Итоги-2009. Акценты уходящего года

Франция: де­-люкс востребован

Интерес крупных российских инвесторов к недвижимости во Франции резко вырос в 2009 году. Эксперты единодушны во мнении о том, что в уходящем году популярность у россиян французской недвижимости стоимостью от €500–700 тыс. и выше увеличилась. Однако в большинстве случаев в этом году интерес инвесторов так и не дошел до заключения сделок. В то же время количество заявок на приобретения объектов во Франции в риэлторских компаниях продолжает расти. Профессионалы рынка уверены в том, что отложенный спрос реализуется в 2010 году. Видимо, одни инвесторы откажутся от намерений приобрести второй дом во Франции, другие – наконец решатся на покупку.

По данным руководителя компании RFC ESTATES Александра Шварева, отложенный спрос по итогам работы компании в 2009 году составляет 70% от всех обращений в фирму. После того как инвесторы подведут итоги своей финансовой деятельности за 2009 год, отложенный спрос начнет реализовываться. По данным эксперта, во Франции россияне интересуются недвижимостью, наименее всего пострадавшей в кризис: в Париже и на Лазурном Берегу. Бюджет русскоговорящих клиентов – €1–2 млн.

По мнению генерального директора Westhome­Invest Наталии Ивановой, более 80% покупок недвижимости во Франции россияне осуществляют в центральных районах Франции и на Ривьере с целью отдыха. Самый популярный бюджет для покупки виллы в 2009 году – от €800 тыс. до €2 млн. С точки зрения инвестиций популярными у российских инвесторов являются горнолыжные курорты. Шале и апартаменты приобретаются здесь для собственного использования в течение одного­двух месяцев, а потом успешно сдаются в аренду. В 2009 году по-прежнему остаются привлекательными инвестиционные покупки недвижимости в Париже и Марселе.

По мнению Екатерины Ореховой, юриста­консультанта компании Golden State Realty, покупатели из России стремятся прибрести во Франции самую ликвидную недвижимость: в Париже и на Лазурном Берегу. Эти регионы практически не пострадали от кризиса: коррекция цен составила 1–3%. Кроме того, сохраняется интерес россиян к недвижимости Французских Альп и курорту в районе Биарритц. Особенностью российского спроса этого года является увеличение количества покупателей из России с высоким бюджетом – от €700 тыс. и выше.

Испания: дешевле не будет?

В Испании рынок недвижимости пострадал от кризиса наиболее серьезно: цены упали, строительство остановлено. И экономисты, и строители, и операторы рынка недвижимости сходятся во мнении, что выйти из сложившейся ситуации будет непросто.

– Срабатывает известный всем эффект умножения: спрос на недвижимость упал, следовательно, снизился спрос на строительные материалы, сантехнику, электроприборы, мебель и другие виды продукции, необходимые для конечной отделки квартир и офисов. Компании, работающие в этих сферах, вынуждены закрывать свои фирмы или сокращать представительства, а это – рост безработицы и, как следствие, падение спроса на квартиры и прочие товары, не относящиеся к товарам первой необходимости. Получается замкнутый круг, – говорит Хосе Рекена Рич, директор строительной фирмы Villaodon S.L.

– Спрос низок по различным причинам, – поясняет доктор экономических наук Эдуардо Контадор Феррер, – увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам, неуверенность покупателей в своих финансовых возможностях, увеличение безработицы, а также ожидание потенциальными покупателями дальнейшего падения цен. Больше всего смущает покупателей именно отсутствие достоверной информации об изменении цен на недвижимость. По статистике Министерства жилищного хозяйства, падение гораздо меньше, чем по данным операторов рынка.

По данным Национального института статистики, за второй и третий кварталы текущего года цены на объекты недвижимости упали на 7,7% по сравнению с первым кварталом. По предварительным итогам года – на 11,2%. По данным портала Tu casa (портал по продаже недвижимости между частниками), цены в Испании упали за 2009 год больше чем на 30%.

