Болгария. Недвижимость "самой балканской страны Балкан"

Как все начиналось

Отправной точкой для бурного развития рынка недвижимости Болгарии стал 2003 г., когда жилье в Болгарии подорожало сразу вдвое. Этому предшест­вовала череда событий, ставших возможными благодаря инициированной правительством и удачно проведенной экономической реформе, стартовавшей в 1999 г.

Признание Европейской комиссией Болгарии страной с рыночной экономикой и решение о вступлении в Евросоюз резко повысили интерес к стране со стороны иностранных инвесторов. Результат оказался наглядным: если заграничные инвестиции в болгарскую недвижимость составили в 2001 году лишь €14 млн, то к концу 2004 эта сумма, увеличившись за три года почти в 15 раз, превысила €200 млн.

Именно тогда здесь был зарегистрирован всплеск инвестиций из России.

Дальнейшая история болгарского рынка недвижимости вплоть до мирового финансового кризиса – история непрерывного роста. До конца 2006 г. рост цен был обусловлен скорым вхождением Республики Болгария в Евросоюз, затем – вступлением в игру крупных международных (по большей части европейских) инвестиционных фондов и финансовых групп, открывших множество масштабных строительных проектов не только в Софии и на Черноморском побережье, но и во многих других районах страны.

Показательным и далеко не единственным примером инвестиций во внутренние районы Болгарии стало строительство транснациональной компанией Ideal Standard international двух крупных заводов по производству сантехники и сантехнической керамики в небольшом городке Севлиево (Габров­ская обл.). Благодаря этому в Севлиево была решена проблема безработицы, а город стали называть «болгарским Детройтом».

«Икономическа криза» по-болгарски

С началом кризиса во второй половине 2008 г. в стране были отмечены падения продаж. 2009 год начался для рынка крайне неудачно – зарубежные инвесторы, озаботившиеся собственными домашними проблемами, спешили избавиться от заграничной собственности и свернуть строительную активность, замораживая даже почти готовые объекты. Последовавшая за этим «акция» массовой распродажи не могла не сказаться на ценах недвижимости Болгарии, которые откатились к уровню середины 2007 года, иногда теряя до 35–50% от своих пиковых значений.

По данным Bulgarian Properties, составленным на основе реально заключенных этой компанией сделок, количество продаж по всей территории страны в 2009 г. уменьшилось на 40%, а усредненный спад цен на недвижимость по сравнению с
2008 г. составил 36%. В столичной Софии квартиры подешевели на 23% с уменьшением числа продаж на 55%. В других регионах цены недвижимости также уменьшились: в Варне – на 22,5%, на Солнечном Берегу – на 40%, на зимнем курорте Банско – на 41%, а средняя цена недвижимости в сельской местности стала дешевле на 53,5%.

С началом текущего года падения, по данным Национального статистического института Болгарии (National Statistical Institute, NSI), исчерпав свой отрицательный потенциал, составили в I кв. в среднем по стране 2,3%, во II кв. 2010 г. показав «минус» в пределах 0,8%.

В компании Bulgarian Properties, сравнивая 2010 г.с предыдущим годом, уточняют, что спад средних цен на квартиры в Софии составил 15%, объекты недвижимости в болгарских селах подешевели еще на 20%, а цены на апартаменты в Банско и на курорте Солнечный Берег остались без изменений. При этом эксперты компании отмечают, что большинство продавцов-собственников апартаментов на море с целью быстрой продажи согласны уступить их по предельно низкой цене, которая зачастую заведомо ниже той, по которой они приобрели недвижимость несколько лет назад.

Снизили цены и многие застройщики. Сейчас предложения на квартиры в отдельных построенных готовых комплексах на морских курортах начинаются уже с цены €300 за кв. м. Правда, далеко не на первой линии, но все же.

Наверное, рано делать какие-то выводы относительно «ценового дна», но вряд ли во второй половине 2010 г. болгарский рынок недвижимости ожидает что-либо похожее на прошлогодний сценарий. Это можно предположить, учитывая, что на инвестиционную активность уже в ближайшей перспективе может положительно повлиять вступление Болгарии в Шенген, которое запланировано на март 2011 г. Кроме того, количество жилищных сделок заметно выросло уже в этом году.

