Чехия. Пражская "золотая жила"

Как говорят чешские риэлторы, цены на местную недвижимость догонят среднеевропейский уровень к моменту вхождения страны в зону евро. Ожидается, что это произойдет к 2012 году. Сегодняшние покупатели пока еще имеют шанс получить от своих вложений максимум прибыли: за год стоимость приобретенных объектов возрастает на 15–25%. Благоприятный инвестиционный климат подкрепляется низкими налогами на недвижимость, экономической и политической стабильностью страны, а также доступностью рынка для иностранных инвесторов.

Основная сфера интересов инвесторов – недвижимость и строительство, которое, цитируя международную риэлторскую компанию Cushman & Wakefield Healey & Baker, «является синонимом высокого заработка в стабильной среде». Несмотря на продолжающийся по сей день многолетний рост цен, стоимость жилья в Чехии остается одной из самых низких в Европе. Если сравнивать квартиры, аналогичные с точки зрения престижа, площади и района, расположенные в столицах западноевропейских государств с пражскими, то в Берлине стоимость выше на 15%, в Вене – на 22%, в Риме – на 119%, а в Мадриде и Париже – более чем на 280%. Несмотря на масштабное строительство объектов коммерческой и жилой недвижимости, спрос пока значительно превосходит предложение, что способствует росту цен и увеличению ставок арендной платы не только в чешской столице, но и в регионах.

Мы строили, строили и…по-прежнему строим

Объемы жилого строительства в Чешской республике непрерывно растут. В 2004 году было начато строительство почти 39 тысяч новых квартир, в 2005­м – уже 40 тысяч, в 2006­м – 43,7 тысяч, а за прошлый год количество сданных объектов возросло в несколько раз.

Рынок наиболее востребованной жилой недвижимости Чехии можно условно разделить на несколько частей: Прага и ее окрестности, Карловарский край и горные районы Чехии.

Дачи и летние дома. Спрос на жилье в этом сегменте рынка носит сезонный характер: пик продаж приходится на конец весны – начало лета. В целом, интерес жителей Чехии к загородным домам для отдыха и дачам постепенно растет – в этом году, по данным социологических опросов, количество желающих приобрести подобное жилье увеличилось на 15% (в сравнении с тем же периодом прошлого года). Результаты реальных продаж несколько скромнее. Еще медленнее в этом сегменте рынка растут цены: количество предложений о продаже коттеджей или дач (как только что построенных, так и б/у) сравнимо с объемом спроса, а при отсутствующем дефиците рассчитывать на серьезное увеличение стоимости недвижимости не приходится. Кроме того, для покупателей жилья данного типа определяющим фактором является именно цена: предпочтение отдается недорогим летним домам, без обстановки, с «голым» участком земли. Помимо соображений экономии, здесь работает еще местный менталитет: чехи неторопливо и с удовольствием обставляют по своему вкусу жилище и предпочитают самостоятельно заниматься садом. Стоимость такой дачи, расположенной в 30–40 километрах от Праги, начинается от $10 тысяч.

Частные дома, виллы, особняки. Небольшие дома, предназначенные для круглогодичного проживания и расположенные в черте города или в пригороде Праги, пользуются большим спросом у «среднего класса». Как правило, это дорогое и качественное жилье стоимостью от $300 тысяч, в зависимости от района и «комплектации» (жилая площадь, размеры земельного участка, наличие гаража и т. д.). Отдельного упоминания стоят старые дома постройки начала прошлого века и более ранние. Этот рынок интересен, но весьма ограничен в силу уникальности каждого строения. Особого внимания заслуживают дома, имеющие свою историю, знаменитых владельцев или постояльцев. Такая недвижимость ценится во всем мире, но в силу специфичности спроса может и не принести ожидаемой выгоды. Далеко не всегда можно продать историю вместе с домом, обычно она идет «бонусом», в лучшем случае играя на руку продавцу в качестве рекламы его предложения.

Квартиры в историческом центре и престижных районах Праги. Это – категория престижного и элитного жилья. Нестандартные квартиры улучшенной планировки, расположенные в эксклюзивных многоквартирных домах (кирпичных, в том числе старой постройки или возведенных по европейским стандартам с учетом исторических особенностей города), стоят не дешевле отдельных вилл с благоустроенными земельными участками. Цена квадратного метра – $3–4 тысячи. Цена за «квадрат» элитной квартиры в Праге может достигать $10–12 тысяч. Среди преимуществ таких квартир – широко развитая внутренняя инфраструктура жилых комплексов (подземные гаражи, охрана, спортивные центры). Подчиняясь интернациональным законам ценообразования рынков элитного жилья, квартиры в центре Праги дорожают значительно быстрее, чем на периферии. По данным, опубликованным CzechFNH GROUP, рост стоимости за прошлый год составил 24%.

Квартиры в новых домах. Самое востребованное жилье с точки зрения покупателей и арендаторов. Цена за один квадратный метр может колебаться от $500 до $4000, в зависимости от района и типа квартиры. По мнению экспертов, наиболее выгодный объект для вложения средств. Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение и насытится еще не скоро.

Наследие социализма. Панельные многоэтажные дома, внешне не отличимые от аналогичных зданий в России, были построены во времена существования СССР. Как следствие, квартиры в них страдают обычными для отечественного жилья того периода болезнями: неудовлетворительный внутренний климат, устаревшие коммуникации и не слишком удобная планировка. Растут в цене они примерно так же, как и питер­ские «пятиэтажки»: чуть медленнее, пропуская вперед более ликвидное жилье нового поколения. И точно так же, несмотря на перманентные слухи о падении спроса, находят своих покупателей.

