Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Июнь-июль 2009

Читать все статьи раздела
Круглый стол. Практикум

Зарубежные продавцы охотятся на российского клиента

В мае журнал "Ваш дом за рубежом" совместно с компанией World Econom Estate организовал круглый стол, во время которого профессионалы рынка и представители петербургской прессы обсуждали, какие инвестиционные возможности сегодня преподносят петербургским клиентам зарубежные рынки.

Валентина Нагиева, генеральный директор компании GreenField Property International:

– Российский рынок и российский покупатель после ноября 2008 года являются приоритетными для зарубежных застройщиков и риэлторов с точки зрения продаж зарубежной недвижимости. Английские и европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 году началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 года по февраль 2009 года.

В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 году зарубежной недвижимости выглядит так: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия. В 2008 году абсолютным лидером по количеству проданных компанией объектов была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ. Наша статистика свидетельствует о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуации в которых относительно предсказуемы.

Основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности. В 2008 году инвесторы еще спокойно покупали проекты на стадии плана. Ситуация очень изменилась, никто не хочет рисковать.

Юлия Лозовская,модератор, главный редактор журнала «Ваш дом за рубежом»:

– В каких странах наблюдается сложная ситуация со сдачей проектов?

В. Н.: В первую очередь в Испании, Болгарии. Мы сейчас активно пересматриваем список партнеров, с которыми работаем: возникают ситуации, когда застройщики продают проекты на начальной стадии, а затем стройки замораживаются, компании закрываются, и клиенты остаются ни с чем. Ситуация непростая, сегодня нужно очень тщательно подбирать партнеров и застройщиков.

Ю. Л.:При этом в ряде стран по-прежнему продолжают продавать россиянам недвижимость в кредит?

В. Н.: Ситуация с выдачей ипотечных кредитов сильно изменилась, в очень многих странах банки сегодня не дают нерезидентам ипотечных кредитов либо ставят заградительные условия. Продолжают кредитовать россиян банки Германии, Кипра, Испании. Во Франции и Италии дают кредиты, но не во всех проектах и регионах. Например, на покупку недвижимости в северной и центральной Италии получить ипотеку практически невозможно, не дают кредитов ни Лигурия, ни Тоскана, ни озерная часть, которую так любят русские, а вот в Калабрии, которая сейчас активно развивается, можно получить кредит.

Ю. Л.: Можно ли сказать, что ожидания падения цен наконец-то сбылись?

В. Н.:Русские покупатели в основном интересуются такой недвижимостью и в таких местах, которая не может дешеветь по определению. Либо это мировые столицы, либо объекты на первой линии моря. Я не знаю примеров падения цен на проекты, которые всегда будут сдаваться и приносят доходность. Даже если рассматривать менее ликвидные объекты, то нигде нет сказочного падения цен в 2–3 раза, а если оно где­то есть, то с подобными объектами нужно быть начеку.

Ю. Л.: В каких странах сегодня стремятся покупать россияне?

В. Н.:Поскольку мы работаем с жителями разных регионов, то можем сравнивать. Если жители Санкт-Петербурга и Москвы выбирают страны Европы, то, например, Уральский регион и Сибирь достаточно активно запрашивают Турцию, Тайланд. Питер покупает в Финляндии и Египте, Екатеринбург – в Арабских Эмиратах и Китае, «потому что все наши там». Первая волна покупателей зарубежной недвижимости из Екатеринбурга стремилась в Испанию и Эмираты, остальные сейчас идут по той же накатанной дорожке.

Я бы сказала, есть несколько интересных стран, которые сейчас выходят на пик популярности, но пока остаются недооцененными. Англичане сегодня уходят со многих рынков в силу экономической ситуации в собственной стране. Например, они уходят из Туниса, Марокко, Кабо-Верде. А российские инвесторы не стремятся туда из-за отсутствия прямых авиарейсов. Это важно, многие рассматривают дом за несколько тысяч километров как дачу, куда можно в пятницу прилететь из Петербурга или Москвы, а в понедельник вернуться на работу.

Ю. Л.: Изменились ли сегодня мотивы покупки?

В. Н.:Я бы не сказала. Сейчас основной мотив – сохранение своих средств, все нормальные и здравомыслящие люди понимают, что кризис рано или поздно закончится. Золото и недвижимость могут сохранить сбережения.

Ю. Л.:Не наблюдаете увеличения спроса на недвижимость в связи с иммиграционными планами?

В. Н.:Нет. В нашей компании с подобными запросами была всего пара клиентов. В основном ищут второй дом, совсем немногие уезжают навсегда.

Ирина Федорова,генеральный директор компании World Econom Estate:

– Кризис, конечно, повлиял на спрос и выбор петербуржцев. Полгода назад казалось, что рынок совершенно замер, но уже с марта 2009 года ситуация нормализовалась, хорошо пошли продажи недвижимости эконом-класса. Число сделок увеличилось, обороты – уменьшились.

