Приехал, выбрал, купил... Что дальше?

УЧАСТНИКИ

Юлия Лозовская, модератор

Максим Боганьков, исполнительный директор ООО «Глобус Норд Вест»

Мария Константинова, генеральный директор ООО «Элли Эстейт»

Елена Роголева, консультант по недвижимости ООО «Центр чешской недвижимости»

Чехия с ремарками

Юлия Лозовская: С какими вопросами клиенты чаще всего обращаются уже после совершения сделки в Чехии?

Елена Роголева: Во-первых, львиная часть вопросов касается документов – это взаимоотношения и с налоговыми органами, и с поставщиками услуг. Во-вторых, ремонт. Покупка мебели. Все вроде бы похоже, в Праге есть «Икея» и другие магазины, нередко обслуживающий персонал хотя бы немного говорит по-русски, а уж по-английски – повсеместно, но все же поначалу русские чувствуют себя неуверенно.

Юлия Лозовская: А сдача квартиры в аренду?

Елена Роголева: Наша компания не занимается напрямую сдачей в аренду, мы только можем посоветовать, к кому обратиться. В Чехии очень много компаний, которые оказывают такого рода услуги. Единственное, что сдача в аренду квартиры в любой точке Чехии, наверное, это не слишком реальный вариант. То есть сдаются квартиры в Праге, это необязательно должен быть центр, Прага сдается вся, и окраины в том числе. В остальной Чехии – это только курорты, причем только центр курортов. Даже купив недорогую недвижимость на окраине курорта Карловы Вары, сдать ее будет достаточно сложно.

Юлия Лозовская: Можете назвать несколько ценовых вариантов? При каком бюджете можно рассчитывать купить что-то в Праге, при каком минимальном бюджете что­то для собственного пользования «в глубине»?

Елена Роголева: Берем экономвариант, небольшая квартира на окраине Праги стоит €70 тыс., сдаваема, приносит доход 5% в год. Ее можно сдать за €230–280 в месяц плюс коммунальные платежи платит съемщик. Получается окупаемость около 20 лет. После этих 20 лет у вас остается недвижимость, которая, скорее всего, вырастет в цене. Если вы покупаете квартиру класса люкс в широком центре Праги, то минимальная цена – €180 тыс., а сдать вы ее сможете за €380–450. Срок окупаемости такой квартиры получается больше.

Внук – не буксир для бабушки

Юлия Лозовская: Елена, вопрос эмиграции в Чехию – это вопрос, который тоже связан с покупкой. Обращаются ли, насколько легко получить иммиграционный статус в Чехии при покупке недвижимости, есть ли разница между пенсионерами и трудоспособными гражданами?

Елена Роголева: В этом плане Чехия немного отличается от других европейских стран. Приобретя недвижимость на физическое лицо, вы пока не можете претендовать даже на долгосрочную визу. Поэтому если вы хотите жить постоянно или регулярно «наезжать» погулять по Праге, или подольше провести время на курорте, вам в любом случае придется открывать фирму. И получать долгосрочную визу на основании регистрации юрлица. Есть еще другие типы долгосрочных виз – это ученическая виза, когда ваши дети едут туда учиться, рабочая виза, но это не широко распространенные варианты.

Юлия Лозовская: Необходимо сдавать отчетность по этой фирме. Кто это делает?

Елена Роголева: Конечно, отчетность сдавать нужно, но если баланс нулевой, то услуги бухгалтера недороги, порядка €60–100 в год. Поскольку наших соотечественников в Чехии очень много, то услуги по всему спектру вопросов жизни новоприбывшим предоставляются без проблем. Вы легко найдете русскоговорящего бухгалтера, юриста, риэлтора и прочих помощников.

Вопрос из зала: Можно ли сделать так: отправить в Чехию на учебу внука-школьника вместе с бабушкой?

Елена Роголева: Только если бабушка или родители ребенка имеют какое-либо основание для долгосрочного пребывания в Чехии. Сделать таким основанием учебу внука не получится. А если внук – студент чешского вуза, то он получает временный вид на жительство до окончания вуза. Оснований для приезда к нему родственников нет.

Юлия Лозовская: Давайте поговорим о том, какие проблемы подстерегают новых владельцев недвижимости в любимой нашими соотечественниками Испании. Кстати, что касается иммиграционной темы, то в Испании она гораздо интереснее, чем в Чехии.

Максим Боганьков: Очень важно, чтобы еще до покупки вы отчетливо представляли себе ту задачу, которую вы хотите решить, приобретая недвижимость в той или иной стране. В Испании в том числе.

