США. Недвижимость в стране неограниченных возможностей

Феноменальный ценопад

История последнего ипотечного кризиса в США достаточно известна. Основной причиной считается обгоняющее рост доходов потребление рядовых американцев. Львиная доля этого потребления пришлась как раз на покупку недвижимости.

Политическое решение об увеличении количества частных домовладельцев, принятое в середине 90-х, привело к структурным изменениям на ипотечном рынке: из выданных долговых обязательств кредитные организации стали формировать пакеты и продавать их инвесторам в виде высокодоходного инвестиционного продукта.

Таким образом, интерес банков к кредитованию покупателей жилья резко вырос, предельно упростились условия выдачи ипотеки. Сценарий, как известно, способствовал резкому росту покупательского спроса, жилищному ценовому буму и всплеску строительной активности.

По данным Федерального резервного банка Далласа (Federal Reserve Bank of Dallas, Economic Letter, Vol5, N14 Dec. 2010), только в 2002–2006 годах было дополнительно создано 5,6 млн домохозяйств.

Затем пришло время платить по счетам. Попытки вернуть кредиты, выданные без всякого намека на обеспечение, привели к цепной реакции неплатежей и многочисленным банкротствам. Цены на массовое жилье начали снижаться, динамики процессу «подбавили» кредиторы, вбросив на рынок массу конфискованного у неплательщиков ипотечного жилья.

На рынке недвижимости США и раньше случались взлеты и падения, но на этот раз период спада несколько затянулся. В последнем отчете компании Standard & Poor’s Financial Services LLC, датированном декабрем 2010 г., говорится, что непрерывное трехлетнее падение американского рынка вполне можно отнести к национальному феномену.

В некоторых городах отрицательная ценовая динамика отмечалась еще в 2005 году, и, конечно, не все рынки вели себя по одному и тому же шаблону. Но в наиболее неблагополучный период между апрелем 2008­го и октябрем 2009 года средние цены на жилье в годовом измерении непрерывно падали во всех двадцати основных метрополиях Соединенных Штатов.

О масштабах можно судить по данным Международного валютного фонда, который оценивает падение цен на недвижимость только в 2008 году в $5 трлн.

Кризис в цифрах

Опираясь на собственную статистику, эксперты Standard & Poor’s отмечают, что в подавляющем большинстве случаев ценовые падения оказались максимальными как раз там, где ранее был зафиксирован наибольший рост.

Это хорошо иллюстрирует диаграмма, где обозначены предельный процент роста цены недвижимости с января 2000 года по каждому из двадцати наиболее значимых городов США и последовавшее за ним падение от пика до октября 2010 года.

С 2000 года лидерами роста стали города в штатах «Солнечного пояса» – Аризона, Калифорния, Флорида и Невада. Только в 2004 году ежегодные темпы роста в Лас-Вегасе достигли 53,2%, а в Финиксе – 49,3%. Лос-Анджелес, Майами, Сан-Диего, Сан-Франциско и Тампа в том же году показали рост выше 30%. Вместе с тем рынки Атланты, Шарлотт, Кливленда, Далласа и Детройта за весь описываемый период не росли более чем на 10%.

По состоянию на октябрь 2010 года снижение цен от пиковых значений по индексу S&P/Case-Shiller Home Price составило в Лас-Вегасе 57,0%, в Финиксе 53,4%, в Майами и Тампе, соответственно, 48,7% и 43,2%. Ненамного «отстали» Детройт (-45,8%) и Миннеаполис (-29,1%), хотя здесь до кризиса цены росли гораздо более умеренными темпами. Только два рынка из двадцати, Даллас и Денвер, «просели» менее чем на 10%, но они как раз – из «замыкающей» список пятерки городов, ранее не отличившихся высокими показателями роста.

Если брать в расчет весь ценовой цикл с 2000-го по 2010 год, то быстрее всех росли цены в Вашингтоне – на 87%. В Лос-Анджелесе и Нью-Йорке – на 74% и 71,5%. На другом полюсе – Атланта, Кливленд, Лас­Вегас и Финикс.

Единственный город, где жилье подешевело относительно уровня 2000 года, – Детройт. В городе-символе автомобильной промышленности США цены снизились на 31%, проиллюстрировав общую неблагополучную картину упадка «автомобильной империи».

Совершенно иначе обстоят дела в Калифорнии, где уже в прошлом году были видны признаки восстановления. После ценового минимума, зарегистрированного весной 2009 года, цены на жилье в Сан-Франциско поднялись на 18,0%, а в Сан-Диего и Лос-Анджелесе – на 10,8% и 9,3%. Сопоставимые цифры роста в других штатах продемонстрировали лишь Вашингтон (12,5%) и Миннеаполис – 11,7%.

