Риэлторы уходят в премиум-сегмент

Экспогеография

Юлия Лозовская: Завершается непростой год, только что закончился осенний сезон выставок. Мы традиционно проводим исследования, анализируя изменения числа предложений объектов недвижимости из различных стран и посещаемость компаниями специализированных выставок зарубежной недвижимости в Петербурге и Москве. Сегодня мы видим, как меняется спектр предложений.

Пик спроса и предложения пришелся на осень 2008 года. Болгария как страна наиболее массового спроса россиян очень хорошо иллюстрирует динамику спроса и предложения. Так, в ноябре 2007 года на петербургском Салоне зарубежной недвижимости 44 компании предлагали недвижимость в Болгарии. В апреле 2008 года Болгария представлена уже 55 компаниями. В ноябре 2008-го – 63. В марте 2009-го эту страну представляют в Петербурге уже 39 экспонентов, а в октябре нынешнего года – всего 19. За год произошло более чем трехкратное сокращение болгарских экспонентов.

Еще одна показательная страна – Испания. Ее в ноябре 2007 года в рамках Салона зарубежной недвижимости предлагали 20 компаний. В апреле 2008-го – 22, в ноябре 2008-го – 24. Весной 2008-го заметен спад – 17 компаний, и в нынешнем октябре – всего 14. Черногория в нынешнем году вообще практически ушла и с петербургских, и с московских площадок. Ноябрь 2007 года – 10 компаний, март 2008-го – 11, ноябрь 2008-го – всего 5, март 2009­го – только 4, и нынешней осенью в экспозиции присутствовала всего 1 компания. Аналогична динамика присутствия компаний из ОАЭ, которые в нынешнем году из Петербурга ушли почти полностью, а в Москве сократили свое присутствие на выставках до 1–2 компаний.

Если в самые активные сезоны изобилие в Петербурге предложений от болгарских компаний очень бросалось в глаза (они составляли до половины всех участников выставок), то в Москве Болгария традиционно малозаметна (не более 20% экспонентов). Зато более активны испанские компании, обилие предложений от которых в Москве так же бросается в глаза, как Болгария в Петербурге. На московских площадках традиционно активнее работают компании из Франции, Чехии, Германии, на петербургских они иной раз вообще отсутствуют. Для столичного покупателя €1 млн – это нормальный, достаточно рядовой бюджет, сделки с которым заключаются прямо на выставках, в Петербурге же преобладает малобюджетный спрос.

Традиционно в Северной столице намного труднее, по сравнению с Москвой, работать компаниям, которые предлагают недвижимость в Турции и Египте. В Москве нынешней осенью увеличилось в 2 раза количество экспонентов, предлагающих недвижимость в Турции. В Петербурге – наоборот, на этот раз не было ни одной «чисто турецкой» компании. На осенней выставке «Вся недвижимость мира» предложение недвижимости в Турции было одним из лидирующих после Испании.

Любопытна ситуация с Италией: в Петербурге на ряде осенних выставок не было ни одной компании, предлагающей только эту страну (я не имею в виду фирмы, работающие под запрос с разными странами). А в то же время на московской выставке Домэкспо количество таких компаний выросло в 2 раза: с 7 в прошлом сезоне до 14 в нынешнем.

Дно где­-то здесь

Елизавета Масалимова: Есть такое впечатление, что рынки начали каким­то образом стабилизироваться. Лидером роста остается Израиль (12,5% за полгода), в Норвегии рост составил 5,3%. По итогам второго и третьего кварталов оживляются и скандинавские страны: Швеция – рост на 3,6%, Финляндия – 3,9%.

Лидер падения – Дубай, минус 47% в течение года. Квартальное падение цен продолжается в 25% анализируемых стран. Туда входят Болгария, США, Словакия, Словения, Дания, Нидерланды. Стабилизировалась ценовая ситуация в Лондоне, и сразу активизировались инвесторы. Число сделок с жилой недвижимостью в Лондоне выросло на 90% в октябре 2009 года по сравнению с октябрем 2008-го.

Юлия Лозовская: Кто сейчас покупает в Лондоне?

