Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Взрыв «испанского пузыря»

Совсем недавно Испания была настоящим эльдорадо для застройщиков.
В 90-е годы испанское жилье считалось одним из самых доступных в Европе, а за последние 10 лет цены утроились. Теперь ветер подул в другую сторону. Впрочем, одни операторы рынка говорят о кризисе, другие – о кратковременном затишье и переоценке. И те, и другие сходятся на том, что новый рост рынка, скорее всего, начнется в ближайшие два года.

На Коста-Бланка можно увидеть рекламную афишу, где изображен застройщик в трусах и под ним подпись: «Мы спустили штаны»: мол, вот до чего нас довел кризис. Этот провокационный образ не такое уж и преувеличение, поскольку в последние месяцы начали закрываться или увольнять персонал многие риэлторские фирмы и строительные компании, среди которых есть и очень крупные, с многомиллиардными торговыми оборотами.

Одним из примеров строительного кризиса являет собой Сесена, город­призрак в Кастилии, возникший из воображения застройщика­самоучки. Этот утопист, решивший построить в пыльной каменистой местности между Мадридом и Толедо городок­сад с искусственным озером, спортивным центром и множеством магазинов, играл на спекулятивной лихорадке своих соотечественников. Результат: множество недостроенных многоэтажек, а в уже законченных домах живут лишь несколько сотен семей. Все остальные квартиры выставлены на продажу с 5%¬ной скидкой по сравнению с прошлогодней ценой.

А ведь их новоявленные владельцы покупали эти метры в надежде выручить, по крайней мере, 10% прибыли, перепродав через год.

Даже в заштатных городках, удаленных от побережья, активно строили многоквартирные дома с чисто спекулятивными целями, поскольку местные жители в таком обилии квадратных метров явно не нуждаются. Застройщики польстились на то, что за последние четыре года цены на жилье удвоились даже в не слишком избалованных наплывом туристов местах. Люди покупали в кредит по десять квартир в одном доме с тем, чтобы перепродать их через 2 года на 20% дороже. Легкие деньги от успешной спекулятивной операции соблазняли многих на то, чтобы провернуть ее не раз и не два.

Показательна карьера Хосе, бывшего слесаря¬сантехника из Алберика (Валенсия), заделавшегося в 2002 году мелким застройщиком, который, заработав ?2 миллиона на строительстве в своем городке, построил в соседней деревне, в двадцати километрах от побережья, 26 кирпичных домов. За последние 8 месяцев никто даже не поинтересовался его новостройками, а еще 2 года назад его домики бы разошлись за неделю. Хосе винит во всем банкиров, буквально бегавших за ним, по его словам, чтоб он взял кредит. Но теперь все иначе: если в 2007 году банковское агентство, ссудившее деньги Хосе, планировало выдать кредитов на ?2,5 миллиона евро, то в этом году всего лишь на ?60 тысяч. Ясно, что через несколько месяцев кирпичные домики перейдут за бесценок в собственность банка.

Его коллега Фернандо, застройщик средних размеров на местном уровне, уже больше полугода не может продать половину квартир в своем комплексе, и нигде­нибудь, а в самой Валенсии. Недавно он уволил 36 служащих, собирается закрывать дело и переезжать строительствовать в Доминиканскую республику. Золотой век испанских застройщиков кончился. Но что говорить о мелких и средних застройщиках, когда на грани банкротства стоят даже гиганты испанского рынка недвижимости. Ведущая строительная компания Colonial не в состоянии выплатить долги 9 миллиардов. Еще год назад ее акции стоили ?4,5, а теперь они котируются около ?1. Чтобы выйти из положения, компания была вынуждена уступить 30% своего капитала банкам¬кредиторам. О стагнации говорит и резкое сокращение персонала в крупнейшей риэлторской фирме Don Piso, которая заявила в конце мая о закрытии 120 своих агентств.

