Недвижимость в Германии. Немецкие крайности

Меньше всего ожидаешь, что в стране, которая славится аккуратностью и порядком, будет так трудно вычислить «среднюю температуру по больнице», а именно – средние цены на жилье. Это все из-за непростой исторической судьбы: Германия до сих пор «виртуально» разделена на более развитый и богатый запад и юг и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Поэтому даже Берлин, в отличие от столиц других государств, вовсе не является лидером в отношении цен на недвижимость. Самые дорогие и, наоборот, самые низкие цены – в регионах. Но, что совсем не удивительно, наши люди любят в Германии именно эти крайности.

На восток, у гарнизона

– Из­за более развитой экономики традиционно большей популярностью на рынке недвижимости пользовалась Западная Германия. Но сейчас происходит переключение интереса инвесторов с Западной Германии на Восточную, – говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Она считает, что причиной тому дороговизна недвижимости на западе, а поэтому прибыли от нее стоит ждать меньшей, чем от восточной.

«После бума воссоединения, в начале 1990-х, цены на недвижимость снизились почти драматически, – говорит господин Карстен Шлабритц, директор Immowelt AG. – В регионах с высоким уровнем безработицы приобретение недвижимости благоприятно, но как вложение денег часто неинтересно, т. к. ее трудно сдать в аренду». Логика цен на жилье в восточных землях Германии, оказалось, определяется одним вопросом: «Есть ли там работа?» Немцы очень мобильны. Многие предпочитают всю жизнь жить в арендованном жилье, перемещаясь по стране за лучшей работой. Где сосредоточен бизнес или промышленность, там растет арендная плата, а поэтому покупать жилье выгодно (не только для жизни, но и для сдачи в аренду). В местах, где работы нет, сдать квартиру в аренду или тем более продать трудно. Тогда зачем ее покупать?

Однако постепенно разница между востоком и западом страны выравнивается. И в последнее время Восточная Германия становится объектом все более пристального внимания инвесторов. «У россиян, а также украинцев и белорусов особо популярны Берлин, Лейпциг, Альтенбург, Наумбург, а также их пригороды и вся Восточная Германия. Причем особым сегментом можно выделить покупателей из числа семей бывших военных в ГДР. Это и сами офицеры, и их дети. У этих людей остались очень хорошие воспоминания о времени, проведенном в ГДР, и они охотно покупают недвижимость вблизи «своих» гарнизонов», – делится Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil. Эксперт рассказывает, что цены на жилье в крупных городах варьируются от €1500 до €2500 за квадратный метр. А если рассматривать жилье за пределами больших городов, то средняя цена метра будет €1000–1500 за метр по данным Татьяны Шток, независимого маклера Immobilie Beratungsservice Deutschland.

Но из­за кризиса цены несколько упали – особенно это отразилось на недорогом жилье. «Есть объекты, на которые цены снижены более чем в два раза», – констатирует Любовь Бикбаева. С другой стороны, по-прежнему высоки цены на виллы, ведь немцы, в отличие от россиян, не стремятся жить посреди промышленного центра. Обеспеченные граждане Германии предпочитают селиться в пригородах крупных городов, в благоустроенных деревнях. Интерес к такой недвижимости по-прежнему очень высок – ее покупают для себя, а не для сдачи в аренду.

Из приятных ментальных особенностей востока страны – многие немцы помнят русский язык, и поэтому освоиться здесь несложно. Это очень важный фактор для тех покупателей, кто приобретает жилье для себя или для того, чтобы переселить престарелых родителей.

Если соотнести размер инвестиции с дальнейшим ежегодным доходом, то наиболее оптимально вкладывать в покупку недвижимости в небольших городах Восточной Германии. Мария Кун уверяет, что самым выгодным для инвестиций регионом Восточной Германии является Саксония. Российские инвесторы, судя по растущим из года в год объемам инвестиций, уже обратили внимание на этот регион и вкладывают чаще всего в доходные дома, приносящие хорошую прибыль. Немецкие же аналитики из компании Immowelt AG самым привлекательным городом северной Германии называют Гамбург. «Но, в принципе, интересны крупные сконцентрированные центры, которые успешно завершили процесс экономической трансформации, например Дрезден, Иена, Лейпциг или Эрфурт. Здесь многие эксперты ожидают роста цен на недвижимость. Но, принимая во внимание имеющийся экономический спад, к этим прогнозам следует относиться осторожно», – считает немецкий коллега Карстен Шлабритц.

Риэлторы, работающие на территории бывшей ГДР, предупреждают: «Здесь немало низкокачественного жилья, частично жилой фонд устарел и нуждается в капитальном ремонте и реконструкции».

Самое дорогое

Аналитики Immowelt AG отмечают, что самый сильный экономический регион Германии – это южные земли: Бавария, Баден-Вюртемберг (Баден-Вюртемберг состоит из двух старых земель Баден и Шваб). И соответственно здесь самые высокие в стране цены на недвижимость и аренду («высокие» по отношению к другим регионам, поскольку сама Германия – страна недорогая). Здесь находится и самый дорогой город Германии – столица Баварии Мюнхен. Самые дорогие квартиры в Германии находятся именно в Мюнхене. И, более того, аналитики прогнозируют, что с 2010 по 2015 год численность населения в городе будет ежегодно увеличиваться на 2%. Это повлечет увеличение спроса на жилье (ежегодная потребность в жилье будет составлять до 150 тысяч единиц жилья в год).

