В плену лукавой цифры

С рынка начал уходить спекулятивный капитал, составляющий заметную долю в его объеме, и цены квадратных метров пошли вниз. Продажи упали, что создало для риэлторов и застройщиков массу проблем, которые они, что вполне естественно, попытались решить активной рекламой своих рынков.

Как следствие, в СМИ появилась масса публикаций, которые пытаются увлечь покупателя идеей о высоком потенциале того или иного рынка, основываясь на статистических выкладках, неопровержимо, по их мнению, это доказывающих. Не ставя под сомнение сами цифры, следует отметить, что процессы, происходящие на рынках, зачастую довольно сложны и не могут быть целиком отражены одним или двумя даже самыми точными статистическими показателями, а основанные на них логические выводы не всегда представляются корректными.

Приведет ли спад к удорожанию?

«Объемы строительства недвижимости резко снизились, что неминуемо в скором времени приведет к ее дефициту, и как следствие, удорожанию. Поэтому именно сейчас самое выгодное время для покупки жилья». Сегодня этот простой аргумент приводят довольно часто. На первый взгляд эта версия, действительно, выглядит стройной, тем не менее всякая теория, не подтвержденная практикой, остается не более чем теорией.

Сомнений насчет сокращения объемов строительства не возникает: эта тенденция проявилась с самого начала кризиса, и в текущем году, по прогнозу Европейской строительной федерации FIEC, объем строительства в Евросоюзе в среднем сократится на 5,2%. Ранее начатые проекты часто просто останавливаются: кроме многочисленных объектов жилой недвижимости, заморожены крупные коммерческие проекты, такие как болгарский курортный комплекс Black Sea Gardens, реализация которого оценивалась в €1 млрд, башня U2 Tower в ирландском Дублине стоимостью €187 млн, в Барселоне – строительство комплекса из 10 башен и проект 34­этажного офисного здания и реконструкция крупнейшего футбольного стадиона Европы. В США заморожено строительство самого высокого здания в Америке – небоскреба Chicago Spire. Есть и более близкие примеры: замороженное строительство 600­метровой башни «Россия» в Москве-Сити, которая задумывалась как самое высокое здание в Европе и второе по высоте в мире.

Многие уверены, что в приостановке строительных проектов виноваты банки, ужесточившие условия кредитов и предлагающие их под «грабительские» проценты. Однако понятно, что поведение банков является следствием изменившейся ситуации, а не ее причиной. Все проще: девелоперы в условиях уменьшения покупательской способности участников рынка осознанно идут на снижение объемов строительства, прекрасно представляя сложности, связанные с реализацией готовых объектов. Действует обычный рыночный механизм, по которому спрос или его отсутствие определяет объем предложения. Нет ни малейшего сомнения, что как только инвесторами будет замечено начало устойчивого подъема, отрасль быстро получит необходимое финансирование и спрос будет полностью удовлетворен.

Получается, что экономический спад привел к уменьшению покупательской способности и падению цен, сократилось число продаж, свернулась часть строительства, банки осторожничают с выдачей кредитов. «Почему в ситуации общего спада в экономике люди вдруг кинутся активно скупать квартиры, а бизнесмены – офисные и торговые площади?» – вопрос, остающийся без ответа, тем более что примеры подобного покупательского поведения в истории, кажется, не описаны.

О чем молчит статистика

Вернувшись к разговору о ценах, стоит дать ответ на вопрос: «Можно ли, не рассчитывая на собственную интуицию, как-то вычислить тот момент, когда цены на недвижимость перестают падать и переходят в рост, иначе говоря, существуют ли индикаторы ценового дна?» Нет, «вычислить» это невозможно, во всяком случае единственно верной методики таких расчетов не существует, и этот момент можно лишь попытаться угадать. Поэтому после произнесенной экспертом фразы «Все признаки указывают на то, что рынок достиг своего дна» остается только позавидовать его чувству юмора или усомниться в его компетентности.

Индикаторы состояния рынка недвижимости известны достаточно хорошо, но пользоваться ими для анализа ситуации можно, лишь хорошо представляя общую картину рынка.