Елизавета Масалимова: Заметными инвесторами являются граждане Арабских Эмиратов, следующими я бы назвала российских граждан. 37% покупателей в Лондоне – европейцы, в том числе жители Великобритании. Центральный Лондон как одно из самых стабильных мест для инвестиций продолжает привлекать британцев. Россияне составляют 11,7%, это очень высокий показатель. Все остальное – Азия, Африка, Латинская Америка.

Юлия Лозовская: Как вы оцениваете предпочтения российских инвесторов с точки зрения объема инвестиций?

Елизавета Масалимова: Если говорить о закрытых сделках нашей компании, это были сделки именно в Лондоне, и в основном с московскими инвесторами. Были проданы объекты за £16 млн, за £17 и £32 млн и еще один объект в Центральном Лондоне за £11,5 млн. Петербургский офис нашей компании не может конкурировать с московским, у нас бюджеты не превышают £4–5 млн. В этом году петербургский офис закрыл три сделки в Лондоне с бюджетами £700 тыс. и £1,5 млн, сейчас проходит сделка с бюджетом около £800 тыс.

Юлия Лозовская: Как вы оцениваете потенциал московских и петербургских покупателей в будущем году?

Елизавета Масалимова: Сейчас есть ощущение, что спрос оживляется. Интерес к зарубежке растет с каждым днем, особенно на фоне нестабильности российского рынка, в частности петербургского и московского. Эксперты нашей компании назвали некоторые позиции, которые, независимо от макроэкономических факторов, сохраняют ликвидность. Это апартаменты премиум­класса в Лондоне, Нью-Йорке, Гонконге, Сингапуре. Зрелые, устойчивые рынки, такие как рынки Швейцарии и Лазурного Берега, оцениваются по очень высоким показателям. Хорошо оцениваются Италия, район Тосканы, Германия, Австрия, часть регионов США, курортная недвижимость, которая больше всего страдает в кризисные времена, но потом очень быстро растет.

Юлия Лозовская: Год­два назад ваша компания активно продвигала болгарские проекты. Как вы оцениваете работу на болгарском рынке?

Елизавета Масалимова: Продажи прошли хорошо, состоялось заселение первой очереди комплекса, а вторая очередь не открылась к продаже, хотя девелопер изначально планировал это сделать в сентябре прошлого года. Строительство не началось. Но мы не стремимся заниматься этим направлением активно, потому что считаем рынок Болгарии рискованным для инвестиций.

Юлия Лозовская: А между тем проекты там продолжают стартовать, и строить приходят не только местные компании и европейцы, но и петербургские девелоперы.

Не инвестиций ради

Александр Семенкович: Мы два года назад приняли решение выйти на зарубежный рынок. Болгария была выбрана не случайно. Мы отслеживали возможности строительства в Испании, на Кипре, в Хорватии, но остановились на Болгарии. Наверное, самым важным фактором оказалось место под проект – это центр Золотых песков.

Юлия Лозовская: Как вы оцениваете уже полученный опыт?

Александр Семенкович: Где-то год заняла подготовка проекта, оформление земли в собственность и разрешительной документации, согласование, внесение корректировок. Проект мы заказывали в Болгарии, придерживаясь болгарских норм строительства, но экспертизу делали самостоятельно, после чего внесли серьезные коррективы. Для болгар важно быстро по­строить, быстро продать, быстро получить деньги. Для них бизнес стоит на первом месте. 90% строится с одной целью – в кратчайшие сроки заработать максимум средств. Именно поэтому сейчас девелоперы уходят: они не понимают, в какие сроки они реализуют проект, а деньги дорожают. Многие объекты останавливаются.

Мы начали активное строительство с 15 октября этого года, продажи уже идут. Объект будет сдан госкомиссии в конце 2010 года. Заселение планируется на начало второго квартала 2011 года, то есть к сезону.

Юлия Лозовская: И как сегодня идут продажи в Болгарии на стадии оффплан? Сколько стоит «квадрат»?

Александр Семенкович: Они идут согласно плану. Естественно, с учетом кризиса. Рекламная кампания началась еще летом, но спрос был пассивный, пока потенциальные клиенты не увидели реальных действий на стройке. Квадратный метр стоит €1600.

Юлия Лозовская: Но это сегодня верхняя ценовая планка в Болгарии!

