Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом

Зарубежная собственность рассматривается российскими инвесторами как запасной аэродром, на который можно гарантированно и мягко «приземлить» свой капитал в случае непредвиденных событий в российской экономике. Пока что наиболее выгодным размещением денежных средств является приобретение жилой и коммерческой недвижимости за границей с целью сдачи ее в аренду. К такому выводу в ходе дискуссии пришли представители компаний Nordic Development Oy, Аlma Tour Realty, Kouroushi Bros Ltd на круглом столе «Рост спроса россиян на доходную недвижимость за рубежом в 2009 году: статистика и практика», организованного журналом «Ваш дом за рубежом» 14 сентября 2009 года.

Покупатели стали внимательнее

Юлия Лозовская: На каких данных вы основываетесь, говоря об увеличении спроса россиян на доходную недвижимость Финляндии в 2009 году?

Владислав Мальцев: Вывод о росте российского спроса на объекты для бизнеса в Финляндии сделан на основе анализа обращений в нашу компанию клиентов, а также бесед с финскими риэлторами. Ни российская, ни финская стороны не ведут официальной статистики по подсчету и анализу количества сделок россиян с доходной недвижимостью именно на территории Финляндии. По официальной статистике, в 2008 году 600 граждан из России приобрели жилую недвижимость в Финляндии, в этом году их число составит, по предварительным данным, около 400 человек. Для сравнения: в 2003 году гражданами России было совершено 200 сделок по покупке жилой недвижимости в Суоми. Кроме того, есть официальные данные о том, что иностранцами в 2008 году было приобретено 139 предприятий в Финляндии.

Юлия Лозовская: Не возникает ли конфликта между ожиданиями предпринимателей и зарубежной реальностью?

Владислав Мальцев: До кризиса российские инвесторы вкладывали в финские проекты избыток денежных средств, не задумываясь всерьез о будущей доходности приобретенных объектов, поскольку все зарубежные рынки недвижимости находились в стадии роста. В это время россияне инвестировали капиталы в недвижимость за рубежом не всегда удачно. Приведу примеры. Не секрет, что в Финляндии стоимость земли у берега до сих пор невысока, а в 2006–2008 годах она была еще ниже: 10–20 гектар земли можно было приобрести за €500–700 тыс. В те годы московские и питерские инвесторы приобретали землю у берега в Финляндии в расчете на то, что им удастся построить там коттеджные поселки. Хотя, согласно финскому законодательству, на данных территориях возможно строительство максимум четырех домов. Россияне предполагали, что им удастся «договориться» с финской администрацией о строительстве у берега больших объемов. Однако это оказалось невозможным – финские чиновники не берут взяток. Бизнес по-русски в Финляндии не проходит. Начиная с конца прошлого года россияне стали очень внимательно относиться к выбору объектов, тщательно изучать экономику будущего проекта. На сегодняшний момент популярностью у российских инвесторов в Финляндии пользуются шале и номера в гостиницах как готовые, так и на стадии строительства, расположенные у горнолыжных спусков.

Юлия Лозовская: Какова доходность недвижимо­сти на горнолыжных курортах и экономика приобретения таких объектов?

Владислав Мальцев: Стоимость таких объектов довольно высока – от €3000 за кв. м. Доходность обусловлена их востребованностью на рынке аренды и составляет 10% в год.

Юлия Лозовская: Какие еще объекты интересны россиянам с точки зрения инвестиций?

Владислав Мальцев: Спросом пользуются промышленная недвижимость, особенно у тех россий­ских инвесторов, которые планируют выводить свой бизнес на европейские рынки.

Что делать с финским рестораном?

Юлия Лозовская: Как вы оцениваете интерес к приобретению объектов малого туристического и ресторанного бизнеса в Финляндии?

Владислав Мальцев: Безусловно, предложение в этих сегментах есть по всей стране, и само по себе приобретение таких объектов не является проблемой. Вопрос в том, что с этой недвижимостью делать? С рестораном, баром и отелем может справиться только умелый предприниматель. Если на финском рынке продается успешный с финской точки зрения – то есть приносящий небольшой, но стабильный доход – бар или ресторан, нет никакой гарантии, что в руках нового владельца он будет так же успешен. Инвестор – это прежде всего предприниматель. Наша практика показывает, что инвестиции в бизнес-недвижимость успешны только в том случае, если  предприниматель четко знает, что он с этим объектом будет делать дальше.

Юлия Лозовская: Вы можете привести пример успешного/неуспешного управления подобным объектом из вашей практики?

