Другая Италия

Апрель – месяц, когда в Милане, деловой и финансовой столице Италии, проходит множество выставок. Одна из них – блистательное шоу iSaloni, посвященное дизайну жилища и новинкам в мире мебели, светильников, бытовой техники и т. д. Ездить на него рекомендуется всем, вне зависимости от национальности, рода деятельности, заинтересованности в приобретении мебели и прочих разных параметров: на этой выставке столь творческая атмосфера, такой необыкновенно мощный креатив, что побывав тут однажды, отказать себе в удовольствии повторного посещения практически невозможно.

Собираюсь на выставку, предвкушая неделю удовольствия от созерцания гениальных дизайнерских находок и удовольствия общения с авторами мебельных новинок. Вместе с тем хочется параллельно с посещением iSaloni провести «разведку боем» на риэлторском рынке Италии. Обыкновенно в таких случаях через российские компании можно выйти на их зарубежных партнеров: попросить устроить встречу с риэлторами, аналитиками, архитекторами, с возможностью при этом увидеть конкретные объекты, выставленные на продажу.

Привычная схема едва не дает сбой: хотя заявка на такую «экскурсию» подана за 3 недели до поездки, итальянцы реагируют на нее крайне медленно и без особого энтузиазма. В итоге, уже будучи на выставке, проверяя в пресс-центре почту, получаю долгожданное письмо о том, что показ объектов и общение с менеджером компании CGF Gruppo Vendite s.n.c, Алессандро Мария Марчезе (Alessandro Maria Marchese) все­таки состоится. Перечень объектов, из которых мне предлагается выбрать несколько для просмотра, выглядит соблазнительно: апартаменты на площади Сан-Марко в Венеции (€1 300 000), вилла в Тоскане с прилегающими к ней клубничными плантациями и оливковой рощей (€9 500 000), апартаменты во Флоренции (€1 000 000), вилла с видом на море в Лигурии – одном из трех самых престижных районов страны (€1 700 000), небольшой, «с иголочки» отель формата luxury на побережье, в невероятно красивом месте  (€35 000 000) и еще несколько «вкусных» предложений. Суровая действительность (большие расстояния и отсутствие времени у представителя агентства) редуцируют этот список всего лишь до 3 пунктов, но я рада и тому, что осталось.

ВИЛЛА ДЛЯ ПРЕМЬЕРА

Свежим апрельским утром, в четверг 23.04. 2009, выезжаем на автомобиле синьора Алессандро по направлению к Вероне – едем смотреть виллу, построенную еще в XVI веке и ныне выставленную на продажу. Беседуем, само собой, о ситуации на рынке недвижимости.

– Как вы в общих чертах можете оценить сегодняшнюю ситуацию на рынке? Кризис внес серьезные поправки?

– Да, изменения есть. Хотя, по моему личному мнению, здесь очень велика доля страха перед неприятностями, нежели реальное положение дел. Знаете притчу о буддийском монахе, который однажды встретил Чуму, направлявшуюся в его город. «Ты куда это направляешься, Чума?» – спросил он ее. «Иду в твой родной город, – ответила она. – Мне нужно забрать пять тысяч жизней». Через некоторое время монах снова встретил Чуму на своем пути: «Почему ты меня обманула тогда? Ты говорила, что должна забрать пять тысяч жизней, а забрала сорок пять тысяч». «Я тогда сказала тебе правду, – ответила Чума. – Я действительно забрала пять тысяч жизней. Остальные умерли от страха».

Так вот, первая фаза кризиса характеризовалась именно таким подходом – ожидание неприятностей, более крупных, чем на самом деле. Это вызвало снижение цен на рынке на 2–3%.

– По сравнению с другими странами, например с Испанией, цены упали совсем немного.

– Согласен. Но ожидание их падения в сочетании с кризисом ипотеки привело к существенному снижению продаж – до 15%. И это я считаю уже второй фазой кризиса на рынке.

– Как вы думаете, дно достигнуто?

– Хочется верить, что дно наблюдается как раз сейчас, что хуже уже не будет. В экономике Европы мелькают первые признаки (или призраки???) оздоровления – это может отразиться на рынке недвижимости, вслед за рынком акций. Периодические взлеты курса евро снижают привлекательность «недолларовой» недвижимости.

– А как сейчас ведут себя цены?

– Цены стоят, все скидки были объявлены в конце прошлого года. Покупатели и продавцы выжидают.

– Есть ли, на ваш взгляд, какая­то польза от кризиса?

