Доступная Болгария
Минувшим летом мы повторили автопробег Санкт-Петербург – Болгария (см. ВДЗР № 9, сентябрь 2008 г.), однако на этот раз наличие времени позволило несколько раз проехать страну вдоль и поперек.
Так уж получилось, что страну Болгарию наша редакция давно, регулярно и на разные лады «пробует на вкус». Сначала мы решили посмотреть, как это – отправиться туда на машине. Затем попробовали на личном опыте выяснить, как открыть там торговое представительство, позволяющее получать мультивизы для бизнес-поездок. Разумеется, за это время изучили воочию и культурно-историческую палитру, и рынок недвижимости страны.
Разные полюса
Нынешним летом Болгария была доступна как никогда. В местной деловой прессе мелькали сообщения о том, что курортная индустрия страны не помнит подобной «провальной» ситуации уже лет эдак 15. Если отставить в сторону цифры, то изобилие сдаваемого и продаваемого жилья вблизи и вдали от моря бросалось в глаза даже по сравнению с прошлым годом. Вывески «for sale» сегодня в любой точке страны можно увидеть на любом объекте, будь то завершенный апарткомплекс у самой воды, недострой, деревенский дом в двух, трех, десяти и более километрах от моря, заводское помещение, офис, ресторан, паркинг, чисто поле.
Исключение, пожалуй, составляет болгарский «крайний север». Особенно поражает контраст, видимый при въезде в Болгарию из Румынии. Этой соседней стране досталось совсем немного Черного моря, протяженность береговой полосы, доступной для отдыха, составляет около полусотни километров, и поэтому румыны очень заметно постарались «выжать» из идеи морского курорта все возможное. Берег здесь плотно застроен туристической инфраструктурой, а на пролегающей вдоль моря автотрассе уже с 6 часов утра стоят люди с табличками, предлагающие жилье в аренду.
Румыно-болгарская граница – это линия времени, пересекая которую, попадаешь в… середину прошлого века. Города Дуранкулак, Шабла, Крапец, Езерец, а также прилегающие села погружают в пучину сонного покоя, и становится очевидно, что большие инвестиционные стройки если и доберутся сюда когда-нибудь, то не раньше чем лет через 20. Впрочем, «депрессивный» север имеет и очевидные плюсы. Здесь встречаются крошечные одинокие чистые пляжи, и любителям покупки домов в болгарских селах местные риэлторы предложат цены намного ниже, чем в южной и центральной частях страны, а путешественников поджидают уютные и недорогие мини-отели. Второй год я размышляю над вопросом: «Если выбирать «второй дом» в Болгарии, то что предпочесть – север или юг страны?» Посмотрев на менее развитый и потому недооцененный север, я, пожалуй, уже готова сделать выбор в его пользу. Крайний юг Болгарии (Царево, Ахтополь, Синеморец) отличается от севера лишней неделей лета и чуть более высокой ценой, при этом не впечатляя инвестиционным потенциалом. Центральная же часть побережья – от Золотых песков до Бургаса – наоборот, уже застроена слишком плотно и, скорее всего, достигла своего пика в развитии курортной инфраструктуры на этом качественном уровне.
Расстояние от румынской границы – пограничного города Дуранкулак – до болгарского города Каварна около шестидесяти километров. От Каварны фактически начинается цивилизация. Здесь уже строятся и продаются курортные апарткомплексы, их, правда, не так много, как дальше по побережью. За Каварной следует Балчик, а там уже рукой подать до Золотых песков, снискавших себе громкую славу еще в советские времена и с тех пор твердо поддерживающих имидж самого дорогого и респектабельного болгарского курортного места. Впрочем, на любителя. Например, мне песчаные пляжи, необъятные не только в длину, но и в ширину, кажутся досадным недоразумением, но большинство туристов, судя по всему, считают иначе. Здесь можно найти самый дорогой в Болгарии квадратный метр жилплощади с видом на море, самую плотную концентрацию ресторанов и дискотек, самую длинную на всем побережье лестницу и самое большое скопление отдыхающих на отдельно взятом фрагменте прибрежного песка.
Стабилизация по-болгарски
По данным Национального статистического института страны (National Statistical Institute), цены на городскую жилую недвижимость Болгарии во II квартале 2009 года в среднем упали на 9,7%, в то время как в I квартале 2009 года падение составило 12,4%. В Софии по итогам II квартала этого года стоимость квадратного метра жилья снизилась в среднем на 9,7%, против 12,4% в I полугодии.
Интересно, что ситуация с динамикой цен на жилую недвижимость в крупных городах Болгарии, расположенных на Черноморском побережье, идет в разрез с общей тенденцией: во II полугодии стоимость квадратного метра упала больше, чем в I. В Бургасе падение цен во II квартале составило 12,3%, в I квартале – 6,3%. В Варне индекс падения – 7,8% во II квартале и 5,7% – в I квартале.
