Чехия. Изменение НДС и его последствия для рынка недвижимости

Под сниженную ставку подпадают книги, газеты и другая печатная продукция, продукты питания, лекарства, общественный транспорт, водопровод и канализация, детские пеленки, гсотиничные услуги и т.п. В частности, благодаря усилиям чешских политиков при ведении переговоров о вступлении в ЕС, пониженная ставка НДС распространяется и на так называемое «социальное жилье» - квартиры площадью до 120 кв.м. и частные дома площадью до 150 кв.м. Вся недвижимость, которая имеет большую площадь или не является жильем (офисы, гаражи, торговые помещения и т.д.) продаются со ставкой НДС 20%.

Правда, нужно понимать, что НДС у недвижимости применяется только к новостройкам, точнее,  к объектам, впервые сданным в эксплуатацию не более, чем 3 года назад. После этого никакой НДС ни к какой недвижимости не применяется в принципе. Т.е. если девелопер продает новые квартиры, он прибавляет к цене 10% (к гаражу или другому нежилому помещению или к большой квартире – 20%). Если через три года после приемки дома у него остались непроданные квартиры, он продает их без НДС. Если фирма купила в новостройке магазин, она заплатила к цене 20% НДС. Если она является плательщиком НДС и через год или два решила продать этот магазин, она обязана будет отчислить 20% цены сделки государству в виде НДС. Если же фирма приняла такое решение через 5 лет, то в цене ее продажи магазина никакого НДС нет.

В последнем приведенном примере, правда, есть множество тонкостей, связанных с возвратом НДС и последующими обязательствами покупателя-плательщика НДС перед государством, но сейчас речь не об этом. Речь идет о том, что сделает изменение НДС с ценами на рынке недвижимости.

Во-первых, большинство новых квартир подорожает, поскольку вместо 10% надо будет заплатить 14%. Девелоперы будут решать непростую проблему: как сохранить конкурентоспособность цен своих проектов при нынешнем (прямо скажем не ажиотажном спросе на новые квартиры) и одновременно – экономическую разумность. При средней марже около 20% взять и ни с того, ни с сего отдать государству дополнительных 4% с продаж совсем непросто. Поэтому, думаю, цены возрастут и возрастут в полном объеме, т.е. на целых 4%. Сделать это девелоперам помогает их долголетняя политика – указывать цены без НДС. Так что цены мы не поменяли, а с претензиями по поводу ваших дополнительных расходов, господа покупатели, обращайтесь к государству, ближайшие выборы в 2014 году.

Во-вторых, в целом подорожает жизнь – продукты, книги, лекарства, коммунальные услуги. А это объективно приведет к росту цен в целом, даже у тех товаров, которых впрямую изменение НДС не коснется.

Никакого социального напряжения ждать, конечно, не следует. За последние 10 лет НДС в Чехии менялся несколько раз: с 5% на 9%, с 9% на 10%, большинство услуг было переведно из 5% НДС в 19% НДС, который потом поменялся на 20% и т.д. Все привыкли, переживут и в этот раз. Но фактом остается то, что цены возрастут.

В-третьих (и для нас в-главных), возрастут в целом цены на рынке недвижимости. Это понятно: более дорогое новое жилье повысит интерес к вторичному рынку, цены вторички поднимутся, а на фоне этого повышения и повышенный НДС у новых квартир не будет выглядеть так драматично.

Уже через год после пронозируемых событий (в 2013 году) произойдет следующее повышение нижней ставки НДС с 14% на 17,5%. Соответственно, все повторится снова по спирали. Правда, тут произойдет и одна интересная (для Чехии нетипичная) вещь – снизится верхняя граница НДС с 20% на 17,5%. Это означает, что большие квартиры и дома (напомним – более 120 кв.м. и более 150 кв.м.) станут на 2,5% дешевле. Подешевеют и коммерческие, офисные и другие нежилые помещения.

Как говорил ослик Иа-Иа, «и какой из этого следует вывод?»

Во-первых, желательно успеть с покупкой новой квартиры или дома до конца 2011 года. Во-вторых, в  тех случаях, когда проект планируется закончить (сдать) уже после 1 января 2012 (или 1 января 2013) года рекомендуется по возможности проплатить максимально возможную часть стоимости до введения новых правил по НДС, поскольку с точки зрения применения НДС решающим является момент оплаты. Т.е. если покупатель платит в 2011 году аванс за квартиру, которая будет достроена в 2012 году, то в расчете по договору купли-продажи (в 2012 г.) к этой части денег будет применена старая ставка НДС. Естественно, предварительно желательно быть уверенным, что ваша квартира вообще будет достроена (хотя такие случаи в Чехии крайне редки, но все-таки иногда случаются).

31.10.2011