Недвижимость в Сербии. Новый тренд
И это дало любопытный результат: в этом году Сербия – одно из перспективных и пока недооцененных направлений на рынке зарубежной недвижимости. Здесь есть все для отличного отдыха: мягкий климат, леса, озера, реки, целебные источники. Все, кроме моря.
Родственные души
«Недвижимость в Сербии привлекательна низкой стоимостью практически всех ее видов: и жилья (дома, квартиры), и объектов для бизнеса, и земельных участков. Как говорится, дешевле – только даром», – рассказывает Галина Смирнова, директор Real Estate Agency «Home Properties» d.o.o. – При этом нельзя не упомянуть о таких приятных вещах, как сходство менталитетов, православное вероисповедание и отличное отношение сербов к россиянам». Также эксперт отмечает возможность быстрого и легального получения резидентских статусов: ВНЖ, ПМЖ и гражданства страны, которая рано или поздно пополнит ряды ЕС. (Статус, выдаваемый при наличии собственного бизнеса в стране, обязывает резидента находиться в стране не менее трех месяцев в полугодии.) В Сербии мягкое налоговое законодательство в отношении объектов недвижимости. Например, налог на покупку составляет 2,5%, ежегодный налог на недвижимость – от 0,1 до 0,6% от стоимости объекта (в зависимости от места расположения).
Галина Смирнова говорит о том, что российский спрос на жилье в Сербии возник чуть больше года назад и постепенно растет. Уже можно выделить несколько категорий покупателей. Вопервых, это пенсионеры и обычные российские семьи среднего достатка, которые хотят переехать в страну с мягким климатом, родственной культурой и спокойной жизнью. Вовторых, это предприниматели, которые покупают в Сербии землю и целые предприятия. Третья категория покупателей – те, кто приобретает объекты недвижимости сезонного отдыха – дома, дачи, квартиры в курортных местах, вблизи рек, озер, в горной местности.
Александр Катаев, консультант по вопросам недвижимости ООО «СтройРемСервис» (Москва), отмечает, что москвичи выбирают здесь как «дачу», так и, решая перебраться на ПМЖ, покупают объекты коммерческой недвижимости. Русский язык в Сербии сейчас можно услышать повсеместно, но больше всего наших соотечественников, естественно, в столице страны – Белграде и его пригородах, а также на курортах.
Ориентация в пространстве
По количеству термальных источников и различных других вод с полезными свойствами Сербия ничем не хуже соседней Венгрии. И именно здесь есть единственная в мире скважина, из которой бьет вода уникальной температуры +36,6 ºC. SPA-курорт на водах в Сербии называется «баньа». Например, Врнячка Банья – самый известный бальнеологический курорт Сербии был обустроен в XIX веке специально для князя Милоша Обреновича. Сейчас здесь может одновременно лечиться около восьми тысяч человек. Также в Сербии есть десяток других, менее масштабных курортов «на водах». Эксперты говорят, что в них уже вкладываются российские инвесторы. Примерный объем инвестиций в пятизвездочный отель у источника – порядка €4–5 млн. В курортных местах охотно покупают недвижимость частники – для себя и сдачи в аренду.
С точки зрения экотуризма Сербия привлекательна отдыхом в горах. Это пешеходный туризм, рафтинг летом, зимой горные лыжи. Самый известный горнолыжный курорт с развитой инфраструктурой находится в национальном парке Копаоник. Отдельное туристическое направление – отдых на реках и озерах (пляж, рыбалка). Самый раскрученный вариант – Серебряное озеро в 130 км от Белграда. Это традиционный, популярный у сербов и европейских туристов благоустроенный курорт. Здесь очень неплохая рыбалка – занесенный в Книгу рекордов Гиннесса 44-килограммовый карп был выужен именно на Серебряном озере.
Куда вкладывают деньги русские? «Это Белград – многомиллионный город, здесь очень велика русскоязычная прослойка, и здесь несложно строить бизнес, – рассказывает Александр Катаев. – Еще хочу отметить прекрасный и очень живописный город НовиСад. А вот регион, куда еще не добрались наши соотечественники, – Златибор, курортный район в 100 км от границы с Черногорией. Это удивительное по красоте место круглогодичного отдыха. Зимой – горнолыжный курорт, а летом – край горных озер и рек, где прекрасный горный воздух приносит в летнее время живительную прохладу: это «воздушная банья», куда для релаксации и оздоровления съезжаются люди, страдающие болезнями сердца».
