Коммерческая недвижимость в Германии: за и против

И с торгом, и без

– В сфере коммерческой недвижимости колебания рынка всегда значительно выше, чем в сфере жилой недвижимости. Сегодня почти повсеместно наблюдается снижение стоимости как самих объектов, так и арендных ставок. Для спекулятивных инвесторов это, конечно, может служить сигналом к покупке, если исходить из того, что экономика быстро поднимется в рост. Но когда это произойдет? – рассуждает Карстен Шлабритц, член правления Immowelt AG. Он предлагает обратить внимание на более­менее доходную, но стереотипно менее популярную логистик-недвижимость (склады, хранилища, ангары). Ведь Германия находится в Центральной Европе, на пересечении транзитных направлений. Однако важным для такого рода недвижимости является не столько месторасположение объекта, сколько то, удобно ли он привязан к автомагистралям.

Сложно определить порядок цен на гостиницы, потому что примерно один и тот же небольшой объект может стоить от €70 тысяч в Саксонии до €500–600 тысяч в Альпах. Что касается географии, то, как и в случае с жилой недвижимостью, инвесторы считают самым выгодным вкладывать в объекты запада страны, а именно в Мюнхен и Дюссельдорф. В элитных кварталах этих городов находятся офисы крупнейших компаний – тех, которые будут развиваться независимо от того, какая экономическая погода нынче. Что касается наших соотечественников, то они покупают гостиницы и супермаркеты, но зато практически полностью игнорируют офисные помещения. Однако риэлторы предупреждают, что небольшие отели до 20 комнат (средней стоимостью от €100 до €300 тысяч) считаются семейными и предполагают работу самого собственника в этом отеле. Поэтому сдавать такие отели в аренду невыгодно.

Относительно торговой недвижимости Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil, рассказывает, что участок под строительство супермаркета в бывшей ГДР можно купить по цене €150–500 тысяч в зависимости от его размера и расположения. Строительство одного квадратного метра супермаркета обходится в €600–950. Его аренда будет стоить от €7 до €14 за квадратный метр. «Еще до начала строительства заключаются все договора аренды, обговаривается все до мелочей, – рассказывает Любовь Бикбаева. – В одном здании с супермаркетом почти всегда расположены частные мясная лавка и булочная, они платят за аренду несколько больше, чем супермаркет». Доходность вложения в супермаркеты составляет примерно 10% годовых. Это хороший процент, если учесть, что доходность от банковских вкладов в Германии в среднем 3%.

Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY flc, сообщает сегодняшние цены на коммерческую недвижимость в Баварии: «Складские помещения в пригороде Мюнхена стоят около €600/кв. м, цена на торговые помещения – €800–900/кв. м, офисно-складские – €1500–2000/кв. м. Стоимость помещений исключительно офисного назначения, в зависимости от расположения, площади и качества объекта, может варьироваться от 800 до 2500 и выше €/кв. м (в зависимости от класса офиса)».

Сейчас покупатели ищут не легкие, но заведомо прибыльные пути. Эксперты говорят, что не так давно пошла новая волна инвесторов, которая без привязки к регионам интересуется только ценой, доходностью, общим состоянием объекта. «Во время кризиса число таких клиентов увеличилось. Раньше нам было трудно в разговорах с клиентами, имевшими инвестиционный опыт на таких искусственно «горячих» рынках, как Испания или Болгария. Сегодня ситуация изменилась. Правда, и у нас иногда попадают на продажу коммерческие объекты с доходностью и до 15%, но, как мы шутим, на такие объекты у нас стоит очередь», – рассказывает Татьяна Шток, независимый маклер Immobilie Beratungsservice Deutschland. Основная работа фирмы Татьяны – сопровождение и помощь при покупке недвижимости на торгах. Она рассказывает, что в Германии существует два вида торгов: принудительные и простые. «Стоимость наших объектов в среднем на 30% ниже рыночной цены. Главная особенность заключается в том, что не все наши объекты мы можем, хотим или нам разрешено рекламировать. Информация распространяется среди узкого круга специалистов и заинтересованных лиц, и с такой особенностью продажи русскоговорящие клиенты, как правило, не знакомы», – делится «лазейкой» для выгодной покупки Татьяна Шток.