Меньше всего стоимость квадратного метра упала в городах: Шумен – 3,6%, Разград – 6,3%, Ямбол – 9%, Хасково – 9,9%, Добрич – 10,4%, Сливен – 13,3%, Варна – 13,5%, Перник – 13,8%. Очевидно, в этих далеких от курортных мест и побережья местах стабилен внутренний спрос, поддерживающий рынок. Самое низкое падение по итогам двух кварталов 2009 года зафиксировано в Благоевграде – 21,4%, Ловече – 22,1%, Плевене – 23,3%, Вратце – 24,3%, ВеликоТырново – 34,8%.
Средняя стоимость городской недвижимости в стране по итогам II квартала составляет €565,7 (1074,98 лева) за квадратный метр. Самая высокая стоимость городской недвижимости в Болгарии в Варне – €961,5 (1827 лев). В столице квадратный метр стоит на 5% дешевле – €918,4 (1745 лев).
По словам директора компании Alma Tour Realty Добринки Захариевой, в прошлом году с русскими покупателями в месяц проводилось 4–5 сделок. Сегодня – одна-две. Массовый российский покупатель 2009 года ищет в Болгарии курортную недвижимость для себя в ценовом сегменте €50 тыс. Высок процент россиян, бюджет которых ограничен €30 тыс. Каким бы ни был бюджет, покупатели стараются рассматривать только объекты на первой линии моря, и сегодня ситуация позволяет находить недорогие варианты даже в готовых комплексах.
– В 2008 году популярностью пользовалась и недвижимость, удаленная от берега. Сегодня же из-за отсутствия спроса на объекты на 3–5 линиях застройщики вынуждены продолжать снижать стоимость квадратного метра в них. Снижение интереса россиян к недвижимости, расположенной в 500–800 метрах от моря, объясняется резким сокращением инвестиционных сделок. Приобретая объект для сдачи в аренду, в 2008 году массовый российский инвестор охотно шел на покупку апартаментов, удаленных от моря, однако в 2009 году, покупая недвижимость для собственного отдыха, близость к морю курортной недвижимости становится одним из главных требований, предъявляемых к объекту, – отмечает Добринка.
Борислав Иванов, генеральный директор компании «Регалия Варна ООД», говорит о появлении на болгарском рынке интересных объектов для бизнеса по ценам в 1,5–2 раза ниже докризисных. «Уже сегодня предложение в этом сегменте увеличивается, и совершаются сделки. Ближе к зиме их количество будет расти», – прогнозирует эксперт. Пример: один российский инвестор нынешним летом приобрел комплекс апартаментов на курорте Золотые пески за €1 млн против его докризисной стоимости в €3 млн. Со стороны продавца реализация объекта была вынужденной, связанной с выплатой займа перед кредитором. «В июне 2009 года наша компания реализовала магазин за €150 тыс., два года назад стоимость объекта составляла €300 тыс. Еще несколько показательных примеров падения стоимости недвижимости в Варне. Офис, докризисная стоимость которого составляла €125 тыс., сегодня стоит €85 тыс. Отель на курорте Золотые пески подешевел почти в 2 раза – с €4 млн до 2,5 млн. Стоимость ресторана в Варне, который мы продаем, снизилась до €80 тыс. с €300 тыс.», – рассказывает Борислав Иванов.
Навеки поселиться? Пожалуйста
Каждый город или деревня на болгарском побережье – мыс или бухта. Выглядят все они нынче так: по периметру высятся новые или строящиеся апарткомплексы, а в середине – старая застройка, белые стены, черепичные крыши, лабиринты улиц.
В нынешнем году кое-где в Болгарии можно увидеть щиты, рекламирующие на чистом русском языке услуги по оформлению вида на жительство и юридическую помощь. Раньше подобная реклама на причерноморских улицах не попадалась. Указанные услуги последние годы предлагают и некоторые российско-болгарские операторы рынка недвижимости, но никто до сих пор не делал на этом акцент. Спрос рождает предложение, по крайней мере, российские пенсионеры, купив недвижимость, последние два года переселяются в причерноморскую европейскую державу достаточно активно.
ВНЖ – временный вид на жительство, разрешающий иностранному гражданину длительное пребывание на территории Болгарии. Документом, подтверждающим это право, является личная карта иностранца, которая похожа на личную карту гражданина Болгарии, но отличается цветом и рядом текстов на ней. ВНЖ выдается сроком от 6 до 12 месяцев и продлевается ежегодно. ПМЖ – разрешение для проживания дается с неограниченным сроком, т. е. постоянно, но срок действия личной карты иностранца ограничен сроком действия его загранпаспорта. В разных странах загранпаспорт имеет различный срок действия, от 5 лет (например, в России, Болгарии) и до 20 лет (например, в Грузии). В личной карте указываются данные загранпаспорта, без которого «пластик» недействителен.
С 15 мая 2009 года иностранец может быть лишен ВНЖ и ПМЖ лишь в том случае, если он не находился в Болгарии и/или странах ЕС более 12 месяцев. Старое требование о нахождении в Болгарии более 183 дней отпало, и тем самым ВНЖ и ПМЖ сравнялись по привлекательности. Когда и если Болгария станет членом Шенгенского соглашения, личная карта станет «пропуском» для поездок почти по всей Европе.
