Офисная недвижимость в Германии привлекает российских инвесторов стабильностью и высокими ставками аренды

Поглощение офисных площадей на шести основных рынках Германии — в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте — в первом полугодии 2013 года достигло порядка 1,25 млн кв.м, что примерно на 2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основная доля сделок в первом квартале 2013 года заключалась с немецкими компаниями, приобретающими офисную недвижимость в собственность; при этом доля свободных площадей продолжает сокращаться, отмечают в Colliers International.

«Благодаря нескольким крупным сделкам с участием владельцев, занимающих собственные помещения, сокращение было не таким заметным, — говорит Петер Бигельмайер, руководитель департамента офисной аренды Colliers International в Германии. — Аренда с конца прошлого года упала примерно на 9%, но новый, хотя и умеренный спрос позволил нанимателям более чем удвоить результат по поглощению по сравнению с аналогичным периодом 2012 года».

Крупнейшие договоры аренды и сделки с владельцами офисных помещений в первом полугодии 2013 года заключили: Commerzbank (чуть менее 45 000 кв.м офисных площадей во Франкфурте в бывшей штаб- квартире Deutsche Börse), Allianz (36 000 кв.м в г. Унтерфёринг под Мюнхеном) и пенсионная страховая компания Deutsche Rentenversicherung (20 000 кв.м в  Штутгарте и 17 500 кв.м в Берлине).

Российские инвесторы становятся все более заметными игроками на рынке недвижимости Германии

Владимир Сергунин, директор по развитию бизнеса Collier International в России,  отметил: «Благодаря положительным трендам, наблюдающимся в самой сильной экономике Евросоюза, инвестиции на рынках коммерческой и жилой недвижимости Германии привлекают все больше российских компаний (как профессиональных, так и частных инвесторов), которые совершают сделки по покупке офисных зданий и апартаментов в таких городах, как Мюнхен, Гамбург, Франкфурт и Берлин».  Офисный сектор  - лидер по количеству сделок с участием российских компаний, поскольку рынок Германии характеризуется снижением уровня вакантных площадей, высокими ставками аренды и стабильным спросом на премиальные объекты. Доходность коммерческой недвижимости в Германии колеблется от 5 до 7% в зависимости от класса, локации и т.д. Самая яркая сделка  с участием российских инвесторов последнего времени - приобретение компанией Lenhart Global многофункционального объекта в Мюнхене стоимостью более 300 млн евро.

В наиболее востребованных районах ожидается умеренная рыночная активность

Проведенный анализ выявил ряд тенденций. В то время, как офисный рынок в Дюссельдорфе вырос почти на 8% по сравнению с предыдущим годом и показал поглощение 147 500 м², во Франкфурте (-1,2% до 213 600 кв.м), Гамбурге (+2,3% до 220 000 кв.м) и Мюнхене (+0,8% до 323 100 кв.м) наблюдалось лишь небольшое колебание. Поглощение в Берлине, напротив, упало примерно на 11% до 255 700 м², что может быть связано с низким показателем крупных сделок аренды. «При том, что в Берлине с января по июнь было подписано намного больше договоров аренды, всего две сделки имели объем 5000 кв.м. За тот же период 2012 года таких сделок было семь», — говорит Андреас Трумп, руководитель отдела исследований Colliers International в Германии. Что касается остальных регионов, то наиболее заметный спад наблюдался в Штутгарте (около 12% при поглощении 86 100 кв.м). По сравнению с предыдущим годом, в столице немецкой земли Баден-Вюрттемберг подписано меньше договоров аренды на более чем 1000 кв.м (всего 10 договоров против 26 в прошлом году).

Положительный уровень чистого поглощения — доля свободных офисных площадей продолжает постепенно снижаться

Почти 6,3 млн кв.м были доступны для краткосрочной аренды на шести рассматриваемых офисных рынках в конце первого полугодия 2013 года, что на 480 000 кв.м меньше, чем в прошлом году. Это привело к снижению средней доли свободных площадей с 8,4% до 7,7%. «Продолжающийся рост чистого поглощения имеет решающее значение в данном контексте — в первом полугодии он превысил рекордные 400 000 кв.м», — подчеркнул Андреас Трумп. Берлин, Франкфурт и Мюнхен пережили наиболее сильное сокращение свободных площадей по сравнению с предыдущим годом. Доля свободных площадей в немецкой столице в конце первого полугодия 2013 г. снизилась до 6,3% (против 7,5% в предыдущем периоде), во Франкфурте — до 13,7% (против 14,7%) и в Мюнхене — до 5,9% (против 6,4%). К такому развитию привели, в том числе, низкие объемы доступных офисных площадей в последние два года. «По результатам исследования Colliers International, к концу 2015 года будет свободно 2,6 млн кв. м новых офисных помещений, но порядка 2/3 всех площадей уже будут сданы в аренду», — говорит Трумп.

Тенденции ценообразования ставок в премиальном и среднем сегментах различаются

В результате анализа премиальных и средних ставок аренды мы обнаружили, что их изменение по сравнению с предыдущим годом движется в разных направлениях. «Одновременно с ростом аренды в относительно узком премиальном сегменте мы также наблюдаем смещение рынка в сторону более доступных ценовых сегментов и местоположений», — пояснил Андреас Трумп. К примеру, арендная ставка на офисы премиум-класса во Франкфурте выросла почти на 14% до 37,50 €/кв.м. В то же время средняя ставка аренды по сравнению с предыдущим годом упала на 11% до 17,00 €/кв.м. На рынке Мюнхена ситуация аналогична. Премиальная арендная ставка в городе выросла до 31,50 €/кв. м (+5%), средняя ставка аренды снизилась до €14,55 кв. м (-1,5%). В Дюссельдорфе офисы премиум –класса сдавались по рекордной ставке 27,50 евро за кв.м, так как на нее повлияли дорогие сделки  с  офисной недвижимостью в центре города, цена  на них оказалась выше на 10% по сравнению с прошлым годом. Эти сделки также повлияли на среднюю ставку, которая выросла на 7% и составила 14,90 €/кв.м. Арендная ставка в премиальном сегменте в Берлине (22,00 €/ кв.м) и Штутгарте (20,00 €/кв.м) остались на уровне прошлого года, в Гамбурге зафиксировано небольшое снижение (на 2%) до 23,50 €/кв.м. По указанным причинам средняя ставка аренды в Гамбурге упала до 13,70 €/кв.м (-6%) и до 11,50 €/к.м в Штутгарте (-5%), в то время как в Берлине она выросла на 8% до 13,50 €/кв.м.

Прогноз: рынок восстановится, хоть и с некоторой задержкой

«Малое количество запросов в конце прошлого года и начале текущего, особенно в сегменте «свыше 5000 кв.м», начинает влиять на показатели. Даже при том, что количество запросов постепенно растет, мы придерживаемся наших прогнозов поглощения от 2,5 до 2,6 млн кв.м и средних объемов рынка офисной аренды в 2013 г., так как сейчас мы смотрим на средние значения за 6—12 месяцев между началом поиска недвижимости потенциальными арендаторами и фактическим подписанием договора аренды», — подводит итог Бигельмайер. Максимум текущего рыночного цикла по арендной ставке практически достигнут. Из-за низкого поглощения арендуемых помещений изменения доли свободных площадей в ближайшие месяцы не ожидается.

18.07.2013