Понятно, например, что стабильный экономический рост должен оказывать положительное влияние на рынок жилья. Но важная сама по себе динамика ВВП, тем не менее, не может быть основополагающим и единственным учитываемым параметром. Еще недавно в Испании вместе с ВВП росли и цены на жилье, но в какой-то момент забуксовало строительство, упали продажи, а с ними и цены. В то же время экономика страны продолжала мирно расти до самого начала мирового кризиса. Объясняется все просто: начиная с 1998 года недвижимость Испании быстро росла в цене, росло количество вводимых в строй объектов, достигнув в рекордном по этому показателю 2006 году 800 тыс. жилых единиц (больше, чем совокупные объемы строительства в Великобритании, Франции и Италии за тот же период). Таким образом, перегретый рынок просто захлебнулся от количества предлагаемой на продажу жилой недвижимости.

В Чехии, напротив, при ежегодном среднем росте ВВП на 2,66% в период с 2000 по 2003 год цены на недвижимость ежегодно увеличивались на 16,4%, что объясняется ожиданием вступления страны в Евросоюз и последствиями демографического бума 1970-х годов. Интересно, что в последующие три года экономический рост постоянно увеличивался, достигнув в 2006 году 6,8%, а цены на жилищном рынке показали лишь 1,8% ежегодного роста.

Кратковременные положительные всплески случаются и на кризисных рынках. Весной прошлого года в США был замечен некоторый рост покупательской активности, начали потихоньку подрастать цены, увеличив за три месяца стоимость среднего американского домовладения на 2%, активизировались строители. Но на фоне неблагоприятной экономической ситуации этот тренд быстро себя исчерпал, сменившись на противоположный. В итоге – годовое 16%­е снижение.

Сейчас правительствами многих стран запускаются экономические программы, призванные бороться с кризисом через оживление строительного сектора. Например, в Турции было принято решение о снижении налога на добавленную стоимость, взимаемого при приобретении нового жилья, с 18 до 8%. В 2008 году правительство Испании запустило программу с общим объемом инвестиций в €38 млрд, которая предусматривает как налоговые льготы, так и увеличение общественных инвестиций в инфраструктуру и стимулирование сектора жилищного строительства. Германия резко увеличила объем финансирования программ Банка реконструкции и развития, предназначенных для строительных проектов. Инвестиции в строительство в 2009–2010 годах будут ежегодно увеличиваться на €10 млрд. В Италии на два ближайших года выделяются €80 млрд, из которых €16 млрд будут потрачены на развитие инфраструктуры, например для строительства автострад. Предусмотрены также прямые платежи частным застройщикам в области жилищного строительства. В Великобритании было принято решение о прямых инвестициях в дорожное и жилищное строительство, а также строительство школ в размере €3,5 млрд, являющихся частью финансового антикризисного пакета в €24 млрд.

Логика здесь проста: если попытки экстренного «тушения» кризиса многомиллиардными вливаниями в финансовую систему закончились тем, что выделенные деньги растворились в банковских недрах, не оказав заметного влияния на экономику, то ресурсоемкий строительный сектор способен решить проблемы занятости и способствовать развитию смежных отраслей, таких, например, как производство стройматериалов, связь, транспорт, металлургия, энергетика и т. д.

Принимая во внимание само наличие таких госпрограмм, к статистическому увеличению объемов строительства следует относиться достаточно осторожно. Например, значительный подъем может дать реализация правительственных программ в области социального жилья. Если такая программа носит достаточно масштабный характер, как, например, во Франции, где в 2009–2010 годы заложено финансирование сверхпланового строительства 70 тыс. социальных квартир, то ее следствием вполне может явиться снижение спроса и цен на рынке недорогого жилья, или, как принято говорить, жилья эконом-класса.

Заметный эффект можно ожидать от реализации программ жилищной помощи молодым семьям. Правительство Великобритании, например, в рамках программы HomeBuy Direct, рассчитанной на поддержку покупателей первого жилья, в ближайшие три года предполагает выделить €8,9 млрд. В США есть целый ряд федеральных программ льготного жилищного кредитования для малоимущих граждан, к которым по определенному набору критериев могут относиться и молодожены. «План Барака Обамы» предполагает существенное увеличение финансирования этого направления. Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), или, как ее часто называют по созвучию с аббревиатурой, «Фэнни Мэй», вполне успешно занимается реализацией этих программ и с момента своего образования в 1968 году обеспечила жильем почти 50 млн американских семей.