Средняя стоимость недвижимости на продажу и в аренду в Мюнхене, январь–май 2009 г.

Источник: +7 REALTY flc

Другой регион южной Германии – Шварцвальд – славится своими минеральными курортами и самой теплой погодой во всей Германии. Баден-Баден – один из таких многочисленных курортов Шварцвальда  и очень любим русскоговорящими клиентами. Бывает, что небольшой отель является собственником источника. Россияне в поисках вилл в Германии часто приезжают на озеро Бодензее, которое находится на границе: верхнее побережье немецкое, южное швейцарское, на востоке – австрийские земли.

Любопытный и загадочный факт: эксперты отмечают, что у наших покупателей совершенно не пользуется спросом север Западной Германии – Бремен, Нижняя Саксония и т. д. «Мы даже были вынуждены переехать из этого района, и перевести офис из Бремена в Альтенбург. Расположение этого города удобное – это середина Германии, откуда близко в любой регион», – делится Любовь Бикбаева.

С востока на запад 

Барбара Шмидт, начальник отдела коммуникаций Immowelt AG, крупнейшего игрока на рынке недвижимости Германии, предоставила журналу «Ваш дом за рубежом» свой отчет, в котором сравнивает рынок недвижимости Мюнхена, Штутгарта (города на юге) и Гамбурга (север) на фоне средних показателей по регионам Германии.

По сравнению с федеральным срезом Мюнхен показывает себя как в высшей степени дорогой город – арендная плата тут иногда более чем в 2 раза превышает арендную плату в Восточной Германии. И, по сравнению с прошлым годом, ее рост продолжается – особенно увеличилась цена аренды однокомнатных квартир. Это вызвано сильным притоком молодого населения без семей  (+20 000 синглов за 2008 год, если верить статистической службе Мюнхена).

В Штутгарте ситуация похожая: съемная квартира стоит на 70% выше, чем в Восточной Германии. Цены на аренду также постепенно растут, особенно дорожают однокомнатные квартиры (квадратный метр стоит на 7,5% больше, чем в прошлом году). Зато слегка потеряли в цене большие квартиры с пятью и более комнатами.

Арендная плата в €10 за кв. м в Гамбурге – выше среднего федерального уровня, даже дороже, чем в Штутгарте. Однако, ввиду экономического значения ганзейского города, цены все же достаточно обоснованны в сравнении с Мюнхеном, где средняя цена аренды составляет более €12,5/кв. м. Дело в том, что расположенные неподалеку порты, а также медиа, рекламные агентства и университеты города являются гарантами высокого спроса на все доступные виды жилья. В сравнении с I кварталом 2008 года, в нынешнем году арендная плата пятикомнатных квартир выросла на 13% (предполагается, что молодежь охотно съезжается вместе), 1- и 4-комнатных – на 7%.

Главной причиной дороговизны жилья в Мюнхене Барбара Шмидт считает расположенные там мультинациональные компании и органы управления Баварии – самой большой по территории земли Германии. В этих организациях работает огромное количество людей, которые приехали из других регионов страны с целью более выгодного трудоустройства. Конечно, это не может не отразиться на цене квадратного метра. Однако падает спрос на большие квартиры – цена квадратного метра в квартирах с пятью и более комнатами снизилась более чем на 10%.

Похожая ситуация наблюдается и в Штутгарте. Тот, кто покупает квартиру в Штутгарте, заплатит на 41% больше, по сравнению со средней  ценой по Германии. Пока стоимость метра идет на крутой подъем: 7,5% по 4­комнатным и 8,9% по 3­комнатным квартирам. Скидывают в цене только за очень большие квартиры.

Гамбургские цены со средним значением в €2313 за метр никого не удивят, но все­таки этот показатель значительно выше средненемецкого или регионального значения. Средняя цена квадратного метра жилья в квартирах Гамбурга пока выросла, в сравнении с предыдущим годом, на 3%. Самые высокие цены на «трешки» (+3,8%) и четырехкомнатные квартиры (+4,9%). На квартиры с пятью и более комнатами цены слегка снизились (–3,7%). А еще – неинтересными как объект покупки становятся однокомнатные квартиры (–6,3%). 

Не только квартиры

Столица Баварии – явный лидер не только по стране, но и среди земель экономически сильного юга. Здесь существенно дорожают дома на одну и две семьи. При этом новые таунхаусы Мюнхена (вблизи центра города) пока не пользуются большой популярностью – происходит стагнация аренды.

За Мюнхеном следует и Штутгарт. Но зато скромные дома в Гамбурге допускают среднюю арендную плату в €1539. В первом квартале 2009 года на 16% возросла аренда на таунхаусы – это эффект сильной строительной активности на окраине, где в последние годы появились очень современные таунхаусы.

Именно в сегменте отдельно стоящих домов и вилл особенно сильны различия в ценах на покупку недвижимости. Дома в Мюнхене стоят более чем в 2,5 раза дороже, чем в среднем по ФРГ. Спрос на отдельно стоящие дома увеличивается, несмотря на то что средняя цена отдельно стоящего дома по Мюнхену перешагнула порог в €850 000. Дома на две семьи, а также таунхаусы, напротив, слегка упали в цене, хотя по-прежнему стоят очень дорого.

В соседнем Штутгарте дома в 2 раза дороже средней цены по Германии. В Гамбурге относительно дешевые дома на городской окраине создают противовес очень дорогим люксовым объектам в кварталах вилл, так что среднее арифметическое лежит в районе €400 тысяч.