Владислав Мальцев: Одна петербургская компания купила в Финляндии заводскую территорию с целью организации на ней производства пластиковых изделий. Предприниматели хорошо просчитали рынок сбыта продукции и выходили на рынок с четким представлением о том, что эта продукция будет пользоваться спросом в северных странах. Бизнес этой компании очень успешен, но это тот случай, когда покупался не готовый бизнес, а коммерческий объект для его создания. В то же время в моей практике есть множество примеров того, как в Финляндии за небольшие деньги россияне приобретали гостиницы и рестораны, которые до сих пор являются убыточными. Инвесторы продолжают вкладывать деньги в развитие этих бизнесов, но они и сегодня не приносят того дохода, на который рассчитывал инвестор.

Бизнес в лесу: за и против

Юлия Лозовская: На русскоязычных сайтах можно найти объявления о продаже, например, маленьких магазинчиков «в лесу». Как выяснилось, зачастую такие объекты закрываются и выставляются на продажу по причине того, что рядом с ними появляются объекты торговых сетей, однако русские покупатели об этом могут и не знать.

Владислав Мальцев: Таких объектов в Финляндии действительно много. Реализуются они, прежде всего, из-за того, что предприниматели, которые ранее вели этот бизнес, подходят к пенсионному возрасту. На мой взгляд, «бизнес в лесу» зачастую нерентабелен просто по причине отсутствия потребителей, а не только по причине появления новых успешных соседей. Кого можно обслужить среди леса? Только небольшое количество постоянно проживающих там местных жителей или дачников в сезон. Покупая такой бизнес, нужно понимать, что он будет иметь сезонный характер.

Юлия Лозовская: Мне кажется, что такие объекты – лакомый кусочек для людей, которые через покупку бизнеса хотят получить возможность законного проживания в Финляндии?

Владислав Мальцев: Абсолютно точно. Для легализации в Финляндии нет ничего проще, чем создание собственного бизнеса на территории страны. Это действительно просто.

Юлия Лозовская: Каков алгоритм легализации в Финляндии через покупку бизнеса?

Владислав Мальцев: Приобретение и открытие компании – процедура несложная, но само по себе открытие бизнеса в Финляндии не дает статуса проживания в стране. Претендовать на него может только тот инвестор, бизнес которого генерирует определенный доход. Так, для законного проживания в Финляндии одного предпринимателя ему необходимо получать в месяц €1500 прибыли до уплаты налогов. На семью из четырех человек – порядка €3000. Инвестируя средства в тот или иной бизнес Финляндии, россияне иногда вынуждены проводить заведомо убыточные для себя операции – показывать необходимый доход, выплачивать с него налоги для того, чтобы легально оставаться в стране.

Самозанятость еще не бизнес

Юлия Лозовская: А какова средняя доходность бизнеса в Финляндии?

Владислав Мальцев: Все зависит от того, что это за бизнес?

Юлия Лозовская: Допустим, у меня есть €200 тысяч, смогу ли я на эти деньги приобрести в Финляндии ресторан, который принесет мне 5% годовой прибыли?

Владислав Мальцев: Да, это возможно, но вам придется самостоятельно работать в этом ресторане, по крайней мере, в должности управляющего. На мой взгляд, это мало похоже на бизнес, это, скорее, ремесло, вариант покупки себе работы за рубежом. Как такового дохода этот бизнес не принесет. Когда я рассуждаю о бизнесе, я все-таки имею в виду получение доходов от выгодно размещенных за рубежом инвестиций. О тех случаях, когда для получения прибыли инвестор не должен с утра до вечера работать в купленном им ресторане. Доход от выгодного размещения капитала зависит от вида бизнеса, в который инвестированы средства. Универсальных формул успешного размещения денежных средств не существует. Например, в Финляндии есть масса примеров коттеджных поселков, построенных россиянами для сдачи в аренду. Эти проекты работают и приносят прибыль, но сумма средств, затраченная на их создание, несоизмеримо выше того дохода, который эти проекты генерируют. Стоимость одного коттеджного поселка, состоящего из 12 домов с инфраструктурой, составляет €3 млн. Доход от сдачи в аренду этих домов – максимум €10–12 тысяч в месяц. С учетом налогов и сезонности этого бизнеса окупаемость проекта составит 10–15 лет.

Инвесторы на низком старте

Юлия Лозовская: Тем не менее россиянам интересно инвестировать капитал в проекты с высоким сроком окупаемости?

