Ограничение арендной платы – новое арендное право в Германии
Нововведения вступили в силу с 1 июня 2015 г. и пока распространяются только на наём жилых помещений. В каждой отдельно взятой федеральной земле закон начинает действовать только после его принятия местным правительством, которое определяет области с особо напряженной ситуацией на рынке жилья. Правительство Берлина приняло подобное постановление 1 июня 2015 г., месяц спустя его примеру последовал Гамбург.
Действие закона в Баварии
В Баварии Закон об ограничении величины арендной платы вступил в силу 1 августа 2015 г. На данный момент закон действует в 144 населенных пунктах, включая Мюнхен и другие крупные города: Ландсхут, Регенсбург, Нюрнберг, Фюрт, Эрланген, Ашаффенбург, Вюрцбург, Аугсбург, Ной Ульм. В Верхней Франконии ограничение затронуло только Байройт.
Принцип работы
В населенных пунктах, на которые распространяется действие нового закона, владельцы, желающие сдать свою недвижимость или повысить арендную плату в рамках текущего договора найма, должны предварительно узнать средний показатель квартплаты по местности. Решающим является средний показатель арендной платы на момент начала арендных отношений, а не заключения договора. Это не обязательно тот день, когда наниматель заселяется в квартиру. На практике в качестве начала арендных отношений в договоре, как правило, указывается первое число месяца. Уровень арендной платы не может превышать средний показатель по населенному пункту на взятое число более чем на 10%.
Средний показатель арендной платы определяется путем анализа платы за жилую площадь схожего рода, размера, оснащения, расположенную в том же районе данного населенного пункта. Исключение из правила составляют субсидируемые квартиры, стоимость которых регулируется законом (см. § 558 абз. 2 ГК).
При расчете среднего показателя квартплаты по местности внимательно изучите район и муниципальную таблицу индексов квартплаты. Если в вашем городе такой таблицы нет, то Вы можете обратиться в соседний населенный пункт. В таких городах как Мюнхен, Нюрнберг, Регенсбург подобная таблица существует, и по закону считается, что она отражает действительную величину квартплаты по городу (см. § 558d абз. 3 ГК ФРГ). Таблица также включает допустимые колебания размера арендной платы, однако владельцы квартир не имеют права повышать квартплату до уровня выше среднего (пусть и допустимого) без изложения объективных причин.
Исключения
В целом, новое ограничение не позволяет повышать арендную плату в ущерб интересов нанимателя даже в рамках индивидуального соглашения. Но, как и у всякого правила, здесь также существуют свои исключения:
1) квартира во временное пользование
Органичение не распространяется на краткосрочный наём жилья (см. § 559 абз. 2 №. 1 ГК), к примеру, когда квартиросъемщик нуждается в жилье на обозримый период времени – в рамках выставки, реализации проекта или пока достраивается его дом.
2) жилье с хозяином
Второе исключение из правила составляют случаи, когда наниматель делит жилую площадь с хозяином квартиры или снимает меблированную недвижимость (см. § 559 абз. 2 №. 2 ГК ФРГ). При этом недвижимость должна сдаваться в виде, приемлемом для проживания, т.е. иметь все необходимое: кровать, шкаф, кухонную мебель, стол и электроприборы.
3) льготныеквартиры
Еще одно исключение - квартиры, которые снимают муниципальные или социальные учреждения с целью предоставления бюджетной жилплощади особо нуждающимся в жилье гражданам (см. § 559 абз. 2 №. 3 ГК ФРГ).
4) cтуденческиеимолодежныеобщежития
Новое положение закона не распространяется на общежития для студентов и молодежи (см. § 549 абз. 2 ГК ФРГ).
5) новостройки
Следующее исключение - квартиры, сданные в эксплуатацию после 1 октября 2014 года (см. § 556 f стр. 1 ГК, нов. изд.). Владельцы этих квартир и далее могут свободно устанавливать величину квартплаты.