По данным Euroconstruct, Института строительства Каталунии (ITeC), из­за кризиса строительная отрасль откатилась по уровню производства в 1997–1998 годы. Основными причинами сокращения строительства специалисты Института строительства Каталунии считают недостаток специальных кредитов для работы над новыми проектами и большое количество предложений на вторичном рынке. По инерции в первом квартале 2009 года строители сдали 500 тыс. квартир, но на большее сил не хватило. Возврат денег замедлился, и, чтобы не оказаться в убытке, компании вынуждены продавать квадратные метры с минимальной прибылью или по себестоимости. Сегодня покупателя можно привлечь только ценой.

– Однокомнатная квартира на первой линии пляжа в Бенидорме в 2007 году стоила €300 тыс., а в 2009 году – уже €250 тыс., трехкомнатная квартира рядом с полем для гольфа (Финестрат) в 2007 году – €360 тыс., а в 2009 году – €270 тыс. Индивидуальный дом с участком 800 кв. м (Кальпе) стоил €580 тыс. в 2007 году, а в 2009 году цены упали до €280 тыс. Квартира в центре Мадрида площадью 30 кв. м в 2007 году стоила €280 тыс., в конце этого года уже €110 тыс., – приводит данные риэлтор Хуан Морено.

Подобная ситуация сложилась во всех районах страны. В последнее время на рынке наметилась определенная стабильность. Кажется, цены все­таки удалось зафиксировать на минимальных отметках. По мнению специалистов, это – первый шаг к улучшению положения в отрасли.

Финляндия: без перемен

Падение цен на финскую недвижимость составило за последний год в разных сегментах 3–5%, что по сравнению с рядом «курортных держав» европейского юга выглядит достаточно смехотворно и вселяет оптимизм в инвесторов. Тем не менее практики рынка прогнозируют по итогам 2009 года почти двукратное падение объема сделок с россиянами по сравнению с прошлым годом (около 400 против 780), и 30%­ное уменьшение бюджетов покупателей. В Хельсинки среднестатистическая стоимость жилого «квадрата» составляет сегодня €3342. Поступление в продажу жилья заметно уменьшилось. В течение года финские строительные компании не начинали новые проекты в мегаполисах.

Россияне приобретают апартаменты в комфортабельных районах Хельсинки: на берегу залива, с видом на море или парк. Возможность сдачи в аренду является важным моментом в принятии решения. Но основным интересом россиян в Финляндии остается береговая недвижимость на озерах и Финском заливе. Помимо побережья Финского залива, популярными остаются берега Сайменских озер на востоке страны, регионы Южная Карелия и Южное Саво, озеро Пайянне и некоторые регионы в Центральной Финляндии.

В 2009 году среди россиян уменьшился спрос на недорогие участки для строительства дач. Цены на участки с собственным берегом – от €40 тыс. за 0,5 га на небольшом лесном озере вдали от крупных городов, от €300 тыс. за гектар ближе к Хельсинки на берегу залива.

Основную «кассу» финским риэлторам, ориентированным на русскоговорящую публику, делают петербуржцы и москвичи. Если первые традиционно смотрят недвижимость поближе к границе по причине легкой автодоступности, то москвичей территориально больше интересуют районы вдоль железной дороги Москва – Хельсинки.

При этом компаний, работающих с финской недвижимостью и заметных на рынках обеих столиц, традиционно немного. А точнее – единицы. Тем паче в последний год было заметно, как все российско­финские риэлторские силы брошены на продвижение на российский рынок сбыта нового проекта Saimaa Gardens, крупнейшего в Скандинавии комплекса отдыха и туризма на берегу Саймы, в 50 км от границы (на месте бывшего санатория царской семьи). Проект комплексной застройки 400 га береговой территории стартовал еще в 2008 году. Динамика продаж в 2009 году несколько замедлилась, хотя операторы рынка по-прежнему уверены, что большая часть покупателей коттеджей в SaimaaGardensбудут русскими. Квадратный метр «спаренного» коттеджа из бруса с видом на Сайму – по­прежнему €3 тыс. По данным компании BIPORT OY, хозяин такого объекта может заработать на сдаче в аренду €600–1000 в неделю.

