Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Сергей Чобан: "Для немцев жилье в высотном здании - нечто подозрительное"

Беседовал Дмитрий НОВИК

Сергей Чобан – автор многих эффектных, вошедших в архитектурные путеводители, зданий в центре Берлина. По его проектам построен кинотеатр Cubix на Александрплатц, комплексы «Кронпринценкарре» и «ДомАкваре», магазин «Сатурн». Построенный им отель «Рэдиссон САС» сегодня является одним из главных архитектурных «аттракционов» германской столицы. В его лобби расположен цилиндрический аквариум высотой 16 метров, сваренный по уникальной технологии из акрилового стекла и содержащий 2,5 тысячи морских обитателей. Внутри аквариума в прозрачной шахте плавно движется лифт, который поднимает туристов на верхнюю смотровую площадку.

В Москве по проекту С. Чобана и П. Швегера возводится самое высокое здание в Европе – комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва­Сити», в стадии реализации находится множество проектов – в Берлине, Москве, Санкт­Петербурге. В настоящее время он разрабатывает много интересных жилых проектов для России и Германии. Именно на эту тему мы и побеседовали с постоянно перемещающимся между городами и странами архитектором Сергеем Чобаном.

– Как повлиял берлинский архитектурный бум начала 1990-х годов на жилищное строительство в Берлине? Каковы последние тенденции?

– Цены на жилье в Берлине не очень высокие по сравнению с другими мировыми столицами. Еще до воссоединения Германии в Западном Берлине было много программ, когда городская казна субсидировала часть строительства, что позволяло получить интересные дома при умеренной арендной стоимости за квартиры. В рамках международной строительной выставки IBA в 1985–89 гг. в Берлине строили жилые дома такие звезды мировой архитектуры как Марио Ботта, Альдо Росси, Леон и Роб Крие и др. Тогда были заложены тенденции, продолжавшие традиции начала ХХ века, когда хороши были не только уличные фасады, но и дворовые пространства. Разрабатывались самые разные модели жилой застройки в городской среде – точечной, строчной, с организацией внутренних дворов или по типу городской виллы.

После воссоединения города были созданы качественные жилые кварталы и отдельные дома в обеих частях города. Главная идея заключалась в развитии европейской городской традиции. Важным было решение берлинского сената в местах плотной офисной застройки в центре Берлина проектировать не менее 20% жилья, чтобы по вечерам не создавалось впечатления пустых, вымирающих кварталов.

Безусловно, подобное регулирование, упорядочивание всех норм обладало и негативными сторонами. Например, одной из негативных тенденций этого времени можно считать низкие потолки. Три метра было приемлемо 100 лет назад. Но девелоперы требовали большей площади, а в Европе, как и в Петербурге, существует ограничение высоты зданий. Чтобы увеличить выход площадей, шли на уменьшение высоты потолка, что себя абсолютно не оправдало.

За счет бурного развития к середине 90­х Берлин был готов к качественным жилым проектам. К сожалению, именно тогда произошел экономический спад, и качественные проекты не стали массовым явлением, а цены остановились на определенной планке и не добрались до тех цен, которые существуют на российском рынке недвижимости. Сегодня в Берлине квартира у воды будет стоить €3–3,5 тысячи за метр, в самом престижном квартале – €4,5 тысячи, что как минимум в два раза меньше, чем сходная квартира в Петербурге или Москве. Архитекторы ограничены, они должны экономить на материалах – как на фасадах, так и во внутренних решениях.

Только в последние 2 года наметилась новая тенденция – жилье класса «люкс» стали покупать иностранцы. Приезжающих в Берлин гостей из разных стран в том числе, и из России, поражает, насколько качественное жилье в центре здесь дешевле, чем в Париже, Лондоне, Нью­Йорке или Москве. При этом они покупают жилье высокого качества по сравнительно высокой для Берлина цене. Сегмент жилья класса «люкс» оказался снова востребован.

Сейчас вместе с дизайнером Патриком Хельманом, хорошо известным в России, мы разрабатываем проект «Патрик Хельман хаус», где архитектура делается мной, а дизайн интерьеров Хельманом. Это будет сдержанное ар­деко с подбором материалов и текстур, характерных для 1930­х – начала 1950­х годов. Мы предполагаем создать небольшое количество квартир в каждом комплексе – от 15 до 20 –
с уникальной архитектурой и дорогим авторским дизайном. Это абсолютно противоречит тому, что делают в России, где принято оставлять квартиры в бетоне. В Германии при сдаче дома в эксплуатацию окончательно доводят отделку только в кухне, ванных и туалетах.

У Хельмана будет полностью продуман дизайн интерьера, включая встроенные шкафы и мебель с автор­ским клеймом. Квартира покупается «под ключ» – в нее можно войти и начинать жить. Это характерно не для первой квартиры, а для второй. Человек живет в каком­то европейском городе и часто приезжает в Берлин, где у него есть свое эксклюзивное жилье.