Карловарская недвижимость и домик в горах. Такие объекты относятся к дорогому сегменту: средняя стоимость небольшого коттеджа с земельным участком в Карловарском крае составляет примерно $200 тысяч. Особенно ценятся виллы, расположенные в радиусе
20 км от крупных городов, находящиеся в хорошем состоянии и отвечающие стандартным требованиям качественного загородного жилья: наличие коммуникаций и связи, хорошие подъездные пути, гараж. Такие объекты с успехом используются в туриндустрии.

Дома и коттеджи, расположенные в горных районах Чехии, также пользуются огромным спросом, однако здешний рынок недвижимости фактически закрыт: ничтожно малое количество объектов, выставляемых на продажу, зато цены за год способны взлететь на 50%. Склоны гор в основном относятся к заповедным зонам, поэтому строительство здесь в принципе запрещено. Исключения составляют небольшие населенные пункты у подножья, где позволяется точечная застройка. Как правило, на ограниченных участках земли возводятся многоквартирные дома, чтобы максимально эффективно использовать драгоценную площадь. Цены на квартиры в этих домах колеблются от $350 до $850 тысяч.

В кредит? Можно!

Продолжающийся рост цен на жилье, высокий спрос на недвижимость и спровоцированные им возрастающие объемы строительства вызывают у ряда аналитиков опасения за устойчивость рынка. В опубликованном Чешским Центробанком отчете о финансовой стабильности указывается, что стоимость недвижимо­сти в некоторых регионах страны растет неоправданно быстро. Разрыв между доходами населения и ценами на жилье уже в три раза превышает аналогичный показатель в стабильной Германии или Австрии. Тем не менее, в ближайшее время прогнозируется новый скачок цен на недвижимость, связанный с вступлением Чехии в Шенген в 2008 году, а также увеличение ставки НДС с 5% до 19%. Таким образом, наступивший год может стать своеобразной чертой, за которой – скачкообразное повышение стоимости жилья.

Несколько охлаждает пыл закон о «социальном жилье», каковым признается квартира до 120 кв. м и дом до 350 кв. м. Для «социального жилья» устанавливается сниженная ставка НДС – 5%. По статистике, в эту категорию попадает до 90% всей жилой недвижимости Чехии, так что изменение налога на добавочную стоимость не станет для жилищного строительства серьезным ударом.

Интерес населения к приобретению жилья подогревается ипотечными кредитами, доступными не только жителям страны, но и иностранным покупателям. Как заявляют операторы местного рынка, если покупатель из России располагает суммой в размере 50% от стоимости объекта, то с почти 100­процентной вероятностью он получит ипотеку в одном из местных банков. За прошлый год объем кредитных покупок жилья в Чешской республике в целом удвоился по сравнению с 2006 году.

Законы и последствия

Законодательная база рынка недвижимости в Чешской республике до недавнего времени копировала советскую, а сейчас все более приближается к европейской. При всей инвестиционной привлекательности Чехии, в настоящий момент она не демонстрирует особой заинтересованности в массовой скупке недвижимости иностранцами. Но и серьезных препон для иностранных граждан, желающих инвестировать в жилищный рынок, нет.

Присутствие на внутреннем рынке мощного иностранного капитала приводит к росту цен и увеличению спроса на недвижимость непропорционально реальным потребностям страны. Для защиты чешского рынка жилья от спекуляций на территории республики действует «Валютный закон» № 219/1995, согласно которому недвижимость в Чехии могут покупать только:

• граждане Чехии;

• лица, имеющие ПМЖ в Чехии;

• чешские юридические лица;

• чешское государство.

Для иностранного гражданина, не являющегося резидентом Чехии, наиболее простым способом приобретения недвижимости является регистрация чешской фирмы с последующим оформлением покупки на юридическое лицо. По закону, иностранные граждане могут быть учредителями чешских компаний, но исполнительным директором такой фирмы должен быть либо гражданин Чехии, либо лицо с разрешением на постоянное проживание в республике или видом на жительство (основанием для чего может служить как раз статус учредителя чешской фирмы). Ужесточение чешских законов теперь требует, чтобы такая компания реально работала, в противном случае она будет закрыта по суду. Существует даже ряд признаков, на основании которых фирма признается недействующей: более двух лет фирма не вела никакой деятельности и предоставляла «нулевой» баланс, не проводились общие собрания учредителей, не создан обязательный по закону резервный фонд, не исполняются требования, установленные Управлением по охране экономической состязательности, не говоря уже о том, что компания обязана иметь реальный юридический адрес. Несоблюдение этих условий может по­служить основанием для вынесения предупреждения, а затем и передачи дела в суд.

Но это решаемые проблемы. Например, первое, что советуют местные риэлторы и адвокаты, это организовать небольшое агентство недвижимости, владеющее несколькими квартирами. Деятельность такой фирмы заключается в сдаче жилплощади внаем. Таким образом, будут соблюдены все формальные признаки работающей компании. А клиенту перед подписанием учредительных документов настоятельно рекомендуется ознакомиться с их содержанием – для этого, при необходимости, они должны быть переведены на русский или английский язык.