6) старая квартплата уже была завышенной
Ограничение квартплаты не действует в том случае, если жилье раньше сдавалось другому квартиросъемщику по цене, превышающей средний показатель по местности более чем на 10%. В таком случае хозяин квартиры имеет право установить такую же квартплату и для нового квартиросъемщика (см. § 556e абз. 1 с. 1 ГК ФРГ, нов. изд.). Однако при этом не учитываются договоренности о повышении квартплаты, подписанные со старым квартиросъемщиком в течение последнего года отношений найма (см. § 556e абз. 1 с. 2 ГК ФРГ, нов. изд.), а также и понижение квартплаты со стороны нанимателя. Тем не менее, если дефект, в связи с которым квартплата была понижена, все еще не устранен, то и новый квартиросъемщик вправе в одностороннем порядке понизить арендную плату.
7) капитальныйремонт
Величина квартплаты может устанавливаться свободно в том случае, если квартира сдается впервые после дорогостоящего капитального ремонта (см. § 556 f с. 2 ГК ФРГ, нов. изд.). Если же квартира сдается уже во второй раз после ремонта, то вступает в силу ограничение. Ремонт считается капитальным в том случае, если затраты на него составили около одной трети стоимости строительства нового помещения подобного рода (см. решение Верховного федерального суда от 10.08.2010 – VIII ZR 316/09).
8) недавний ремонт
Даже если ремонт, проведенный хозяином квартиры в течение последних трех лет, не дотягивает до статуса капитального, ограничение арендной платы тем не менее не действует (см. § 556e абз. 2 с. 1 ГК ФРГ, нов. изд.). При расчете квартплаты для нового жильца владелец недвижимости может учесть затраты на ремонт точно так же, как он мог бы в связи с затратами на ремонт повысить арендную плату в рамках текущего договора. То есть владелец квартиры не только может превысить средний показатель квартплаты по местности на 10%, но и еще добавить 0,92% от стоимости ремонта за последние три года (11% в год соответствуют 0,92% в месяц).
Нарушения
Если установленная квартплата превышает допустимый законом уровень, договор аренды не аннулируется полностью. Недействительным считается только пункт, устанавливающий величину квартплаты. Таким образом, наниматель обязан платить квартплату только в установленном законом размере. Если он платит больше, то имеет право потребовать обратно разницу только в том случае, если он предварительно опротестовал завышенную квартплату.
Обжалование действительно в письменной форме (электронного письма будет достаточно) и должно содержать обоснование того, почему он считает арендную плату завышенной. Получение письма обязывает владельца квартиры также в письменной форме разъяснить, чем конкретно обоснована высокая квартплата. Исключение составляют случаи, когда фактические причины общедоступны или владелец квартиры не имеет право их называть.
Градуированная аренда/ базисно-индексный метод расчета квартплаты
Ограничение не распространяется на повышение арендной платы в рамках договора, предусматривающего базисно-индексный метод расчета квартплаты (см. § 557b абз. 4 ГК ФРГ). В рамках градуированной аренды запрещается превышать допустимую величину. При расчете повышения арендной платы решающим является не момент подписания договора, а момент каждого оговоренного повышения. Величина квартплаты на каждой отдельно взятой «ступени» изменению не подлежит (см. § 557a абз. 4 ГК ФРГ).
Договоры, заключенные до 01.08.2015
В Баварии ограничение арендной платы действует только в отношении договоров, заключенных с 01.08.2015. На договоры найма и соглашения о повышении арендной платы, заключенные до названной даты, но вступающие в силу с 01.08.2015 или позже, ограничение не распространяется (см. ст. 229 § 35 п. 1 Вводного закона к ГК ФРГ).
У Вас возникли вопросы по поводу покупки недвижимости в Германии? Обращайтесь к нам, мы будем рады Вам помочь!
Маркус Гролль, LL.M(RealEstate)
Адвокат
Специалист по строительному и архитектурному праву
Специалист по вопросам аренды и праву собственности на недвижимость
Адвокатское бюро Гролль
Цвайгштрассе 10
80336 Мюнхен, Германия
Teл. +49 (0)89 550 667 9-0
Факс +49 (0)89 550 667 9-99
info@anwaelte-groll.de">info@anwaelte-groll.de
22.11.2015