– Знаете, как ни странно, есть. Снижение цен поставило Италию по привлекательности в один ряд с Испанией, которая ранее была более доступна, и даже с самыми переоцененными предложениями по Болгарии.

Самая переоцененная болгарская недвижимость – это €2000 за кв. м, а самая дешевая итальянская – никак не менее €2500. Однако молчу и внимаю.

– Вы торгуете во всех ценовых диапазонах?

– Да, но в данный момент, пожалуй, интереснее продавать крупные элитные объекты. Они пользуются спросом как у итальянцев, так и среди иностранцев. Элитная недвижимость всегда в цене, она «просела», но не так заметно, как другие сегменты. Для снижения рисков покупатели сегодня работают в основном с готовыми объектами или приобретают «проблемные» активы на вторичном рынке. Например, получила распространение покупка квартир, владельцы которых не могут выплачивать ипотеку.

– Но россиянам вы предпочитаете показывать дорогие, элитные объекты, не так ли?

– Да, люди из России скорее рассматриваются как покупатели элитных объектов, чем «охотники» за недорогими предложениями на рынке. Спрос из России идет, в основном, на виллы.

– На виллы современные или старинные?

– Разные. Смотря какие цели. Старинные виллы хорошо покупать в качестве инвестиций – дешевыми они не станут никогда, а если в них вложиться дополнительно и сделать из них бутик­отель, то это может стать очень выгодной коммерцией.

Всего пятнадцать минут езды от центра Вероны, и мы уже сворачиваем на дорогу непосредственно к вилле La Musella, расположившейся на холме. Дорога петляет среди садов и виноградников. Ближе к высокой ограде, за несколько десятков метров до ворот, начинается аллея из мощных кипарисов, явно проживших уже не одно столетие на благодатной земле San Martino Buon Albergo (так называются местные холмы). Глубокие тени перечеркивают дорогу, вызывая ассоциации с Тосканой.

– Я сам здесь еще не был, – говорит Алессандро, – но могу предположить, что это будет соприкосновение с истинной итальянской культурой – архитектурой, живописью, скульптурой и искусством ландшафта…

Он оказался прав. На террасе напротив въезда – ряд старинных скульптур, которые словно охраняют западную границу прилежащего к главному зданию парка в итальянском стиле. Слева от террасы – старинное здание конюшни, которое сегодня не используется по назначению и, по предположению наиболее предприимчивых из потенциальных покупателей, вполне могло бы быть переделано под отель. Проехав мимо него, попадаешь к северному входу на виллу: фасад, украшенный скульптурами, огромные окна, фонари на стенах, красивые резные двери, а ближе к восточному фасаду – каменная галерея, повисшая над ступенями.

Машина тормозит у крыльца. Из дверей выходит мажордом: он и два садовника живут тут постоянно, поддерживая в идеальном порядке виллу и прилегающие 30 га земли.

Вилла была заложена еще в 1500 году и изначально представляла собой суровую средневековую постройку, в два этажа, с характерным для того времени внутренним двориком и надежными стенами. В период с 1654 по 1709 год она была переделана в настоящий дворец, к которому отныне прилегал террасированный парк в итальянском стиле. В 1654 году по воле Христофоро и Джанфранческо Музелли возникла и придомовая церковь с колокольней, полностью поменявшая архитектурный облик виллы.

Помещения первого этажа – светские. Располагаются они по периметру внутреннего дворика. Это гостиные (их несколько), библиотека, огромная бальная зала, столовая, комната для игры в карты, кабинет. Комнаты расположены анфиладой; там, где помещению требуется некая приватность, как, например, библиотеке, двигаться далее можно по галерее с симпатичным сводчатым потолком.

Роскошь, царящая внутри, поражает. Искренне удивляюсь сочетанию дворцового богатства, музейной значимости произведений искусства, которые украшают виллу повсеместно, и очень тонкой, но исключительно домашней атмосферы, которая позволяет воспринимать здание как дом, а не как страничку великой итальянской энциклопедии истории и искусства.

Согласно канонам классики, в отделке – лишь натуральные материалы: мрамор, дорогие породы дерева, великолепные ткани. Огромные потолки, итальянские окна, высокие двери… Строгая осевая симметрия, которой тщательно придерживаются все, кто творит и реформирует интерьер виллы: здесь все расставлено, развешено и/или изображено на стенах и потолке исключительно симметрично. Если слева от входа стоит статуя – ищи такую же и с другой стороны. Стены и потолки виллы украшены фресками, которые датированы концом XVII века и принадлежат кисти известных итальянских художников – Бьаджо Фалькьери, Франческо Барбьери и Лодовико Дориньи.