А сегодня Болгария – приветливая страна, с одной стороны, входящая в ЕС и, следовательно, применяющая европейские нормы и правила, с другой – пока еще максимально либеральная и открытая в отношении русских иммигрантов.
Российские подданные уже оценили все плюсы подобного отношения, а также отсутствие языкового барьера вкупе с дешевизной жизни. Во-первых, они активно пользуются возможностью получения годовой мультивизы с правом пребывания в стране 180 дней в году. Такие визы полагаются владельцам болгарской недвижимости. Во-вторых, россияне разных возрастов все пристальнее интересуются вариантами иммиграции. В отличие от всех остальных европейских стран, переезд и получение статуса резидента в Болгарии возможен абсолютно малыми средствами. Местное законодательство позволяет, например, российским пенсионерам, подтвердив справками наличие пенсии (размер – не важен), получить сначала иммиграционную визу типа Д, а затем – по приезде в Болгарию – статус резидента. Люди, не достигшие пенсионного возраста, могут легализоваться путем не только открытия бизнеса, но и регистрации представительства российской компании, что намного проще и дешевле. Пожалуй, самый важный вопрос, на который «эмигрантам эконом-класса» необходимо иметь ответ, это вопрос о том, где они собираются брать средства на проживание в чужой стране. Вариант с получением работы отпадает – временный вид на жительство не дает права на работу, остается доход из России либо ведение бизнеса в Болгарии.
Контрасты быта и географии
Говоря о рентабельности бизнеса в Болгарии, местные консультанты называют данные от 5% до 100%, уклоняясь от прямых ответов. В русской диаспоре принято мнение, что болгары – ленивы, и это позволяет предприимчивым русским иммигрантам занимать в бизнесе свободные ниши даже при наличии небольшого стартового капитала. Малобюджетные проекты в основном касаются сферы общепита и обслуживания туристов (кафе, прогулки на лодках, сдача в наем жилья).
Примеры болгарской лени очевидны при поездках вглубь страны, например в болгарские горы. Кстати, российских туристов летом в горах практически не встретишь – организованных туров почти не предлагается, а «дикарем» – видимо, тоже не с руки, потому что от побережья до Родоп – около четырехсот километров. А зря, потому что болгарские горы больше, чем побережье, нафаршированы «интересностями»: пещеры, монастыри, древние крепости, захватывающие дух пейзажи. Только лишь Родопы – это Чудные мосты (уникальные естественные каменные арки), пещеры Ухловица, Ягодинска и Дьявольско Горло, Триградское ущелье, город Девин, с фракийских времен хранящий целебную силу минеральных источников, древняя деревня Смилян, горнолыжный курорт Пампорово, археологический комплекс Перперикон, горные реки и озера, горская кухня, и многое другое.
Осмотр некоторых достопримечательностей требует определенной крепости духа. Например, для того чтобы попасть в Ухловицу, необходимо, оставив машину на условной стоянке, подняться вверх по почти отвесному склону горы, проделав по горным тропкам и лесенкам около километра пути. Выйдя из пещеры, весь путь – только уже вниз – нужно повторить снова. И ни у входа в пещеру, ни внизу вы не встретите не только ни одной хорошей таверны, но даже и ларька с выездной торговлей кофе и местными плюшками. Притом что маршрут отнюдь не безлюден – желающие посетить пещеру так и снуют вверх-вниз по склону, а экскурсовод каждый час, набрав человек 20–30 желающих, открывает железные ворота и ведет посетителей в недра. Такая картина в соседней, например, Греции, абсолютно невообразима – греки, в чьей крови, видимо, растворено гораздо больше тяги к предпринимательству, очень осязаемо стараются извлечь прибыль в подобных ситуациях. Болгары же ограничились несколькими скамейками с навесами, где экскурсанты по выходе из пещеры разворачивают припасенные бутерброды. Ниша для бизнеса? Почему нет.
Болгария дарит удивительное ощущение: с одной стороны, юридически – это Европа, на бытовом уровне на несколько десятков лет дающая фору российской реальности, с другой – страна, возвращающая вас назад эдак на полвека.
В любой месте страны, но преимущественно в северной части побережья, можно, исследуя береговую линию, случайно наткнуться на богом забытые кемпинги советских времен, ныне бесхозные, с развалившимися корпусами. Разруха находится непосредственно по соседству с шикарными и абсолютно безлюдными пляжами. Похоже, несмотря на только что пережитый строительный бум, дефицит земли Болгарии пока не грозит. Однако потенциал для роста цен есть и еще какой. Когда и если правительство страны научится без громких скандалов осваивать щедро выделяемые ЕС деньги, развивая внутреннюю инфраструктуру, а также решит вопрос со вступлением в Шенген, совершенно очевидно, что стоимость недвижимости здесь вне зависимости от общей экономической ситуации в мире совершит резкий рывок вверх.