Причины и следствия

В 2007 году в Испании было построено 800 тыс. кв м жилья, что превышает общую сумму новостроек Франции, Германии и Италии. Построено было намного больше реальных потребностей населения в жилплощади, так сказать, «на вырост». Поэтому коммерческая активность резко замедлилась с того момента, когда банки, стесненные в средствах из¬за ипотечного кризиса в США, вызвавшего значительное повышение межбанковской учетной ставки, отказались финансировать новый спекулятивный виток и перестали давать кредиты.

Испанцы, отрезанные от доступных кредитов, не смогли покупать жилье с прежней скоростью. И это сразу же сказалось на рынке: в первый триместр цены на недвижимость повысились только на 3,8% в годовой проекции, что ниже уровня инфляции

(4,6%). Это не идет ни в какое сравнение с прежним ростом цен: в 2006 году жилье подорожало на 9,1%, а в 2005 на 12%.

Но вот насколько число продаж в недвижимости уменьшилось, цифры разнятся в зависимости от источников. По официальной статистике, которой вторят агентства Standard & Poor’s, в первом триместре жилплощади было продано на 27% меньше, чем за тот же период 2007 года. Однако по мнению Педро Фернандеза, генерального секретаря G¬14, крупнейшей испанской федерации риэлторов и застройщиков, снижение числа сделок составило 60%. Впрочем, многие экономисты рассматривают последние цифры как завышенные из-за панических настроений.

Причина, по которой господин Фернандез апеллирует к сценарию катастрофы, на виду: суровые пугающие цифры служат для него основным аргументом при обращении к премьер­министру Запатеро с требованием, чтобы государство поддержало разорившихся застройщиков и приняло меры по дальнейшему финансированию жилья. В противном случае он предсказывает неизбежность подъема массовой безработицы, выдвигая цифру в 250 000 сокращений рабочих мест, тогда как рабочие профсоюзы поговаривают о 700 000 увольнениях.

Сценарий Фернандеза имеет все основания вызвать у испанцев панику, поскольку строительная отрасль, составляя 15% валового внутреннего продукта, является основным мотором экономики Испании. В ней занято 2,6 миллиона человек, что составляет 13% рабочих мест. Уже в первом квартале зафиксировано повышение уровня безработицы на 1%. Именно массовое строительство туристических резиденций и инфраструктуры явилось первым значительным этапом в индустриализации страны. Туризм остается главным источником прибыли.

Выход есть!

По мнению Алана Гринспана, бывшего председателя FED, «испанский пузырь» превосходит по своим размерам американский ипотечный кризис, и по этой причине испанская экономика более уязвима, нежели американская. Но подобные оценки зложелателей Испании, как их называют разорившиеся застройщики, не учитывают здоровые стороны испанской экономики, и будущее иберийского полуострова предвидится многим европейским аналитикам не таким уж и мрачным.

Прежде всего, общее состояние государственной экономики сбалансированно: в 2007 году превышение бюджета составило 2,24%, а это значит, что у государства есть свободные деньги. Помимо этого, по оценкам экономистов, многие испанские банки получили большие прибыли благодаря операциям с недвижимостью (около ?24 миллиардов за первые 3 квартала 2007 года); и они готовы вложить средства в развитие отечественной индустрии, но только не в недвижимость. Об этом уже заявил крупнейший испанский банк Santander. Одна из гипотез экономистов состоит в том, что доставшиеся по возмещению ипотеки квартиры они перепродадут по частям лет через десять.

Показательно также, что на Салоне недвижимости в Мадриде (SIMA), проходившем в апреле, скидки предлагались не такие уж и значительные. (Зато застройщики предлагали в подарок за покупку машину, СПА, туристическую путевку или кухню, оснащенную по последнему слову техники). Салон посетило 150 тысяч человек, столько же, сколько и в прошлом году, а это говорит о том, что собственнические интересы испанцев не так уж и остыли. На SIMA проявилась другая оздоровительная тенденция: повышение доли отелей в сегменте курортной недвижимости, треть из которых – четырехзвездочные. А как известно, недвижимость класса «люкс» падает в цене только при глобальных экономических кризисах.

