Европа. Предложения для экономных

Для петербуржцев сегодня самый популярный бюджет покупки находится в диапазоне €20–40 тыс., для москвичей – €50–100 тыс.

И с морем, и без

В Болгарии недвижимость сегмента «эконом» – это апартаменты или студии в комплексах, как правило, в небольшом удалении от моря. В Чехии – квартиры и дома в небольших городах. В Турции, аналогично Болгарии, апартаменты в комплексах на 3–4-й линии от моря. В Латвии это может быть квартира в 10 мин. ходьбы от моря.

«По­настоящему дешевый, но при этом ликвидный сегмент – это студии либо квартиры с одной спальней небольшого метража, – комментирует Ирина Федорова, генеральный директор российско-болгарской компании World Econom Estate. – Например, минимальная цена студии в Болгарии из имеющихся в нашей базе €9800, в Египте – $20 тыс., студия недалеко от моря в охраняемом комплексе».

«Вариантов много, они разные. С мебелью и без, первичный и вторичный рынок, требующие ремонта или полностью отремонтированные, с видом на море, горы или лес. Иногда разница между вариантами составляет всего несколько тысяч евро, а качество недвижимости отличается в разы. Например, в Болгарии между студией с очень неудобной планировкой и просторной, удобной для проживания студией разница в цене всего €3500», – говорит Мария Константинова, финансовый директор ООО «Элли Эстейт».

Примеры низкобюджетного предложения:

Болгария – студия на Солнечном Берегу жилой площадью 26,5 кв. м в 300 метрах от моря с полной меблировкой «под ключ» стоимостью €27 300;

Латвия – двухкомнатная квартира в курортном городе Лиепая, 45 кв. м в 500 м от моря с полной меблировкой и бытовой техникой стоимостью €24 тыс.;

Чехия – трехкомнатная квартира площадью 60 кв. м на четвертом этаже панельной восьмиэтажки в районе Прага­9 продается за €44 тыс., небольшая четырехкомнатная квартира (74 кв. м) в восьмиэтажном панельном доме в городке Мост Устецкого края (северо­запад) обойдется покупателю примерно в €34,3 тыс., а трехкомнатная квартира (68 кв. м) на первом этаже пятиэтажки в Теплице стоит всего €26,5 тыс.

В Германии недвижимость класса «эконом» продается повсеместно, по всей стране. «Даже в знаменитом курортном Баден­Бадене, в котором многие покупают недвижимость класса люкс, есть и варианты «эконом» – от €20 тыс. А цены в небольших малоизвестных курортных городках и вовсе не отличаются сильно от средних по Германии – €1000 за квадратный метр и выше», – рассказывает Любовь Бикбаева, директор фирмы HERMIL.

Эксперт приводит в пример малогабаритные студенческие квартиры. Они, как правило, очень маленькие (15–25 кв. м), без отдельной кухни, с маленьким санузлом с душевой кабиной. Эти квартиры стоят от €12 тыс. до €25 тыс. – в зависимости от расположения, года постройки, состояния, этажа и арендной ситуации. Это касается Западной Германии, в Восточной число таких квартир, истинно «студенческих», сравнимо с величиной статистической погрешности.

Немного дороже (но все­таки еще ближе к бюджетному) жилье в многоквартирных домах с отдельными кухнями – они имеют большую площадь. Такие однокомнатные квартиры стоят от €23 тыс. в Западной и от €15 тыс. в Восточной Германии. Предел стоимости подобных квартир – €35 тыс. на западе Германии и €25 тыс. в бывшей ГДР. Дешевизна обусловлена тем, что такие квартиры непросто сдать в аренду. Немец, даже одинокий, стремится снять двухкомнатную или даже трехкомнатную квартиру. Ему хочется жить уютно, иметь отдельную спальню, а в случае с трехкомнатной квартирой – свой кабинет с компьютером и Интернетом для работы. Но если покупатель из России планирует купить квартиру для личного использования, то лучшего приобретения не найти, так как недвижимость недорогая. Такие квартиры охотно покупают бизнесмены, приезжающие в Германию по делам и на выставки.

Соседний кошелек

Московские эксперты, видимо, в силу привычки иметь дело с более высокими бюджетами причисляют к сегменту «эконом» все предложения до €100 тыс., записывая в «экономные» страны Грецию, Черногорию, Италию. «С бюджетом в €50 тыс. можно приобрести студио или односпальные апартаменты в Болгарии, одно-, двуспальные апартаменты в Турции, односпальные в Греции, от €50 тыс. до €100 тыс. – двуспальные апартаменты в Болгарии, Греции, Турции, Калабрии, односпальные – в Черногории», – рассказывает Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Бест­­Недвижимость».

Конкретные предложения для бюджета в €55 тыс. – апартаменты с двумя спальнями в «Кармен 2 Резиденс», 300 м от моря, Алания, Турция. В комплексе бассейн, теннисный корт, детская площадка, фитнес, парковка, встроенные кухни, кондиционеры. В €57 тыс. обойдется студио 32 кв. м в центре Херцег­Нови, Черногория, 300 м от моря, панорамный вид, шикарная отделка, парковка.

