Болгария 2011/2012: оптимистичный спад
Эксперты и аналитики констатируют: 3 года спустя после начала кризиса болгары все еще не видят убедительных сигналов восстановления рынков недвижимости не только в своей стране, но и в большинстве стран мира. После оптимизма и ожиданий экономического роста с начала 2011 г., последние месяцы принесли неуверенность. Она развивается на фоне бушующего долгового кризиса в Европе и сниженных кредитных рейтингов ряда стран и крупных европейских и мировых банков. Российские покупатели проявляют на этом фоне все большую активность.
Посткризисный кульбит
Начавшийся в конце 2010 г. небольшой экономический рост помог рынку недвижимости начать плавное восстановление от кризиса в первой половине 2011 г. Это иллюстрировалось увеличением объема сделок с недвижимостью, замедлением темпа спада цен, вместе с тем и проценты по ипотечным кредитам установились на более низких уровнях.
По данным BULGARIAN PROPERTIES, падение цен на недвижимость на основе реальных сделок продолжилось и в 2011 г. и в среднем за год составило 8% по сравнению с 2010 г. Для сравнения – средний спад цен в 2010 г. составил 8,3%, а в 2009 – 36%.
По итогам 2011 года аналитики выделили следующие главные моменты:
• 8% – средний спад цен на квартиры в стране по сравнению с 2010 г.
• 15% – рост числа реальных продаж по стране по сравнению с 2010 г.
• 10% – спад цен на квартиры в Софии. Спрос на квартиры в основном по цене €50 тыс.
• Спад цен и объемов продаж в Банско.
• 6% – спад усредненных цен купленных квартир на Солнечном Берегу и 20% – рост осуществленных продаж.
• Цены на дома в сельских районах страны вернулись на уровень 2005 г., при этом продажи уменьшились на 90%.
• Русские остаются самой многочисленной группой иностранных покупателей болгарской недвижимости.
Рынок Софии. На бреющем полете
Рынок недвижимости в Софии отличался ярко выраженной динамикой в первой половине 2011 г., тогда продажи выросли впервые с момента начала кризиса. Этот локальный рынок первым отреагировал на положительные к началу года тенденции и открыл тренд увеличения продаж по всей стране. К сожалению, данный тренд оказался неустойчивым, и сигналы усугубления долгового кризиса в Европе и начавшиеся негативные тенденции и новости с лета 2011 г. оказали свое влияние на покупателей недвижимости в Софии, с лета до конца года активность уменьшилась, и объемы продаж вернулись на уровень 2010 г.
Усредненные цены заключенных сделок по кварталам 2011 года выглядят так:
• 1 квартал – €830/кв. м
• 2 квартал – €850/кв. м
• 3 квартал – €750/кв. м
• 4 квартал – €730/кв. м
Сравнивая среднюю цену за кв. м за 2011 г. (€790/кв. м) с ценой в 2010 г. (€920/кв. м), можно увидеть спад цен примерно на 14%. Средняя цена проданных в 2011 г. квартир в Софии составляет €61 500, что примерно на 20% ниже, чем средняя цена проданных в 2010 г. квартир – €76 тыс.
Интерес направлен в основном к дешевым квартирам, а цены купленных объектов недвижимости за последние несколько месяцев редко превышают €50 тыс.
Отмеченная Национальным институтом статистики (НСИ) средняя цена квартир в Софии составляет €750/кв. м за 2011 г., а за 2010 г. – €802/кв. м – 6,5% спад в годовом исчислении.
Примерно 20% продаж в Софии в комплексах закрытого типа, преимущественно это квартиры по цене свыше €70 тыс. Около 25% сделок с квартирами в новостройках – Борово, Быкстон, Манастирски ливади. Заметно увеличение интереса к квартирам в менее популярных районах – Красна Поляна, Овча Купел и др. в западной части Софии.
По сравнению с пиковыми показателями 2008 г. цены 2011 г. на 40% ниже.
Средняя цена, по которой предлагаются на продажу квартиры в Софии в 2011 г., составляет €923/кв. м.
Большие города
Интерес к недвижимости в других городах страны был относительно стабильным в 2011 г., но и там сохраняется тенденция спроса на дешевые квартиры, что способствует продолжающемуся спаду цен.
Усредненные цены сделок в крупных городах Болгарии
Город |
Цены сделок в 2011 г., евро |
Цены сделок в 2010 г., евро |
Варна |
60 700 |
77 200 |
Бургас |
40 500 |
41 800 |
Пловдив |
42 700 |
43 400 |
Велико Тырново |
26 400 |
36 100 |
Источник: BULGARIAN PROPERTIES
Средняя стоимость кв. м жилой недвижимости в крупных городах Болгарии
Город |
Стоимость кв. м в 2011 г., евро |
Стоимость кв. м в 2010 г., евро |
Варна |
760 |
807 |
Бургас |
598 |
612 |
Пловдив |
497 |
530 |
Велико Тырново |
373 |
418 |
Источник: Национальный институт статистики
Наименьший спад цен в Бургасе – 2,2%, наибольший в Велико Тырново – 10,8%. В Варне и Пловдиве падение за 2011 год составило около 6%.
В целом за квартиру в крупных городах страны покупатели платили между €20 тыс. и €60 тыс. в 2011 г.
В высоком ценовом сегменте рынка, по данным LUXIMOTI, объем сделок был зафиксирован небольшой, но зато цены не падают. Строительство новых объектов и комплексов класса люкс на данный момент в Болгарии не ведется. Аналитики рынка делают выводы о том, что в последующие годы предложение такой недвижимости будет ограничено, что положительно повлияет на рост цен.