– Сколько будет стоить ваш «люкс»?

– Цена должна как минимум в 2 раза превышать среднюю цену сегодняшнего элитного жилья. Думаю, €10 тысяч за метр.

– Что вы спроектировали в Потсдаме?

– Высотный дом с апартаментами. Основная проблема высотки – социальная анонимность. Человек чувствует себя обитателем муравейника, тем более, если это многоэтажный жилой дом. Для людей, которые живут в его середине, еще нет вида из окон, но есть ощущение огромной глыбы. Наша концепция состояла из «наслоения домов» по вертикали. Пять атриумов расположились друг над другом. Они освещаются сверху искусственным светом и естественным боковым. Квартиры располагаются по периметру атриума и оставляют промежутки для света. Каждый атриум получил уникальную инсталляцию, сделанную берлинским художником Гораном Джуровием. Один атриум объединял 5 этажей. Выходя их лифта на своем этаже, вы не видите, что происходит выше и ниже этих 5 этажей.

Дом вводился в строй в 1997 году. Рынок в это время «стоял», а там было 120 двухкомнатных квартир. Девелопер не питал иллюзий, но дом был продан. Это был скачок в категорию «люкс»: при обычном панельном строительстве житель попадал в атмосферу другого класса. Атмосфера и адресность жилья – это и есть зона ответственности архитектора. Надо максимально приблизиться к ощущению категории «люкс» в пределах того, что позволяют деньги заказчика.

– Существует ли в Германии принятое у нас деление жилья – эконом­класс, бизнес, элита?

– В общем, да. Эконом­класс – в основном реконструированные панельные дома, и дома, построенные во времена дотаций (до середины 1990­х годов). Было три уровня дотаций, соответственно, три уровня аренд­ной стоимости. Третий уровень – почти свободная аренда, первый – €3 за квадратный метр. При покупке жилья получается €1000–€1200 за метр.

Бизнес­класс – хорошо сделанные новые дома или реконструированные старые. Играют роль район и окружение. При аренде это может быть €4–€6 за метр, при покупке – €1500–€1800. Элита – в основном, определенные улицы в районе Митте, боковые улицы, отходящие от Курфюстендамм и т. д. Супер­элитное жилье может располагаться в аттиковом этаже репрезентативного офисного здания, или это может быть односемейный дом, например, в Целлендорфе.

– Люди стараются приобретать жилье в собственность?

– Нет. В России законы не очень защищают квартиросъемщиков. Их можно довольно легко выкинуть на улицу. В Германии это очень сложно. Даже если вы не платите за квартиру, можно жить в ней до тех пор, пока идет судебное разбирательство с арендодателем. Например, он поднял арендную плату, а вы посчитали ее слишком высокой, подали в суд и пока не платите аренду вообще. Как суд решит. Если он вынесет решение, что аренда должны быть ниже, то вы выиграли и должны заплатить меньшую сумму. В Германии считается разумным снимать жилье и покупать недвижимость как вложение средств. Главное – найти хорошего арендатора, который не подаст на вас в суд.

В России – иная ментальность, здесь есть стремление обладать собственным жильем, это здесь вопрос статуса. Для меня эта статусность жилья – понятие абсолютно абстрактное. Я прекрасно себя ощущаю в арендованном помещении, оно оставляет чувство свободы: я всегда могу покинуть эту квартиру и переехать в другую.

– Как складывается цена жилья в Германии?

– Стоимость строительства везде одинаковая, стоимость земли везде разная. Для жилья самое главное – адрес плюс вид из окон: в парк или на шумную улицу. Не берусь оценивать в цифрах, думаю, качество архитектуры может добавить 20%, расположение (не говорю о том, как участок достался застройщику) – 50, а может и все 100%.

– Как в Германии относятся к многоэтажным жилым домам? Верно ли, что Запад считает их устаревшими и отдает предпочтение малоэтажному, коттеджному строительству и возведению особняков за пределами городов?

– Для немцев жилье в высотном здании – нечто подозрительное. Лучше всего аттиковый этаж
в 6–7­этажном здании начала ХХ века. Может быть, современное здание или лофт в старой фабрике. Высотный жилой дом – это всегда эконом­класс, за исключением редких, уникальных проектов. Мы сейчас делаем такой 16­этажный дом в Берлине высотой 60 метров. По московским меркам – средней этажности. Комфортным в Германии считается дом в 6–7 этажей, если он полностью жилой. Либо 7–8­й этажи пентхаусов над офисным зданием, они возникли из принципа смешения жилья и офисов. Жизнь в высотном доме не является «люксом», даже на его верхних этажах. Именно в силу ощущения, что на твоей лестничной клетке живет много соседей.

Для Германии – со спокойным уровнем цен и спокойным дефицитом земель – даже в крупных городах одним из основных критериев всегда остается количество семей, которое живет на одной лестничной клетке. Лучше, если их две на этаже, а этажей 6–7. А если на первом этаже нет квартир, то получится 10 –12 семей.