Эксперты компании Clear Capital в своем годовом отчете также отмечают, что 6 из 15 городов, показавших рост в 2010 году, находятся в Калифорнии. Это Риверсайд, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Сан-Хосе, Сан-Франциско и Фресно.

Интрига малого бюджета

Предложения жилья на продажу в США так же разнообразны, как и сама Америка. От роскошных особняков Беверли­Хиллз и пентхаузов на Манхэттене, стоящих миллионы долларов, до небольших квартир, продающихся за $8–10 тыс. Если даже посчитать единственное предложение за $4,5 тыс. совсем уж крайним вариантом и не принимать его во внимание, то число выставленных на продажу домов за $25–30 тыс. – вполне достаточно для того, чтобы говорить о таком жилье как об отдельной экономкатегории.

Но, как утверждают хорошо знакомые с этим рынком специалисты, в подавляющем большинстве случаев речь идет о таких объектах, перспективность вложений в которые вызывает очень большие сомнения.

Ольга Марк Ландсберг из Beverly Alliance Real Estate Investment Group предлагает потенциальным покупателям просто ответить на вопрос: «Почему у деловых и прагматичных американцев, которые никогда не упустят собственной выгоды, не находится тридцати тысяч на такое заманчивое предложение?»

Варианты ответов: дом продается в небезопасном «рабочем» районе или в сельской местности, где шансы на его сдачу в аренду близки к нулю, либо имеет серьезные конструктивные дефекты. Любой объект можно сфотографировать с удачного ракурса, где не будут видны недостатки здания или места. Но когда покупателю дается полная характеристика района, то он быстро все понимает и, начав поиск с $30 тыс., в итоге выбирает объект за $100 тыс., но с гарантией ежемесячного получения доходов от аренды.

Во Флориде цены на частные дома начинаются примерно от $7,5 тыс. Во многих случаях эти недорогие дома сделаны из гипсокартона с деревянными несущими конструкциями и находятся в плохом состоянии. Как правило, такая недвижимость расположена в районах, где цена ограничивается покупательной способностью местного населения.

Сергей Кашин, президент компании Florida Dom Inc (Майами, Флорида), говорит, что если для инвестиционных целей выбирать капитальные дома из железобетона в районах, где есть работа (чтобы иметь потенциальных арендаторов, а в последующем потенциальных покупателей), то их стоимость будет в районе от $90 тыс. и выше.

По мнению Александра Богода, такого рода недвижимость мало интересна покупателям из России, так как большинство россиян интересуется самым лучшим, а не самым дешевым жильем.

Тем не менее, вполне можно подобрать не очень дорогие «дачные» варианты. Например, во Флориде за $40–50 тыс. можно приобрести небольшой дом рядом с лесом или вдали от торговых центров в небольшом городке. Это, скорее всего, будет удаленный от соседей небольшой дом без бассейна. Его можно использовать для того, чтобы иногда приезжать сюда в зимние месяцы «погреться на солнышке».

Карта русских инвестиций

География коммерческих инвестиций российского происхождения в США пестрая и охватывает едва ли не все пространство от Гавайев до Аляски. Россияне являются владельцами, совладельцами и акционерами различных американских компаний, фондов, спортивных клубов, торговых, гостиничных и автозаправочных сетей.

Тем не менее, у покупателей американской недвижимости из России имеется собственная сложившаяся «карта предпочтений», исходя из которой основная масса «русских» сделок регистрируется в Нью-Йорке, Калифорнии и во Флориде.

На первом месте по популярности – Нью-Йорк – финансовая столица США и один из важнейших деловых и политических центров мира. Город очень плотно застроен, и спрос на квартиры здесь традиционно превышает предложение, постоянно толкая и без того высокие цены на городскую недвижимость вверх.

На втором месте по предпочтениям русских покупателей – расположенная на тихоокеанском побережье Калифорния. В большей части территории штата климат средиземноморский. Здесь не бывает цунами, штормов, затоплений, засухи и летних пожаров.

Штат Калифорния, как независимая экономическая единица, занимает пятое место в мире по своему валовому доходу, пропуская вперед лишь США, Германию, Японию и Францию. Финансовые ресурсы Калифорнии позволяют ей иметь свою внутреннюю политику, абсолютно независимую от консервативных штатов восточного побережья. Уровень образования в местных школах и университетах – один из самых высоких в стране. Хорошо организованный бизнес-климат привлекает сюда множество компаний. Например, Google, Facebook и Vivendi имеют свои головные офисы как раз в Калифорнии.

Исторически Калифорния – самый активный по количеству сделок купли-продажи и аренды, а также самый многонациональный по составу участников сделок рынок инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость в США. Считается, что в Калифорнии самые либеральные законы и «правила игры» на рынке недвижимости.