Полина Стойкова, управляющий директор компании Bulgarian Properties говорит, что летний сезон обычно является наиболее эффективным периодом для продаж курортной недвижимости иностранцам. В этом смысле прошедшее лето оказалось сравнительно успешным: за период с июня до конца августа число сделок в этом рыночном сегменте увеличилось по сравнению с тем же прошлогодним периодом на 15–20%.

Тем не менее, эксперты считают, что о настоящем развитии рынка говорить пока рано. С точки зрения покупательской активности и цен рынок пока лишь вышел на свой прошлогодний уровень.

Сегодня основные иностранные покупатели здесь – граждане России и стран СНГ. Статистические данные говорят о том, что русский сектор в продажах болгарской недвижимости иностранным гражданам превышает 20%, а для объектов, расположенных на побережье, этот показатель еще выше.

Сердцу русскому мил «эконом»

Иностранных покупателей, кроме низких цен и членства в ЕС, притягивают исторические и культурные достопримечательности, в которых Болгария, мягко говоря, недостатка не испытывает.

Участники рынка отмечают, что в отличие от докризисных лет, когда русские покупали в Болгарии преимущественно элитную приморскую недвижимость в комплексах самого высокого класса, теперь их спрос часто приходится на низкий ценовой сегмент – сельские дома по цене около €10–15 тыс., городские квартиры до €40 тыс.

Полина Стойкова из Bulgarian Properties объясняет это как кризисом и упавшими ценами на недвижимость, так и выросшей популярностью Болгарии среди покупателей из России, в число которых теперь все чаще входят представители среднего класса.

Основной спрос на побережье сконцентрирован в категории €25 тыс. – €40 тыс. Средние цены квадратного метра, по данным реальных сделок болгарских агентств, на Черноморском побережье в основном варьируются от €350 до €700.

Отмечается интерес части покупателей из России к элитной недвижимости и приморской недвижимости класса люкс, попадающие в ценовой сегмент от €1000 до €2500 за «квадрат». Атрибуты таких объектов – стопроцентная готовность к проживанию, авторский дизайн.

Такие предложения есть в Софии, Варне, Золотых песках, Бургасе, на курортах Солнечный Берег, Созополь и Лозенец. Основные покупатели в этом сегменте – коренное население и россияне.

Вместе с тем, возможно, намечается тенденция к «дрейфу» российских инвесторов во внутренние районы Болгарии. Покупатели из России в последнее время демонстрируют склонность поездить по стране и найти нестандартные места для покупки недвижимости. Начинает проявляться интерес к внутренним районам, удаленным от моря: Стара Загора, Пловдив, Елхово, Велико Тырново, придунайский Видин. Однако массовым такой спрос назвать нельзя: в отличие от британских покупателей, всерьез интересующихся горными пейзажами и удаленной от суеты сельской жизнью «болгарской глубинки», спрос русских все же в большой степени стандартизирован и сводится к апартаментам на море.

Взгляд на болгарское село

Цены за дом с участком в болгарских селах несколько лет назад начинались от €2 тыс., сегодня – от €4 тыс. Правда, необходимо отдавать себе отчет, что этот дом с большой долей вероятности предназначен под снос, сад, скорее всего, придется посадить новый, а до моря будет километров 300–400.

Тем не менее, эти цены в свое время привлекли подданных британской короны. Их основные интересы вполне весомо проявились, в том числе в сегменте сельской недвижимости. Например, одним из многочисленных «мини-центров притяжения» стал ничем не примечательный городок Елхово, расположенный в 30 км от турецкой границы, в 100 км от Бургаса и аэропорта. Пять лет назад мест­ные риэлторы почувствовали конъюнктуру, резко увеличились в числе и заговорили по-английски. Цены на деревенские дома выросли в несколько раз: сегодня дом «под капремонт» в окрестных селах можно купить не за €3–5 тыс., как 5–7 лет назад, а за €10 тыс., а после ремонта – не менее чем за €20 тыс. Продают «реновированные» дома или англичане, или сами болгары.

Полина Стойкова подчеркивает, что англичанам очень нравится совершать своеобразный «экскурс во времени», выращивая экологически чистые овощи и фрукты на собственном участке. Это и привело к тому, что необычайно популярными для этих покупателей стали дома в сельской местности и земельные участки по всей стране. По статистике Bulgarian Properties, британцы в этом секторе сохраняют свою активность, несмотря на кризис: в первом полугодии они составили 15% от числа всех иностранных покупателей, заняв по этому показателю второе место после россиян.