Турция: рынок интересов

Основные иностранные, в том числе российские, инвестиции приходятся на центр туристической индустрии страны – провинцию Анталья. По данным Земельного регистра и кадастра Турции, по состоянию на июль 2009 года количество жилых единиц, приобретенных в собственность иностранными покупателями в этом районе, составило 24 048 – почти треть всех покупок, зарегистрированных в стране. Второй по привлекательности (около 7% сделок) оказалась область Муула (Muğla), примыкающая к Средиземному и Эгейскому морям. Эта часть Турции известна своими туристическими городками, курортом Бодрум и маленькими живописными островами. Далее следует Стамбул, за ним – расположенный на Эгейском море крупный промышленный и туристический центр Айдын (Aydın) и провинция Бурса, омываемая с севера водами Мраморного моря и хорошо известная лечебницами, санаториями, а также обилием христианских монастырей и исторической архитектуры. На эту группу приходится около 28% иностранного покупательского спроса. 5,6% иностранных покупателей выбрали для покупки жилья область Измир, находящуюся на побережье Эгейского моря с административным центром Измир – третьим по величине городом Турции после Стамбула и столичной Анкары. В оставшихся 75 турецких провинциях приобрел жилье лишь каждый пятый иностранный инвестор. 

По данным муниципалитета города Анталья (административного центра одноименной провинции), только за последние два года цена на элитную жилую площадь в Анталье выросла на 200%, а рост цен на земельные участки достиг 500%. Сейчас, по мнению операторов, работающих на рынке Антальи, цены в этом районе упали, в среднем на 15–20% от своих пиковых значений осени 2008 года.

В целом по стране наибольшие падения цен на жилье – 30–40% – зарегистрированы в северной части Турции. В центре ситуация стабильнее: средние показатели удешевления находятся в районе 10–15%. 

В центральных районах европейской части Стамбула Левент и Маслак жилье продолжает пользоваться повышенным спросом, и падений цен не зафиксировано. В районе Бешикташ из-за больших объемов ввода нового жилья в течение последних трех лет создалось избыточное предложение, что привело к снижению цен в среднем на 20%. Похожая ситуация сложилась в районах Бахчешехир и Есенюрт, но там падения оказались большими, достигнув 25–35%. В азиатской части города, примыкающей к побережью Мраморного моря, цены упали на 20–30%, но в этом районе в 2012 году планируется открытие линии метро, соединяющей его с аэропортом, что, как ожидается, должно повысить его инвестиционную привлекательность.

Сегодняшние цены на жилые квадратные метры Стамбула находятся в широком диапазоне от €500 до €3 тыс., но если речь идет о покупке хорошей виллы на берегу Босфора, то цена может увеличиться до 7–8 тыс. €/кв. м.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Эдуард Граблевский, генеральный директор AlteraDom(Лазурный Берег, Франция):

– Какую недвижимость во Франции вы причисляете к классу де-люкс?

– Для меня это совокупность трех основополагающих признаков: эксклюзивное местоположение, безупречное внешнее и внутреннее оформление, обустройство дома и комфорт. Например: если у вас есть просторный дом, в котором как минимум есть отдельная комната и ванная для гостей или прислуги, и этот дом с исключительной внутренней отделкой и всеми современными удобствами находится в уникальном месте, где земля стоит в несколько раз больше, чем сам дом, то это недвижимость класса де­люкс. Для Лазурного Берега необходимо добавить еще один признак. Если это дом, то доступ к первоклассной курортной инфраструктуре. Если квартира, то дополнительный сервис (гольф­клуб, room-service, яхты, вертолеты).

– Где во Франции концентрируются такие предложения?

– Во Франции это – Париж и Лазурный Берег (Сан-Тропе, Кап-д’Антиб, Кап-Фера, Канны, Монако).

– Кто покупатели? Из каких соображений приобретают?

– Англичане, русские, скандинавы. Недвижимость класса де­люкс преимущественно покупается как второй дом. Я говорю только про Лазурный Берег. Из каких соображений? Из тех же, что покупают роскошные спортивные автомобили и дорогие часы.

– Изменились ли предпочтения покупателей в этом сегменте в связи с кризисом?

– Де­-люкс – довольно широкая категория недвижимости. Нижняя планка – примерно €20 тыс. за квадратный метр, верхняя может быть выше €100 тыс. Я говорю конкретно о рынке недвижимости на Лазурном Берегу. В категории де­люкс я бы выделил как отдельную категорию объекты суперлюкс с ценой за квадратный метр от €50 тыс., потому что кризис на этих двух сегментах сказался по­разному.