Курорты. Море, горы – тренд один
В 2011 г. Солнечный Берег лидировал по объему продаж среди всех остальных морских курортов.
Продажи выросли примерно на 20% по сравнению с 2010 г., однако цены сделок упали. Средняя цена купленных квартир на Солнечном Берегу в 2011 г. составляла €29 200 при €36 500 в 2010 г., иллюстрируя 20-процентный спад бюджетов, выделенных на покупку апартаментов на море. Усредненная цена за кв. м реальных сделок составляет €480 /кв. м при €510/кв. м в 2010. Спад – около 6%.
По сравнению с пиковыми показателями 2008 года понижение цен составило более 50%. В 2011 г. апартаменты на Солнечном Берегу предлагаются по усредненной цене €745/кв. м. €50 600 – средняя цена квартиры.
Интересен тот факт, что цены на соседнем курорте – Свети Влас – держат сравнительно высокие уровни даже во время кризиса. Там цены практически не падали ниже €1000/кв. м за последние 3 года, и на данный момент там цены выше, чем в Софии и Варне. Это и отличает Свети Влас – курорт с устойчивыми ценами и возможностями вложить деньги в качественную недвижимость. К тому же это один из немногих курортных городов с хорошей инфраструктурой.
В целом интерес к покупке недвижимости на море в основном заметен со стороны русскоязычных клиентов, которые находят исключительно выгодные объекты недвижимости – апартаменты с отделкой и меблировкой на море, готовые для пользования по цене до €40 тыс.
Что касается традиционно менее востребованной недвижимости на горнолыжных курортах, то в Банско по сравнению с 2008 годом цены упали на 55%. Усредненная цена предложения (за кв. метр) в 2011 г. – €700, цена предложения за объект – €42 100.
Средняя цена сделки в 2011 г. составляла €35 тыс., а в 2010 г. – €42 800 – что иллюстрирует реальный спад на 18% в годовом исчислении. Цена за кв. м за 2011 г. составляла €498, спад примерно на 25% по сравнению с 2010 г., когда цена составляла €650/кв. м. Однако такой «ценопад» в отчетах – просто-напросто результат спроса на дешевую недвижимость и сделок с ней. Да и объемы продаж в Банско в целом уменьшились.
Недвижимость в сельской местности
Интерес иностранцев к сельским домам Болгарии проснулся несколько лет назад и продолжает набирать обороты. Пока что на этом рынке «музыку заказывают» местные жители, иностранные покупатели в болгарской деревне, в отличие от побережья, чувствуют себя «в гостях».
Цены в районе г. Бургас и г. Стара Загора держат уровень 2010 г., а в некоторых областях – г. Пловдив, г. Ямбол, г. Кырджали и г. Плевен – виден спад. Интерес к селам в Северо-западной Болгарии в прошлом году был минимальным – ниже, чем в самый кризисный период для рынка недвижимости – 2009 г., так как интерес со стороны традиционных покупателей – британцев, в 2011 г. отсутствовал.
Средние цены реальных сделок на недвижимость в сельских районах в 2011 г.
• софийские села – €24 700
• область Варна и Добрич – €22 000
• область Бургас – €23 400
• область Пловдив – €13 500
• область Ст. Загора – €14 100
• область Видин – €9 900
• область В.Тырново – €26 150
• область Ямбол – €7 900
• область Кырджали – €9 200
• область Плевен – €5 200
Источник: BULGARIAN PROPERTIES
Статистика показывает, что средняя цена заключенных сделок с сельской недвижимостью в 2011 г. составила €15 900, что на 37% выше, чем год назад – за счет перехода спроса в более высокий ценовой сегмент. При этом число самих сделок с недвижимостью в сельской местности за год уменьшилось на 8%. Интересно, что ценовые уровни схожи с теми, что имели место в 2005 г., но при этом число продаж уменьшилось на 90% по сравнению с 2005 г.
Изменение средних цен на сельскую недвижимость по годам
Год |
Средние цены, евро |
Рост по сравнению с предыдущим годом, % |
2004 |
1300 |
|
2005 |
15 450 |
+37 |
2006 |
18 510 |
+20 |
2007 |
24 800 |
+34 |
2008 |
30 800 |
+24 |
2009 |
14 300 |
-53,5 |
2010 |
11 600 |
-18,8 |
2011 |
15 900 |
+37 |
Источник: BULGARIAN PROPERTIES
Покупатели и национальности
Болгарские покупатели в 2011 г. приобретали в основном недвижимость в Софии. Сделки шли также в Варне, Бургасе, Пловдиве, Старой Загоре, на Солнечном Берегу. Можно обобщить, что интерес болгарских покупателей направлен в основном на большие города, а причины покупки – как и среди россиян, решение жилищного вопроса.
Самой многочисленной группой иностранных клиентов в 2011 г. снова остались русские, доля которых уже составляет 40% от общего числа иностранных покупателей в Болгарии. Их процент продолжает расти, и именно они в последние годы оказывают наиболее серьезное влияние на болгарский рынок недвижимости – в основном в сегменте морской курортной недвижимости.
Британцы активны в качестве продавцов. В 2011 г. круг иностранных покупателей сузился и наиболее активными были клиенты из Европы: Австрии, Бельгии, Германии, Франции, Греции, Италии, Люксембурга, Швеции, Португалии, Голландии, Украины, далее идет незначительный процент представителей дальних стран, таких как США, Южная Африка, Австралия.
05.05.2012