Испания. Отрицательная «стабильность»

Пока без перемен

Короткое резюме: спад на рынке недвижимости в Испании пока продолжается и с большой долей вероятности продолжится в ближайшем будущем. Именно в такой оценке оказались единодушны составители  опубликованных в мае статистических отчетов. Крупный испанский портал по продаже недвижимости Idealistaуказывает, что индекс цены предложения потерял в апреле 0,8%, а за весь предшествующий год – 7,3%. При этом темпы снижения цены предложения недвижимости стабильно увеличиваются с декабря 2010 года, когда они в годовом измерении составили 5,8%.

Согласно индексу TINSATasacionesInmobiliarias, цены на жилье в Испании в апреле этого года были на 4,4% ниже, чем в том же месяце прошлого года. В городах Средиземноморского побережья жилье за тот же период подешевело на 6,4%. TINSAсообщает, что самое большое снижение цен от их максимальных значений было зарегистрировано опять-таки в городах испанского Средиземноморья, где оно достигло 26,5%. В Мадриде, Барселоне и других наиболее крупных городах жилье подешевело на 22,2%, примерно на столько же (21,3%) – в прилегающих к ним пригородах. Наиболее щадящими оказались падения рынка жилой недвижимости на Балеарских и Канарских островах (16,7%) и в удаленной от побережья испанской глубинке, обозначенной в отчете как «прочие муниципалитеты» (15,2%).

«Стоковая» недвижимость

Одна из основных проблем, связанных с недвижимостью в Испании, – большие запасы нераспроданного жилья, построенного в период строительного бума. Испанская газета LaVanguardiaпопыталась прояснить этот вопрос и прийти к каким-то конкретным данным по его количеству.

Все участники рынка соглашаются друг с другом в общей оценке – такого жилья много. Что касается конкретных цифр, то здесь расхождения в количестве «неликвида» весьма существенны.

Самую скромную оценку, что, впрочем, вполне предсказуемо, дает Ассоциация строителей Испании (APCE) – 675 тыс. жилых единиц. Тем не менее, президент ассоциации Хосе Мануэль Галиндо заявляет, что необходимо срочно произвести ревизию такого жилищного фонда, так как, по его словам, «неопределенность часто выглядит хуже реальности».

Испанская ипотечная ассоциация (AsociaciónHipotecariaEspañola, AHE), членами которой являются все крупные кредитные организации в стране, настаивает на количестве 684 958 единиц по данным на конец 2010 года. Ипотечная ассоциация приводит данные Министерства общественных работ, транспорта и строительства (Ministerio de Fomento), из которых следует, что указанный объем нераспроданного жилья на 65% выше, чем он был в 2007 году, но на 1,7% ниже уровня 2009 года.

Эксперт банковской группы CaixaCatalunyaХосеп Оливьер в своем докладе останавливается на 938 тыс. пустующих квартир, подкрепляя свои слова картой, на которой обозначена доля данной категории недвижимости в процентах от всего имеющегося жилищного фонда.

Рикардо Вержес, известный независимый эксперт жилищного рынка Испании, приводит цифру 2,3 млн единиц предлагаемого на продажу жилья.

Одна из особенностей испанского рынка – неравномерное распределение такого проблемного жилья по территории страны. Хосеп Оливьер из CaixaCatalunyaутверждает, что в то время, когда на побережье Средиземного моря в избытке имеются новые дома, на продажу которых, возможно, потребуется десятилетие, в центре Барселоны и Мадрида чувствуется их острая нехватка.

По оценке министра общественных работ, транспорта и строительства Хосе Бланко, 70% стоковой недвижимости – это курортная недвижимость побережья. Министр крайне озабочен такой ситуацией и выступил с инициативой проведения серии RoadShow(презентаций), призванных поддержать рынок недвижимости Испании. Первое такое мероприятие состоялось 4 мая в посольстве Испании в Лондоне. На очереди – Франция, Германия, Голландия, Швеция и Россия.

Что впереди?

Аналитики рейтингового агентства Standard& Poor’sутверждают, что цены на недвижимость в Испании будут продолжать плавно падать в течение ближайших 1–1,5 лет. Количество продаж при этом постепенно возрастет. В Standard& Poor’sсчитают, что испанскому рынку потребуется «еще несколько лет, чтобы полностью поглотить избыточное предложение». С последним выводом соглашается и Марк Стаклин, добавляя, что если заменить «несколько» на «много», то эксперты S&Pокажутся совершенно правы.

В прогнозе банковской группы BancoBilbaoVizcayaArgentaria (BBVA) предполагается, что среднее по рынку падение в 2011 году составит около 10%. Продолжит дешеветь прибрежная курортная недвижимость.

Специалисты из Института экономических исследований, Валенсия (InstituteofEconomicResearch, IVIE), полагают, что в добавление к тем 20%, на которые с 2008 года уже подешевела испанская недвижимость, в текущем году ее ждет дополнительное удешевление на 12%. Причины падения: критическая масса нераспроданных запасов недвижимости и повышающиеся ставки по кредитам. Специалисты института предлагают сравнивать ценовую динамику в номинальном и реальном (с поправкой на инфляцию) выражении – при этом хорошо заметно, что реальные падения оказались существенно большими, чем те, которыми принято оперировать в официальных отчетах. Это хорошо иллюстрирует график, на котором отображается ценовая динамика испанского рынка с 1985 года. С учетом инфляционных изменений сегодняшние цены находятся где-то на уровне 2003–2004 гг., притом что их динамика продолжает оставаться отрицательной.

Цифры и факты

• Цены на недвижимость в Испании снизились от своих максимальных значений в среднем на 15,4% в абсолютных цифрах и более чем на 20% в реальном выражении. В некоторых провинциях спад достиг 24%.
• В муниципальных образованиях с населением свыше 25 тыс. человек спад в ценах составил в среднем 25%. В то же время в некоторых прибрежных городах падение было еще большим. Например, в Марбелье цены на недвижимость упали на 40%, а в Торревьехе и на Ибице – на 31% и 29%.
• В 2010 году объем покупки недвижимости иностранными резидентами в Испании увеличился по сравнению с 2009 годом на 20,8%.
• По данным на конец 2010 года, 23,4% всей недвижимости, приобретенной проживающими в Испании иностранцами, – принадлежало гражданам Великобритании.
• В 2010 году в Испании было зарегистрировано 491 тыс. сделок по покупке недвижимости. Это на 6% больше, чем в предыдущем году, и первое увеличение после трехлетнего спада. 60% продаж пришлось на районы Средиземноморского побережья и Мадрид.
• Количество пустующего (непроданного и не сданного в аренду) жилья в 2010 году составило около 700 тыс. единиц, большая часть (61%) из которых сосредоточена в прибрежных районах Испании.
• Объем ввода в эксплуатацию нового жилья в 2010 году по сравнению с зарегистрированным в 2007 году максимумом упал на 60%. Количество разрешений, выданных на новое строительство, уменьшилось на 90% от максимума (2006 г.).
• В настоящее время около половины всего строящегося жилья в Испании – субсидируемое жилье (VPO). Как результат, доля жилья этого типа в общем объеме жилой недвижимости Испании уже достигла 11%.
• Около трети всех домовладений в стране (25 млн ед.) относятся к курортной недвижимости.