В первую очередь надо отличать инвестиции от спекуляции. До 2000 года недвижимость в Испании росла по 15–20% в год, а в 2008 году пузырь лопнул, и в результате сейчас существуют хорошие условия для приобретения недвижимости за реальную стоимость на первичном и на вторичном рынке. Но ожидать, что это окупится через год-два, не приходится. Поэтому сегодня мы говорим во всех странах ЕС об инвестициях, а не о спекуляциях.

Второй вопрос, который частенько преследует наших покупателей, – что делать с этой недвижимостью, сдавать ее в аренду или не сдавать. Если вы предполагаете, что будете сдавать в аренду, то нужно проговаривать с риэлторскими компаниями, что вы подыскиваете недвижимость для этих целей. Может быть замечательная недвижимость в центре Барселоны, но сдаваться она не будет. И, скажем, дом с развитой инфраструктурой, с хорошей управляющей компанией, в более скромном месте может быть привлекателен, с понятной для вас ситуацией и гарантированным доходом. Думаю, что это правило распространяется на весь ЕС, но, по крайней мере, в Испании это так.

В ипотечной квартире может быть снято все – от унитаза до розетки

Юлия Лозовская: Каковы первые действия собственника в Испании после приобретения недвижимости?

Максим Боганьков: Если это новая недвижимость от застройщика, нужно покупать мебель, ставить кондиционеры и т. д. Надо заранее проговаривать с риэлторами, есть ли у них такая опция, как послепродажный сервис. Многие его заявляют, но не все отрабатывают. Иногда эта опция является бонусом и вообще ничего вам не стоит. Но бывает и так, что, спустя год, когда адаптируетесь, вы зайдете в магазин, то поймете, что переплатили в 2, а то и в 2,5 раза за вашу мебель и технику.

Если говорить о жилье вторичного рынка, то, если покупаете квартиру от англичан или немцев, в ней, как правило, все есть. Но если это залоговая квартира, попавшая на рынок от испанца-должника, не вернувшего банку кредит, то там все может быть снято и выкручено, от унитазов до розеток. Такая квартира наверняка потребует ремонта. Вложение на ремонт могут иногда перекрыть первоначальные выгоды от покупки.

Следующий момент – содержание жилья. В Испании в среднем выгодное содержание, разумные цены, но если есть бассейн, садик и т. д., то надо понимать, что их содержание требует затрат. Все это в разумных пределах, но представлять себе это надо.

В среднем коммунальные платежи за квартиру не будут превышать €70 в месяц при проживании семьи и работающем летом кондиционере.

Если вам интересна иммиграция, то в Испании самая простая ситуация из развитых стран ЕС. Приобретая недвижимость, вы получаете автоматически визу на 180 дней в году. В консульство подаете документы – €35, в визовый центр – в два раза дороже, в 3–5 дней максимум визу получите. Пакет документов отличается от привычной всем финской визы, но сложного ничего нет.

Потом если вы въехали легально на территорию Испании и решаете там остаться, то обращаетесь к адвокату, который подготовит документы в иммиграционную службу с просьбой предоставить вид на жительство (ВНЖ). Вам дают квиточек, что ваши документы рассматриваются, и вы его предъявляете при любых проверках.

Виза будет просрочена, но ваше заявление является легальным основанием для вашего пребывания в стране. Раз в 3–5 лет в Испании проводится амнистия, и все, кто подал прошение о виде на жительство, автоматически его получают.

Это самый простой путь, есть агентства, которые на этом специализируются, но если некоторые московские агентства берут до €20 тыс., то на месте все ваши расходы уложатся в €500.

Вопрос из зала: В течение всего времени, пока не вышла амнистия, проситель ВНЖ не может выехать из Испании?

Максим Боганьков: Не может. Еще важный момент – испанская виза собственника недвижимости не требует, чтобы вы проводили в Испании больше дней, чем в остальных странах Шенгена. И въезжать можно через любимую всеми Лаппеенранту, для тех, кто любит летать дискаунтерами.

В Болгарии просто

Мария Константинова: Что касается Болгарии, то здесь все достаточно неплохо отработано, при каждом хорошем надежном застройщике, как правило, организуется управляющая компания, с которой можно заключить договор и которая поможет в дальнейшем содержать вашу недвижимость. Они скажут, где лучше покупать мебель, вплоть до того, что посадят в машину и провезут по магазинам.

Юлия Лозовская: И это будет дешевле?

Мария Константинова: Это будет проще, но дешевле – не всегда.

