зданиях или меньшей площади) и покупают квартиры в новых постройках и/или большего метража. Параллельно другая аудитория, в основном пенсионеры, продают более качественные жилища и покупают бюджетные варианты, получая доплату («на старость», «на черный день»).

Причина таких сделок в том, что банки, несмотря на тяжелое положение, стали переходить от рекламы ипотечных кредитов к достаточно упрощенной их выдаче людям со средними доходами при старых процентных ставках (7–9% годовых). Снижение цен на апартаменты побудило нанимателей изучить вопрос об их покупке с использованием ипотеки, что привело к примерно 20%-му увеличению числа соискателей кредитов, и это не могло не отразиться на оживлении рынка недвижимости.

В большинстве проводимых сделок сейчас локализация объекта остается основным критерием выбора: 17% покупателей выбирают расположение с хорошим транспортом и в зеленом районе, другие 29% предпочитают, чтобы новый дом был близко от училища, университета или места работы.

Новая тенденция внешнего рынка: на вторичном рынке появилось достаточно много объектов, собственники которых сделали свои приобретения 2–4 года назад и по своим причинам готовы распродать по цене покупки, что сильно «подбивает» цены нового строительства.

Российские покупатели, пользуясь возможностью диктовать продавцу свои условия, создали новую модель сделки. Нередки случаи, когда, объединившись для приобретения апартаментов в одном комплексе, они добиваются дополнительных скидок в размере 10–30% (как для «оптового покупателя»), приобретая в складчину всего 3–5 апартаментов. Ситуация перевернулась: пять-семь лет назад, когда квадратный метр курортного жилья в Болгарии стоил не более $300, отдельные покупатели совершали приобретение нескольких десятков апартаментов, и, продавая их затем на росте цен, отдельные инвесторы смогли многократно увеличить инвестированный в Болгарию капитал.

В настоящее время в Болгарии сделки купли-продажи недвижимости проходят только с готовыми объектами, из которых не более 20% продаются до получения разрешения пользования (государственная приемка объекта). В 2007 году более 70% сделок приходилось на объекты оффплан или в стадии котлована.

Финал рыночных игр

Основными покупателями болгарских апартаментов сейчас являются иностранцы, покупающие для себя «второй дом» для отдыха своего семейства, родственников или знакомых и для сдачи в аренду в остальную часть сезона. Доля россиян среди прочих покупателей уверенно подбирается к 50%-му барьеру.

Те, кто покупал с инвестиционной (спекулятивной) целью в 2008 году, уже прогадали, но те, кто приобрел в 2007 году и продал до середины 2008 года, в большинстве своем еще успели заработать порядка 30–50% от вложенных средств. В ближайшие 1–2 года серьезного роста цен в Болгарии уже никто не ждет, однако крупные инвесторы из страны не исчезли. Как правило, они ищут уникальные предложения, которые явно недооценены. Среди них и готовые отели, и целые комплексы, собственники которых попали в трудную финансовую ситуацию и готовы продать подобный объект крупному (оптовому) инвестору по себестоимости. Цена в таких сделках нередко оказывается в 2 раза ниже розничной. Сложность лишь в том, что никто не афиширует свои финансовые затруднения, а следовательно, найти подобные оферты сложно, и они единичны.

Так же, как и раньше, остаются привлекательными инвестиции в бальнеологические курорты, которые недооценены по причине своей неразрекламированности. Существенный минус в том, что часто бальнеообъекты требуют значительных дополнительных инвестиций в реконструкцию, ремонт и прочие действия по приведению объекта в рабочее состояние для извлечения прибыли. Такие инвестиции сейчас носят долговременный характер.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?