В Дубае все... позитивно

Такое ощущение, что информационные ветры над Аравийским полуостровом похлеще пустынных песчаных бурь. Но, несмотря на обилие противоречивой информации, в самих ОАЭ, как и должно быть в центре циклона, – полный штиль. Деловой климат прохладный, но стабильный.

Банкроты где?

В конце 2009 года в деловой прессе возникла волна скандальных сообщений о долгах Dubai World. Эта государственная инвестиционная компания и ее дочернее предприятие, девелопер Nakheel Properties, выступили с просьбой к кредиторам об отсрочке погашения долгов на полгода. На конец ноября долг Dubai World составлял $59 млрд (тогда как общий долг Дубай – $85 млрд). Также компания обратилась в финансовую фирму Deloitte для проведения финансовой реструктуризации. В это же время власти эмирата довольно долго не делали заявлений о гарантиях обязательств компании. В сочетании все это вызвало скандал в СМИ и даже разговоры о том, что Дубай – банкрот. Однако в декабре 2009 года правительство Дубая профинансировало текущие выплаты по долгам компании Nakheel, заверило в поддержке Dubai World, и страсти быстро улеглись. Как оказалось, на и так просевший от кризиса рынок недвижимости эта шумиха особого впечатления не произвела.

«С момента начала кризиса цены снизились значительно – где­то вполовину, а в каких­то районах даже больше, – поясняет Татьяна Пьянкова, менеджер по продажам Emirates Dreams. – Если до кризиса цены на всю недвижимость были намного выше оригинальной цены (то есть с большой разницей между первоначальной стоимостью по контракту с застройщиком и ценой продажи), сейчас если премия (разница) и есть по некоторым проектам, то небольшая». Многое зависит от самого проекта и его местоположения. Есть недвижимость, которая продается с премией, есть – по оригинальной цене, а есть и такие объекты, цены на которые упали очень сильно, собственники продают их ниже изначальной цены по контракту с застройщиком. Во многом это зависит и от даты первоначального контракта. Но, что касается событий ноября и начала декабря, Татьяна говорит, что не наблюдалось большой паники из­за сообщений о долгах Dubai World. На рынке недвижимости эти новости практически не отразились.

– Что касается информационной волны, которая была поднята, то она, безусловно, имеет под собой основания. Но масштабы ее не пропорциональны и не адекватны происходящим здесь событиям, – считает Артур Кобозев, исполнительный директор компании IMEXRealEstateBrokerLLC(Дубай, ОАЭ). – Проблемы есть у подразделений холдинга DubaiWorld, занимавшихся классическим девелопментом. Они получали от правителя эмирата, которому принадлежат все земли на его территории, земельные участки во фрихолд­зонах, готовили их к застройке, делали мастер­планы на целые районы, обеспечивали инфраструктуру, коммуникации и передавали участки под строительство сторонним застройщикам. Естественно, на фоне инвестиционного бума, наблюдавшегося до кризиса, бизнес был крайне выгодный и успешный. Но во время кризиса рынок сильно просел, и, соответственно, земельные участки на огромных территориях, которые планировались под застройку, практически обесценились. Естественно, такие подразделения Dubai World, как крупнейшие компании­девелоперы Nakheel и Limitless, оказались в проблемном финансовом положении, поскольку у них большие долговые обязательства. Но это вовсе не было ни для кого секретом – кризис длится уже полтора года. Поэтому нынешняя шумиха вокруг долгов на рынке недвижимости не отразилась. Ведь это не торговля на «Форексе» или фондовой бирже, а очень инертный рынок. За временной интервал, когда происходили все эти события, – недели две, ничего измениться не могло, и не изменилось. Были настороженные запросы из­за рубежа, звонки «что да как» – не более того.

Почему ОАЭ?

Сейчас уже кажется странным, что еще каких­то полтора десятилетия назад даже о существовании такой страны, как Объединенные Арабские Эмираты, знал не каждый россиянин, а название Дубай большинство и вовсе слышало впервые. Это, впрочем, неудивительно: еще в середине семидесятых здесь не было не только водопровода и канализации, но даже и электричества.

Объединенные Арабские Эмираты, занимающие третье место в мире по нефтяным запасам, взяли курс на диверсификацию своей экономики, развивая ее несырьевые направления. В довольно короткие сроки город Дубай, столица одноименного эмирата, – стал одним из самых популярных туристических мест, привлекая множество гостей своим расположением на самом берегу Персидского залива, жарким солнцем, местным колоритом и возможностью удачного шопинга из-за низких пошлин на импорт.

Дубай не имеет больших запасов нефти, поэтому основной вектор его развития пришелся на торговлю, финансовую сферу, недвижимость и туризм, для чего в эти сектора были сделаны крупные капиталовложения и открыты свободные экономические зоны. Основная курортная недвижимость эмирата располагается вдоль его побережья протяженностью около 70 км, и на рукотворном острове ThePalmJumeirah. Климат этой зоны позволяет почти круглогодично заниматься подводным плаванием, винд­серфингом, водными лыжами и рыбалкой.

С 2002 года у иностранцев появилась возможность покупать здесь недвижимость, что послужило стартом для масштабного строительства жилья, сопровождаемого ежегодным ростом цен от 15% и выше, который продолжался в Дубае шесть лет. Падения начались в 2008 году, достигнув за год, оканчивающийся первым полугодием, согласно отчету The Global Property Guide, – 49%. Несмотря на это, цены на объекты остались достаточно высокими. Например, на одном из «пальмовых» островов The Palm Jumeirah, построенном в центре береговой линии Jumeirah, цены на апартаменты уже после удешевления варьировались от $422 131 до $13 508 197 (3143–8861 $/кв.м.). Стоимость вилл составила $1 716 667–3 278 689, при стоимости квадратного метра $3710–5657.