Владислав Мальцев: Представителям топ-менеджмента нефтяных компаний такие инвестиции были интересны до конца прошлого года, когда в недвижимость для бизнеса за рубежом вкладывались избытки денежных средств – задел на будущее для себя и своих детей. Сегодня резкого увеличения количества сделок с недвижимостью для бизнеса, по сравнению с прошлым годом, не произошло. Однако значительно возросло количество запросов, пока интерес инвесторов носит отложенный характер.

Юлия Лозовская: Они наблюдают за ситуацией на зарубежных рынках?

Владислав Мальцев: Нет, они не наблюдают, они готовятся к тому времени, когда ведение бизнеса за рубежом может стать целесообразнее, чем в России, несмотря на небольшую, но гарантированную доходность бизнеса за границей. Зарубежный рынок недвижимости для бизнеса российские инвесторы рассматривают в качестве запасного аэродрома, в случае ухудшения ситуации в России. Степень готовности к размещению капитала за рубежом в каждом случае зависит от уровня оптимизма инвестора относительно дальнейшего развития событий в нашей стране.

Российский мини-отель по-болгарски

Юлия Лозовская: Какая недвижимость в Болгарии привлекает российских инвесторов в 2009 году?

Любомир Христов: Все те особенности россий­ского спроса в 2009 году, о которых говорит Владислав Мальцев, характерны в той или иной степени и для поведения российских инвесторов в Болгарии. Однако факторы инвестиционной привлекательно­сти Болгарии и Финляндии разные. Риски при ведении бизнеса в Болгарии выше, чем в Финляндии, но ниже, чем в России. С точки зрения доходности Болгария занимает промежуточное место между странами старой Европы и Россией: последние несколько лет доходность от размещения капитала составляла 16–20% годовых, в 2009 году снизилась до 13–15%.

Юлия Лозовская: Вы имеете в виду доходность от сдачи недвижимости в аренду?

Любомир Христов: Это доходность общая, то есть доход от сдачи объекта в аренду без вычета налогов и с учетом прибыли от капитализации объекта (разница в стоимости недвижимости на момент ее приобретения и последующего владения). Болгария занимает промежуточное положение между Россией и остальными странами Европы с точки зрения уровня рисков и доходности бизнеса. Россиянами эта страна востребована в том случае, если они заинтересованы в большей стабильности, чем в России, и в получении большей прибыли, чем в странах старой Европы. Самыми активными инвесторами, которые покупали в Болгарии недвижимость для извлечения дохода, два года назад были англичане, сегодня их место занимают россияне. По данным нашей компании, в 2009 году около 10% всех сделок с недвижимостью в Болгарии приходится на инвесторов из России.

Доля сделок россиян с коммерческой недвижимостью в 2009 году от общего объема всех сделок в Болгарии составляет 2%, от общего объема сделок с российскими покупателями – 20%. В России Болгария воспринимается как страна туристическая, поэтому если инвестора интересует недвижимость для бизнеса, то он выбирает туристическую сферу деятельности. По данным нашей компании, 70% заявок потенциальных российских инвесторов – это заявки на приобретение в Болгарии мини-отелей.

Юлия Лозовская: Какой минимальной суммой нужно обладать, чтобы купить мини-отель, и с какой целью российские инвесторы в 2009 году их приобретают?

Любомир Христов: Такие объекты сегодня можно приобрести, обладая бюджетом от €800 тысяч до €1,5 млн. Речь идет о готовом бизнесе. Покупка бизнеса на меньшую сумму возможна, но это будет опять один из вариантов приобретения себе рабочего места за границей. Россияне, интересующиеся мини-отелями в Болгарии, это те инвесторы, у которых в России появились свободные деньги, и они планируют переезд на постоянное место жительства в другую страну.

Юлия Лозовская: Что такое мини-отель по-болгарски?

Любомир Христов: Мини­отель в Болгарии – это дом в три-четыре этажа, где на первом этаже живут хозяева, а на остальных располагаются оборудованные для гостей апартаменты. В территорию мини-отеля обычно включен маленький участок с бассейном.

Юлия Лозовская: Какова рентабельность такого проекта?