Кроме прочего, русских покупателей привлекает наличие сильной русской диаспоры. Говорят, здесь можно прожить всю жизнь, не утруждая себя изучением английского языка. Во всех государственных учреждениях, банках, медицинских офисах, магазинах и ресторанах работают сотрудники, говорящие по-русски. Поэтому в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Сакраменто, Сан-Диего и других крупных экономических центрах штата русские чувствуют себя как дома. Здесь в ходу есть одно популярное выражение «Русские едут в Нью-Йорк испытать удачу, в Майами – если не хватило денег долететь до Чикаго или Сан-Франциско, а в Южную Калифорнию – жить».

И, наконец, Флорида с ее жемчужиной – Майами. Основное отличие рынка недвижимости этого штата в том, что здесь значительная часть покупателей – представители других стран и других штатов. Здесь люди покупают себе «вторую» недвижимость для того, чтобы проводить в ней отпуск или переселиться после выхода на пенсию.

Престиж и доход. Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами

В конце 2010 года активность нью-йоркского рынка значительно повысилась, спрос на квартиры увеличился, и покупатели совершили рекордное количество сделок, повысив средний уровень стоимости квартиры в городе на 5% – до $1,25 млн. Это был один из лучших периодов за последние несколько лет.

Неясно, удержится эта тенденция на рынке или нет, но спрос с начала 2011 года остается стабильным, и хозяева недвижимости уже выбирают, с кем из покупателей заключать контракт.

Самые дорогие районы Нью-Йорка традиционно находятся вблизи Центрального парка. Это 5-я авеню, Парк-авеню и новые районы Вест-Сайд и Гринвич-Виллидж. Ценовой диапазон широк. Так, если двухкомнатная квартира в Даун-Тауне будет стоить $900 тыс., то схожая по характеристикам на 5-й авеню обойдется уже в $1,5 млн только из-за того, что здесь проживают многие американские и мировые знаменитости. (В Нью-Йорке постоянно живут Де Ниро, Аль Пачино, Ди Каприо, Харрисон Форд, Майкл Дуглас и другие звезды.)

Многих россиян озадачивает тот факт, что квартира с видом на парк может стоить на миллион больше, чем квартира такого же размера с прекрасным видом на Гудзон. Американский покупатель обычно считает, что вид на парк – престижнее и всегда будет в цене, тогда как вид на реку хоть и красив – не уникален и не будет иметь такого же спроса и роста цены.

Александр Богод из Broadway Realty рекомен­дует в качестве объекта для инвестиций качественные однокомнатные и двухкомнатные квартиры от $500 тыс. при первоначальном взносе в 25–30%. Сдавать в аренду их можно по цене в $2200–2500 в месяц.

Ольга Марк Ландсберг из Beverly Alliance Real Estate Investment Group считает, что для инвестора всегда выгоднее купить «недострой» или недвижимость, требующую капремонта, и впоследствии перепродать уже как новостройку, чем пытаться «играть» на будущем росте цены готового объекта. Если жилье покупается для себя лично, то предпочтение следует отдать новому строительству, так как вторичный рынок новостроек привлекательнее и «выше» рынка обычного жилья.

Если говорить о калифорнийских ценах, то их разброс весьма существенен. Например, в «климатической жемчужине» США – городе Сан-Диего недорогой считается покупка квартиры за $90–100 тыс. За $150–200 тыс. можно купить квартиру в небоскребе в историческом центре города с видами на океан и яхт-парки, а за $500 тысяч – домик в комплексе­новостройке. За ту же цену в городской черте Сан-Франциско можно купить только очень скромную «дешевую» квартиру.

В престижных районах Лос-Анджелеса (Санта-Моника, Брентвуд, Вествуд, Беверли-Хиллз, Венис и Марина­дель­Рей) средняя цена квартир $3–5 млн, а эксклюзивные квартиры ценой $1,5 млн – большая редкость. Цена обычной квартиры хорошего качества в городе $600–800 тыс., а приличный дом – от 1,5 млн и выше. В получасе езды от города хороший дом можно купить за $500 тыс.

Штат Флорида пострадал в 2006–2008 гг.: цены в Майами упали в 3–4 раза. Судя по всему, сейчас рынок начинает восстанавливаться. В 2010 году здесь наблюдался рост цен в сегменте «эконом». Недорогая недвижимость в береговой зоне, частные дома и многоквартирные дома для сдачи в аренду в прошлом году подорожали на 15–30%. Например, если квартира с видом на океан в комплексе Тайдс в 2006 году стоила $300–400 тыс., то в начале 2010 года цена на нее снизилась до $120–140 тыс. Сейчас такие квартиры опять поднялись в цене и стоят порядка $150–190 тыс. Эксперты считают, что тенденция роста стоимости такого жилья продолжится и в 2011–2012 годах.

