Переждать кризис у пальмы?

Впрочем, практики рынка уверяют, что российский спрос на недвижимость в странах Юго-Восточной Азии, Центральной Америки и Карибского бассейна никогда не был массовым.

Всплеск интереса, зафиксированный несколько лет назад на волне популярности соответствующих туристических направлений, лишь отчасти перерос в заключение сделок. В настоящий момент, несмотря на лояльную ценовую политику и высокую доходность недвижимости в ряде экзотических стран, в частности Таиланде, на Филиппинах, в Малайзии, Индонезии, Иордании (по данным Global Property Guide), россияне не проявляют к ним интереса. Осознав несбыточность намерений «пересидеть» кризис под пальмой, большинство инвесторов потянулись обратно в Европу, оставив мечты о рае и сверхприбылях до лучших времен.

Инвесторы меняют направление

– Спрос россиян на недвижимость экзотических стран в этом году существенно снизился. Инвесторы переориентировались на европейские рынки с невысокой, но стабильной доходностью, – констатирует Валентина Нагиева, генеральный директор компании GreenField Property Interenational. По данным директора департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марины Васильевой, в 2009 году увеличился спрос на «холодную Европу». Если в прошлом году 80% запросов по приобретению недвижимости за рубежом приходилось на теплые страны и берег моря, и только 20% – на «холодные», то сегодня популярность недвижимости в южных странах сократилась в пользу объектов Центральной и Западной Европы – Германии, Чехии, Великобритании. Соотношение интереса российских инвесторов к южному и северному направлениям в этом году – 50:50. При этом, выбирая недвижимость у моря в 2009 году, массовый российский инвестор рассматривает возможность ее приобретения в Южной Европе – Испании, Италии, Болгарии, а не в экзотической стране.

– Сегодня инвесторы активно интересуются всеми направлениями зарубежной недвижимости, в том числе и экзотикой. Однако особенность этого сегмента в том, что запросы зачастую так и остаются запросами: количество сделок минимально. В процессе сбора информации большинство инвесторов резюмирует: «Кокосовый рай – это прекрасно, но как туда добираться и что с ним делать, когда он надоест?» «Особенностью российского спроса в 2009 году является увеличение количества сделок с недвижимостью стабильных стран», – рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость» Юлия Титова.

Панама больше не манит

Говоря о фаворитах спроса на недвижимость в экзотических странах прошлого года, эксперты корпорации «Адвекс. Недвижимость» и GreenField Property Interenational сходятся во мнении относительно того, что до кризиса особо популярной среди российских инвесторов была недвижимость Панамы. Интерес к этому оффшорному государству был вызван возможностью получить право на постоянное место жительства и стать гражданином страны, в том числе при покупке недвижимости в стране на сумму не менее $300 тыс. Кроме того, согласно закону, разработанному национальной службой миграции Панамы, на получение второго паспорта могут претендовать иностранные граждане, получившие в Панаме статус инвестора. Для этого необходимо зарегистрировать в стране компанию с уставным капиталом в $160 тыс. и принять на работу трех панамцев с минимальной заработной платой в $325 в месяц. Последний путь получения гражданства Панамы, дающего право на безвизовый въезд в большинство стран ЕС и Латинской Америки, был самым распространенным среди россиян до кризиса. В настоящий момент интерес к этому направлению снизился. «В 2009 году Панаму почти не спрашивают, причины – в чувствительности панамской экономики к кризису», – рассказывает Валентина Нагиева. «До кризиса недвижимость Панамы воспринималась как более дешевый эквивалент собственности в Майами. Однако сейчас, когда цены на жилье в США существенно снизились, рынок Панамы потерял свою привлекательность, поскольку уровень жизни в республике значительно ниже, чем в Америке», – комментирует Марина Васильева.

