Закон ALUR во Франции : что изменяется для арендаторов и арендодателей?
Россияне, которые сдают внаем принадлежащие им жилые помещения во Франции, должны будут принять во внимание этот закон и применять его как к уже заключенным договорам, так и к договорам, которые будут заключаться в будущем.
Приводим ниже основные положения закона ALUR :
Три основных положения закона войдут в силу несколько позднее, а именно:
- Ограничение стоимости аренды жилых помещений с целью понижения сверхвысокой стоимости аренды, сдерживания роста цен на жилье и соответственного увеличения покупной способности семей - после принятия декрета,
- Введение системы универсальной гарантии жилой аренды (garantieuniverselledesloyers(GUL)), доступной для всех на бесплатной основе, которая будет указана в договоре аренды. Цель системы гарантии – защита арендодателей от неуплаты аренды и улучшение доступа арендаторов к жилью и удержания в нем – с 1 января 2016 г.
- При снятии недвижимости: снижение сумм комиссионных, выплачиваемых арендаторами риэлторам за поис квартиры/дома (если в настоящее время комиссионные за поиск квартиры состявляют сумму приблизительно два месяца аренды, то в некоторых зонах комиссионные будут снижены в два раза), создание типового формуляра для аренды недвижимости, строгое ограничение объема подтверждающих документов, предъявляемых кандидатом в жильцы арендадотателю, который желает удостовериться в платежеспособности жильца. Это положение войдет в силу после публикации декрета,
Немедленно вошли в силу и применяются к текущим и новым договорам аренды :
- Сокращение срока давности для взыскания долгов с арендатора в связи с неуплатой им аренды или коммунальных расходов с 5 до 3 лет.
- Продление периода, в течение которого принудительное выселение жильцов временно приостанавливается в связи с зимним периодом (trêvehivernale), на 15 дней. Таким образом, принудительное выселение будет невозможно в период с 1 ноября по 31 марта. Это правило будет применяться как к жильцам, выселяемым по решению суда, как правило, за неуплату аренды, так и к жильцам без аренды, не имеющим права на проживание и поселившимся незаконно.
- Введение обязательства для арендодателя держать в течение 6 месяцев в распоряжении квартиросъемщика подтверждающие документы на коммунальные расходы, которые арендодатель включает в квитанцию на оплату квартиросъемщиком (напр., пользование лифтом, налог за уборку мусора, коллективные расходы товарищества владельцев на электричество и воду и т. д).
- Введение более строгого контроля над деятельностью и тарифами домоуправов (синдиков) ; обязательное разделение банковского счета товарищества владельцев и счета домоуправа, без дополнительных расходов для товарищества ; создание резервного фонда для улучшения финансирования работ (напр., направленных на экономию тепла). Это положение касается не жильцов, а владельцев недвижимости.
Для договоров аренды, заключаемых с 27 марта 2014 г., вводятся новые правила:
- Срок возврата суммы залога, вносимого квартиросъемщиком за поддержание объекта в надлежащем состоянии во время аренды, сокращается до 1 месяца, если опись объекта при въезде и выезде в помещение идентична. При задержке залога арендодатель выплатит бывшему жильцу пеню в размере 10% от стоимости аренды за каждый просроченный месяц.
- Режим меблированных помещений (более либеральный для арендодателя) частично ассимилируется с обычным режимом аренды жилых помещений (усугубление условий для арендодателей).
- Изменение правил уведомления в случае прекращения договора аренды : срок уведомления арендатором сокращен до 1 месяца в случае, если арендатор получил социальное жилье, если он является инвалидом, получающем пособие от государства (allocationpouradultehandicapé(AAH)) или по состоянию здоровья. В случае, если договор аренды расторгает арендатор в связи с продажей объекта или с целью личного вселения, условия, связанные с возрастом и доходами защищаемых законом арендаторов, смягчаются в пользу арендаторов. При покупке жилья, в котором проживают защищаемые законом лица, покупатель более не сможет расторгнуть аренду немедленно после покупки, чтобы поселиться к объекте самому или перепродать жилье без квартиранта.
Практика покажет, как будет работать новый закон. Однако специалисты недвижимости еще до принятия закона высказали опасение, что в связи с ужесточением мер против арендодателей, пострадают в конечном итоге арендаторы, которые будут получать отказы от сомневающихся владельцев. Ведь в случае неуплаты аренды процедура выселения длится, как правило, годами, и оплачивается целиком арендодателем, который, к тому же, продолжает выплачивать обязательные расходы и налоги, связанные с владением объектом.
03.05.2014