Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Болгария: покупаем "вторичку" и "конфискат"

Текст: Руслан ПЕТКОВ (Бургас, Болгария)
Фото: Андрей ИВАНОВ
 
В Болгарии набирает обороты аукционная форма продажи недвижимости. Несмотря на ликвидные предложения и низкие цены, среди россиян аукционы пока не пользуются популярностью. Эксперты говорят, что причина – в недостатке информации.
 

Чистые квадратные метры

Цены на аукционах – в разы ниже, чем на «обычном рынке», предложения здесь – одни из наиболее ликвидных. Непростой на первый взгляд кажется сама процедура участия покупателя, но это если смотреть из России. Приехав на место, разобраться несложно.

Узнав о продаже апартаментов в том или ином комплексе, покупателю нужно связаться с судебным приставом, подать заявку на участие, внести в суд 10% от стоимости объекта в качестве залога (он вернется, если покупка не состоится) и прийти на торги.

Но главное – «ловить» такие объекты. То есть либо регулярно посещать различные болгарские банки – там приставы вывешивают свои объявления с предложениями. Либо дистанционно «мониторить» два главных «аукционных» интернет-ресурса: сайт судебных приставов www.sales.bcpea.org и сайт www.bulgarovka.ru. Последний, кстати, на русском языке. Там подробно описаны процедура изъятия и продажи недвижимости должника, шаги покупателя, а также имеется перевод основных болгарских нормативных актов, имеющих отношение к теме.

И, конечно, нужно быть готовым в любой момент прибыть в страну, для того чтобы внести залог и принять участие в торгах.

Покупательская активность в этом сегменте рынка недвижимости Болгарии пока что невысока. Сказывается отсутствие денег у болгар и информации у главных приобретателей болгарской недвижимости – россиян, а также излишний трепет последних перед словом «суд».

 

Сравним цены

В комплексе «Дельта» квартиры были выставлены в суде по €500 за кв. м, притом что два года назад продавались по €1300–1700. Дом – с прямым видом на море и старый Несебр, всего в 50 метрах от пляжа. На торгах покупателей не нашлось, все квартиры банк перевел к себе на баланс и сейчас продает их уже через свое агентство недвижимости по цене €750 «квадрат».

История с горнолыжным комплексом «Сандански Перла» в городке Сандански, точнее, с россиянами, купившими там заложенные банку апартаменты, обошла страницы всех крупных российских газет. Здесь покупатели были уведомлены об ипотеке. Но понадеявшись на обещания застройщика снять ее, брали квартиры в среднем по €50 тыс. за единицу. Строители расплатиться с банком не смогли, и сейчас эти же апартаменты (средняя площадь 70 кв. м) можно купить на торгах. Стартовая цена – €15–19 тыс.

Комплекс «Heaven» – один из самых пафосных и дорогостоящих проектов на первой линии курорта Солнечный Берег. Он строился еще до принятия закона, запрещающего возводить здания ближе, чем за 100 метров до уреза воды, поэтому стоит в 30–50 метрах от береговой кромки. Квартиры здесь до кризиса продавались в среднем по €2500 за кв. м. Сейчас восемь полностью отделанных и готовых к проживанию апартаментов выпускаются на торги по цене в €500 за «квадрат».

Чтобы было с чем сравнить, возьмем цены в комплексах по соседству, с хорошей локацей – на Солнечном Берегу или в Святом Власе, но с «неподсудными» квартирами. «Garden of Eden» – от€1900 закв. м, «Sunny Bay Estate» – €2150 закв. м.

Квартиры в еще непостроенном «Orange County», «лицом» которого стал Михаил Боярский, продаются от €850 за кв. м. Комплекс строится на юге побережья, в деревне Кошарица, в 5 километрах от пляжа.

В секторе элитной недвижимости болгарского побережья – комплекс «Эмеральд» в приморском поселке Равда, где в числе владельцев апартаментов значатся Филипп Киркоров, Борис Моисеев, Надежда Бабкина, Лолита и прочие российские звезды. Первая линия, цены – от €2500 за кв. метр.

Что, кроме цены, может привлечь российского покупателя на болгарский квартирный судебный аук­цион? Серьезный аргумент: недвижимость, прошедшая процедуру торгов, становится юридически чистой. Гарантом выступает болгарское законодательство (статьи Гражданского кодекса республики с 483 по 501, где детально описана вся процедура покупки), а не девелопер. Согласно ГК РБ имущество передается новому владельцу судебным приставом, и он приобретает на него все права, которые имел ответчик. Обжаловать такие действия практически невозможно – в этой процедуре покупатель максимально защищен законом.

 

Откуда квартиры?

Откуда берутся объекты, поступающие на торги? Если объект заложен банку, но девелопер не сумел выполнить своих обязательств по кредиту, то, согласно болгарским законам, этот объект изымается у должника судебными приставами и реализуется через открытые торги в городских судах.

При этом может быть так, что часть апартаментов в комплексе уже реализована добросовестным покупателям, но, несмотря на это, застройщик так и не сумел рассчитаться с банком и снять обременение. В этом случае норма о «добросовестном приобретателе» не действует. «Благодаря» чему, по некоторым сведениям, только число пострадавших из-за долгов застройщиков россиян уже сейчас приближается в Болгарии к сотне. Налицо болгарский юридический казус.