По данным местных СМИ, ужесточение политики банков страны по выдаче кредитов привело к оттоку прямых иностранных инвестиций в республику. Со ссылкой на правительство страны издание La Prensa констатирует, что в первом полугодии 2009 года размер иностранных инвестиций сократился почти в 2 раза и составил $765 млн против $1,257 млрд за первое полугодие прошлого года. Уход с рынка иностранного капитала спровоцировал сокращение спроса на квартиры в жилищных комплексах бизнес-класса Панамы. В связи с этим ряд строительных компаний в настоящий момент переориентировался на создание универсальных объектов: пригодных как для проживания, так и для реализации коммерческих – офисных и торговых – проектов.

На нестабильные рынки спроса нет

Поддавшись мировой тенденции сосредоточения капитала в сверхликвидных активах, российские инвесторы в 2009 году приобретают за рубежом вместе с недвижимостью уровень жизни. По этой причине россияне не проявляют особого интереса к сверхдешевым и доходным рынкам стран с низким уровнем жизни и нестабильной экономикой, например Филиппин. По словам Марины Васильевой, рынок недвижимости Филиппин активно развивается, максимальная стоимость квадратного метра в таунхаусах в столице Филиппин – Маниле – составляют $2 тыс. Согласно рейтингу уровня цен и доходности недвижимости разных стран, составленному порталом Global Property Guide в 2009 году, недвижимость Филиппин – одна из самых дешевых в мире. В рейтинге средней стоимости квадратного метра Манила занимает 87 место из 112 представленных стран. Средняя стоимость жилья – $1914. При этом в рейтинге годовой доходности недвижимости от сдачи в аренду, по данным Global Property Guide, Филиппины занимают 4 место из 91 (с доходностью 10,99 % годовых).

Самая дешевая недвижимость в мире, согласно исследованию, находится в странах Ближнего Востока, Латинской Америки и Азии. Индия – любопытный пример парадокса цен на рынках этих стран. Так, средняя стоимость квадратного метра в Бангалоре оценивается в $657 (111 позиция из 112), годовая доходность от сдачи в аренду в исследовании не приводится. В то же время средняя цена квадратного метра в Мумбаи составляет $9163 (10 позиция из 112) при годовой доходности от сдачи в аренду в 4,02% (73 место из 91). В Нью-Дели стоимость жилья за квадратный метр $3171 (59 место из 112), доходность – 4,5% в год (72 из 91).

Что касается российского спроса на недвижимость в Индии, то он практически отсутствует, в частности из-за сложной процедуры оформления недвижимости в собственность. Индия остается популярной в качестве туристического направления, и россияне поддерживают спрос на аренду жилья в этой стране.

Альтернатива Европе – Азия

Китай и Таиланд – два направления, российский интерес к которым по-прежнему высок. «Таиланд выгодно отличается от всех своих ближайших соседей оптимальным сочетанием наиболее значимых факторов – развитой инфраструктурой, стоимостью жизни, благоприятным климатом, доброжелательностью местного населения и лояльной политикой по отношению к иностранным гражданам – владельцам недвижимости, – рассказывает директор тайской компании Euro Asia Development Эрнест Новик. – Иностранец может купить квартиру в Таиланде в собственность. Существует процедура покупки домов и земельных участков через регистрацию юридического лица. Притом что в Китае, Вьетнаме, Индии, Индонезии, Лаосе и Камбодже иностранцу практически нельзя купить в собственность ни квартиру, ни дом с землей».

Недвижимость Гонконга и Сингапура в разы дороже и не имеет такого инвестиционного потенциала. В определенной степени некоторую конкуренцию Таиланду в ближайшие 5–10 лет могут составить рынки Филиппин и Малайзии. В этих странах, как и в Таиланде, иностранцы могут приобретать объекты в кондоминиумах в собственность. Но Филиппины серьезно проигрывают Таиланду с точки зрения инфраструктуры, да и землетрясения там не редкость. Малайзия же никак не может привлечь большое количество иностранных инвесторов в силу культурно-религиозных причин, несмотря на ежегодно высокие рекламные бюджеты местного министерства туризма. Кроме того, недвижимость в Малайзии значительно дороже, чем в Таиланде, а индустрия развлечений не развита.

