"Неизвестная" статистика, или Кипр в цифрах

Именно это обстоятельство позволило некоторым агентам в самый разгар мирового кризиса утверждать, что ни на количестве продаж, ни на ценах недвижимости Кипра общая мировая ситуация фактически никак не отразилась, а сам остров был и остается форпостом стабильности. Все тот же дефицит официальных данных позволял некоторым риэлторам, в то время когда ситуация была вполне спокойной, «по собственным наблюдениям» выводить фантастические 30–35% ежегодного ценового роста.

Несмотря на гигантское количество риэлторских компаний, предлагающих недвижимость на Кипре, позволяющее заподозрить, что к этому бизнесу причастно, по крайней мере, все взрослое население острова, составить общую картину событий, происходящих на рынке недвижимости Кипра, оказалось непросто.

Эстафета индексов

До недавних пор едва ли не все международные СМИ ссылались в своих материалах на «Индекс Платиса» от одноименной кипрской компании MAP S.Platis. Индекс ежемесячно выводил динамику средних цен на жилье, но с марта 2009 года обновляться перестал.

Отвечая на запрос журнала «Ваш дом за рубежом», управляющий директор компании господин Стелиос Платис пояснил, что его компания сама по себе не является риэлторской и занимается оказанием консультационно­финансовых услуг, проводя в числе прочего собственные исследования рынка недвижимости Кипра и других стран. Что касается индекса, то речь идет о совместном проекте с другой кипрской компанией, BuySell Cyprus Real Estate, который, действительно, в прошлом году был приостановлен.

Представитель компании BuySell Cyprus Real Estate господин Деметрис Деметриу, в свою очередь, выдал полные статистические данные с января 2004 г., то есть с того момента, когда этому проекту был дан старт. Из приведенного следует, что наибольший годовой рост цен был зарегистрирован в ноябре 2007 г., когда он составил 18,33%. Самый высокий показатель отдельного месяца пришелся на март 2004 г., когда кипрская недвижимость подорожала на целых 5,68%. Что касается падений, то наибольшее из них было зафиксировано в декабре 2008 г. (–3,47%). По состоянию на март 2009 г. средняя цена объекта недвижимости оценивалась в €187 053, увеличившись с начала 2004 г. на 40,5%.

Что касается возможных погрешностей, то исследования, проведенные BuySell, представляются достаточно точными: на сегодняшний день в базе данных этой компании находится около 25 000 предложений только по кипрской недвижимости.

В 2009 г. покупательская активность пошла на спад. По данным Земельного кадастра Кипра (Cyprus Land Registry), за первые три квартала 2009 г. количество сделок по продаже объектов иностранным покупателям уменьшилось по сравнению с соответству­ющим периодом предыдущего года на 76%, с 5622 сделок до 1363. Если за 2008 г. Земельным кадастром Кипра было зарегистрировано в общей сложности 14 667 актов покупки­продажи, то в 2009 г. их оказалось всего 8170, то есть, приблизительно, в 1,8 раза меньше. Тем не менее, само число продаж на протяжении года оставалось достаточно стабильным, с выраженной тенденцией к повышению. Возможно благодаря этому кипрский рынок, пережив не самый легкий период в своей истории, все же избежал обвала.

Это показывает и отчет Королевского института сертифицированных оценщиков RICS (Великобритания) за I кв. 2010 г., где были указаны текущие цены на кипрскую недвижимость по регионам. Отчет прилагается к презентации нового индекса цен на недвижимость (Cyprus Property Price Index, PPI), разработанного Королевским институтом сертифицированных оценщиков в сотрудничестве с Ассоциацией сметчиков и строительных экономистов Кипра. Здесь отмечается, что количество транзакций в 2009 г. по сравнению с предыдущим годом сократилось наполовину, а активность зарубежных покупателей снизилась по сравнению с периодом 2005–2008 гг. еще существеннее – на 80%.

 Интересно, что на ценах кипрских квадратных метров все это отразилось совсем не самым драматическим образом. За весь 2009 г. цены, в среднем, потеряли от своих пиковых значений лишь около 10%. Согласно RICS, средний квадратный метр в апартаментах на Кипре оценивается в €1865, для домов этот же показатель оказался равным €2001.