Любомир Христов: Это зависит от местоположения. В настоящий момент максимальная доходность может составлять 10–15% годовых. В больших курортных комплексах уже нет в продаже свободных участков, поэтому единственный вариант – купить на побережье готовый отель, снести его и построить на этом месте новый. Так в 2002 году и поступила наша компания. Приобретя на курорте Золотые пески гостиницу «Атлас» за $1,2 млн, через месяц мы разрушили ее до основания и построили новый отель, который обошелся нам тогда в $10 млн. Сейчас он стоит $18 млн. При этом доходность гостиничного бизнеса зависит от грамотного управления проектом. Так, загруженность нашего отеля составляет 80%, поскольку наша компания является туроператором – это наш профиль, а соседний отель – ничуть не уступающий качеством сервиса нашему – стоит полупустой.

Апартаменты интереснее заводов

Юлия Лозовская: Какие еще сферы бизнеса интересуют российских инвесторов в Болгарии?

Любомир Христов: В нынешнем году у нас был только один запрос на поиск объекта, не связанного с туристическим направлением. Один клиент хотел купить маленький готовый завод по производству кетчупа. Однако, убедившись в том, что сельское хозяйство в Болгарии сегодня находится не на таком высоком уровне, который позволял бы работать предприятию по производству кетчупа круглый год, предприниматель отказался от этой идеи.

Юлия Лозовская: Насколько сложно управлять в Болгарии малобюджетным проектом?

Любомир Христов: Это непросто. Я бы предупредил инвесторов, решившихся на покупку бизнес-объектов в Болгарии с целью самостоятельного ведения бизнеса, о том, что риск убытков велик. У нашей компании есть офис в Финляндии, мы имеем массу проблем и терпим убытки. Когда ведешь бизнес в чужой стране, неизменно приходится сталкиваться с множеством неожиданных трудностей. На мой взгляд, самый лучший вариант для инвестиций в недвижимость Болгарии – покупка жилых и коммерческих объектов и сдача их в аренду.

Юлия Лозовская: Есть ли у вас примеры инвестиционных сделок?

Любомир Христов: Недавно две клиентки из Петербурга купили через нас 8 квартир в Болгарии: на море, в Софии, в Велинграде. Они планируют переехать в страну и жить на средства от сдачи в аренду приобретенных квартир.

Юлия Лозовская: Какова доходность от сдачи в аренду курортной недвижимости в Болгарии?

Любомир Христов: Доходность от сдачи в аренду апартамента через управляющую компанию составляет €4000 в год с учетом того, что 50% прибыли уходит управляющей компании.

Вопрос из зала: Сколько составляют расходы на содержание объекта, налог на прибыль и владение недвижимостью?

Любомир Христов: На содержание объекта уходит около €1000 в год, налог на прибыль составляет 10%. Налог на владение недвижимостью достаточно либеральный – 0,05%.

Юлия Лозовская: Какую недвижимость, помимо курортной, вы бы порекомендовали приобрести с целью выгодной сдачи в аренду?

Любомир Христов: Я бы посоветовал инвесторам обратить внимание на офисную недвижимость в Софии. Аренда офисов в столице Болгарии пользуется спросом круглый год. На фоне повсеместного в 2009 году снижения арендных ставок в Болгарии на 30–40% стоимость аренды офисов в столице, наоборот, увеличилась на 10%. Для приобретения офисного помещения в Болгарии площадью от 50 кв. м до 100 кв. м инвестору потребуется от €60 тыс. до €150 тыс.

Курортная аномалия

Юлия Лозовская: Как изменились предпочтения российских инвесторов на Кипре?

Евгения Мицхайтис: По данным нашей компании, в 2009 году количество сделок россиян с кипрской недвижимостью сократилось на 50%, но средняя цена приобретаемой собственности выросла. Так, в прошлом году средний бюджет российских сделок составлял €150–200 тыс. Сегодня средняя цена сделки – €250–500 тыс.

Юлия Лозовская: Во всех странах, по данным риэлторов, бюджеты сделок падают, на Кипре, как мы только что услышали, – растут. Почему?

Евгения Мицхайтис: По статистике нашей компании, растет количество клиентов, планирующих окупить сделанное приобретение путем сдачи объекта в аренду. Отчасти этим можно объяснить увеличение бюджетов россиян при покупке недвижимости на Кипре: как правило, чем дороже объект, тем выше ставка по его сдаче в аренду. В сезон, который длится 9 месяцев, аренда недвижимости на Кипре пользуется спросом. Гарантированный доход от сдачи через управляющую компанию составляет 5–6%. С инвестиционной точки зрения, наибольшей популярностью на Кипре пользуются Пафос с его пригородами, такими как Тала, Пейя, районы Корал-Бей и Акамаса и район Полиса и Лачи, где бурно развивается строительство жилья и инфраструктуры.