€65 тыс. – апартаменты с 1 спальней в комплексе «Шато Си Винд», Святой Влас, Болгария – первая линия от моря, открытый и закрытый бассейны, фитнес, спа, мини­маркет, детская площадка, полная меблировка.

€70 тыс. – апартаменты площадью 43 кв. м в Италии, Калабрия, недалеко от Совератто, 100 м от моря, бассейн, сад, парковка.

€73 тыс. – апартаменты площадью 47 кв. м в Италии, Калабрия, недалеко от Пиццо, 100 м от моря, бассейн, сад, парковка.

€77 тыс. – апартаменты с 1 спальней в комплексе Санта-Марина (Созополь) на первой линии, с хорошей инф­раструктурой, либо апартаменты площадью 31 кв. м в центре Петроваца, 300 м от моря, отделка люкс. За €80 тыс. уже можно выбрать  апартаменты площадью 70 кв. м на Кассандре (Халкидики, Греция), в 300 м от моря.

Покупку виллы никак нельзя отнести к разряду низкобюджетной, но в Турции бюджет покупки виллы площадью 100 кв. м с собственным бассейном – €120 тыс. Он равноценен стоимости недорогих апартаментов по меркам таких стран, как Кипр, Испания, Италия.

«Сегмент от €50 тыс. до €100 тыс. – демократичный, но не низкобюджетный, самый ходовой. Опускать запросы «ниже плинтуса» (€20–30 тыс.) не стоит, когда платежеспособность рынка повысится, на некачественные объекты никто не обратит внимания», – считает Юлия Титова.

Берегись панели

Эксперты, специализирующиеся на малобюджетном сегменте, уверены, что покупка недвижимости экономкласса выгодна. «Она быстрее окупается при сдаче в аренду, и для совершения сделки не требуется продавать иную недвижимость, чтобы аккумулировать средства, – считает Ирина Федорова, – после кризиса она также имеет шансы быть проданной по гораздо более высокой цене. В ближайшие год­два этот сегмент будет лидирующим на рынке. Но цены недвижимости экономкласса 2013 г. будут значительно выше, нежели была недвижимость экономкласса в 2007–2008 гг.».

На данный момент под влиянием кризиса цены в этом сегменте, как и в остальных, упали во всех странах. В Латвии цены рухнули местами более чем в два раза, в Болгарии понижение в сегменте «эконом» составило в среднем 35%. В Германии большого снижения цен не произошло – квартиры определенного качества и раньше стоили недорого. Здесь охотно приобретают недвижимость россияне, а также украинцы, белорусы и прибалты. Инвесторы из других стран ЕС, а также сами немцы охотнее делают более крупные покупки – приобретают целиком дом со всеми квартирами. 90% квартир экономкласса в Германии сдаются в аренду. В этой стране сдать в аренду такое жилье несложно, но и доход от него невысок – максимум 6–8% годовых.

Тем не менее, эксперт рекомендует очень внимательно просчитывать все, что связано с арендой. Например, многие немецкие риэлторы указывают в качестве размера дохода так называемую «холодную» арендную плату (за вычетом коммуналки). Это и верно, и неверно. Верно потому, что из денег, что платит арендатор, вычитаются  коммунальные услуги. Но в реальности это не совсем так, потому что у собственника есть и другие расходы на квартиру. Например, в его обязанности входит оплата взносов на капитальный ремонт – за счет этого доход оказывается ниже. При покупке квартиры обязательно надо уточнить: сколько реальных денег будет получать собственник от сдачи жилья в аренду.

В курортных странах перспективы сдачи в аренду жилья в нижнем ценовом сегменте эксперты считают туманными. В Болгарии, при избытке предложений на первой линии моря почти на любом курорте, сложно сдать в аренду то, что было куплено за €20 тыс., в первую очередь по причине удаленности от береговой линии. В Чехии самую дешевую недвижимость приобретают в первую очередь для личного пользования или для облегчения процедуры получения резидентского статуса, поэтому о заработке за счет «ренты» клиенты, выбирающие такие объекты, вспоминают в последнюю очередь. В Латвии, как и в Германии, «малобюджетная» недвижимость теоретически сдаваема, но ее нужно тщательно выбирать.

Заработать на перепродаже теоретически можно, но пока неясно, как поведут себя цены в посткризисной реальности. «Ответ на вопрос, легко ли продать квартиру экономкласса, зависит от множества факторов, – рассказывает Любовь Бикбаева. – Например, таких, как расположение квартиры, наличие рядом университета, крупных предприятий и т. п. Общего ответа нет! Есть квартиры, которые предлагают по совсем низким ценам. Купить можно, но что потом с ней делать? В Германии ни в коем случае нельзя покупать квартиры в панельных домах – у них нет будущего. Каждый год в Германии сносят сотни панельных домов – нет арендаторов. Мы не выставляем такие объекты вообще. Многоквартирные дома в Германии теперь почти нигде не строятся, только индивидуальное строительство. Надо отметить, что квартира как вид собственности совсем не ценится немцами. Они предпочитают снимать квартиры до тех пор, пока не смогут позволить себе купить дом».