Александр Семенкович: Не скажите. В Болгарии минимальная цена пляжной недвижимости – €500–600 за квадратный метр, а максимум – €3,5 тыс. Но мы предлагаем нестандартный продукт для Болгарии. Подчеркну, что за €600–700/кв. м можно купить апартамент в определенной удаленности от моря.

Встречаются объекты и за €1 тыс. и действительно на побережье, но это побережье далеко от центров инфраструктуры. Мы же строим в центре курорта, в непосредственной близости от второго по величине города Болгарии, фактически в центре «золотого треугольника» между тремя пятизвездочными отелями в Золотых песках, с хорошим видом на море. Мы в своем проекте уверены. Юлия Лозовская: Прокомментируйте ситуацию с ценами в Болгарии. Серьезная – на 30% – коррекция в секторе пляжной недвижимости произошла еще год назад, в секторе горнолыжной недвижимости по некоторым объектам цены были скорректированы нынешней осенью. Как вы считаете, достиг ли болгарский рынок дна?

Александр Семенкович: Цены упали в основном на дешевую недвижимость. Дорогие объекты пострадали в меньшей степени. Я считаю, что падать в цене болгарская недвижимость в следующем году не будет. Но и говорить о крупном росте не приходится. Болгарская недвижимость, по крайней мере, для россиян, это не инвестирование, а именно удовлетворение житейских потребностей: иметь там дом на море, в относительной близости от России хотели бы, наверное, многие. Наши клиенты тоже покупают именно объект зарубежной недвижимости для проживания.

Юлия Лозовская: Вы не позиционируете свой объект как инвестиционный?

Александр Семенкович: В перспективе, если рынок во всем мире начинает стабилизироваться и цены начинают расти, безусловно, можно будет говорить о таких вложениях как об инвестиционных. Кстати, мы пока не выпускаем в продажу коммерческие помещения в нашем комплексе. А спрос на них однозначно будет высоким.

Юлия Лозовская: Вы планируете выходить на рынки еще каких­либо стран?

Александр Семенкович: У нас есть планы. Но озвучить их я пока не могу. От желания приобрести пятно до начала строительства проходит год­два.

Наталия Иванова: Наша компания работает с недвижимостью премиум­класса, мы можем говорить о рынке для политической и экономической элит, владельцев бизнеса. Это – не более 4–5% населения, но именно эти покупатели позволяют держать рынок в относительной стабильности.

15 лет назад первые российские инвесторы слабо ориентировались в конъюнктуре. Покупки тех лет, особенно сделки по приобретению коммерческой недвижимости, трудно назвать удачными. Затем ситуация изменилась. Рынок 5-летней давности по сравнению с рынком сегодняшнего дня я бы обозначила как более стабильный и понятный для инвесторов. Страны, в которые делались основные инвестиции, – Финляндия, Болгария, Чехия, Малайзия, активно продавался Кипр, Италия, Франция, Швейцария. В основном для собственного использования и сдачи в аренду.

Что происходит сейчас на рынках? Как сказал один из моих коллег, посмотрев динамику на российском рынке, покупают либо очень богатые, либо сумасшедшие. В зарубежной недвижимости ситуация несколько иная, и это в большей мере инвестиции. Это Великобритания (Лондон, Брайтон), это юг Испании, который всегда будет пользоваться спросом.

Сегодня рейтинговыми остаются страны, востребованные той частью населения, которую менее затронул кризис. Как выглядит клиент, покупающий в Швейцарии? Он говорит: «Сейчас у меня есть 15–20 млн франков, на дворе кризис, прибыли упали. Можно спокойно заниматься выбором объекта, вложить в него часть средств. Скажем, через год продолжить бизнес в России». Бюджеты таких клиентов – от €5 млн. Этой группой востребованы Италия, Швейцария, Франция, Великобритания и Финляндия.

С банками «на вы»

Юлия Лозовская: Я прошу прокомментировать такой аспект, как влияние банков на активность покупателей на рынке зарубежной недвижимости. Насколько оно велико? Во­первых, это залоговая недвижимость, которая второй год фигурирует в листингах. Во­вторых, это ипотека, на которую, по нашим наблюдениям, спрос сейчас падает. Хотя ипотека очень выгодна, потому что европейские ставки составляют 4–5%, что несравнимо с отечественными – 15–25% годовых.