– А коттеджи и загородные дома?

– На рынке есть особняки от 500 до 1200 кв. метров, включая дополнительные помещения, есть односемейные дома 200–250 кв. метров в более дешевых районах. Была целая программа в середине 90­х: за 300 тыс. марок (€150 тыс.) предлагалась достаточно большая палитра таунхаусов по 100–120 кв. метров.

– Существует ли понятие «дача»?

– Это было в ГДР, в Западной Германии не слышали об этом. Люди предпочитают жить за городом в зеленом районе, путь до работы на машине в час пик не должен превышать 35–40 минут.

– Что такое современный жилой дом в Германии? Из каких материалов он должен строиться? Что такое умный дом?

– Умный дом имеет две ипостаси. Одна общепринятая – управление всеми системами контроля и снабжения. Большие дотации государство выделяет на дома с альтернативными источниками энергии – солнечными коллекторами, прозрачной теплозащитой.

Но люди остаются очень традиционными. По­прежнему в моде штукатурка, натуральный камень, деревянные панели. Сегодня, в основном, штукатурка кладется по теплоизоляции, что плохо. Гораздо лучше: массивная несущая конструкция (кирпич или бетон), потом изоляция, потом еще один слой бетона или кирпича, и по нему штукатурка, чтобы она была плотной.

Если у застройщика денег не очень много, то он ограничивается теплоизоляцией с коркой штукатурки. Подходишь к зданию, начинаешь по нему стучать и слышишь, что это скорлупа, за которой пустота.

– Загородные дома строятся из таких же материалов? Как должен выглядеть загородный дом?

– Все то же самое – несущая конструкция, теплоизоляция, поверх – деревянные панели либо штукатурка. Варианты – лицевой кирпич или натуральный камень. Не думаю, что найдется много людей, предпочитающих дома целиком из стекла или металла. Такие эксгибиционистские тенденции, конечно, есть, но это дома­объекты, они встречаются в соотношении 1:50.

– Какие ограничения существуют для строительства в исторических городах? Насколько серьезны высотные лимиты по сравнению с Россией?

– Германия живет по принципу европейского исторического города, как его понимали в конце XIX – начале XX века. Средняя высота определяется высотой дворца, как и Зимним дворцом в Петербурге. Как правило, это 20–25 метров. Застройка ориентирована на эти главные здания, и не должна их подавлять. Хотя есть и города­исключения. Это относится к бизнес­кварталам, самый знаменитый – во Франкфурте.

В Берлине нет «котлованного» ограничения по высоте, как в Петербурге. Для основной застройки – 20–30 метров. Поскольку церкви имеют высоту от 60 до 100 метров, на эти отметки ориентируются и новые высотные доминанты. На Потсдамер­плац – 120 метров, на Александер­плац – до 150.

– Многие немецкие города были разрушены во время Второй мировой войны. В них восстановлены целые кварталы «под старину». Возможно ли иное жилое строительство в такой среде или обязательна стилизация?

– Не обязательна. Там сохраняют высоту и планировку кварталов. Примеры есть в Берлине и Франкфурте. Не вижу в этом ничего ни хорошего, ни плохого. Главное – это материалы. Здания должны со временем хорошо стареть, а не ветшать и разрушаться. Пусть первый этаж выглядит обшарпанным, но за счет декора, деталей, красивой входной деревянной двери дом сохраняет свое достоинство, несет в себе фрагмент истории. Если это панельный дом, то там все просто рушится. Любой петербуржец, живший в старом и новом доме, понимает, о чем я говорю.

Современный дом также требует входного портала, хорошей дверной ручки, просторного вестибюля, пары гранитных ступеней. Это не намного увеличивает расходы, но дает возможность зданию жить дольше. Срок жизни жилья из стекла и бетона нам, по­моему, уже известен.

– В чем разница при проектировании для Германии и России?

–Никакой разницы нет. В любом городе есть свои устои и есть люди, которые за них отвечают и считают, что должны их поддерживать. Архитектор находится в диалоге с ними, вот и все.

– Вы не видите разницы между немецким и российским чиновником?

– Не вижу. Вы очень сильно заблуждаетесь, если думаете, что пройти у немецкого чиновника согласование можно быстрее и легче, чем у российского. Всегда бывают симпатии и антипатии. И в России, и в Германии я переживал и то, и другое. И там, и здесь проект могут «зарубить» в любой момент, и причина никогда не станет известна. Например, какая­то группа активистов протестует сейчас против застройки вдоль Восточной Шпрее, и все проекты в этом районе заморожены. Это объясняется тем, что люди, живущие в панельных домах, окажутся во втором ряду, и им не будет видна Шпрее. Но так нельзя развивать город. Это все равно, что снести Университетскую набережную, потому что живущим за ней не видно воды. Но доказывать что­то в данном случае бесполезно – районные власти приняли решение, и продолжать стройку невозможно.

 

 

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?