Абу-Даби, город­парк и столица Объединенных Арабских Эмиратов, а также самого большого и богатого нефтью эмирата, находится на острове в Персидском заливе в четверти километра от материка, с которым связан двумя автомобильными мостами. Несмотря на то, что свой современный вид город приобрел существенно раньше Дубая, рынок недвижимости развивался здесь спокойнее, благодаря чему недвижимость эмирата избежала таких громких падений, как в Дубае, в то же время на территориях, открытых для иностранных инвестиций, цена осталась несколько ниже, чем у соседей, составив в одном из самых дорогих проектов AlRahaBeach, расположенном вдоль автострады Абу-Даби – Дубай, 4 221–6 625 $/кв. м, при цене на апартаменты $604 492–858 040.

– Интерес российских покупателей к недвижимости в ОАЭ появился примерно в 2000­м году, когда здесь только начинали реализовывать идею «пальмовых» островов. В 2001 году еще даже острова не насыпали, а виллы там были уже все проданы за 3 дня, – рассказывает Татьяна Пьянкова. Но бум на рынке недвижимости Эмиратов начался примерно в 2004 году. С тех пор покупают все: и жилую недвижимость, и коммерческую. С началом кризиса поток покупателей уменьшился, но вовсе не иссяк.

С точки зрения сдачи в аренду самые дешевые фрихолд­районы в Дубае – это InternationalCity, IMPZи SiliconOasis(аренда студии может быть около 30 тыс. дирхам в год – около $8 тыс.), немного дороже в DiscoveryGardens, также студии в JLTот 40 тыс. дирхам ($11 тыс.) и выше. Один из самых дорогих – популярный прибрежный район Dubai Marina.

Ждем у моря новых островов

Несмотря на то, что в международной жизни Эмираты считаются одним целым, это самостоятельные королевства. Здесь нет «федерального» законодательства в области недвижимости и в каждом из них свои законы. Скажем, в эмирате Абу-Даби формально права собственности для иностранцев нет, но уже существуют локальные зоны (не на уровне законов, а на уровне декретов), выделенные под застройку с правом приобретения иностранцами в будущем. «По сути, там сейчас ситуация такая, какая была в начале 2000­х годов в Дубае, когда вроде как на словах все пообещали, стали продавать иностранцам инвестиционные контракты на строительство, но законодательно еще это не закрепили», – поясняет Артур Кобозев.

В некоторых эмиратах, например в Шардже и Фуджейре, нет права собственности на недвижимость для иностранцев (в Шардже невозможна даже длительная аренда). В других – собственность есть, но где­то полулегальна, где-то – недостаточно регламентирована законодательством.

Что касается Дубая, то здесь на специально отведенных для этого территориях – фрихолдах, для иностранцев возможны любые операции с недвижимостью.

– Законодательная база – одна из причин, по которой именно эмират Дубай наиболее широко представлен в предложениях и по которой он пользуется наибольшим спросом среди иностранных покупателей, в том числе покупателей из России, – говорит Артур Кобозев.

– Вопрос о рынке недвижимости эконом­класса в Дубае, можно сказать, решился сам собой, – считает Татьяна. – Так как цены резко упали вниз после кризиса и продолжают оставаться на том же уровне. Можно найти варианты готовых недорогих квартир – как студию, так и однoспальную в DubaiMarina, JumeirahLakesTowersи других районах Дубая, по цене от $150 тыс. – 200 тыс. (до кризиса стоили свыше $300 тыс.). Такие небольшие по метражу и по стоимости готовые квартиры могут вполне быть приемлемы для покупателей: сейчас очень много интересных предложений именно эконом­класса, в то время как квартиры типа люкс чаще простаивают, так как сложнее найти покупателей.

Татьяна Пьянкова отмечает, что, несмотря на некоторое снижение цен, активно работают курортные зоны – отдыхающих по­прежнему много. Здесь есть спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, а также есть спрос и на площади под магазины, кафе, рестораны и т. п.

В прибрежной зоне Дубая выбор готовых объектов для иностранца ограничен территориями районов Palm Jumeirah и Dubai Marina. Других территорий с выходом к морю, в которых иностранец может приобрести недвижимость в собственность, нет. Конечно, это не может не отразиться на постоянстве спроса.

Общий прогноз на рынке недвижимости пока стабильный. «Он будет топтаться пока на одном месте, не думаю, что будет резкий спад, но и повышения цен не намечается. Цены стали ползти очень медленно вверх после годового кризиса, но новости о долгах Dubai World этот процесс опять притормозили», – говорит Татьяна.

Эксперты сходятся во мнении, что доверие многих подорвали и некоторые замороженные или отмененные проекты. Это очень серьезный минус, несмотря на то, что правительства принимают меры, в том числе создавая государственные организации, которые представляют интересы инвесторов.

Последствием мирового кризиса стало то, что рынок недвижимости в ОАЭ «схлопнулся» до рынка готовой недвижимости либо недвижимости, которая уже очень близка к завершению. Исключение – для проектов в очень хороших местах на берегу либо случаи, когда репутация девелопера не позволяет делать предположений о том, что проект будет не достроен. Например, если этот участок земли находится, скажем, в Dubai Marina.

Аренда недвижимости на 2009–2010 года в дубае

Источник: Green Field Property Interenational

Доходность от сдачи в аренду квартиры с двумя спальнями (115-120 кв. м) ($)

Источник: IMEX Real Estate Broker LLC

Цены на различные типы недвижимости в Дубае:

Источник: данные компаний

Цены на готовую недвижимость в Дубае

Источник: Green Field Property Interenational