Почему так происходит? Как говорят эксперты, прежде чем ответить на этот вопрос, надо задать еще один. Все ли покупатели в момент заключения сделки потребовали у болгарского нотариуса, или в риэлторском агентстве, или у самого застройщика сведения о финансовом состоянии фирмы-продавца, ее хозяев, информацию об обременениях по зданию, в котором присмотрели апартаменты?

Русские обычно ничего этого не делают. И не только в силу беспечности или излишней доверчивости (что тоже присутствует). Они элементарно «не в курсе» таких тонкостей. Не знают, что информация находится в открытом доступе – прямо в сети Интернет, на сайте государственного болгарского «Агентства по вписыванию», и что по первому запросу она должна быть предоставлена нотариусом, адвокатом, самим строителем или предыдущим собственником. Что даже прямо в момент сделки в Болгарии совершенно реально узнать всю подноготную любого частного или юридического лица и только потом принимать окончательное решение.

Но это – только если вы об этом попросили. А если нет, значит, вам не нужно, вы и так все знаете и отдаете себе полный отчет в своих действиях. Так, по сути, трактуется болгарское законодательство.

 

О чем говорят клиенты

В последний год на независимых русскоязычных интернет-ресурсах, где традиционно обсуждались вопросы процедур и безопасности покупки болгарской недвижимости, а также поиск соседей и первые шаги по разрешению простейших бытовых ситуаций, зазвучали нотки в стиле «хелп ми, плиз!»

Пример. Человек приезжает на отдых в Болгарию в «свою» квартиру и находит на двери апартамента уведомление, что тот выставлен на судебный аукцион за долги застройщика. Владельцу такого апартамента предлагается либо сдать ключи новому хозяину, либо повторно купить свое жилье, как это сейчас делают некоторые владельцы.

Конфискация происходит достаточно быстро. Истцу – банку – нет необходимости вести долгие судебные разбирательства. Достаточно завизировать кредитный договор с ответчиком в суде. После этого на место без лишних проволочек выезжает судебный пристав. Его действия строго регламентированы и охраняются законом. Объект описывается, оценивается и выставляется на торги. Вся процедура занимает два-три месяца.

Что делать, если на вашей двери появилось уведомление о том, что квартира выставлена на торги? Болгарские юристы советуют сразу же звонить судебному приставу (его телефоны указаны в этой бумаге). Он обязан встретиться с вами, предоставить копии всех документов по делу и даже рассказать о том, к кому обращаться дальше, – дать контакты в банке-кредиторе. Если дело простое, то договориться с банком об условиях дальнейшего взаимного сосуществования можно и самому. Но чаще приходится обращаться за помощью к адвокату.

Один из ярких примеров – случай с собственниками квартир в жилом доме «Дельта 1», который находится на въезде в Несебр. В этом здании банком за долги изъяты восемнадцать квартир, три из них – у владельцев из России, получивших собственность год-два назад. Кстати, при всем этом застройщик начинает новый проект – строит коттеджный поселок «Дельта 2» в пяти километрах от Солнечного Берега. Закладывая там свой земельный участок и право на строительство. Сейчас и по этому объекту ведется судебное разбирательство, но продажи продолжаются.

Еще один пример – ситуация в комплексе «Buena Vista» компании «МК-Пропертис», в Святом Власе (Солнечный Берег). bulgarblog.ru пишет, что здесь за долги у застройщика, скорее всего, будут изъяты 108 из 111 апартаментов, причем у 54 квартир уже есть новые хозяева.

 

Коварная рассрочка

Списки проблемных болгарских вариантов пополняются еще и за счет квартир, которые застройщики продают в рассрочку.

Беспроцентная рассрочка платежа стала серьезным аргументом за покупку местной курортной недвижимости. «Вы вносите деньги частями пять-десять-пятнадцать лет, а пользуетесь квартирой уже сейчас!» – с такими лозунгами выходит на российский рынок подавляющее большинство болгарских компаний. Все они, как правило, при этом обязательно уточняют, что при такой покупке до окончания всех выплат покупатель приобретает лишь право пользования объектом, а не право собственности. Но многие покупатели, для которых такая схема означает доступность недорогой квартиры на черноморском берегу, не видят здесь никаких минусов. А они есть.

До тех пор пока вся сумма не выплачена застройщику, квартира принадлежит ему. Он может ее продать повторно, сдать в аренду, заложить банку. Если первые варианты – в Болгарии, в отличие от России, из разряда фантастики, то последний встречается очень часто. При этом у покупателя на руках имеется не нотариальный акт, а лишь предварительный договор, который де-факто является лишь заявлением о намерениях.

Пример варианта, который некоторые эксперты сегодня не рекомендуют клиентам, – популярный среди российских покупателей комплекс «Марина Кейп» (поселок Ахелой, район Солнечного Берега). По информации bulgarblog.ru и aboutbulgaria.biz, здесь порядка пятидесяти выставленных на продажу апартаментов заложены банку. При этом такие квартиры активно продают в рассрочку. Застройщик обещает снять залог к моменту выплаты клиентом всей суммы и оформления собственности. Однако юристы советуют покупателям апартаментов в таких комплексах выходить на диалог с банком. Либо – не рисковать.

 

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?