Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Инвестор в недвижимость США. Вы готовы быть Инвестором?

Ольга Марк Ландсберг, эксперт–аналитик по инвестициям в недвижимость США
Время от времени инновационные идеи посещают многих из нас. Представьте, например, вам пришла в голову неплохая идея... попробовать себя в роли инвестора на рынке недвижимости в США. Я не спорю. Идея – супер! США – единственная страна на планете, позволяющая “доить” себя без национальной и религиозной спец-принадлежности. Я все это давно уже сама испытала, и покорно благодарна инвестиционной политики США и тем льготам, которые разработала для инвесторов налоговая служба США.

Чтобы оказаться сразу в группе УСПЕШНЫХ ИНВЕСТОРОВ, давайте начнем с того, что определим для себя, так кем же вы будете, купив свой первый инвестиционный объект в США. И давайте сразу по-честному: все мы – разные, образование и бизнес практика у каждого из нас своя, и - что самое главное - у каждого из нас СВОИ деньги и СВОИ пути и схемы, которые позволили нашим деньгам так и остаться НАШИМИ.
Я предлагаю для начала остановиться на основных характеристиках инвестора и управляющего. У вас будет потом достаточно времени все перечитать, подумать и уже самим для себя определить, какие функции Вы готовы совмещать, а к чему и близко никогда не подойдете.

Итак, точное определение ИНВЕСТОР – это только один владелец свободного для инвестиций в недвижимость США капитала или группа партнеров, каждый из которых имеет достаточно средств для инвестиций в те проекты, которые будут генерировать постоянный дополнительный доход. Инвесторы разные, но и инвестиционные проекты разные. Кто-то предпочитает инвестировать в драгметаллы, кто-то - в ценные бумаги или иностранные валюты, кто-то скупает перспективные бизнесы, а кто-то останавливается на недвижимости. Среди всех перечисленных “инвест – продуктов” недвижимость – это исторически оправданная долгосрочная инвестиция. Мы сейчас не говорим о спекуляции, т.к. спекуляция – хорошо зарекомендовавшая себя краткосрочная инвестиция. О схемах эффективной спекуляции на рынке недвижимости в США мы поговорим позже, когда подойдем к теме НЕДВИЖИМОСТЬ США : СХЕМЫ ЭФФЕКТИВНОЙ СПЕКУЛЯЦИИ в следующих статьях.


Инвестор в США обязан:

1. Понимать с самого начала, что покупка 1 квартиры или отдельно стоящего дома (даже в Беверли Хиллз) – это наличие только 1 арендатора, уход которого гарантирует вам 100%-ную потерю аренды. Более того, услуги вашего управляющего обойдутся вам “прилично”, т. к. обслуживать только 1 квартиру или дом для него ни по деньгам, ни по времени невыгодно. Реальный инвест-объект – это 5 и более арендных единиц в одном здании, Это могут быть 5 и более офисов, торговых боксов, врачебных кабинетов, жилых квартир. К примеру, уход одного такого арендатора нанесет вам убыток всего на 20% (если 5 арендных единиц, а если у вас их 20?). Вот и вся арифметика.

2. Понимать с самого начала, что получить банковское финансирование тем проще в США, чем больше в покупаемой коммерческой недвижимости арендных единиц. Например, мы обеспечиваем инвесторам 50% финансирование, если число арендных единиц от 6-ти и выше.
Соответственно, вам как инвестору намного выгоднее купить доходное знание с арендаторами, чем квартиру в элитном районе Беверли Хиллз.

3. Своевремено пользоваться налоговыми льготами инвестора в США. Американское налоговое законодательство позволяет инвесторам максимально списывать свои бизнес-расходы с дохода от аренды, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу. Данные льготы позволяют инвестору реально повысить величину доходности своих инвестиций.

4. Своевременно отслеживать рост цен на рынке недвижимости и своих инвест-объектов, Apprectiation (я настоятельно рекомендую выучить это слово). Appreciation – это даже не бочонок меда для Винни ПУХА! Это – манна небесная для каждого инвестора. Поэтому, если Вы действительно собираетесь действовать на рынке недвижимости США как инвестор, то безусловно одна из причин, побуждающих купить ту или иную недвижимость в США – это Appreciation.

5. Эффективно использовать инвестиционную льготу, Depreciation (также запомните это слово). Если Appreciation – категория роста цены объекта на рынке в течение времени, то Depreciation – это с точностью наоборот. В силу природных и социальных изменений, а также естественного физического устаревания, каждый объект коммерческой недвижимости имеет узаконенный период времени, в течение которого списывается равными частями стоимость здания ( по-русски, это самая настоящая АМОРТИЗАЦИЯ). Например, для многоквартирных домов данный срок 27,5 лет, а для всех остальных типов инвестиционной коммерческой недвижимости – 39 лет.

Вы уже обратили свое внимание на сроки амортизации зданий. Американцы в первую очередь атакуют рынок коммерческой жилой недвижимости ( в предыдущих статьях часто упоминалось о Apartment Building. Вот и сегодня тоже все про них.) Размер ежегодного списания стоимости таких зданий существенно выше чем у торговых центров, офисных знаний и госпиталей. Из моей личной практики, после посещения моего инвест-класса, наши соотечественники все без исключения покупают именно Apartment Buildings.

6. Контролировать своевременное поступление аренды от каждого инвестиционного объекта.

7. Своевременно реинвестировать нарастающую прибыль.

8. Отбирать для управления своей недвижимостью правильных управляющих или менеджмент компании. Не “жадничайте” на оплате услуг личного Брокера-Координатора.

Правильный выбор управляющего – залог Вашего финансового успеха или банкротства в будущем. Ваш личный Брокер-Координатор (Broker in House)-залог извлечения максимальной прибыли из любого инвестиционного объекта. Имею личный опыт и всегда только рада им делиться.

Я часто слышу от наших соотечественников, что закапывать деньги в недвижимость – дело не хитрое (разумеется, у многих из нас есть уже свой собственный, накопленный годами после Перестройки, опыт на Родине). Я не спорю. Моему клиенту виднее, раз он – инвестор. Замечу лишь, как в спорте, ДОМА и СТЕНЫ ПОМОГАЮТ. Соединенные Штаты – это абсолютно другая ВСЕЛЕННАЯ со своей культурой, в первую очередь бизнес-культурой, национальными и территориальными особенностями и бизнес традициями, банковской политикой и частным кредитованием, бизнес стратегиями и тактиками, формулами расчетов и зачетов.. Вы готовы во всем этом разбираться? Абсолютно большинство американских и иностранных инвесторов в недвижимость США не имеют ни желания и - что самое главное - времени на подобный ликбез. Для инвестора важно СКОЛЬКО ОН ПОЛУЧИТ НА СВОИ... Все. Поэтому для инвесторов-новичков я всегда рекомендую начинать в США с надежного и консервативного инвестирования, чтобы и постоянный доход был обеспечен и вероятность потери своих денег максимально минимизированы. Помните, что недвижимость в США – это достаточно простая и в деталях расписанная инвестиционная площадка. Все работает по формулам и правилам. И никаких фокусов!

13.05.2012

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?