Города, регионы и ценовые курьезы

Варна – один из древнейших городов Европы. Когда-то на месте нынешней Варны существовал древний фракийский поселок под названием Одессос. Сегодня это – экономический, культурный и административный центр страны.

Варна считается важным транспортным узлом Юго-Восточной Европы. Здесь находится международный аэропорт, самый большой морской порт в Болгарии, железнодорожный вокзал, хорошо развито магистральное и дорожное сообщение.

Цены на недвижимость в Варне – от €800 за кв. м.В 40–50 км от Варны (например, в г. Провадия) продаются квартиры и сельские дома стоимостью от €15 тыс.

Пловдив и Стара Загора расположены вблизи основной магистрали, связывающей Софию с Бургасом и морем. Район очень развит: большие села, низкий уровень безработицы. Есть торговые центры, супермаркеты.

Пловдив – второй по величине город и центр культурной жизни Болгарии, а его древняя часть входит в списки мирового наследия ЮНЕСКО. Находится в 150 км к востоку от Софии и в 270 км к западу от Бургаса. Один из древнейших городов не только в Болгарии, но и в Европе. Город расположен на шести холмах в западной части Верхне-Фракийской низменности, по обеим сторонам самой большой в Болгарии реки Марицы. Цены на квартиры – в среднем €500 за «квадрат», сельские дома в радиусе 30–50 км – от €15 тыс.

Стара Загора находится в 230 км к юго-западу от Софии, с которой соединена первоклассной автомагистралью. В 190 км к западу находится крупный индустриальный центр и морской курорт Бургас. Большой экономический и культурный центр. Известен как город лип, поэтов и творчества. Квадратный метр в среднем – €450, среднепродажная цена сельских домов – €12 870 (что на 5% ниже уровня конца первого полугодия 2009 г.). От €5 тыс. предлагаются дома после ремонта в селах, пригодные для проживания.

Велико Тырново – древняя столица Второго Болгарского царства, колыбель болгарской архитектуры, живописи и литературы. Расположен город между Софией и Варной. Велико Тырново славится своим высококачественным вином. Лучшие вина региона производятся в городах Лясковец, Сухиндол и Свиштов. Множество местных ресторанов и таверн предлагают традиционную кухню.

Благодаря замечательной природе и другим достоинствам, район Велико Тырново – самый известный среди иностранных покупателей сельской недвижимости и главный для всей Болгарии рынок загородного жилья. Здесь расположено множество небольших городков, которые в последнее время стали очень популярны у покупателей. Один из наи­более интересных называется Елена, в 40 км юго-восточнее Велико Тырново. Там сохранился облик эпохи Возрождения и примерно полторы сотни исторических зданий.

Средняя цена продаж недвижимости в этой области – €11 050 (-4% от прошлогоднего уровня). За €19 тыс. в этой области можно купить, например, большой (200 кв. м) двухэтажный кирпичный дом в хорошем состоянии, построенный в традиционном болгарском архитектурном стиле.

Видин находится в северо-западной части Болгарии, на берегу Дуная, в 190 км к северо-западу от Софии, граничит с Румынией на севере и с Сер­бией на западе. Река Дунай – естественная граница между Видином и румынским городом Калафат. Сейчас между этими городами налажено паромное сообщение, а в 2012 г. планируется завершение строительства моста «Дунай-2», соединяющего болгарский и румынский берега. Недвижимость в области Видин стоит очень недорого (приграничная «глубинка» в 500 км от побережья), но, несмотря на удаленность от моря, природа и возможности для отдыха здесь – отличные.

Цена продаж на жилые объекты здесь с прошлого года понизилась на 27% и сейчас составляет €5120. Реальное предложение: за €6000 продается трехэтажный, требующий косметического ремонта дом в горном селе в 23 км от города Видин. Жилая площадь – 112 кв. м. Площадь сада – 1000 кв. м. Село хорошо обустроено, имеется регулярный общественный транспорт.