Галина Смирнова, говоря о развитых промышленных районах, помимо столицы выделяет регион Воеводины – область севернее Белграда до границы с Венгрией (включая города НовиСад и Суботица), где находятся промышленные предприятия и фермерские хозяйства; центральную Сербию (район Чачак – Кралево – Крагуевац), где находятся предприятия по выращиванию и переработке сельхозпродукции; а также южную Сербию (район Ниш – Лесковац – Лебане). Это тоже сельскохозяйственный регион, где выращивают овощи (томаты, огурцы, капусту, арбузы) и заготавливают дикие грибы, ягоды. Тут размещены принадлежащие западным инвесторам предприятия по обработке сельхозпродукции, которая поставляется в страны Европы.
На жилье цены… растут
«В первую очередь покупаются недорогие, по российским меркам, дома в относительной близости (10–40 км) от Белграда и НовиСада, а также в курортных местах стоимостью €30–60 тыс., – рассказывает Галина Смирнова. – Вовторых, спросом пользуются недорогие предприятия, объекты бизнеса: рестораны, гостиницы, заводы по переработке сельхозпродукции – стоимостью €150–300 тыс. Также покупаются гектары земли, заводы и фабрики стоимостью свыше €0,5–2 млн. В-третьих, квартиры в больших городах, которые приобретают, в основном, бизнесмены для собственного проживания. Что касается жилья на курортах – здесь в первую очередь пользуются спросом недорогие квартиры 40–60 кв. м средней стоимостью по €700–1200/кв. м». Закономерно: чем дальше от столицы и крупных промышленных центров, тем дешевле – цены могут быть ниже на 30–80%.
Виллы площадью 300–400 кв. м с большими участками земли (от 10 соток до 2–3 га) можно отнести к категории элитного жилья. Их стоимость от€500 тыс. до €1–1,5 млн.
Эксперты рынка отмечают, что, несмотря на мировой экономический и финансовый кризис, цены на недвижимость в Сербии (за исключением глубинки) растут. На новострой в прошлом году они поднялись на 5–15%, на «вторичку» – на 2–5%, на элитное жилье – на 2–3%. Особенно заметно подросла в цене земля: участки для промышленного строительства и земли под строительство многоквартирных домов – на 10–15%, в столице – до 25%.
Зашли по делу
«Я считаю, что Сербия именно сейчас очень привлекательна для иностранного инвестирования, – говорит Александр Катаев. – В последнее время не только частники, но и наше государство старается максимально расширить связи с Сербией и Черногорией. Экономические связи обусловлены продвижением нашего газового проекта «Южный Поток», российские компании ведут грандиозное строительство на Адриатическом побережье. Надо сказать, что именно россияне наиболее активны в этом регионе в плане освоения новых видов деятельности. До кризиса и связанного с ним дефицита средств спрос на недвижимость в Сербии и Черногории стабильно рос – особенно это касается периода 2003–2008 гг. Русские просто «взорвали» цены на коммерческую недвижимость в этом регионе» (имеется в виду не только Сербия, но и Черногория. – Прим. А. А.). Александр выделяет по активности продаж Адриатическое побережье, затем Белград, НовиСад. Прежде всего, велик спрос на объекты, связанные с туризмом, в том числе и офисы. Цены различны – от €50 тыс. до €1 млн и выше. «Я думаю, цены на коммерческую недвижимость какоето время будут стоять. Но перспективы движения вниз сомнительны», – считает Александр. По его мнению, для сдачи в аренду актуально приобретать недвижимость как в Белграде, так и на курортах.
Эксперты отмечают достаточно высокое качество строительства в Сербии, причем это касается как первичного, так и вторичного рынков. Все дома сдаются в готовом виде – «под ключ». Обычно готовое жилье включает видеонаблюдение, блиндированные двери, системы отопления и вентиляции, паркет, сантехнику, часто в стоимость включена кухонная мебель и встроенная техника.
Законодательство Сербии разрешает россиянам приобретать объекты недвижимости на физических лиц без ограничений (за исключением памятников культуры, приграничных и районов стратегического назначения). Также можно приобретать земельные участки. Это очень ценно, поскольку в соседней Черногории нельзя оформить в собственность на физическое лицо участок земли, которая имеет статус сельскохозяйственной либо лесной. А в соседних Хорватии, Болгарии и других странах запрещена продажа любых земель иностранцам – физическим лицам. Процесс оформления покупки в Сербии занимает от двух дней до недели, налог на покупку – 2,5% (для сравнения, в Греции, Испании, Италии, Германии – от 5 до 11%).