До ноября 2008 года стандартная сделка в Болгарии исчислялась в €60–80 тысяч, и таких сделок, допустим, у активно работающей риэлторской компании могло быть проведено энное количество в месяц. Сейчас число сделок, например, в нашей компании выросло в полтора-два раза, а стоимость каждого приобретаемого объекта уменьшилась минимум в два раза. Стандартный объект – это студия либо квартира в Болгарии с одной спальней в пределах 1 км от моря, цена которой со всеми скидками может составить от €25–30 тысяч.

Сегодня для риэлторов, занимающихся болгарской недвижимостью, предпочтительнее не ждать клиента, который готов оставить €100–200 тысяч, а продавать большее число объектов по суммам более низким. Хотя покупатели, готовые потратить на квартиру или виллу в Болгарии €50–60–80 тысяч, конечно, остались.

Ю. Л.:Насколько реально ждать возврата инвестиций в болгарскую недвижимость за счет сдачи в аренду?

И. Ф.: Малореально. Ставки аренды в Болгарии совсем не такие, как в Петербурге и Москве, поэтому можно рассчитывать извлечь от €30 в сутки в сезон, если это студия, либо около €60 в сутки, если это квартира с одной­двумя спальнями. Сезон – с 1 июня по 10 сентября.

Ю. Л.: Каковы причины покупки и мотивы покупателей?

И. Ф.: Дешевизна. Квартира на Черном море в охраняемом комплексе стоит дешевле, чем комната в коммунальной квартире в Санкт-Петербурге. А в 2011 году Болгария вступает в Шенген, и это дает владельцам недвижимости дополнительные возможности. Раньше, до кризиса, покупателей привлекал рост цен: 30–40%. Но за последние полгода цены не выросли ни на цент, а сделки все равно идут.

Светлана Сергачева,руководитель петербургского представительства компании Costa Real:

– По данным Министерства статистики Испании, в 1­м квартале текущего года средняя цена недвижимости в сравнении с 1­м кварталом 2008 года снизилась на 34%. До прошлого года рынок в Испании был перегрет. С 2008 года началось снижение спроса и снижение цен. Наша компания сама участвует в строительных проектах как девелопер, и нет никакого смысла отрицать падение цен. Большинство строительных компаний осенью 2008 года заморозило строительство. Сейчас практически ничего не строится, а выставлено на продажу порядка 1 млн готовых объектов. При населении Испании в 45 миллионов человек и ежегодном потоке туристов в 70 млн человек – судите сами.

Для поддержания строительной отрасли правительство Испании объявило начало кампании по созданию условий для сдачи квартир в аренду, чтобы ввести парк пустующего жилья в обращение. 60% доходов от сдачи в аренду будут освобождаться от всех налогов, а если объект сдается в аренду молодой семье, возраст арендаторов до 35 лет, то арендодатель освобождается от налогов полностью.

Следующим позитивным моментом является то, что банки резко понизили процентные ставки по ипотеке. Сейчас европейская ставка рефинансирования Евробанка – 1,7% (еще год назад она достигала 5,5%), для иностранца ставка по ипотечному кредиту, даваемому банком, с маржой +2% составит 3,7%. В связи с тем, что в ипотечных договорах применяется плавающий процент по ипотеке, зависящий от ставки рефинансирования Евробанка, многие наши клиенты оказываются приятно удивлены снижением ежемесячных выплат по ипотеке в этом году. Например, при ипотеке €75 000 на 10 лет в 2008 году наш клиент платил €1190 в месяц, сейчас – €904 в месяц. Это реальный пример экономии.

Понижение цен подстегнуло продажи, и сделки идут, причем банки дают кредиты в размере 40–50% от стоимости жилья.

Одновременно с этим появился новый сегмент жилья: это так называемое «отсуженное» жилье, предлагаемое банком. Банки продают недвижимость английских клиентов, отказывающихся платить по ипотечным кредитам в связи с ростом курса евро по отношению к фунту. Часто это цена остаточной стоимости ипотеки. Мы сейчас активно занимаемся продажей недвижимости от банков. Спрос на эти объекты со стороны российских покупателей сейчас довольно велик. В 1-м квартале 2009 года оборот компании в денежном выражении был на 10% больше, чем в 1-м квартале 2008 года, при этом количество сделок больше на 35%. Средняя сделка 1-го квартала 2008 года равнялась €220 тыс., сейчас – около €155 тыс. Физически клиентов у нас стало больше. Клиенты из России чаще всего не просят ипотеку, суммы меньшие, но продажи есть, и количество проданных объектов выросло.

Наш офис в Марбелье только, например, за майские праздники посетило 8 клиентов из Москвы, и состоялись 3 продажи от €1 млн до €1,2 млн. Были проданы великолепные виллы, которые в прошлом году оценивались выше €2 млн. Наш офис в Аликанте в майские праздники ощутил небывалый наплыв клиентов, были проданы несколько квартир за €120–180 тысяч, которые в прошлом году стоили €200–250 тысяч.