Монтана (до 1993 г. – Михайловград) – административный центр Северо-Западного региона Болгарии. Город расположен на берегу реки Огоста.Область Монтана находится неподалеку от Софии и известна своей великолепной природой и наиболее дешевой недвижимостью в сельской местности в Болгарии. Минусы: в районе высокая безработица, и многие переезжают в крупные города в поисках постоянной работы. Именно с этим связано большое число объектов на продажу. Предполагается, что открытие нового моста через Дунай принесет сюда некоторое оживление.

Цена продаж объектов недвижимости упала в этом регионе в 2009 г. на 39% и еще на 17% – в первом полугодии 2010 г. Сейчас «средняя» недвижимость оценивается здесь всего в €4000. Реальное предложение: в одном из больших сел этой области, расположенном в 35 км от г. Монтана, за €4500 продается одноэтажный кирпичный дом площадью 71 кв. м с участком 1000 кв. м. Разумеется, дому требуется ремонт.

Плевен расположен в северной части Болгарии в 35 километрах от Дуная и является важным транспортным узлом на железнодорожной магистрали София–Варна. Привлекает покупателей доступными ценами на недвижимость и удачным местоположением. Средние цены в районе понизились в 2009 году на 28% (€4800). С начала текущего года цена продаваемых объектов выросла на 42%, дойдя до €6800. Такой «статистический бум» риэлторы объясняют просто: в этом районе ведется строительст­во АЭС Белене, на котором работают иностранные, в том числе российские, специалисты. Иностранцы на время работы по проекту нередко покупают себе недвижимость, как правило, довольно качественную и, по местным меркам, достаточно дорогую. Статистика этих покупок в основном и повлияла на средние цены в сторону их резкого увеличения.

Реальное предложение. В одном из сел района, расположенном на трассе Свиштов–Плевен на расстоянии 50 км от Плевена и 30 км от Свишова и Дуная, за €7400 продается двухэтажный капитальный дом площадью 160 кв. м с садом 1000 кв. м. Недвижимость в хорошем состоянии.

София. Столица Болгарии – все еще столица с самой дешевой недвижимостью в ЕС. Считается, что она обладает самым высоким в стране потенциалом для роста цен на жилье после выхода из кризиса. Пока средняя цена проданных во II квартале 2010 г.столичных апартаментов равнялась €86 тыс. при стоимости жилой площади €870/кв. м.

Цены на недвижимость в пригородах Софии упали за последний год на 20–25%, а цены на дома в селах, удаленных от столицы на 50–60 км, начинаются от €15 тыс. Дом, в который можно въехать сразу, не «заморачиваясь» с ремонтом, можно найти по цене от €30 тыс.

Около Софии есть множество небольших городков (Правец, Ихтиман и др.), в которых имеются комплексы для гольфа и спа. В 60 км от Софии находится город Самоков и в 10 км от него – Боровец – второй по величине горнолыжный курорт Болгарии.

Бывает, что на рынке недвижимости случаются события, которые можно отнести к курьезным.В недавнем репортаже болгарского телеканала BTV рассказывалось, что в селе Доброславци неподалеку от Софии цена на недвижимость буквально за ночь подскочила на 50–75%, и предложение жилья на продажу увеличилось в несколько раз. Это случилось сразу после того, как жителям села Доброславци из вечерних новостей стало известно, что на находящемся рядом бывшем военном аэродроме появится трасса для проведения гонок «Формулы-1» в 2012 году. Прилегающие к Доброславцам земельные участки подорожали в разы. Как утверждают работающие в этом районе риэлторы, три года назад одна испанская компания купила здесь 40 га земли по цене €10–12/кв. м. Сегодня та же земля предлагается к продаже уже за €40/кв. м.

Строительство продолжается

Проблемы рынка недвижимости не обошли стороной строительный сектор страны, где было зарегистрировано существенное падение объемов. С начала 2010 года, по данным Национального статистического института, количество выданных разрешений на новое строительство распределилось неравномерно: во II кв. года – 1441 разрешение на строительство жилых зданий (по сравнению с I кварталом – 46-процентный рост). Но, по сравнению с данными за прошлый год, показатель упал на 21%. Количество разрешений на строительство административных зданий, полученных во II кв. 2010 г., –58, что на 18% больше, чем в I кв., и на 27% меньше прошлогодних показателей.