Впрочем, россияне в основном покупают здесь квартиры в престижных домах на первой линии океа­на стоимостью от $700 тыс. до $3 млн. Эти цены не предельны: в конце января самый дорогой частный дом в Майами был выставлен на продажу за $65 млн, а самая дорогая квартира предлагалась за $30 млн.

Коммерческий интерес

Ситуацию в коммерческом секторе США можно отнести к относительно благополучной. В 2010­м очень интересной оказалась статистика корпоративных слияний и поглощений (Mergers and Acquisitions). Сумма зарегистрированных сделок почти утроилась, увеличившись с 3,8 млрд в 2009 году до 11,0 млрд – в 2010-м.

Особенно агрессивно вели себя иностранные инвесторы. Если в 2009 году иностранцы скупали дома и квартиры «пакетами» от банков, то в 2010 году приоритетными стали многоквартирные комплексы, где управлять зданием и собирать арендную плату намного удобнее. Только австралийцы купили в 2010 году в США арендной жилой недвижимости (многоквартирные жилые комплексы) на сумму свыше $600 млн, передав управление этими объектами местным профессиональным менеджмент-компаниям.

По данным годового отчета компании Real Capital Analytics, прошлогодний объем сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости в США, дойдя до $115 млрд, более чем вдвое перекрыл показатель 2009 года.

Наибольший объем продаж был зафиксирован в декабре – $21 млрд. Подобная активность не регистрировалась в этом секторе с 2007 года.

Дэн Фасуло, управляющий директор Real Capital Analytics, говорит, что это стало неожиданностью для всех участников рынка.

Один из ключевых факторов при оценке коммерческой недвижимости – процент площадей, остающихся невостребованными потенциальными арендаторами. По оценке нью-йоркской консультационной компании Reis, Inc. в секторе сдаваемых в аренду жилых помещений на начало последнего квартала 2010 года средний процент незаполняемости по США составил 7,1%, что лучше, чем 8% в конце 2009 года. Доля незаполненных офисных помещений в конце 2010 года составила 17,6%, что на 0,6% выше, чем годом ранее. Но если в Нью-Йорке пустующих офисов 11,4%, то в Детройте невостребованными остают­ся около 28% административных помещений.

Год назад, когда эксперты компании Real Capital Analytics прогнозировали, что объем операций на рынке коммерческой недвижимости США в 2010 году превысит $100 млрд, – многие посчитали такой прогноз чересчур оптимистичным. Сейчас Дэн Фасуло предполагает, что объем продаж в 2011 году удвоится и достигнет $230 млрд, мотивируя это тем, что в качестве «моторов» при обычном восстановительном цикле участвуют, как правило, один или два типа инвесторов, а в теперешней ситуации таких заинтересованных групп значительно больше.

Ольга Марк Ландсберг из Beverly Alliance считает, что 2011 год положит начало активным инвестициям русских покупателей в коммерческую доходную недвижимость США. В последнее время инвесторы из России предпочитают строительные проекты и многоквартирные дома, сети кафе или магазинов. Популярные прежде бензозаправки и мелкие магазины плавно уходят в прошлое.

Все хорошо

Несмотря на некоторые «неровности» показателей последних лет, экономика США продолжает оставаться самой большой по объему в мире. Уровень благосостояния американских граждан, даже учитывая достаточно высокий уровень безработицы, составивший в декабре 9,4%, – также больших опасений не вызывает. Доллар США, вопреки негативным прогнозам, продолжает играть роль одной из главных резервных мировых валют.

Что касается покупательной способности среднего американца, то специалисты международной компании Evans, проанализировав рынки жилой недвижимости разных стран мира по соотношению стоимости недвижимости к доходам населения, пришли к выводу, что США – страна с самой доступной недвижимостью для своих жителей. При средней стоимости жилья и среднем годовом доходе – «средний» американец может приобрести недвижимость уже через 2,7 года работы.

«Среднестатистические» американские падения цен, как обычно, не учитывают всей картины. Тем временем в 2010 году очень многим удалось заработать на инвестициях в недвижимость США приличную прибыль. Это показывают годовые результаты фондов, специализи­рующихся на инвестициях в real estate. По данным рейтингового агентства Morningstar, средняя доходность таких фондов составила около 28% годовых, притом что ни один из них по итогам года не стал убыточным.

Наконец, последний месяц 2010 года показал очень неплохие результаты. По данным Национальной ассоциации риелторов, средняя по США стоимость дома на одну семью составила в декабре $169,3 тыс. Продажи жилой недвижимости на вторичном рынке увеличились по сравнению с ноябрем на 12,3%, доведя темпы годовых продаж жилья до 5,28 млн. На 4,2% сократилось количество выставленной на продажу жилой недвижимости на вторичном рынке. Пока рано делать выводы, но очень возможно, что рынок США, наконец, выходит в свой положительный тренд.