Поскольку речь здесь идет не о бесплатной раздаче, а о помощи в покупке жилья с предоставлением льготного кредитования, то на общей статистике рынка это может отразиться ростом количества продаж. Кроме того, из-за увеличения относительного числа продаж в секторе недорогого и малогабаритного жилья в общем объеме рынка статистическая средняя цена квартир и квадратного метра может даже понизиться.

Подобный эффект имел место в Шанхае (Китай), где летом прошлого года средние цены на жилье неожиданно и довольно заметно снизились, что аналитики Shanghai Uwin Real Estate Information Services как раз объяснили относительным увеличением количества продаж в секторе недорогого жилья в пригородах, которые «потянули» среднюю цену квадратного метра вниз.

Сам по себе показатель средних цен часто вызывает во многом справедливые нарекания риэлторов, которые иногда с иронией называют его «средней температурой по палате». Тем не менее динамика изменения средней цены хоть и не отражает поведения разных сегментов рынка, но достаточно достоверно показывает его состояние. Конечно, и здесь есть свои особенности. Если на рынке США с его ежемесячным объемом почти в 5 млн сделок эти показатели достаточно далеки от границы статистической погрешности, то в небольших странах типа Черногории на среднюю цену может заметно повлиять всего несколько крупных сделок в сегменте премиум. Даже несостоявшаяся покупка Михаилом Прохоровым виллы «Леопольда» стоимостью в €400 млн на Французской Ривьере вполне могла бы подбросить статистическую среднюю цену недвижимости в этом районе на десятки процентов, а в условиях сезонного затишья, возможно, и в разы.

Тренинг для покупателя

При покупке недвижимости с инвестиционной целью, кроме указанных, часто учитываются и множество других факторов: открытость рынка для иностранных инвестиций, налоговый и политический климат, демографическая ситуация в стране и регионе, процент безработицы, сопутствующие сделке расходы или стоимость «входа-выхода» на рынок, местная процентная ставка по ипотеке, годовой процент от стоимости жилья при его сдаче внаем и т. д. В некоторых странах присутствует местная специфика. Например, в некоторых местах Болгарии привлекательность объектов недвижимости сильно снижает соседство с районами компактного проживания цыган. 

Англичане, у которых до недавнего времени инвестиции в зарубежную недвижимость вполне могли претендовать на национальный вид спорта, несколько упростили себе задачу, утверждая, что стоимость дома определяют лишь три вещи, или 3 L: location, location and location, придавая тройную важность району, где этот самый дом находится. Другие искушенные маклеры советуют простой тест: при покупке дома на минуту представьте, что завтра вам нужно будет его продать, даже если сегодня такие мысли не приходят в голову. Если у покупателя есть полная уверенность, что с продажей как минимум за ту же цену проблем не будет, можно смело покупать; если есть сомнения, лучше еще раз все обдумать.

«Стоит ли ждать, когда рынок еще немного «просядет», или покупать сейчас, когда цены уже и так достаточно «кризисные»?» – вопрос индивидуальный. Но есть один важный момент – в условиях падающего рынка продавцы понемногу начинают выставлять на продажу те объекты, которые при других условиях владельцы предпочли бы оставить себе в качестве приносящего доход долгосрочного «вклада». Так происходило, к примеру, в Лондоне, в центральной части которого недвижимость продавать не спешили, пока цены не «пошли» вниз. То же в Барселоне, Софии, Праге. Коммерческая недвижимость Карловых Вар раньше уходила быстро и по цене предложения. Сейчас ее можно спокойно подыскать в Интернете, рассчитывая на некоторую скидку от объявленной цены при покупке. Очевидно, что предложение объектов, некоторые из которых можно даже назвать уникальными, сегодня растет. У потенциальных покупателей появляются возможности, которых не было ни год, ни десятилетие назад и которые, скорее всего, исчезнут, когда цена на недвижимость опять пойдет вверх.