Распродажи по-европейски

Покупательская активность превысила все ожидания. Основные рычаги феномена – существенное снижение цен на недвижимое имущество, совпавшее по времени с необходимостью спасти изъятые на биржах средства от пожирающей их инфляции.

Для тех, кто в конце 2008 года посетил выставки по недвижимости в Великобритании и Франции, было абсолютно очевидно – Европа, изрядно затронутая финансовым кризисом, ждет покупателя из России. Для риэлторов, особенно работающих в сегменте lux, к этому моменту времени уже практически полностью был потерян покупатель-европеец, обладающий крайней осторожностью и почти не играющий на сырьевых биржах. Что-то, разумеется, ушло и «по своим» – как правило, объекты средней ценовой категории: сделки до €500 тысяч. Ситуация же с покупателем из России просчитывалась довольно схематично, но в целом верно: квадратные метры в стране в стоимости еще не упали, зато заметно падал рубль. Во имя спасения средств самым логичным ходом должны были стать инвестиции на европейском рынке, где, с одной стороны, цены уже приобрели адекватность, приличествующую моменту, а с другой, все еще существовала возможность торговаться. Так, собственно говоря, все и случилось.

«Вон из Москвы…»

Недвижимость, особенно дорогая и очень дорогая, во Франции и Великобритании стала хитом рождественских продаж. В самом Париже и в области спрос на объекты формата luxury не только не падал, но рос. «Основные покупатели дорогих замков, вилл и эксклюзивных апартаментов во Франции сегодня – это россияне, слегка «разбавленные» англичанами и выходцами из Саудовской Аравии, – говорит Зоя Иванова-Сикорд, менеджер французского агентства недвижимости MARC FOUJOLS. – Для покупателя из России купить замок в 60 км от Парижа за €2,5 миллиона – куда более доступно и выгодно, чем покупать коттедж в Подмосковье. При этом площадь замка, как правило, не менее 500 кв. м, а прилегающий земельный участок составляет около 1 гектара. Некоторая сложность возникает с подбором апартаментов для российского покупателя: представления россиян об евроремонте класса «люкс» часто завышены по сравнению с европейскими стандартами».

В Великобритании интерес к недвижимости также наблюдался, в основном, со стороны русских. Присутствовали на рынке также французы, итальянцы и постепенно возвращающиеся в Англию американцы. Если учесть тот факт, что евро рос, а фунт падал (падение национальной валюты к Рождеству 2008 года по сравнению с декабрем 2007 года составило 25%), то реальные цены на лондонские квартиры уменьшились почти на половину – и это очень подстегнуло рынок. Интересно, что раньше на том, чтобы скорее оформить договор, настаивал обычно покупатель, теперь в этом больше заинтересованы продавцы. Квартира, «зависшая» в продаже, крайне не выгодна: тогда ее приходится отдавать в аренду. Рынок аренды, в свою очередь, очень задет, в частности в Лондоне, где он во многом питался за счет деятельности Сити. Ввиду того, что многие банки терпели трудности (сливаются, поглощаются, сокращают штат – буквально тысячи потерявших работу), существенно уменьшилось число желающих снять жилье, а цены на аренду упали на 15% – и это, по мнению экспертов, еще не предел.

Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com, говорит: «Большинство сделок на лондонском рынке сегодня проводится за наличный расчет, но некоторые покупатели прибегают к ипотеке. Сегодняшняя базовая ставка в английских банках – 2%. Это, пожалуй, самые низкие ставки со времен XVII столетия. Но проценты по ипотеке не особенно изменились – сегодня кредиты дают под 5% годовых. При этом тщательно проверяются все документы, не должно быть никаких «серых» зарплат, только «белая», поступающая на банковский счет покупателя».

Франция менее строга в этом отношении, хотя и кредитная история, и происхождение средств тщательно проверяются. Заметно при этом, однако, что французы пытаются стимулировать российского покупателя всеми способами и, в частности, отрабатывая различные механизмы ухода от налогов. Зоя Иванова-Сикорд так говорит об этом: «Есть множество нюансов, касающихся сделок с иностранцами вообще, а не только с гражданами России. Например, при покупке нерезидентами дорогих объектов, а именно более €780 тысяч, вступает в силу налог на богатство. У нашего агентства отработаны схемы, позволяющие уменьшить этот налог, заодно задействовав ипотечное кредитование. При этом мы помогаем получить кредиты в монакских и швейцарских банках по ставке в среднем 5,5%. Это выгодно как с точки зрения «дешевых денег», так и в отношении ухода от налога на богатство».

