Греция. Роль агентства при покупке-продаже недвижимости, или «Покупка недвижимости без посредников»

У риэлтора 2 основные задачи.

1. Благополучно закрыть сделку, что называется, довести клиента до нотариального контракта, до получения им права собственности. Удовлетворить клиента в основном желании – выбрать и купить конкретную недвижимость в определенном регионе Греции.

2. Предложить и осуществить сервис: консультации по банковским операциям и переводу средств; подача первой и последующих налоговых деклараций на дом и консультации по ежегодному налогообложению; сопровождение по приобретению мебели, техники, текстиля, а также автомобилей; сдача недвижимости в аренду и пр. Т.е. обслужить связанные с основной задачей подзадачи.

Конечно, если у клиента появляются ЛЮБЫЕ вопросы или пожелания – мы всегда готовы оперативно отреагировать и ответить, или запросить информацию у авторитетных источников в сжатые сроки на протяжении всей сделки, как до подписания финального Контракта, так и после.

Умиляют предложения по продаже недвижимости от агентств, пишущих, иногда даже крупными буквами, «продажа без посредника» или «мы не берем комиссионных». Возможно ли представить таких бескорыстных и самоотверженных специалистов, которые и тур просмотровый организуют, и на автомобиле компании покатают (иной раз до 1000 км за 3 дня !), представят потенциальному клиенту страну и регион, перепроверят недвижимость, согласуют между сторонами условия сделки, обсудят скидки, а также что будет включено в цену, организуют финансовую схему, и множества т. д и т.п. … Бесплатно? Такое бывает?

Естественно, любой агент обязательно берет комиссионные, в том числе с продавца. Если покупатель ничего не платит агенту, то с агента, в прямом смысле, «взятки гладки», требовать нечего. Клиент получил сделку без посредника? Без посредника и будет решать все насущные моменты, все вопросы – к продавцу. Экономия при этом составит целых 1 – 2%! Эта экономия стоит риска остаться один на один с возможными осложнениями? Поставлю вопросительный знак в конце предложения. Так стоит ли существенное снижение рисков по приобретению недвижимости за рубежом одного – двух процентов от цены приобретаемой недвижимости? Каждый сам себе дает ответ на этот вопрос. Наверное, найдутся очень немногие, кто готов рисковать, приобретая недвижимость в чужой стране.

О каком полном обслуживании сделки или послепродажном сервисе может идти речь, если некоторые известные российские агентства (в том числе привлекающие клиентов «бесплатностью» и «отсутствием посредников») просят нас предлагать своим клиентам (которых они посылают нам на просмотры объектов недвижимости) только те из наших объектов, где застройщики предлагают изначально высокий % от сделки для агентов-посредников? Вторичная недвижимость автоматически становится практически неинтересной, так как заработок с нее действительно может быть в разы, а то и на порядок ниже, и агентство, посылающее клиента, не удовлетворит свои материальные запросы. К тому же, именно по вторичным объектам, как правило, идут самые большие трудозатраты.

Несколько примеров из практики

Пример 1. Агентство посылает клиента на Крит «в гости» к строительной компании, которая все 3 – 4 – 5 дней возит его по своим объектам, показывая их с разных сторон и в разное время суток, заполняя перерывы обедами, посещениями своих семей (мама приготовила семейный ужин под ваш приезд и пр.), просмотров футбола-концерта вместе и прочее и прочее. Потенциального покупателя держат под контролем, чтобы он был всегда на виду и хорошенько «зазомбировался». Строительная компания очень старается, чтобы окончательно очарованный клиент подписал соглашение на покупку на 2 (двух!) листиках и оставил депозит.

Кто там и что будет проверять? Какой юрист увидит, что компания- банкрот? Что недвижимость заложена банку? Что по выбранному дому идет суд между строителем и родственниками продавца участка, на котором дом был построен? Зато – «без посредников, комиссионных».

Помните, что незнание не освобождает от ответственности, и все эти проблемы, после покупки недвижимости, станут проблемами покупателя. А суды в Греции длятся годами.

Особенно мне трудно себе представить покупку участка земли в Греции без опытного специалиста-риэлтора. Продажа участка земли и подписание договора на строительство дома – в наше кризисное время это – вершина профессиональной активности риэлтора. Мы гордимся тем, что и до, и после кризиса продолжаем закрывать сделки по продаже участков нашим клиентам. Большинство в дальнейшем заказывают строительство вилл и домов, кто-то вкладывает «деньги в землю», делая задел на будущее.

Пример 2. Клиент хочет купить участок земли под строительство, бюджет до 150 000 €. Найден хороший вариант. Продает критский пастух, который не то что по-английски, он и по-гречески говорит на критском диалекте и выражается особыми «понятиями». И вообще, не расположен к «пустым разговорам». Ну не привык человек ничего продавать, он среди овец и коз большую часть времени живет. Здесь основное дело даже не в том, какая скидка будет при быстрой оплате, а в том, что:

а) Участок со-принадлежит куче родственников (иногда до 15 человек! И каждый должен подписать контракт на продажу, а до этого каждый должен согласиться на это, а до этого – согласовать свою долю от продажи).

б) На участок недооформлены документы по «очистке» от леса (это когда нет сертификата о разрешении на строительство от лесного ведомства, в Греции с этим КРАЙНЕ строго. Построенный без этого государственного разрешения дом будет нелегальным).

И, наконец,

в) Процесс оплаты. Те, кто хоть немного знаком с финансовыми реалиями Греции – поймут, а остальным я готова ответить лично.

И ведь кто-то должен всем этим заниматься. А кто? Угадайте с одного раза. И да, этот человек попросит у вас 2% за свою работу.

И, наконец, пример 3. Одна пара из Петербурга в 2009 году оставила депозит 3000 € за живописный участок в районе Апокоронас на Крите. 600 метров пешком до песчаного пляжа, асфальтовая дорога рядом, все коммуникации, а главное – в окружении огромных диких кипарисов и можжевельников, причем с панорамными видами моря.... Просто чудо, а не участок. Была одна лишь загвоздка – отсутствовал сертификат от лесного ведомства. Мы, агентство, выступили гарантом между продавцом и покупателями (этой парой), что если сертификат не будет получен в течении полугода, то депозит вернется. К сожалению (особенно горевали покупатели), лесное ведомство так и не выдало сертификат. Мы вернули 3000 € клиентам без проблем. В 2010 году эта пара приобрела через нас виллу на побережье Мирабелло, которую мы сдаем им в сезонную аренду с прекрасной прибылью. Но это – уже другая история.

05.12.2011