В статистике региональной строительной активности лидирует область Варны, где было получено 176 разрешений на строительство жилья. Далее следуют город София (166) и область Бургаса (135). Замкнули пятерку регион Пловдива и Софийская область, где было получено 131 и 114 разрешений. Самое большое количество запланированных девелоперами жилых единиц находится в Варне и в южной части Благоевграда (676 и 460), за ними сле­дуют города София (438) и Пловдив (413).

Таким образом, число заявок в болгарские муниципалитеты на отведение строительных участков, увеличившееся во второй четверти года, пока заметно проигрывает даже статистике неблагополучного 2009 г., не говоря о докризисных показателях. Но и в строительной отрасли имеется ниша, которая на общем фоне выглядит более чем благополучно – строительные проекты на первой линии от пляжей морских курортов.

С начала 2008 г., когда Республика Болгария вступила в Евросоюз, в стране появились новые «европейские» нормы, которые запретили строительство жилых объектов на прилегающей к пляжам территории (100-метровая зона), одновременно ограничив высотность возводимых на полукилометровом расстоянии от берега зданий пятью этажами.

Тем не менее, строительство курортного жилья на первой линии все же местами ведется – им занимаются подрядчики, получившие на это офи­циальное разрешение до вступления в силу соответствующих запретов. Учитывая ощутимый дефицит подобных предложений на рынке, застройщики не имеют проблем со сбытом готовых объектов и их финансированием.

Цены таких объектов довольно высоки. Например, в проекте комплекса Aheloy Palace, от строительной компании Midia, цена односпальных апартаментов начинается с €50 077, то есть из расчета €1318/кв. м. Комплекс расположен на первой линии от побережья у устья реки Ахелой, на двенадцатикилометровой пляжной полосе, между городами Варна и Бургас.

Елена Суворова, региональный директор BG Estates Worldwide, говорит, что в этом году россияне после двухлетнего перерыва вновь стали интересоваться возможностями инвестиций в строительные проекты.

«Интересно то, что все чаще работающие девелоперы пытаются развернуть свои новые проекты в сторону русских покупателей. Потому что матрица запросов и ожиданий русских и англичан, которые до недавнего времени были клиентом№ 1, серьезно отличаются. Так что новые комплексы изначально создаются под специфику русских собственников, в плане инфраструктуры, размера и оборудования апартаментов, бюджетов, запросов культурного плана», – отмечает Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас.

Стоимость земли под застройку на побережье варьируется в широком пределе от €70/кв. м до€300/кв. м. Цена в основном зависит от степени удаленности объекта от моря, уровня инфраструктуры и туристической популярности курорта.

И все-таки в лидерах

На вопрос «Где лучше покупать?» риэлторы, как правило, отвечают стандартно: Золотые пески, Варна, Созополь, Святой Влас. «Солнечный Берег сегодня привлекает, пожалуй, только своей дешевизной. Но на юге – в Китене, Царево, Приморско можно найти наиболее интересные предложения по конкурентоспособной цене. Наиболее перспективными сегодня по нисходящей можно считать Бялу, Варну, Золотые пески. По статистике стоимость апартаментов даже в столице Софии порой ниже, чем в Варне», – резюмирует Светлана Александрова, директор юридического бюро «Юррайт».

Несмотря на непростой для болгарского рынка период, эта страна остается самым популярным направлением для российских жилищных инвестиций. Все рейтинги, подсчитывающие количество покупок зарубежной недвижимости россиянами, уже несколько лет единодушно ставят Болгарию на первое место. Считается, что по числу продаж болгарская недвижимость занимает около четверти объема всего этого рынка. Только по официальным данным владельцами болгар­ской недвижимости являются около 300 тыс. наших соотечественников. Это понятно – в пользу выбора Болгарии в качестве «второго дома» выступают языково-культурная близость, климат, море, горы, а главное – доступные цены здешних квадратных метров.

В последние годы русский язык вновь отвоевывает утраченные позиции: после короткого перерыва начала девяностых, когда число владеющих им болгар пошло на спад, – теперь с каждым годом увеличивается количество молодых людей, изучаю­щих русский в школах и университетах. Сегодня практически в любом крупном болгарском городе имеются «русские» книжные магазины и периодика на русском языке. Во многих городах Болгарии есть русские клубы, в Софии работает Русский информационно-культурный центр, имеется русская школа при посольстве РФ в Болгарии, а в городах есть гимназии с углубленным преподаванием русского языка.