Ходовой товар с маркировкой «К Рождеству 2008» выглядел примерно так: в Лондоне это были квартиры в центре, в престижных районах, средней стоимостью от 750 тысяч до 1,5 млн фунтов; в Париже – элитные апартаменты в округах – по цене от €6 тысяч за кв. м, а также замки в окрестностях французской столицы. Определенный интерес представляли горнолыжные курорты, а также объекты на Лазурном берегу: считается, что никакой кризис не в силах повлиять на желание отдохнуть на престижных курортах.

В поисках дна

Строительство новых зданий, как жилых, так и коммерческих, сегодня ведется очень вяло. Те девелоперы, что полагались на кредитование, в данный момент времени оказались парализованы банковским крахом. «Многие стройки в Великобритании сейчас заморожены, – комментирует Егор Шишковский ситуацию в Англии. – То, что уже было начато, достраивают; новые объекты пока отложены на 2–3 года. В самом Лондоне это не так заметно. На мой взгляд, события будут развиваться в три этапа: в ближайшие месяцы, в начале 2009 года, цены пойдут вниз, потери составят до 10%. К лету цены стабилизируются – это второй этап. А затем мы будем наблюдать рост цен уже как следствие неизбежной инфляции. Так что сейчас очень интересное время».

Во Франции существует множество программ, которые поощряют инвестиции в сектор недвижимости. Например, приобретение полностью меблированных апартаментов в туристических резиденциях не только позволяет покупателю отдыхать в купленном «втором доме» во время отпуска и получать доход во все остальные месяцы года (цифры невелики, 5–6% от объема капиталовложений, но стабильны), но и избавляет от большинства налогов и от текущих расходов на содержание жилья. Кроме того, инвестору (а именно так квалифицируется покупатель недвижимости в данном случае) возвращается НДС, уплаченный при заключении договора – 19,6%, что делает существенно дешевле это и без того доходное приобретение.

Большинство девелоперов заявили о заморозке своих проектов на ближайшие 2–3 года. Эксперты говорят: все шансы остаться на плаву есть у тех компаний, которые совмещают строительный бизнес с туристическим, сделав при этом ставку на аренду площадей и управление ею.

О деятельности как раз такого многопрофильного холдинга на волне кризиса рассказывает Мария Алексеева-Гибер, управляющий директор и владелица группы компаний OACI, уроженка России, много лет живущая во Франции: «Кризис ударил далеко не по всем девелоперам. Скажем, нашему холдингу это не так страшно, и я надеюсь, что наша компания не будет снижать цены на недвижимость. Мы будем продолжать строить новые дома, покупать и реставрировать старые, привлекая инвестиции и продолжая деятельность фирм, ведущих бухгалтерские дела наших инвесторов и управляющих их недвижимостью. Сейчас на рынок поступило очень много интереснейших предложений – старые, в лучших французских традициях построенные, отели в Провансе, на атлантическом побережье, и даже на неизменно популярном Лазурном берегу, буквально по демпинговым ценам – на 30% ниже, чем год назад. Сейчас главное – не ошибиться в выборе. Он должен быть оправдан, прежде всего, с точки зрения туризма. Куда приедет турист – приедет и инвестор. И если часть апартаментов, из числа отреставрированных нами, не будет продана, мы просто сдадим их в аренду».

Сейчас на покупателя работают все составляющие рынка недвижимости: европейское падение цен на строительные товары и услуги гарантирует при возведении новых зданий гораздо меньшие затраты, чем еще полгода назад. В выгодном положении оказываются и те, кто, не замахиваясь на крупные вложения, просто покупает для себя квартиры, нуждающиеся в ремонте. Пока на рынке идет обесценивание труда строителей и отделочников, можно заключить договор на очень небольшую сумму и получить при этом прекрасный результат.