Интересны в этом контексте показатели крупной французской компании Les Nouveaux constructeurs (дословно «Новые строители»), которая продолжает строить в Испании. Компания котируется на бирже, поэтому публикует квартальные отчеты. И по сравнению с испанскими фирмами, ее результаты не так уж и плохи. Если в 2008 году показатели по продаже и заказам снизились по сравнению с первым триместром 2007¬го, то они значительно выше показателей последнего триместра 2007 года.

Правительство поможет

Петербургские операторы сходятся во мнении: в течение ближайших полутора лет испанский кризис сохранит свои формы, но к 2009 году ожидается окончание стагнации и возвращение рынка недвижимости на передовые пути испанской экономики. Сделки по приобретению испанской недвижимости петербуржцами и москвичами отнюдь не прекратились, и это означает, что дивиденды – дело будущего, а вот ценовой «провал», сделавший покупку значительно более доступной, может не повториться.

Испанское правительство выработало ряд мер по выводу страны из кризиса: в нынешнем году предполагается вложить в экономику ?10 миллиардов, начать массовое строительство социального жилья и способствовать дальнейшему развитию инфраструктуры с целью поддержать строительную отрасль. Банк Испании планирует выкупить часть кредитов и выпустить под них облигации. Ипотечным должникам будут облегчены выплаты по кредитам, также они получат от государства около ?400 в год. Все эти действия дают достаточно оснований полагать, что выход из испанского строительного кризиса не будет затяжным. У испанцев есть недавний успешный опыт преодоления кризисных ситуаций: в 90¬х годах, благодаря строгим мерам экономии, испанцы смогли в короткое время снизить дефицит государственного бюджета, только поэтому они смогли войти в зону циркуляции евро.

По расчетам индекса Euler Hermes, Испания выйдет из кризиса к 2010 году.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Наталья Семенова, региональный представитель MASA International в Петербурге:

– На мой взгляд, характеризовать состояние рынка недвижимости Испании как кризисное выгодно тем, кто занимается конкурирующими направлениями. Многие строительные компании притормаживают строительство, но не опускают цен. Ипотечный кризис в США больше всего отразился на Великобритании. А так как доля англичан среди покупателей недвижимости на Средиземноморском побережье Испании составляет около 68%, это повлияло на количество сделок в начале года. Наряду с временным снижением покупательской активности англичан на испанском рынке, можно отметить повышение активности покупателей из других стран, например голландцев. Активность российских покупателей также не снизилась.

Дмитрий Рухлов, исполнительный директор компании Costa Esperanza Consulting, S.L.:

– На побережье Коста-Бланка (Бенидорм, Аликанте, Торревьеха) цены снижаются. Коста-Брава и Коста-Дель-Соль пока держат позиции на уровне прошлого года и даже с небольшим повышением – на 10%. Крупные компании продолжают активное строительство, разве что продажи упали. Молодые компании постигает участь банкротов. Выжившим приходится идти на уловки. Например, один из жилых комплексов в Бенидорме снизил цены на апартаменты аж на 30% (с ?4000 до ?3000 за кв. метр). Результат – массовые продажи, в том числе и со стороны россиян, которые активно стали вкладываться в эту зону, понимая, что подобного рода предложения не валяются на дороге.

Людмила Васильева, специалист по инвестициям компании CCR SPb:

– В бытовом смысле этого термина – да, в Испании кризис на рынке недвижимости. В строгом понимании – нет. Это коррекция рынка, протрезвление после эйфории. Все было так сладко, и вдруг – трудности со сбытом. Мелкие инвесторы и застройщики, которые увидели высокую прибыльность вложений в курорт¬ную недвижимость, вложили последнее, набрали кредитов. Но на внутреннем рынке все урегулируется. Поможет правительство, одумаются застройщики и инвесторы. Единичные продажи по ценам ниже рыночных возможны при условии банкротства заемщика. Впрочем, цены не берутся с потолка – их регулирует спрос.

Текст: Татьяна МАТАНЦЕВА

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?