Елизавета Масалимова: Я могу кратко процитировать недавний разговор с нашим партнером. Вопрос: «Что бы вы купили на $1 млн?» Ответ: «Квартиру в Москве или в Лондоне. Скорее в Лондоне, потому что там реально получить квартиру, заплатив 40–50% от стоимости. Получить ипотеку под 2–3% годовых и спокойно ее сдавать, получая доход 4–5%». Это достаточно оптимистичная схема, и она работает, но мне хотелось бы разграничить типы покупателей в этом разговоре. Можно говорить об эконом­классе, бизнес­классе, прайм­классе, и есть класс супер­рич. Для всех обстановка на рынке разная. Если говорить о бюджетах ниже £1 млн, то не всегда так просто получить кредит. Для того чтобы банк выдал кредит, помимо списка документов, которые необходимо представить, нужны личные связи, дополнительные рекомендации и еще множество условностей. В то же время «супер­рич» люди получают кредит почти безболезненно. У нас не прошли две ипотечные сделки, в ходе которых британские банки просто отказали русским клиентам. Мы работали с огромным перечнем банков, наш ипотечный отдел в Лондоне работает практически со всеми банками, не смогли получить кредит никаким образом. В одном случае сумма сделки была £500 тыс., в другом – £950 тыс. Для Лондона это низкобюджетный сегмент.

Наталия Иванова: По нашему опыту, клиенты с бюджетом «выше среднего» рассматривают кредитование чисто гипотетически, но предпочитают без него обходиться. Абсолютное большинство сделок проходит со 100%-ной оплатой.

Александр Семенкович: Я согласен, покупателей зарубежной недвижимости нужно делить на несколько категорий. Первая намерена приобретать, чтобы заработать деньги в короткой или длительной перспективе. Их подход: «Мне не нужен банк, я сам банк, я вложил, я заработал, я получил доход». Идет речь о бизнесе. Обезопасить средства, чтобы не потерять их стоимость, либо получить на них доход. Кредит в большинстве случаев не нужен.

Другая ситуация – другая составляющая бизнеса: человек или фирма имеют желание приобрести недвижимость с точки зрения извлечения прибыли, но при этом рассматривают возможность получения кредита и возможность получить прибыль с разницы.

Третья категория рассуждает так: «Вроде бы деньги есть, но их полностью вкладывать в приобретение зарубежной недвижимости боязно. Последние деньги, а что будет завтра?»

На этом рынке ипотека очень важна. Но зарубежные банки сегодня не готовы кредитовать именно Болгарию. Мы вели переговоры по кредитованию нескольких наших клиентов, но они ни к чему не привели. Работа с российскими банками также не дает положительных результатов. Мы вынуждены строить свой объект в Болгарии полностью на собственные средства. Между прочим, мало кто из российских компаний может позволить себе на собственные средства строить в условиях кризиса за рубежом объекты.

Юлия Лозовская: Ситуация в сфере кредитования россиян выглядит так. Российские банки не могут кредитовать наших граждан под залог жилья за рубежом, потому что не готовы включаться в правила игры на чужом правовом поле. Зарубежные банки где­то кредитуют россиян, где­то нет, но именно в Болгарии никогда не выдавали кредитов нашим людям под залог приобретаемой курортной недвижимости. Болгарская ипотека до кризиса хорошо работала с иностранцами и с местными, но не с россиянами.

Александр Семенкович: Да, вы правы. А сейчас основная часть клиентов на болгарском рынке – это россияне. Они покупают за собственные средства, без ипотеки, которой не могут воспользоваться. Для Болгарии россияне – идеальные покупатели. Юлия Лозовская: Считаете ли вы интересной для приобретения залоговую недвижимость?

Александр Семенкович: К сожалению, банки не всегда готовы продавать объекты дешевле рынка.

Наталия Иванова: Все-таки в Испании и Великобритании банки нередко предлагают цену намного ниже рыночной, с дисконтом в 30–50%. Но эти объекты требуют абсолютно полной реконструкции, существенного восстановления, инвестиций и т. д.

Александр Семенкович: Если объект продается с большим дисконтом, существует на это определенная причина. Нужно внимательно смотреть документы и объект.