Несмотря на то, что Болгария – член ЕС, получить вид на жительство здесь несложно. Для этого достаточно приобрести или арендовать любое жилье, показать наличие работающего бизнеса или подтвердить статус представителя зарубежной фирмы. Доказать платежеспособность соискателя может обычный банковский счет со «смешной» по европейским меркам суммой в €1500.

Особенную «любовь» болгарское иммиграционное законодательство питает к российским пенсио­нерам. Подтвердив наличие пенсии, купив или арендовав недвижимость и положив на счет в банке сумму не менее €1500, российский гражданин признается «обеспеченным пенсионером» и получает право на статус резидента.

Собственно, после сказанного становится понятной та особая роль, которая отводится Болгарией инвесторам из России.

Владимир Чехимов, управляющий партнер «Болгарстройгруп»:

– Чего вы ожидаете от болгарского рынка в ближайшие пару сезонов?

– Спрос не достиг своего докризисного уровня, но наблюдаются определенные тенденции в сторону увеличения. Мой прогноз: осенью-зимой возможен подъем, обусловленный будущим вхождением РБ в зону Шенгена.

– Что вы думаете о новой моде – о покупке русскими, по примеру англичан, домов в болгарских деревнях вдали от моря?

– Как тенденцию это явление не рассматриваем, а объясняем отсутствием качественных и доступных предложений индивидуальных домов на морском побережье. Поэтому наша компания «Болгарстройгруп» приступила к реализации проекта коттеджного поселка «Балканика» на живописном морском берегу между городами Бургас и Поморие. Если к нам обратится россиянин, проявляющий интерес к приобретению дома в деревне вдали от моря, то мы предложим ему приобрести дом или таунхаус в нашем поселке на море. Мне не совсем понятно, для чего россиянину приобретать дом в болгарской деревне и почему это рассматривается как тенденция на рынке.

– Охарактеризуйте вашего сегодняшнего клиента. Какой недвижимостью и где интересуется, каким бюджетом располагает, высока ли степень доверия – по сравнению с докризисным портретом вашего клиента?

– Наш покупатель: россиянин, представитель среднего класса. Интересуется недвижимостью на море в небольшом городе с развитой инфраструктурой, с доступными ценами на товары и услуги, вдали от шумных курортов для семейного отдыха. Бюджет – от €25 тыс. и выше. Степень доверия со стороны наших клиентов высока, как и прежде, по причине выполнения нашей компанией сроков завершения строительства.

Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас

– Это правда, что болгарский курортный рынок «качнулся» в сторону активизации и роста?

– «Как будто будут свет и слава,/Удачный день и вдоволь хлеба,/Как будто жизнь качнется вправо,/Качнувшись влево». Эта философская формула, так тонко выраженная поэтом Иосифом Бродским, в силу своей универсальности применима даже и к рыночным реалиям курортной недвижимости в Болгарии. Да, рынок опять качнулся, как любая нестабильная система, но нельзя забывать, что качаться – это его естественное состояние. Так что на заданный вопрос я отвечу утвердительно – в сторону увеличения спроса рынок будто качнулся. Что неудивительно для летне-осеннего сезона, когда русские туристы, многие из которых потенциальные собственники недвижимости, прилетают в Болгарию отдыхать. Этому сдвигу поспособствовали в том числе и климатические аномалии, которые наблюдались этим летом в России. Так что определенное увеличение сделок имеет место, об этом здесь пишут и говорят. Мои персональные ожидания на зимний сезон предполагают, что рынок естественным образом качнет в обратную сторону, вниз. Но так будет только до конца зимы. Потому что, несмотря на сезонные флуктуации, кардинальный тренд роста рынка вверх сохраняется, для этого есть фундаментальные факторы. Не на последнем месте среди них запланированное на весну 2011 года вступление Болгарии в Шенгенское простран­ство. Немаловажно то, что Болгария все еще предлагает самые облегченные условия русским для получения ПМЖ.

– Оцените, пожалуйста, стремление все большего числа русских покупателей в болгарскую деревню. Что это, мода или тенденция?