Де­люкс пострадал значительно меньше. К примеру, в прошлом году, в самый разгар кризиса, не успели объявить о продаже квартир в новом проекте «Карлтон Ривьера» в Каннах, и за один weekend было продано 30 квартир только посредством телефонного аукциона. Оставшиеся 38 квартир были распроданы за 2 месяца. А цены там порядка €20 тыс. за квадратный метр. Что касается рынка суперлюкс, здесь больше проблем. Этот рынок пострадал гораздо значительнее. Покупателей действительно стало меньше, и цены упали существенно, на 30% в среднем.

– Изменилось ли поведение продавцов в этом сегменте?

– Продавцы разделились на 2 категории. Одни предпочитают не продавать вообще, нежели продавать по низким ценам. Другие готовы выслушивать любые предложения и работать с ними. Раньше, до кризиса, действительно низкие предложения даже не принимались к обсуждению.

– Изменились ли цены?

– В новом строительстве цены на де-люкс практически не изменились. 10% – это максимум, на что можно рассчитывать. На вторичном рынке больше гибкости и возможностей. Если приходит реальный серьезный покупатель и делает предложение по заниженной цене, с этой ценой все равно будут работать, обсуждать и искать подходящие решения для обеих сторон.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Анета Катынсус, владелица компании SELEN Real Estate Construction Trade (Анталья, Турция):

– Как повлиял мировой финансовый кризис на рынок недвижимости Турции?

– Само собой, понижение спроса на курортную недвижимость негативно отразилось на бизнесе строительных компаний, которые до кризиса строили очень много, в том числе и «на перспективу». Каждая компания строила, по крайней мере, по одному комплексу в год, а это – 4–7 блоков по 40–42 квартиры и 3–4 двухэтажных пентхауса. Но большинство турецких компаний работает без привлечения кредитов и имеет достаточно большие денежные активы. Они могут себе позволить долгое время ничего не продавать. Поэтому, несмотря на то, что строительство почти прекратилось, цены на новое жилье практически не падают. Если, конечно, не считать тех случаев, когда испытывающие денежные затруднения компании продавали 3–4 квартиры по сниженной на 25–30% цене. Так или иначе, это не те объемы продаж, которые в состоянии делать погоду на рынке.

В последнее время намного увеличилось количество просмотров: их стало даже больше, чем в докризисный период. Но потенциальные покупатели теперь стали более разборчивыми, прицениваются и продолжают искать более выгодные варианты или варианты вторичного жилья. У меня на руках сейчас 18 контрактов, которые были составлены, но так и не были подписаны.

– Насколько различаются цены по регионам?

– На ценообразование в Турции повлиял как туристический бум на побережье, так и экономический подъем, обусловивший приток жителей сельской местности в города, что, в свою очередь, привело к повышению цен. Теперь чем ближе к городу, тем дороже, чем ближе к центру города, тем престижней и, соответственно, еще дороже. На побережье чем дальше от моря, тем дешевле. Побережья Эгейского и Мраморного морей всегда пользовались спросом у элиты. По сравнению со Средиземноморьем там цены всегда были в два раза выше. Например, в средиземноморском Каргыджаке (Алания) цены от €190 тыс. до €350 тыс., а в Бодруме и Сарымсаклы на Эгейском море – от €350 тыс. до €1 млн. Кстати, в Каргыджаке виллы строятся в комплексе по 15–30 и предлагаются покупателям уже в качестве готовых объектов, а в Бодруме те же самые объекты строятся по заказу. Поэтому на ценах вилл в Бодруме кризис никак не отразился.

– Чем отличаются русские клиенты от других иностранных покупателей?

– Русскоязычные клиенты делятся на две категории. Это элита, очень богатые люди, которые покупают недвижимость класса люкс и суперлюкс. Их стало меньше, но ненамного. Вторая категория покупателей – эконом-класс, покупающий вторичное жилье, квартиры­студии или объекты в комплексах с небогатой инфраструктурой. Таких клиентов сейчас стало меньше, я бы сказала, процентов на 90. В отличие от других иностранных покупателей, основу которых составляют люди в возрасте от 50 лет, предпочитающие тихие домики­дуплексы в горах и остающиеся здесь жить на долгое время после покупки, «русские», как правило, значительно моложе. Они предпочитают проводить здесь летние отпуска и проживают в основном вблизи берега (до 500–800 м от моря).