Кроме того, сейчас активизировались внутренние продажи в связи с озвученными правительственными программами. Средний срок экспозиции квартиры стоимостью €120–130 тысяч – 2 недели. Есть и такие сделки, которые осуществляются за 48 часов с момента выставления объекта на продажу. Это главным образом касается продажи объектов из-под залога, когда дисконт составляет 40–50%. 

Ю. Л.:Светлана, а в вашей практике с начала 2009 года были ипотечные сделки с российскими покупателями?

С. С.: Да, были. Но если раньше можно было взять кредит на 70% стоимости объекта, то сейчас только на 40–50%. Суммы последних ипотечных сделок – €150–200 тысяч. Но в последнее время русские клиенты все же стараются обойтись без кредитов.

Яна Егорова,исполнительный директор петербургского представительства компании EG Progress Consulting GmbH:

– На рынке недвижимости Германии в целом сегодня достаточно стабильная ситуация. Цены не падали и не падают. Инвестиционно-привлекательными городами остаются Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин. В Берлине «квадрат» может стоить от €800. Да, здесь можно купить квартиру от €20 тысяч, что сопоставимо с Болгарией. Да, эта квартира будет в часе езды на электричке, примерно как дальнее Купчино, если говорить на понятном петербуржцам языке. Но такие квартиры есть, и для тех, кому, например, нужно отправить учиться ребенка, это выход. В остальных городах ценник начинается от €2 тысяч за кв. м.

Ю. Л.: То есть малобюджетные покупки в Германии совершаются не с инвестиционными, а с иммиграционными целями?

Я. Е.:Можно сказать и так. Кроме этого, нередко недвижимость в Германии покупают люди, желая иметь вторую квартиру и получать доход от сдачи в аренду, но это, разумеется, уже не касается малобюджетных объектов.

Ю. Л.:Какие объекты на пике интереса?

Я. Е.:Если полгода назад интерес между жилой и коммерческой недвижимостью делился пополам, то с наступлением кризиса спрос четко сдвинулся в сторону коммерческой недвижимости. Сейчас 90% заявок в нашей компании касаются коммерческой недвижимости, причем в первую очередь востребованы многоквартирные дома, которые можно сдавать в аренду. Фактически, это дома с жильцами. Также востребованы офисные помещения и торговые центры с заключенными контрактами на аренду сроком на 15 лет. В Германии этот рынок стабилен и предсказуем, договоры заключаются надолго, а арендные ставки регулируются государством. Русских интересуют в Германии доходные дома, гостиницы, то, что уже построено, то, что уже приносит доход, гарантированный на годы вперед. Российские клиенты сейчас совершенно не хотят рисковать, вкладывать деньги, например, в стройку.

Ю. Л.:Идут ли ипотечные сделки?

Я. Е.: Да, для русских клиентов ипотека, как правило, дается в размере 60% от суммы сделки, банки требуют определенный список документов, но с ним справляются те, кто имеет легальный бизнес в России. В этом году Дойче Банк пошел навстречу, предложив крупным клиентам, делающим покупки от €3 млн, ипотечные кредиты до 80%. Подобных условий для русских инвесторов не дает сегодня ни один европейский банк.

Ю. Л.:Какова доходность коммерческой недвижимости в Германии?

Я. Е.:7%, для Европы это нормально.

В. Н.:По нашим данным, доходность в Германии не превышает 3–4%

Я. Е.: Отель в Мюнхене будет приносить 3% в год, квартира в Берлине – 5–6%.

И. Ф.:В Болгарии, если заключен официальный договор с управляющей компанией, которая будет сдавать объект в аренду, доходность составляет 5–7% годовых.

Я. Е.:А я бы, говоря об инвестиционной привлекательности, упомянула еще и США, точнее Флориду, Майами. Квартира с одной спальней на Майами-Бич, которая 3 года назад стоила $300 тысяч, сейчас продается за $100 тысяч. Это интересно для российских клиентов. Вообще, Америкой сегодня интересуется весь мир, потому что там сейчас уже действительно ценовое дно. Интересны залоговые объекты: дом, который стоил $400 тысяч, «уходит» за $100 тысяч.

Интересно: те, кто интересуются недвижимостью в Америке, как правило, уже имеют что­то в Болгарии или Испании. Но, в основном, это все же москвичи, они быстрее реагируют на тренды. В ноябре-декабре прошлого года в Москве люди уже вовсю спрашивали недвижимость в Америке, а в Петербурге – нет, мы на выставке не получили ни одного запроса. Весной интерес начали проявлять и петербуржцы, но пока слишком настороженно.

В. Н.:Ну а что вы хотите, в России опыту зарубежных инвестиций всего-то несколько лет.

 

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?