FAQ. Австрия. Дежурный эксперт

 

Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости в Австрии? Этот вопрос волнует тех, кто ищет возможности выгодных инвестиций, не связанные с переездом на постоянное местом жительство в страну.

- Развитость индустрии торговли и объектов недвижимости в этом секторе, т. е. торговых центров, начав свой бум в 90-х годах, привела к тому, что в Австрии плотность торговых площадей на сегодняшний день стала одной из высоких в Европе: на 309,8 кв. м на 1000 жителей, т. е на 8,2 миллиона населения Австрии приходится 2600 миллионов кв. м торговых площадей.

Помимо классических торговых центров, существует еще один тип, так называемые FMZ-Fachmarktzentren, специализированные торговые центры, которые получили распространение в районах городах, на окраинах городов и населенных пунктов в сельской местности. Это обычно крупные супермаркеты, состоящие из 2-4 сетевых якорных арендаторов - продуктовых супермаркетов, сетей магазинов одежды, косметики, предметов хозяйственного обихода. Они часто расположены на стратегически важных транспортных развязках. В данный момент идет тенденция консолидации и инвестиций в сторону улучшения привлекательности и комфорта торговых площадей для привлечения патентных арендаторов. Примеры по ценам арендной платы в венском регионе €/кв. м на период начала 2011:

 

Размер объекта	ставка аренды	тенденция
<300 кв. м	8-14€/кв. м	цена не меняется
300 кв.м. - 800 кв. м	8,5€/кв. м	цена растет
800 кв. м - 1500 кв. м	7-12 €/кв. м	цена не меняется
>1500 кв. м	5,5-10 €/кв. м	цена падает

 

 

Как себя чувствует сегодня рынок недвижимости в Австрии?

Если говорить о состоянии рынка в целом, то австрийский рынок торговой недвижимости сравним с рынком Германии и других странах центральной Европы по тенденциям и влиянию на него интернациональных и межрегиональных сетевых торговых компаний и дискаунтеров. Что же происходит в Европе в целом? По сравнению с парой последних лет, которые прошли под знаком ослабления инвестиционной активности, в первом квартале 2011 инвестиционный объем достиг 37%, это больше, чем 28% средняя долгосрочная мерка инвестиций. Что интересно: активность инвесторов, не являющихся специалистами в этой области, а также частных инвесторов, привела к значительному увеличению спроса в этом сегменте, особенно со стороны таких «новичков», как инвесторы из стран среднего и дальнего Востока с направленностью на долгосрочные вклады и окупаемость. Это приводит к новым возможностям и аспектам развития проектов европейскими девелоперами. Такая тенденция, по словам специалистов, будет укрепляться. У таких инвесторов очень распространена модель частичного (мезанинного) участия в проектах, мотивированная распределением рисков и возможностью использовать опыт профессиональных девелоперов и управляющих компаний для торговой недвижимости. Разумное управление торговыми центрами – основа их успеха.

Австрия, как и другие страны западной Европы, привлекает своей стабильностью и надежностью правовой системы, в том числе прав собственников недвижимого имущества. В кризисное и пост-кризисное время инвестиции в недвижимость, что в коммерческую, что в жилую, привлекают инвесторов в большом масштабе. И это сказывается на росте цен, поэтому высоких показателей доходности ожидать не стоит.

 

Какая доходность коммерческой недвижимости в Австрии считается хорошей?

- В сегменте специальных торговых центров она составляет в среднем до 6,5% годовых. В нашем портфолио сейчас находятся такие объекты, доходность которых доходит до 9,6%. Например, развлекательный центр с кинотеатром в земле Штирии приносит доход 7,2% годовых и отличается тем, что арендаторы, согласно бессрочному договору аренды, в течение ближайших 10 лет отказались от права расторжения договора. Такие формы договора между владельцем и арендатором обычны для договоров аренды, что является очень выгодным инструментом для владельца и инвестора. Я рекомендую такую инвестицию.

Австрийцы очень часто вспоминают пословицу: «В Вене все по-другому…». Это действительно так, особенно это касается рынка офисной недвижимости. В то время как в странах ЕС восточной Европы девелоперы заняты тем, что стараются закончить проекты, которые в кризис были приостановлены, то в западной части Европы в программе уже стоят новостройки. Несмотря на это, в 2012 году намечается спад производства офисных помещений на 20%. Но здесь существуют два исключения: «штаб-квартира» финансов Лондон, где новое строительство опять на подъеме, и, кто бы мог подумать, – столица Австрии Вена. Город на Дунае, наряду с Лондоном, является одним из немногих рынков Европы, где возвращение значимости инвестиций в недвижимость и увеличение арендных ставок приводит к стабильному спросу на новые проекты. Если в прошлом году покупателями объектов офисной недвижимости были практически только сами австрийцы, то в этом году эта группа составляет 58%, остальные 20%- немецкие инвесторы и 22% - интернациональные.

Я считаю, действительно есть смысл внимательнее присмотреться к рынку коммерческой недвижимости Австрии и сделать свой выбор.

31.10.2011