Болгария. Весна-2009. Эхо докризисного оптимизма

– Красимир, все чаще можно услышать, что Болгария уже почувствовала влияние мирового финансового кризиса.

– Да, с некоторым опозданием в сравнении с Россией мировой кризис грянул и в нашей стране. До конца декабря прошлого года он все еще был всего лишь страшилкой с синего экрана, рассказ о том, как трудно людям жить и работать в других странах, но с начала января мы почувствовали, что он не только медийный. Подготовился ли к нему болгарский бизнес, правительство, народ? Я думаю, что нет. И у нас, как в русской пословице, полностью действует принцип «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». Вот сейчас мы уже начали креститься, а заодно  второпях стали думать, как и крышу нашей церквушки починить.

Два из трех основных факторов, на которых держалась болгарская экономика – иностранные инвестиционные вливания и экспорт, экспортоориентированность болгарской экономики, дают серьезные сбои. Иностранные инвестиции не только в реальную экономику, но и в недвижимость уже иссякли, а экспорт, ориентированный главным образом на ЕС, по понятным причинам сильно сужается. Пока четко работает только третий фактор – финансовая стабильность, которая достигается политикой валютного борда (курс болгарского лева нормативно привязан к евро, а значит – стабильный). В банковской системе, хотя и есть некоторое напряжение, но пока оно на депозитной базе не отражается. Перед банками очередей нет, правительство успокоило людей тем, что подняло уровень государственной гарантированности депозитов населения до 100 тысяч левов (€50 тысяч), а это означает, что 97–98% всех депозитов в болгарских банках таким образом попадают под зонт этой законной гарантии. Тревожит то, что осязательно нарастает межфирменная задолженность.

– Какие сферы бизнеса примут удар кризиса первыми?

– Больше всего страдают банковский и страховой бизнес, строительная индустрия, риэлторский бизнес, ритейл. Как и везде. Хотя это только на первое время. В такой ситуации, как сегодня, логично ожидать проблемы во всех отраслях.

– Полгода назад мы с вами говорили о бурном развитии в Болгарии сектора коммерческой недвижимости. Что происходит в этом секторе сейчас?

– Многие проекты приостановлены. Заканчиваются только те, у которых банковское кредитование было обеспечено. Например, 19 марта прошло официальное открытие первого молла в Пловдиве, Mall of Plovdiv. Еще в ноябре была информация, что 100% всех его площадей (45 тысяч кв. м) уже нашли своих арендаторов (110 торговых объектов работают на его территории). Но это всего лишь эхо докризисной инвестиционной активности и докризисного коммерческого оптимизма. Всем инвесторам и коммерческим компаниям приходится корректировать свои планы.

– Сегодня популярна идея «купить что-то на минимуме цен», насколько эта мысль близка болгарским и иностранным инвесторам, действующим на рынке недвижимости страны?

– «Пессимизм приближается к своему пику. Значит пора покупать» – подобного рода умные сентенции слышно на каждом шагу, но звучат такие советы невесело. Откуда же деньги на покупку? Банки не кредитуют, фондовый рынок тоже встал, свободных ресурсов у бизнеса почти нет. Цены реально падают, особенно на те объекты, которые еще не закончены. Только покупателей нет. Болгарский бум в недвижимости рос на деньгах, прежде всего, англичан, которые несколько лет очень активно скупали квартиры, дома, участки. А теперь их нету, они уехали так же внезапно, как и появились. Русские, которые покупали до недавних времен недвижимость на побережье Черного моря, тоже решают свои ликвидные проблемы у себя дома. А болгарские покупатели не могут генерировать тот объем реальных запросов, на котором рос бизнес девелоперов и строителей до кризиса.

Цены падают. На квартиры – на 20–30% за последние 4–5 месяцев. В конце прошлого года с болгарского рынка ушел один из крупнейших девелоперов – литовская VP Group, у которой остался нереализованный проект в Софии на сумму свыше €500 млн. Были приостановлены и два других крупных проекта в Софии – испанской Riofisa (€270 млн) и немецкой ECE Projectmanagement (€0,5 миллиарда). Просто нет реального спроса на жилье после того, как банки резко сократили свои кредитные программы. В Софии из объявленных 20 проектов на моллы реально строятся только три. В первый раз за последние 10 лет на главных торговых улицах в Софии и Пловдиве есть свободные магазины. На 30–40% упали цены на аренду офисов. Я считаю, что в ближайшие несколько месяцев ситуация будет только ухудшаться.

– Петербургские и московские девелоперы и управляющие, как заклинание, твердят: «Цены ронять нельзя, падение цен – это гибель рынка». Что думают болгарские?

– В Болгарии в последние несколько лет строить и продавать недвижимость было очень выгодно. Маржи удивляли всех, в первую очередь даже самих строителей и девелоперов. Другое дело, смогли ли эти компании накопить запас прочности. Я сомневаюсь, так как многие участники этого рынка все время расширяли фронт своих инвестиционных инициатив. Ну вот пришли времена сужаться. В том числе и в плане ценовой политики. Я лично считаю, что еще есть перспективы на снижение цен так, чтобы строительный бизнес не упал ниже себестоимости. Вот это реально мы и наблюдаем. Хотя без кредитного посредничества банков и без наличия иностранных покупателей одно только снижение цен на недвижимость рынок не разогреет.

– Собирается ли правительство страны предпринимать какие-либо меры для поддержки экономики и бизнеса? Насколько это необходимо?

– Это очень сложный вопрос. Поколения экономистов ломали свои головы над тем, какой должна быть роль государства в экономике. И так как здесь почти в прямом смысле можно говорить о моде в экономической науке, теперь все рвутся искать решения в области государственной поддержки, отказываясь от красивой до недавнего времени парадигмы о саморегулирующихся рынках. В плане риторики болгарское правительство не делает исключения. Настали времена популистских обещаний и мер. Ситуация усугубляется тем, что кризис совпал с последней частью болгарского политического цикла – новые парламентские выборы в стране в середине этого года. Другое дело, насколько антикризисные действия и планы правительства могут реализоваться и в какой степени такая реализация будет результативной. Я лично считаю, что почти все, что правительство пока делает, это работа над красивым и убедительным языком своих антикризисных манифестов. Правительственный пиар пока заменяет реальные действия. Или, если надо выразиться помягче, ощутимый эффект от антикризисных мер болгарского правительства пока особо не заметен.

– Какой вы видите ситуацию в стране через полгода? Через год?

– Я думаю, что кризис нас заставляет думать в категориях более близкого временного горизонта. Счастлив тот, кто может прозреть будущее хотя бы на квартал вперед. В данной ситуации рассуждать о том, что будет через год, можно лишь в философских категориях.