Юлия Лозовская: На форумах, где обсуждают свои проблемы состоявшиеся покупатели и владельцы недвижимости в Болгарии, часто поднимается вопрос обслуживания после сдачи комплекса и продажи всех квартир в нем. Существуют две точки зрения. Одна – что проблем при обслуживании нет, при застройщике организуется управляющая компания, ей выгодно получать €8–10 за кв. метр в год, которые платит клиент. Другая – что все хорошо до того момента, когда продается последний апартамент. После этого застройщик перестает заниматься комплексом. Это такая довольно распространенная «пугалка». Наверное, пишут не без оснований?

Мария Константинова: Такие ситуации тоже суще­ствуют. Мы все время говорим, что нужно очень тщательно выбирать застройщика. Часто уже при подписании предварительного договора вам предлагается подписание договора с управляющей компанией на обслуживание. Там четко прописано, что входит в ее обязанности, сколько будете платить. Если такого договора нет, будьте готовы к тому, что вы останетесь с вашей недвижимостью абсолютно одни.

Юлия Лозовская: Коренные болгары тоже поку­пают курортную недвижимость, отлично пользуются, сдают. У них разве не возникает проблем в случае отсутствия управляющей компании?

Мария Константинова: Они у себя дома и знают все службы, в которые необходимо обращаться в той или иной ситуации. Нам – немного сложнее, это в Петербурге мы знаем, в какой ЖЭК бежать, куда звонить, если что-то случилось, а в чужой стране – нет. Поэтому гораздо удобнее, когда управляющая компания все-таки есть, и она занимается всеми этими вопросами.

С видом на тишину

Юлия Лозовская: Мария, я знаю, что вы – одни из немногих – предлагаете на российском рынке недорогую недвижимость в Латвии. Какие там возникают проблемы после покупки? Не обернется ли недорогой вариант серьезными налоговыми поборами и расходами на ремонт и содержание?

Мария Константинова: В Латвии нужно тщательно смотреть, что вам предлагается, и опять-таки определить свои цели и задачи. Для Латвии не очень актуальна покупка недвижимости с целью получения долгосрочной визы. Для нас, питерцев, лучше финский шенген. А вот для жителей других регионов это актуально. В Латвии сегодня можно купить квартиру €3–5–10 тысяч и не жить там, но если вы планируете там все-таки жить, то в бросовые объекты придется вложить сумму, в несколько раз превышающую их цену.

Коммунальные услуги в Латвии достаточно дороги, но там много домов без центрального отопления. Решаете этот вопрос сами, соразмерно вашим потребностям и бюджету.

Еще проблема – в Латвии мало строится нового жилья. В основном бюджетные объекты предлагаются на вторичном рынке. Нужно быть в любом случае готовым к ремонтным работам. Но сейчас из-за кризиса многие работники недорого предлагают вполне качественные услуги. То есть за небольшие деньги вы можете приобрести жилье, отремонтировать его, а затем жить или сдавать. В городах Латвии сдача жилья в аренду сейчас востребована и приносит доходы.

Юлия Лозовская: Какие иммиграционные перспективы дает покупка жилья в Латвии и Болгарии?

Мария Константинова: В Латвии с середины 2010 года действуют поправки к закону об иностранцах, согласно которым, если вы приобрели недвижимость на €140 тыс. в городах федерального значения, и на сумму в 2 раза меньше в других регионах, то вы получаете право оформить вид на жительство. Что важно: объект можно купить в долях. Но статус нужно регулярно подтверждать, предоставляя документы о том, что вы все еще владеете этой недвижимостью.

Что касается Болгарии, то, как говорилось неоднократно, пенсионеры получают ВНЖ – наличие пенсии и недвижимости в аренде или собственности позволяет каждому пенсионеру получить статус резидента. А Болгария – это ЕС, а скоро будет и Шенген. Масса москвичей и петербуржцев живут в Болгарии, работают по удаленке. Водят детей в болгарские школы, в том числе во всех крупных городах страны есть школы с углубленным изучением русского языка.

Но надо знать законы, культуру и обычаи стран. Иногда человеку, купившему недвижимость, вдруг запрещают въезд в страну. Начинаем разбираться, почему. Недавно был такой случай в Финляндии. Оказывается, соседи три раза вызывали полицию: «наши люди» шумели, гуляли в ночное время, мешали окружающим. В результате собственники на какое-то время лишились права пользоваться своей недвижимостью. Претендуя на какой-то статус в понравившейся стране, нужно уважать ее правила, чтобы не стать персоной нон грата.