 Самой дорогой вполне предсказуемо стала недвижимость, расположенная в наиболее крупных центрах острова (Лимассол, Никосия, Ларнака). Если говорить об апартаментах, то их средняя цена в Ларнаке составила €187 590, в Лимассоле и Никосии, соответственно, €177 978 и €171 155. Для индивидуальных строений цифры следующие: Никосия – €523 438, Лимассол – €496 250, Ларнака – €438 750.

 Самые дорогие торговые и офисные помещения, по данным RICS, находятся в Никосии (€1 079 167 и €758 000), а складские объекты – в Лимассоле (€2 700 000).

Иностранцы возвращаются не спеша

По части относительных показателей продаж отчет RICS не противоречит официальным цифрам Земельного кадастра Кипра, который также показывает двойное уменьшение числа продаж в 2009 году. Наименьшее их падение зарегистрировано в Никосии (–31%), а наибольшее (–56%) – в Фамагусте.

Здесь необходимо отметить, что, исследуя процентную динамику спроса, в случае с Кипром нельзя забывать о том, что количественные показатели продаж на острове совсем невелики и вполне сопоставимы со статистическими показателями продаж в не самом крупном российском областном центре. Кроме того, увеличение количества продаж даже на десятки процентов вовсе не обязательно связано с новым «жилищным бумом» – при цифрах такого порядка это вполне может оказаться лишь сезонным колебанием спроса.

Тем не менее, количественные показатели продаж, сами по себе, несомненно, важны. Интерес в особенности представляют сравнительные данные периода 2008 г. – начала 2010 г. в части сопоставления спроса на кипрскую недвижимость среди киприотов и граждан других государств. Здесь можно отметить, что на фоне общего увеличения сделок, число которых с начала года заметно выросло (как отмечают специалисты Земельного кадастра Кипра, в I кв. 2010 г. их было совершено 2086 против 1596 в соответствующем квартале предыдущего года), иностранные покупатели особой активности не проявляют, поэтому общую позитивную статистическую картину здесь формируют сами киприоты. За тот же период 2010 г. иностранцами было совершено всего 409 покупок, что примерно соответствует уровню I кв. 2009 г. (396 сделок). Однако если сравнивать эти цифры с благополучным 2008 г., когда за те же первые три месяца иностранными покупателями было выкуплено 1759 объектов, то становится очевидно, что о настоящем «возвращении» иностранных покупателей на Кипр говорить пока рано.

Комментируя ситуацию с иностранцами, Деметрис Деметриу из BuySell Cyprus Real Estate говорит, что в 2009 году на Кипре стало меньше, прежде всего, покупателей из Великобритании. Причины – финансовый кризис и понижение курса британского фунта к евро. В то же время господин Деметриу отмечает, что спрос на жилье со стороны россиян в течение всего прошлого года оставался относительно стабильным. Российских инвесторов в 2010 году стало больше, кроме того, из­за снижения цен на недвижимость сильно вырос и внутренний спрос со стороны самих киприотов. Сейчас на рынок стали возвращаться англичане, и в компании считают, что этот процесс должен ускориться по мере стабилизации мирового экономического климата.

Будущее от CYSTAT

Недавно Статистическое управление Республики Кипр (Cyprus Statistical Service, CYSTAT) произвело подсчет количества разрешений на новое строительство, выданных в январе 2010 г. Всего таких разрешений оказалось 619, из которых 462 составляют разрешения на строительство жилых объектов. Если сравнить эти данные с количеством таких разрешений, выданных в январе 2009 г., то число всех разрешений уменьшилось на 10,8%, а тех из них, которые связаны с жилищным строительством, – на 18,6%. В CYSTAT говорят, что это очень важный показатель, позволяющий судить как о будущем строительной отрасли, так и о перспективах рынка недвижимости страны в целом.

Какие выводы можно сделать из приведенных цифр? Как обычно, все зависит от субъективных взглядов эксперта и его личной заинтересованности. Кто-то скажет, что уменьшение объемов строительства приведет к дефициту жилья и росту цен, другой предположит, что строительные компании просто не рискуют строить «лишние» метры при достаточном количестве еще нераспроданных объектов. Таким образом, если это и отразится на ценах, то лишь в сторону их дальнейшего понижения.

Но конечную точку в этом споре, по­видимому, поставит лишь сам кипрский рынок, перейдя из сегодняшнего положения неопределенности в очередной новый тренд. Ждать этого осталось не так уж долго. По всей видимости, динамика дальнейшего развития станет ясной еще до конца этого года.