Дом с жильцами

– Самыми интересными предложениями на инвестиционном рынке Восточной Германии мы считаем доходные дома, – говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe. Однако помимо самой бедной немецкой земли Саксонии, где больше всего запущенных, пустых домов, эксперты берут более сильные экономически регионы – Бранденбург, Анхальт (Саксония) и Тюрингию.

– Купить квартиру с живущим в ней квартирантом у наших соотечественников часто вызывает вопрос «почему?», а иногда просто смех у наших граждан, – рассказывает Татьяна Шток. – Часто покупатели показывают нам дом и говорят: «В этом доме я хотел бы купить квартиру». Как правило, это касается красивых домов в центре города. Приходится объяснять, что часто дом принадлежит одному хозяину и отдельные квартиры в нем не продаются. Более того, если дом изначально строился не как общинная собственность, то разделение его на квартиры это длительный бюрократический процесс.

Недвижимость в виде доходных домов особенно привлекательна для инвесторов потому, что дает стабильный и высокий, по нынешним временам, процент прибыли. Дело в том, что жители Германии, в отличие от нас, не стремятся приобрести недвижимость, ущемляя себя в каких-то других потребностях: важно путешествовать, купить машину и т. п. «Немец берет кредит на недвижимость только в том случае, если он зарабатывает столько, что хватит и на выплату кредита, и на обеспеченную жизнь. Если так пока еще не получается – живет в съемной квартире», – рассказывает Любовь Бикбаева. Оказывается, только 18% жителей Берлина и 43% всего населения Германии имеют жилье в собственности. Конечно, такое количество «бездомных» – «клондайк» для владельцев доходных домов.

Общий порядок цен на доходные дома вывести невозможно, поскольку, как и в случае с жилой недвижимостью, она сильно отличается не только в зависимости от качества жилья и его расположения, но и от региона. Например, если сравнить приблизительно одинаковые по качеству и площади дома – около 1500 кв. м (такая площадь может предполагать 15–20 квартир в 3-, 4-этажном доме), то доходный дом в Гамбурге будет стоить €1 950 000, в Мюнхене – €5 400 000, а в Лейпциге можно найти и за €1 600 000 и дешевле – в зависимости от места.

Господин Карстен Шлабритц говорит, что типичные арендные дома в средних и больших городах Германии предполагают 6–9% прибыли, а в «бум-регионах» (Бавария и другие земли юга страны) процент прибыли несколько ниже из-за более высоких цен на недвижимость. И наоборот, в экономически слабых регионах цена покупки часто очень низкая, а процент дохода от аренды получается более высокий. Именно этим объясняется тот факт, что выгоднее приобретать доходные дома на востоке страны. Но при этом очень важно выбирать «бойкие места», где есть работа, университеты, то есть потенциальные квартиросъемщики. В противном случае есть риск не сдать жилье или сдать без особой выгоды для себя. Однако далеко не всегда возможность сдачи жилья определяется наличием крупного завода. Оказывается, есть населенные пункты, где предпочитают селиться пенсионеры и «социальщики» (русские немцы, евреи, турки). Там работы мало, но можно выгодно сдавать жилье в аренду потому, что за таких жильцов арендную плату и  коммунальные услуги оплачивает государство (деньги всегда поступают вовремя). Пожилые люди охотно селятся рядом друг с другом в небольших городках. Поэтому выгодно покупать и ремонтировать дома под сдачу в таких местах – цены на недвижимость невысоки, и вложения могут стать выгодными.

Постоянного присутствия домовладение не требует – всю работу по организации жизни в доходном доме и сбору денег владелец может поручить управляющей компании.

Однако следует учитывать, что развитое традицией право аренды защищает права не только арендодателя, но и арендатора. Например, повышать арендную плату разрешается постепенно – не более 20% за 3 года. Кроме того, очень трудно выселить жильца из квартиры, для этого нужны серьезные основания, такие, например, как задолженность по оплате. Аренда в Германии бессрочная, но если арендатор желает покинуть дом, то он должен расторгнуть договор в трехмесячный срок. Помимо оплаты аренды, съемщик оплачивает коммунальные платежи, мелкий ремонт.