Германия: инвесторы из России ждут большого дисконта

Особенности менталитета немецких граждан дают инвесторам в сфере недвижимости возможность получать  гарантированный доход от сдачи объектов в аренду. Многие немцы всю жизнь живут в съемных домах или квартирах и часто меняют место жительства в связи со сменой места работы. Русским этого не понять – чаще всего они ищут работу в том городе, где живут. Тем не менее, это не мешает им пользоваться ситуацией. Инвесторы из России скупают объекты недвижимости в Германии как «горячие пирожки», затем сдают их в аренду и получают гарантированный доход в 10%, а в отдельных случаях и 20%. Как отмечает Анатолий Школьников, директор компании KCImmobilien (Германия), российские покупатели ведут себя очень агрессивно. «Раньше клиенты из России в основном покупали недвижимость для собственного проживания. Долго выбирали, сомневались. Сейчас ситуация поменялась. Основная цель на данном этапе для них – это выгодно вложить деньги. Тип объекта не интересует – главное купить дешевле. Решения принимаются быстро. Теперь уже мы просим клиентов не торопиться», - рассказывает г-н Школьников. По его словам, именно желание клиентов купить недвижимость как можно дешевле способствует развитию услуги по приобретению объектов недвижимости через судебные аукционы. «Через судебный аукцион есть возможность купить недвижимость до 50% от ее рыночной стоимости. И эта возможность притягивает клиентов из России, как магнит», добавляет г-н Школьников.

Ликвидный объект  - «за дешево». Возможно ли это?

«Когда на первой встрече с клиентом наши специалисты рассказывают о возможностях приобретения недвижимости через судебные аукционы, клиенты часто недоуменно восклицают: «Аукцион!? Суд?! Да вы что, мы в эти игры в России уже наигрались. Аукцион – это же надувательство!». Только не в Германии, отвечаем мы», - поясняет Анатолий Школьников. Судебный аукцион – это официальное судебное заседание, которое проводится в соответствии с законами Германии. Принимать участие в аукционе могут на одинаковых правах, как и граждане страны, так и нерезиденты, в том числе граждане России. На заседании присутствует судья, помощник судьи, представитель банка, который выставил объект на открытую продажу и желающие приобрести этот объект с торгов. Владельцем объекта становится тот, кто предложил за него самую высокую цену. Если по итогам аукциона вы стали владельцем объекта, то право собственности у вас уже никто оспорить не сможет. «После того, как клиенты убеждаются, что все законно, услуга по приобретению недвижимости на аукционах становится для них приоритетной. Ведь на аукционе есть возможность приобрести ликвидный объект недвижимости по цене в два раза ниже рыночной. От собственника такой скидки добиться невозможно»,  - добавляет г-н Школьников. Почему ликвидные объекты выставляются на открытые торги и часто продаются за дешево? В ответе на этот вопрос также нет подвоха. Банки выставляют на торги объекты недвижимости своих должников, которые (по разным причинам) оказались не в состоянии оплачивать долг по кредитным обязательствам. В большинстве случаев, выставляя объект на аукцион, банк готов его продать по цене гораздо ниже реальной стоимости. В среднем цена объекта на аукционе составляет 70% от рыночной стоимости, но при торгах цена может быть существенно снижена. В итоге инвестор имеет возможность купить на аукционе этот объект по очень низкой цене. А потом может либо сдать его в аренду, либо продать уже по рыночной цене, либо взять кредит в немецком банке (предложив банку в залог этот объект), и приобрести на эти деньги еще один или два объекта.

Как русские в Германии покупают недвижимость со скидкой в 50%

Наиболее активно ведут себя на данном этапе инвесторы из Центральной части России.«Большая часть наших клиентов территориально находятся в Питере и в Москве, но в последний год интересоваться возможностью инвестирования в объекты недвижимости в Германии стали и жители южной части России, из Ростова-на-Дону, Краснодара», - рассказывает г-н Школьников. Первое, с чего начинается подготовительная работа к участию в аукционе – открытие счета в одном из немецких банков. «Чаще всего самостоятельно открыть счет клиенту бывает довольно сложно. Банки отказывают. Поэтому мы берем на себя эту часть работы. Счет необходим для участия в аукционе. Чтобы принять участие в торгах, при себе нужно иметь чек на сумму в 10% от оценочной стоимости того объекта, который вы хотите купить. Чек является залогом. Вы его оставляете при совершении покупки. Затем в течение двух месяцев со дня аукциона необходимо внести оставшуюся сумму. В этом случае уже значение не имеет откуда придут ваши деньги – со счета в немецком банке, либо со счета в российском банке», - поясняет Анатолий Школьников. По его словам, присутствовать на аукционе клиент может лично, как и вести торг, но чаще всего клиенты предпочитают, чтобы их интересы в суде представлял специалист по генеральной доверенности. «В таком случае клиент может вообще не приезжать в Германию. Мы от его лица присутствуем на всех судебных заседаниях и покупаем тот объект, который соответствует требованиям клиента и его финансовым возможностям», - добавляет г-н Школьников. Дата и время аукциона становятся известны за 8 недель. Чтобы получить привлекательный объект, к его покупке лучше подготовится заранее. И эту работу также самостоятельно клиенту сделать практически невозможно. «Дополнительная информация об объекте дает возможность в отдельных случаях непосредственно на торгах сбить цену. А в сделках с аукционной недвижимостью купить дешевле – основная цель. В целом, чтобы получить дисконт в 50%, нужно приложить много усилий. Клиент только лишь говорит, что он хочет – квартиру, дом, гостиницу, офисный центр, говорит в пределах какой цены он желает приобрести это. А с нашей стороны – открытие счета, мониторинг желаемых объектов, сбор информации, подготовка сопроводительных документов, решение юридических вопросов, оценка ликвидности, участие в торгах и т.д. Работы много, но и результат потом оправдывает все ожидания – рентабельность вложений клиента может достигать 50%, годовой доход с объекта – 10-20%», - отмечает директор компании KCImmobilien.

При покупке недвижимости с аукциона рисков нет

Изначально клиенты связывают приобретение недвижимости на аукционах с большими рисками. Существует мнение, что на аукцион выставляются объекты, требующие больших вложений (к примеру, на ремонт, отопление). Но это мнение ошибочное. «Вы не покупаете «кота в мешке». На каждый объект существует оценочный акт, в котором довольно подробно описывается в каком состоянии находится недвижимость, требуется ли капитальный ремонт, также прилагаются фотографии. Поэтому понятие «риск» я бы не относил к недвижимости, купленной через аукцион. В любом случае инвестор становится владельцем недвижимости на территории Германии. Вопрос только в том, за какую цену он ее купит. Если в объект после покупки необходимо еще вкладывать средства на ремонт, то и цена на аукционе будет в связи с этим очень низкой. Поэтому проиграть в данном случае, по моему мнению, нельзя», - отмечает Анатолий Школьников.

По мнению эксперта, владельцы недвижимости в Германии находятся в выигрышном положении. «Сейчас мировая экономика очень нестабильна. Хранить свои сбережения в инструментах финансового рынка – в акциях, облигациях, в различных фондах, не безопасно. Недвижимость и земля – самый надежный способ сохранить свои сбережения. А недвижимость в Германии – это не только надежность, но и гарантированный доход.

Германия по многим показателям является наиболее развитой страной в Европе и имеет наиболее стабильную экономику. Поток желающих арендовать или приобрести здесь объекты недвижимости не иссякнет, а значит динамика роста рынка недвижимости будет всегда положительной», - прогнозирует г-н Школьников.

26.02.2012