Юлия Лозовская: Приведите, пожалуйста, примеры последних сделок с российскими инвесторами.

Евгения Мицхайтис: Один из наших клиентов уже 8 лет постоянно вкладывает капитал в жилую недвижимость на Кипре на стадии строительства, а затем ее реализует. В настоящий момент он продает квартиру, приобретенную им в 2007 году за €273 тыс. с привлечением банковских средств, за €330 тыс. Его прибыль составит 27%. Сейчас он намеревается вложить вырученные деньги в виллу для сдачи в аренду.

Юлия Лозовская: В нынешнем году на Кипре был понижен порог для инвесторов, стремящихся получить постоянный вид на жительство на Кипре при покупке там недвижимости, с €500 тыс. до €300 тыс. Привело ли это к увеличению российского спроса на кипрскую недвижимость?

Евгения Мицхайтис: На самом деле, данная поправка кардинальным образом ничего не поменяла. Человек, приобретающий недвижимость на Кипре за €100 тыс., может получить вид на жительство так же, как и инвестор, сделавший приобретение на €300 тыс. Главным условием для получения этого статуса на Кипре является заработок инвестора за пределами страны.

Осторожно: псевдотитул

Юлия Лозовская: Меня удивляет готовность клиентов приобретать объекты в строящихся объектах при изобилии готовых предложений на вторичном рынке с хорошим дисконтом.

Евгения Мицхайтис: В 2009 году на вторичном рынке жилой недвижимости Кипра появилось большое количество объектов по ценам на 20–30% ниже, чем на первичном. Но я бы хотела предостеречь от подобных приобретений. В 90% случаев у собственников такой недвижимости нет титула.

Вадислав Мальцев: Что это значит?

Евгения Мицхайтис: Приобретение любой недвижимости на Кипре сопряжено с получением покупателем титула собственника. Титул выдается компании-застройщику муниципалитетом при условии, что в ходе строительства были соблюдены все правила. Многие застройщики правила нарушают, поэтому далеко не каждый объект на острове титулован. По данным Министерства внутренних дел Кипра, в данный момент титулы не присвоены 130 тыс. объектам недвижимости. Отсутствие у объекта полноценно оформленного титула не позволяет собственнику использовать его в качестве залога в банке.

Владислав Мальцев: Будут ли эти проекты в конце концов легализованы?

Евгения Мицхайтис: В настоящий момент власти Кипра рассматривают возможные схемы легализации этих объектов. Так, проектам, при строительстве которых были допущены строгие нарушения, планируется присвоить лимитированный титул. Фактически получение такого титула закрепит за объектом все указанные выше ограничения по его использованию.

Владислав Мальцев: Сейчас еще можно построить недвижимость без титула?

Евгения Мицхайтис: Сегодня власти строже следят за соблюдением правил. Но в свое время очень много англичан приобрели недвижимость без титулов, и сейчас они ломают голову, не зная, как поступить с такими объектами.

Владислав Мальцев: Они сдаются в аренду легко?

Евгения Мицхайтис: В аренду – легко, но продать их сложно.

Клиенты не готовы так много терять

Юлия Лозовская: Это правда, что сегодня проходят такие сделки, когда для покупки инвестиционно привлекательной недвижимости за рубежом покупатели продают имеющуюся в России собственность?

Евгения Мицхайтис: Пример. Три месяца назад работали с клиентом, реализовавшим две из трех своих петербургских квартир, с тем чтобы приобрести недвижимость на Кипре. «Я не уверен в завтрашнем дне и хочу вывести из России свои деньги», – прокомментировал он свои действия. Я скажу так: «50% россиян приобретают недвижимость на Кипре с целью собственного отдыха и проживания. Другие 50% рассматривают недвижимость на острове в качестве объекта для инвестиций. Мотивы у всех одинаковы – стремление сохранить свои средства».

Владислав Мальцев: Практика моей работы показывает, что петербургские инвесторы действительно продают две-три квартиры в Петербурге, чтобы на вырученные средства купить собственность за границей. Но большинство таких сделок в настоящий момент «заморожены» по двум причинам: во-первых, инвесторы еще не готовы идти на серьезное снижение стоимости своих петербургских квартир, ускоряя их продажу любой ценой; во-вторых, реализация собственности в Петербурге на стадии незавершенного строительства в настоящий момент затруднена. Перечисленные факторы формируют отложенный спрос россиян на доходную недвижимость за рубежом.