Будущему хозяину виллы переходит буквально все: и мебель, и произведения искусства, и даже книги. Уходить отсюда не хочется, но мы идем осматривать сады – регулярный, в итальянском стиле, и романтический, в английском. Последний – почти лес, в котором вьют гнезда аисты, текут прохладные тенистые ручьи, полные рыбы. Хотя вилла находится всего в получасе езды от озера Гарда, ехать туда нет особой нужды – здесь так хорошо.

– Belissimo! – говорит Алессандро, и я киваю головой, ввиду того, что моих восторгов на русском он все равно не поймет, а на моем посредственном английском они выглядят так куцо, что лучше промолчать.

– Сколько же все это стоит?

 – Цена виллы – €17 миллионов. Но, если бы было возможно по отдельности распродать картины, фрески, мебель и все, чем полны ее интерьеры, в итоге барыши намного превысили бы эту сумму. Однако вы же видели, вилла – не просто старинные стены, она дорога своим нынешним владельцам как образчик архитектуры и дизайна, как часть итальянской и мировой истории. Поэтому делить ее на части – бессмысленная жестокость, на которую вряд ли кто-то когда-либо решится. И не каждому ее продадут!

– А кому бы вы ее с удовольствием продали?

– С удовольствием? Из россиян? Пожалуй что, Путину!

Едем в Милан.

– Сегодня что-то еще покажете мне? – спрашиваю я.

– Нет, боюсь, что после этой виллы наши прочие объекты покажутся слишком куцыми. В понедельник посмотрим еще три. Правда, все три – современные.

ОТЕЛЬ В ГОРАХ ВНЕ КРИЗИСА

В выходные запланирована поездка в горы – там проживает еще один Алессандро, не риэлтор, а инвестор из числа «своих», итальянских бизнесменов, умеющих делать деньги на недвижимости. История знакомства с этим симпатичным владельцем отеля Londra в окрестностях города Куньо сама по себе примечательна: три года назад, подыскивая гостиницу в Милане, случайно(!), не разобравшись в адресах отелей, написала ему электронное письмо, будучи уверена, что его Londra расположена недалеко от Милана. Расстояние оказалось устрашающим – 4 часа на поездах, с тремя пересадками, от ближайшей железнодорожной станции – 1,5 часа на автомобиле по горному серпантину. Но переписка привела к знакомству и сотрудничеству. И вот теперь – визит в долину Майра с целью порасспросить об инвестициях в коммерческую недвижимость в итальянских Альпах.

– Алессандро, где вы берете клиентов для своего отеля – к вам, уж простите, очень непросто добираться…

– Наша долина Майра – очень популярное место у европейцев, особенно у немцев и австрийцев. Зимой здесь ходят на лыжах, летом – это треккинг, агрономический и гастрономический туризм – кухня здесь просто великолепная…

– И все же – как люди узнают про вас?

– Начнем с того, что наша гостиница – с историей. Она была основана в начале XX века, за это время трижды меняла место в пределах одной и той же деревушки Ачельо, пока, наконец, не попала в руки мне и моему компаньону и не подверглась реконструкции. Так что у нас – имя! 

– А кто основная целевая аудитория?

– Здесь очень хорошо любителям природы, поклонникам лыж, пеших походов, горного велосипеда. Кроме того, тут нет изнуряющей жары, от которой в последние годы страдает не только южная, но и центральная Европа – многие привозят сюда пожилых родителей, что называется, «лето перезимовать».

– В ваших местах часто покупают недвижимость?

– Нет, потому что у нас ее не так много: во всем округе 112 человек местных жителей в 10 населенных пунктах. Домики есть, но их хозяева крайне редко идут на продажи, предпочитая пользоваться этой недвижимостью 2–3 недели в год, но не продавать.

– А что с ценами?

– Цены очень сильно варьируются, можно найти объекты за €40 тысяч, а можно и за миллион… Но они, пожалуй, стоят процентов на 15 ниже, чем, например, в Куньо, где есть и работа, и транспортная инфраструктура.

– Выгодно ли быть отельером в ваших местах?

– По нашему опыту, а мы уже 13 лет занимаемся этим бизнесом, можно сказать, что да, выгодно. Хотя отель функционирует с выраженной сезонностью, нам все же хватает средств и на ремонт, и на расширение бизнеса: купили еще одно здание для гостиницы, а в планах – другие покупки.

– А как же кризис?