– Во-первых, я не думаю, что это мода, потому что пока еще не видел статистику, которая давала бы нам основания об этом говорить. Во-вторых, можно ожидать, что в процессе освоения Болгарии русские в очередной раз проявят себя как талантливые экспериментаторы и войдут в сегменты, которые изначально им не были предназначены, в маркетинговом смысле этого слова. Потому что не надо забывать, что в первую очередь русские ищут в Болгарии теплое и «обустроен­ное» море, которое еще должно быть и рядом, эффективно функционирующие модели обслуживания этой недвижимости, а также лучшие, чем в России, параметры социальной, административной и технической инфраструктуры. Учитывая это, невелико число тех болгарских деревень, которые вписываются в такие маркетинговые рамки. Так что я скептик относительно того, что такие редкие случаи, когда русские покупают старые дома в болгарских деревнях, смогут оформить какую-то значимую тенденцию.

С другой стороны, я прекрасно понимаю, что любой выбор может найти свои разумные или эмоциональные оправдания. Но в отличие от курортных прибрежных городишек, болгарская деревня в глубине страны вряд ли сможет предложить русским покупателям что-нибудь еще, кроме хорошей экологии, возможности для балканской медитации и доброжелательного отношения местных жителей (в этом можно нисколько не сомневаться!). Это прекрасно, но для полноценной современной жизни – вряд ли достаточно.

Светлана Александрова, директор юридического бюро «Юррайт»:

– Кто покупает сейчас на «проснувшемся» болгарском рынке?

– Да, рынок недвижимости Болгарии «проснулся», пожалуй, весной 2010 года, а к лету, я бы сказала, даже появился некий ажиотаж (учитывая полтора года застоя). Львиная доля – москвичи. Они всегда, конечно, «впереди планеты всей», но сейчас именно они – основные покупатели. Сейчас в Болгарии на вопрос «Кто покупает?» отвечают – москвичи, раньше был ответ – русские.

– Прокомментируйте, пожалуйста, продажи в сфере сельской недвижимости.

– Думаю, что наши люди разглядели болгарские прелести, которые заключаются не только в самом море. Выбор дейст­вительно оправдан, особенно, если большую часть времени собираешься проводить в Болгарии. Во-первых, нет смысла переплачивать в 3–5 раз дороже только за шум прибоя, во-вторых, зимой курорты становятся пустынными, в-третьих, и, наверное, это главное, наши люди начинают привыкать к широкой жизни в прямом смысле слова и воплощают свои мечты – свой дом на берегу моря (пусть этот берег и в нескольких десятках или сотнях км, но таки не в тысячах!). Сложностей никаких нет, если работаете с профессионалами. Единственная разница, что земля оформляется на юридическое лицо, но это, скорее, просто дополнительная формальность.

Предлагая такие объекты, да и любые другие, я стараюсь выяснить в первую очередь цель. Потому что, конечно, бессмысленно покупать дом вдали от моря, если приезжаешь на две недели или на месяц в году, или, например, если необходимо обучение ребенку. В последнем случае можно предлагать только городскую недвижимость.

– Стартуют ли сегодня в Болгарии новые проекты? Как клиенты из России относятся к предложениям приобрести недостроенную недвижимость?

– Скорее, заканчиваются старые, хотя, конечно, и есть новые предложения, очень активно начали строить к концу 2009 – началу 2010 гг., так как сегодня неприлично низкая себестоимость строительства. Конечно, клиенты по-разному относятся, но главное, что сегодня отдают себе отчет, что можно купить существенно ниже, но с большим риском. Но «кто не рискует, тот не пьет шампанское», наш русский «авось» берет верх над предусмотрительностью. Многие соглашаются ждать не 1–2 года, а и 3–5 лет, но вложить те средства, которые есть, ведь и денежные поступления у многих сократились.

– В последнее время активно говорят о рисках, связанных с покупкой недвижимости в комплексе, находящемся под залогом. Насколько опасна такая покупка?

– Опираюсь только на свою практику, в которой таких случаев не было. Как правило, покупатель оплачивает квартиру, инвестор (девелопер-продавец) оплачивает часть банку, и частично, то есть с конкретного апартамента, снимается ипотека, именно так это и называется – частичное снятие ипотеки, такие случаи в практике были. Но все же мы как риэлторы стараемся не брать на продажу ипотекированные объекты.