– Количество запросов на недвижимость в Таиланде в этом году, по сравнению с прошлым, заметно увеличилось, – рассказывает финансовый директор компании «Элли Эстейт» Мария Константинова. – Одним из факторов, способствующих этому, является высокий потенциал роста цен на недвижимость в этой стране. С точки зрения инвестиционной привлекательности рынок недвижимости Таиланда очень перспективен, так как здесь гораздо дольше длится сезон, позволяющий получать устойчивый доход от сдачи собственности в аренду. Наибольшим спросом у российских инвесторов пользуется недорогое жилье в Таиланде в диапазоне $40–80 тыс. и выше.

– Спрос со стороны русскоязычных покупателей по сравнению с первой половиной прошлого года претерпел некоторые изменения, – констатирует Эрнест Новик. – Увеличилось количество приобретений в сегменте дешевой недвижимости – $50–100 тыс. Количество сделок с дорогой недвижимостью – от $300 тыс. – снизилось. Из­за снижения бюджета увеличился спрос русскоговорящих клиентов на дома и таунхаусы, поскольку стоимость квадратного метра этого типа недвижимости в 2–4 раза ниже, чем в квартирах такой же площади. В то же время оформление собственности посредством открытия тайской компании уже не является для россиян непреодолимым психологическим барьером. Впрочем, квартир в кондоминиумах до сих пор покупается россиянами в десятки раз больше. В 2009 году, как и в прошлом, 60% сделок по продаже жилья приходится на туристическую столицу – Паттайю. В период кризиса произошло некоторое падение спроса на недвижимость на островах Пукет и Самуй. Цены на жилье там выше, дешевого жилья почти нет, стоимость жизни дороже. С другой стороны, все больше наших соотечественников и граждан стран СНГ обращают внимание на малоизвестные регионы Хуахин и Районг.

Эрнест Новик говорит о том, что содержание недвижимости окупается сдачей в аренду всего за 3–4 месяца. «Средняя ставка аренды виллы – от $1 тыс., апартаментов – $300 в месяц», – добавляет Дмитрий Симонов, менеджер проекта Katalina CO Ltd.

Смена акцентов

Информация о спросе российских граждан на недвижимость Китая противоречива. В 2009 году ряд петербургских компаний закрыли направления по продаже недвижимости в этой стране. При этом другие агентства, наоборот, в настоящий момент рассматривают возможность работы с этим направлением из-за увеличившегося количества запросов на китайскую недвижимость. Юлия Титова называет Китай «страной, интерес к которой россиян в 2009 году значительно вырос». Практики рынка, продолжающие работать в этом сегменте, констатируют, что с жилой недвижимости россияне в этом году переориентировались на коммерческие проекты, в том числе производственные объекты в самых разных областях. Согласно статистическим данным Национального бюро статистики Китая, в период с января по сентябрь 2009 года рост инвестиций, направленных в развитие рынка недвижимости страны, составил 14, 7% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

В 2009 году сохранился незначительный спрос на недвижимость в Доминиканской Республике. «Свою роль сыграло активное продвижение этого направления на рынке в докризисные годы», – уверена Юлия Титова. По словам ведущего специалиста компании «Адвекс. Недвижимость» Ольги Копашевидзе, недвижимость в Доминиканской Республике остается перспективным направлением с точки зрения инвестиций. В этом году цены незначительно, но снизились. Наиболее популярными регионами остаются Санто­Доминго, Кабарете, Сосуа. Средняя стоимость апартаментов здесь составляет $100–200 тыс. В 2009 году появился спрос на земельные участки в Доминиканской Республике. В зависимости от состояния земли ее стоимость может быть от $5 до $200 за квадратный метр. Законодательство республики позволяет оформлять участки иностранцам в собственность на физлицо. Существенным недостатком приобретения недвижимости в «банановом раю» является длительность оформления права собственности на нее, которая может занимать от 2 до 6 месяцев.