– На нас кризис не отразился – отель полон, цены не падают. Считаю, что у нас тут исключительные условия: уголок дикой природы не где-нибудь в Непале или Южной Америке, а в самом центре Европы. И буквально в двух часах езды – интереснейшие исторические памятники и музеи. Кризис в каком-то смысле сослужил нам добрую службу: заставил наших соседей продать особняк на берегу реки, из которого мы планируем сделать еще одну гостиницу, вернее даже санаторий. Здесь, в горах, очень хорошо людям с легочными заболеваниями, потом это может быть приют для больных болезнью Альцгеймера и т. д.

– Во что вам обошлась покупка здания под санаторий?

– Коммерческая тайна! Но я могу назвать сумму инвестиций в наш санаторий – это примерно €1 млн. Мы готовы рассмотреть любые коммерческие предложения со стороны инвесторов, в том числе российских. Уверен, что это хорошее размещение денег, хотя, возможно, не стоит ждать слишком быстрой отдачи.

ТИПИ ПОД СНЕГОМ

Утром едем осматривать окрестности. В Ачельо – деревушке, где расположен отель, идет дождь. Дорога вьется вдоль реки. По пути встречаются маленькие таверны, при них – комнаты для ночлега, все в целом даже мини-отелем не назовешь: комнаток под сдачу буквально 2–3.

Поднимаемся выше в горы, дождь сменяется снегом, уже распустившаяся в Ачельо растительность – едва набухшими почками: сказывается вертикальная зональность. В крошечной деревушке Чанозье (CANOSIO) навещаем приятелей Алессандро – семейную пару, держащую отель, чем­то похожий на хостел для студентов. Исключительно красивое местечко: дом стоит над ущельем, по левую руку от него – крошечная церквушка, рядом – почта и магазинчик.

В баре при гостинице затоплен камин, хозяйка хлопочет за стойкой, обслуживая единственного посетителя, хозяин читает книгу, греясь у камина. Две собаки лениво обнюхивают нас.

Снег за окном просто рождественский! Алессандро рассказывает мне, что 1–1,5 месяца в году сюда вообще нельзя проехать из-за схода снежных лавин, и тогда местное население и случившихся в это время любопытных туристов эвакуируют в нижележащие деревушки на вертолете. К печали хозяев, часто снега сходят аккурат под Рождество, и этот популярный для отдыха сезон практически невозможно использовать в коммерческих целях.

Гостиница с длинным названием RIFUGIO LOU LINDAL IN PREIT of CANOSIO свежеотремонтирована, она не похожа на другие итальянские отели, зато здорово напоминает скандинавские хостелы: отделана деревом, с интересным минималистским дизайном, с прогрессивными светодиодными светильниками. В большинстве комнат – двухэтажные кровати, часть номеров – для семейных пар.

Спрашиваю хозяйку:

– Кто ваши постояльцы?

– У нас останавливаются большие группы туристов из альпинистских клубов, студенческих, детских и религиозных организаций. Для любителей тишины и покоя это отличное место.

Хозяин показывает мне весь отель. В мансарде устроен кинотеатр, в подвале – столовая. Здесь можно как вкусить еды, приготовленной хозяевами, так и приготовить самим.

– Сколько стоит ночлег?

– Это зависит от сезона и от комнаты, которую выберут постояльцы. От €35 до €47 – это с полупансионом. 

По дороге домой замечаю остовы индейских типи.

– Это типи?

– Да, это летний кемпинг в стиле индейского поселения. Надо сказать, что довольно много желающих попробовать Way of Life коренных жителей Америки: летом кемпинг всегда полон.

– Постояльцы готовят на кострах?

– Нет, это не разрешено. Рядом есть бар и ресторан, а также душевые и туалетные комнаты.

– Сколько стоит остановиться тут на ночлег?

– От €25 за ночь.

Говорим с Алессандро о погоде.

– В горах весной и осенью дождь идет довольно часто. Но в целом даже у нас погода гораздо лучше, чем в Европе в среднем. Как-то я поехал в Англию. Летом! Несмотря на разгар теплого сезона, дожди лили всю неделю моего пребывания там. Я заходил погреться в лондонское метро! Спустя какое-то время поехал в Голландию – та же история, только метро там не было! И тогда я понял, почему европейцы так любят Италию!

На одном из склонов замечаю домик – небольшой, явно необитаемый, но при этом очень удачно расположенный.

– Алессандро, сколько может стоить такой домик? Хочу тут поселиться.

– Точно не знаю, но думаю, что-то около €40 тысяч.

МИЛЛИОНЕРЫ В ПРОЕКТЕ

На следующий день первый пункт показа – villas in Santo Stefano Ticino – сразу две виллы, окруженные садом, в часе езды от Милана. Хозяева предполагали жить в одной и «творить» во второй – их работа была связана с модельным бизнесом.