Веселина Иванова, руководитель Five Star Investments Ltd, член Международной конфедерации профессионалов в сфере недвижимости ФИАБСИ, член Болгарской гильдии риэлторов НСНИ, член Европейской ассоциации риэлторов СЕРЕАН:

– Каким, по вашим ощущениям, станет для болгарского рынка ближайший год?

– Сейчас самое время покупать недвижимость в Болгарии и при этом – покупать все еще выгодно, так как после вступления страны в Шенген цены пойдут вверх. Совершенно точно, что к следующему лету цены значительно изменятся.

– Если к вам обратится клиент с просьбой подобрать дом в болгарской сельской глубинке, вы поможете с покупкой или будете отговаривать?

– Такие дома покупают в основном для своих родителей в связи с возможностью получить ПМЖ для пенсионеров, таким образом обеспечивая им спокойную жизнь в хорошо устроенной болгарской деревне. Сейчас можно купить хорошие дома в деревнях очень выгодно, зачем отговаривать клиента? Все зависит, однако, от поставленной цели, и если цель – инвестиция, то тогда покупателю необходимо знать, что дома в деревне не слишком ликвидная недвижимость. Потом надо знать, что есть деревни и деревни, благоустроенные и очень отсталые во многих отношениях. В принципе, когда речь идет о домах, мы рекомендуем своим клиентам, которые не планируют жить в Болгарии больше чем месяц-два в году, покупать только в закрытых комплексах, где есть и охрана, и поддержка, а также можно сдавать дом и получать постоянную прибыль.

– Продажа «незавершенки» была невыполнимой задачей год назад. А теперь?

– Сейчас открываются продажи на многие новые объекты. Есть такие, которые в процессе строительства, и такие, которые все еще на котловане. Спрос большой. Если мы сопровождаем такую сделку, то сначала проверяем надежность инвестора, потом советуем предварительный договор подписывать у нотариуса с заверкой материального интереса.

– Что сегодня покупают ваши русские клиенты?

– Основные клиенты – из Москвы, но есть также из Петербурга, Нижнего Новгорода, Сургута... из разных краев России, также из Украины и Казахстана. Приобретают апартаменты в основном на первой линии или в центре города, в закрытых комплексах с хорошей инфраструктурой.

– Где покупают?

– Варна, в том числе курорт «Золотые пески», Обзор, Созополь остаются, на мой взгляд, самыми перспективными. Не будем забывать и бальнеологические курорты – «Св. Константин и Елена», Поморие, Велинград. Есть очень интересные и нестандартные варианты, например, сейчас у нас в продаже появились дома в закрытом комплексе в традиционном болгарском стиле, с превосходной архитектурой и инфраструктурой, в историческом сердце Болгарии, владелец по договору гарантирует прибыльность вложений. Интересный вариант? Я думаю, да.

– Прокомментируйте проблему покупки недвижимости, находящейся в залоге. Это правда, что, если застройщик не снимет обременение с покупаемого апартамента (а такие случаи есть), то добросовестный покупатель, приобретающий готовую построенную квартиру в ипотекированном комплексе, может лишиться своей собственности по решению суда?

– Мы с вами очень часто говорим о роли консультанта по недвижимости. Именно агентство должно заранее знать весь процесс и объяснить своему клиенту, как все это происходит, чтобы не было никаких сомнений. Такие комплексы есть, конечно, – очень многие инвесторы предпочитают пользоваться средствами банка или фонда. Это не должно пугать покупателя, если об этом написано в предварительном договоре, который он заключает с застройщиком, и если ему понятна схема, по которой залог снимается. При этом указаны сроки, в которые это необходимо сделать, если эти сроки нарушены, то суммы, оплаченные покупателем, возвращаются, при этом с большой неустойкой. Самое страшное, когда об этом в предварительном договоре не сказано ни слова, а в итоге покупатель, оплативший все на 100%, получает заложенную недвижимость. Но в этом случае виноват сам покупатель – это означает, что он сэкономил на профес­сиональном агенте, который сделал бы заранее все проверки, чтобы гарантировать «чистоту» сделки. Наша компания работает сейчас только с одним таким объектом. С нашими юристами мы проверили все документы и можем гарантировать клиенту, что сделка пройдет без осложнений и покупатель получит «чистый» от обременений документ о собственности.