Испанский рынок: назад в будущее

Все для покупателя

Статистика показывает, что по итогам первого полугодия 2010 г. на рынке недвижимости Испании количество продаж неуклонно растет. У специалистов нет единого мнения, что послужило предпосылкой к увеличению спроса. Среди основных причин называют обещанное увеличение НДС с июля 2010 г., хорошие скидки, которые предлагают агентства недвижимости и промоутеры, а также помощь в финансировании: сейчас кредит на покупку квартиры получить легче, чем год назад.

«Последние статистические данные говорят об увеличении уровня продаж на рынке недвижимости, но говорить о выходе из кризиса еще рано, – утверждает экономист Альфонсо Масиас. – В Испании на данный момент очень низкий уровень потребления. Традиционно летом продажи растут и спрос на все, в том числе и на недвижимость, увеличивается, но реальная ситуация на рынке станет ясна ближе к зиме».

По данным Национального института статистики Испании, за апрель текущего года 34 326 объектов сменили своих владельцев. Цифра не впечатляет, но по сравнению с апрелем 2009 г. рост продаж составил 17,6%, на 16% возросли продажи жилья по сравнению с маем прошлого года. Положительная динамика налицо.

После того как правительство в начале 2010 года объявило о повышении налога IVA (НДС) с лета на один пункт, все прогнозы специалистов сводились к тому, что количество продаж квартир в новостройках возрастет. Однако ожидания не оправдались, люди больше интересовались и покупали квартиры на вторичном рынке, несмотря на то, что повышение НДС не касается «вторички». При покупке жилья на вторичном рынке платится налог на передачу личного имущества (Impuesto de Transmisión de Patrimonio), который составляет 7% на приобретение жилого помещения, а в некоторых автономиях страны составляет всего лишь 4%.

Без маржи

По данным Национального института статистики, за первые 4 месяца 2010 года доля квартир, проданных на вторичном рынке, составляет 53% от общего объема продаж, а в новостройках – 47%. Только за апрель количество операций, совершенных в сегменте новостроек, выросло на 9,8%, а на вторичном – на 26,6% по сравнению с апрелем 2009 г.

Риэлторы также говорят об увеличении количества сделок на вторичном рынке. «За последние два месяца из 5 совершенных операций всего одна – напрямую со строительной фирмой, остальные продажи – «вторичка», – рассказала Росирио Игеро Молина, владелица небольшой сети агентств недвижимости на Costa Blanca. Подтверждает ее слова директор строительной компании TerraDor (Логронье) Томас Ортега: «Продажа квартир в наших новостройках не прекращалась, но в то же время нельзя сказать, что продажи за последнее время увеличились. С начала года мы продали 6 квартир площадью от 100 кв. м стоимостью €80–100 тыс.».

Один из поводов приобрести сегодня жилье на вторичном рынке в Испании – это возможность торга. По словам Марии Санчес, риэлтора фирмы Inmobiliaria Barrera (Мадрид), квартиры не продаются по ценам, указанным в рекламе, покупатели снижают цены как минимум на 15%. Например, квартира в прибрежном городе в 150 м от берега с видом на море площадью 65 кв. м была выставлена на продажу за €175 тыс., а продана в итоге за €150 тыс. При этом аналогичные объекты недвижимости в 2006 г. продавались за €210 тыс. Строительные фирмы могут снизить цену лишь до размера их долга банку, в большинстве случаев эта скидка уже сделана и достигает 20–30%.

«Застройщики вынуждены отказываться от прибылей, на которые рассчитывали при строительстве. Теперь они зарабатывают на продаже чуланов и мест в гараже. Например, у нас сейчас выставлена на продажу квартира в доме в 500 метрах от пляжа за €161 тыс., мы продаем ее фактически по себестоимости, а заработать рассчитываем на продаже гаража, его стоимость – €14 тыс.», – говорит Мари Соль Пераль, представитель компании Edificaciones Denia.

Здравствуй, стабильность

Стоит отметить, что большая часть продаж приходится на квартиры в домах, построенных давно. Найти предложения по продаже квартир в новых домах очень сложно, ведь большинство из них куплены в период роста цен, поэтому владельцы не спешат расставаться со своими приобретениями в ожидании лучших условий.

«Такие хозяева квартир хоть и выставляют недвижимость на продажу, но почему-то твердо убеждены в том, что кризис не коснулся именно их района, что они смогут продать свое жилье по докризисным ценам. Приходится объяснять, что если он хочет реально продать квартиру, ему необходимо снизить цену минимум на €40 тыс.», – рассказала Мария Санчес, риэлтор фирмы Inmobiliaria Barrera (Мадрид).

Многие эксперты утверждают, что в Испании существует очень высокий процент недвижимости, сложной для продажи, например, квартиры в отдаленных районах. По данным информационного портала Tu Casa, в Мадриде 80% – это центральные районы и только 20% – отдаленные.

Эксперты не предрекают рынку недвижимости Испании скорого возвращения к докризисным объемам продаж и строительства. Цены пока тоже расти не будут. Спасением для застройщиков остается жилье в престижных районах класса люкс, которое практически не потеряло в цене и по-прежнему пользуется устойчивым спросом. Другое дело, что состоятельных людей не так много.