Сад заставляет меня задержаться на улице, пока Алессандро беседует с хозяйкой, с которой он давно дружит. Цветущие рододендроны хороши. На территории есть небольшой японский сад и есть сад китайский (дзэн, как называет его хозяйка). Участок хоть и небольшой (особенно, если сравнивать с La Musella с ее 30 прилегающими гектарами), но очень разнообразный: здесь тень от огромных деревьев, здесь – солнечная лужайка, тут тропинка, а там – теннисный корт.

В кухне первой виллы, которая имеет статус «жилой», на столах по обе стороны от плиты расположились две огромные лохматые кошки. Хозяйка кажется немного грустной. («Потенциально она и ее муж – миллионеры, – скажет мне потом о ней Алессандро, – а на деле не имеют вообще ничего, потому что современную виллу, без исторического шлейфа и дворцовой роскоши, тем более сдвоенную, сейчас продать довольно сложно».)

Вилла при ближайшем рассмотрении более походит на коттедж – хороший, с интересной конфигурацией комнат, с обстановкой в духе современного минимализма, но отчасти и с элементами классики. Комнат как-то избыточно много, непонятно, как они все разместились в этом в общем-то небольшом доме. Одних только санузлов 5 – на 1 больше, чем спален. В цокольном этаже – большой гараж и винный погреб. Чувствуется, что дом обитаемый, живой, с традициями. Как почти любая недвижимость в Италии, он продается вместе со всем содержимым – мебелью, бытовой техникой, предметами интерьера.

Вторая вилла – плод деятельности профессионального архитектора, явно очень талантливого. Она совсем иная, это очень-очень мягкий, но все же хай-тек, с обилием стекла и металла. Во всем чувствуется неприкрытая очевидность того, что дом построен под жизнедеятельность модельера: здесь и залы показа мод, и огромные гардеробные, и творческая лаборатория, и пошивочный цех со столами для кроя, и офисное помещение, и душевая с 6 кабинками. Есть жилой «отсек» – две спальни и гостиная, а есть спортивный, но пока еще не оборудованный. Площади кажутся огромными из-за высоких потолков и прозрачных стеклянных стен.

– Я очень люблю эту вторую виллу, – говорит Алессандро. – Сам бы купил, но мне незачем. Это должно принадлежать человеку активному, увлеченному. Здесь, на мой взгляд, стоит оборудовать хороший фитнес-клуб – все помещения есть, объект расположен в стратегически очень удобном месте, недалеко от Милана и в то же время в очень приятном пригороде, где совершенно иначе дышится.

Цена вопроса – €4,5 млн. Пока верстался номер, хозяева опустили изначально заявленную цену до €3,5 млн.

Возвращаемся в Милан. Последнее, что мне будет показано в этот раз – апартаменты на одной из самых роскошных улиц Милана.

– Сфотографируйте табличку с названием улицы – она о многом скажет тем, кто подыскивает себе жилье в центре. Таких объектов, с таким вот исключительным размещением, почти не осталось. Это большая редкость на риэлторском рынке Милана.

Я послушно фотографирую название улицы и вскоре понимаю, почему прозвучал такой совет. Внутри апартаментов снимать практически нечего – там идет глобальная реконструкция, и выглядит это все, как положено обычной стройке, без намека на элитарность объекта, которая пока что явствует только из его локализации и цены.

По длинной и не вполне безопасной приставной лестнице, на ходу вспоминая английскую поговорку «Любопытство убивает кошку», забираюсь на третий этаж, выхожу на террасу. Вид оттуда великолепный – узким ущельем тянется Via Della Spiga, улица самых модных и самых дорогих во всей Италии бутиков. Нарядная публика прогуливается по булыжной мостовой. Соседние здания – с такими же террасами на последних этажах, буквально вплотную увитыми зеленью.

– Здесь будет бассейн. Для этого пришлось кое­что серьезно перестроить. Непросто было добиться множества разрешений у властей, – подает реплику менеджер строительства объекта, показывая на приподнятую площадку в той части террасы, что выходит во двор­колодец. – Но работы пока приостановлены – ждем нового владельца.

Как только появится желающий завладеть площадью в 380 кв. м (стартовая цена – €7,5 млн) в самом сердце Милана, объект закончат в кратчайшие сроки. Мы покидаем стройку, и я прощаюсь с Алессандро, заручившись его согласием в следующий визит в Италию показать мне нечто не менее удивительное. «Вот продаем, например, гольф­поле… С удовольствием его покажу!»