Болгария. Итоги рынка недвижимости за 2011 г. и прогноз на 2012 г.

После оптимизма и ожиданий экономического роста с конца 2010 г. и начала 2011 г. в ходе последних месяцев бушующего долгового кризиса в Европе и сниженных кредитных рейтингов ряда стран и крупных европейских и мировых банков вернулись неуверенность и привели к замедлению темпов экономического восстановления.

Ситуация

2011 г. был насыщен большими ожиданиями выхода рынка недвижимости из кризиса, но, к сожалению, не все они оправдались, так как выход из кризиса не зависит лишь от темпа восстановления экономики страны и процессов, внутри нее протекающих, а напрямую связан с происходящим в Европе и мире.
Положительные новости, поступившие от рынка недвижимости в 2011 г., в основном относятся к повышению объема продаж объектов недвижимости и более низким процентам ипотечных кредитов.

В эти дни вопросы о том, что предстоит в 2012 г., встают с большей силой на фоне общей нестабильности вокруг долгового кризиса и будущего Европы.
Остальные факторы, оказывающие влияние на рынок недвижимости в краткосрочном плане - иностранный спрос, объем ново-отпущенных ипотечных кредитов, число выданных разрешительных документов на новое строительство – все еще в отрицательной тенденции и способствуют выходу из кризиса. То же относится и к долгосрочным факторам, например – доход населения, уровень безработицы, демографические факторы и др. Темп спада цен в 2011 г. Замедлился. Год завершился в среднем на 5-10% более низкими ценами на недвижимость, по сравнению с уровнем начала 2011 г. Это - довольно умеренный результат по сравнению с предыдущими двумя годами бурного падения цен. Как и ожидалось, в 2011 г. наступила стабилизация цен и увеличение объемов сделок, которые бы были еще более убедительными, если бы вторая половина года не принесла столь много стресса и неуверенности.

Динамика цен

Наиболее стабильными остались цены в больших городах, а наибольший спад вновь отмечен на зимнем курорте Банско (цены там упали примерно на 25% в 2011 г. в годовом исчислении). Это результат сохраненной за последние 2 года стабильности, но так как спрос не восстановился, многие продавцы объектов недвижимости в Банско вынуждены предельно снижать цены с целью быстрой продажи, так как уже не могут себе позволить выжидать.

В Софии, согласно данным BULGARIAN PROPERTIES, за период с начала октября 2011 до середины декабря усредненная цена заключенных сделок с квартирами составляет 44 600 евро. При этом в том же периоде прошлого года средняя цена составляла 104 000 евро из-за повышенной на тот период активности в высоком ценовом сегменте.
В отличие от того периода, уже несколько месяцев активность в высоком ценовом сегменте практически отсутствует, даже в таком развитом рынке как в Софии, а купленные в столице квартиры редко превышают по стоимости 50 000 евро. Усредненные цены, по которым на данный момент сделки заключаются с апартаментами в Софии, варьируются между 700 и 750 евро за кв.м. – почти без изменений по сравнению с третьей четвертью, когда вычисленная BULGARIAN PROPERTIES средняя цена на основе реально заключенных сделок составляла 750 евро за кв.м.
На основе цен объявленных на продажу квартир в Софии индекс BULGARIAN PROPERTIES при основе 11.2008 г. = 100 в декабря 2011 г. величиной 57.16 пунктов, т.е. цены в столице упали более чем на 40% по сравнению с пиковыми показателями 3 года назад. Средняя ценя, по которой предлагались апартаменты на продажу в Софии в 2011 г. - 923 евро за кв.м., при этом еще в январе цены упали ниже 1000 евро за кв.м. и в декабре среднемесячная объявленная цена квартир в Софии по данным сайта BULGARIAN PROPERTIES стала 854 евро за кв.м.

Прогноз на 2012 г.

В настоящее время очень сложно делать прогноз на 2012 г., и в основном это результат большой неуверенности в отношении решения вопроса с долговым кризисом и будущем Европы. Все указывает на то, что 2012 год будет нелегким и экономики и рынки окажутся перед рядом трудностей.

За последние 3 месяца рынок недвижимости сохранил сравнительно стабильные объемы заключенных сделок, соизмеримые с теми же периодами 2010 г. Изменения цен минимальны, в основном держатся достигнутые уровни. Это означает, что даже в период неуверенности видно, что рынок остановился на «кризисных уровнях», которые на данный момент устойчивы.
Если начнут решаться проблемы долгового кризиса, даже за счет замедленного экономического восстановления, и при отсутствии больших сотрясений и изменений объемов сделок в 2012 г. – сохранятся «кризисные уровни» цен с 2010 г., а цены сохранятся в рамках своих теперешних уровней, не исключен и легкий спад.  Покупатели, как и в 2011 г., продолжат искать дешевые объекты недвижимости по выгодной цене. Наиболее активными покупателями и впредь будут россияне и болгары в сегментах курортной и жилой недвижимости.

19.01.2012