Выжившее чудо
Чтобы быть честной, должна ответить на вопрос: «Купила бы я недвижимость в Эмиратах?» Взвешивая «за» и «против», поняла, что купила бы в двух случаях. Первый, если бы планировала развивать международный бизнес – удобно открывать офис именно в Дубае и, следовательно, жить там длительное время. Второй, если бы у меня уже был бы свой дом в России и квартира в Европе, допустим, в Мюнхене или Вене. Имея «прикрытые тылы», можно позволить себе приобрести третью недвижимость в Дубае хотя бы только потому, что из Москвы всего 5 часов лета до чистых песчаных пляжей Персидского залива. При этом я бы выбирала жилье с таким расчетом, чтобы во время моего отсутствия сдавать его в аренду.
Зачем новостройка, когда есть «вторичка»?
Информация о рынке недвижимости Дубая противоречива. По одним источникам, кризис затянулся, и цены еще не достигли своего «дна», согласно другим – рынок вялый, но стабильный, согласно третьим – самое страшное позади и даже наметился некоторый рост. Самое парадоксальное, что все источники правы. Происходит это потому, что в Дубае нет «средней температуры по больнице», некой общей усредненной картины рынка. Ситуация зависит не столько от сегмента, сколько от конкретных районов и даже определенных объектов. Грубо говоря, один жилой комплекс (даже не район, поскольку некоторая разница может быть и между объектами в престижном районе), популярный у покупателей, может идти в рост, а другой, допустим, отдаленный, с неразвитой инфраструктурой – может продолжать скатываться в цене. Более того, недвижимость в одном комплексе может колебаться в цене в зависимости от наличия или отсутствия спроса на данную планировку (см. таблицу цен). Еще одна важная особенность Дубая – покупательская активность в последние годы переместилась с первичного на вторичный рынок недвижимости.
Артур Кобозев, исполнительный директор агентства недвижимости IMEX Real Estate, говорит о том, что в Дубае сейчас сформировался рынок конечного потребителя. «Это значит, что клиентура выбирает те районы, где завершено большинство строек, где создана инфраструктура, где можно жить, поскольку «конечные потребители» планируют в приобретенной недвижимости либо жить сами, либо сдавать в аренду», – считает он. Эксперты говорят, что до кризиса «конечного потребителя», человека который покупал бы недвижимость для себя, на общем фоне практически не было видно. И профессионалы, и люди случайные – все инвестировали, все пытались играть. Например, те, кто покупал или снимал недвижимость для себя в 2006–2007 гг., наблюдали, что аренда росла, и сдавали недвижимость уже по более высокой цене. Теперь, когда покупка и аренда недвижимости «реально для себя» вышли на первый план, покупатели стали более требовательны – в 2010–2011 покупают только ту недвижимость, в которую можно завтра заселиться и жить. Потребительскую ценность для покупателей сейчас представляет прибрежная зона – там, где завершено строительство и есть все для жизни и отдыха. Цены в таких районах, как знаменитая Dubai Marina, стабильны. Популярный проект Oceana на острове The Palm Jumeirah был сдан весной 2010 года. Перед сдачей вокруг него был сильный ажиотаж. Но шум утих, когда начался процесс передачи недвижимости собственникам. Именно на этом этапе (примерно полгода) появлялись вынужденные продажи среди тех, кто не смог оплатить последний взнос (15–30% от стоимости по контракту) – это спровоцировало временное снижение цен на 10–15%. Сейчас, когда практически все апартаменты переданы собственникам (т. е. либо по ним выплачены взносы первичными приобретателями, либо они проданы новым собственникам), цены снова вернулись на уровень начала 2010 года и даже его превысили. Что касается объектов недвижимости в тех местах, где много недостроенных зданий и пока не готова инфраструктура (магазины, парки, игровые площадки и т. д.), там цены продолжают падать как на покупку, так и на аренду. Фактически, там сейчас происходит очень мало сделок – конечный потребитель не будет покупать жилье на стройке, когда вокруг достаточно предложений в обжитых районах.
«Я сейчас не берусь судить по объемам рынка в деньгах, потому что деньги были вложены большие (в строительство новых объектов. – Прим. ВДЗР.), – говорит Артур Кобозев. – Многие миллиарды еще до сих пор находятся у застройщиков. Но, с точки зрения сделок, которые сейчас совершаются, я считаю, что вторичный рынок сейчас активен. Все, что происходит в настоящий момент на первичном рынке, имеет докризисные корни, там завершаются те транзакции, которые были начаты до осени 2008 года. Тогда вложились, а сейчас хочешь не хочешь – надо завершать начатое. Новых проектов нет, и не планируется: пока достаточно того, что построено, более того, есть переизбыток предложения на рынке. Думаю, что по сектору жилья избыток будет еще два-три года. По истечении этого срока возможна активность по закладке новых проектов».
Жилье для новых сил
До кризиса рынок аренды в ОАЭ в целом и в Дубае в частности развивался очень стремительно: большая часть жителей страны – приезжие. Люди, которые прибывали на год-два, предпочитали снимать жилье, а не приобретать его в собственность. Кроме того, снимали жилье для своих сотрудников и компании. После 2008 года, когда работники уехали, понижение спроса на аренду стало естественным процессом. Если раньше в Дубае условия диктовал арендодатель, то сейчас ситуация обратная – тот, кто хочет снять жилье, выбирает из нескольких вариантов. «Переизбыток недвижимости есть. Что касается жилой аренды, то за год ее цена упала процентов на 20, – констатирует Артур Кобозев. – Но тут все сильно зависит от конкретных условий. В одних районах аренда упала незначительно, а в других – сильно».
Однако эксперты говорят о явлении, которое меняет ситуацию. После кризиса уменьшилась стоимость вхождения на рынок Дубая новых компаний. Это дало шансы новым игрокам и взбодрило старых – снова начался набор иностранных работников, которым необходимо где-то жить. Другой вопрос, что этот процесс довольно постепенный и рост спроса вряд ли когда-нибудь сравнится с докризисным. Придется научиться жить с умеренными ожиданиями.
«В плане аренды – все сдается. Мы можем сказать, что если за 2 миллиона дирхам (около $550 тыс.) вы купите себе недвижимость, мы очень быстро сдадим ее для вас за 200 тысяч дирхам (примерно $55 тыс.), – рассказывает Алексей Найпак, управляющий компании Stars Dome Realty. – Максимум прибыли, который обещают сегодня от сдачи в аренду, – вполне приличные 8–10%. Это существенно, если сравнить с доходом от сдачи жилья в аренду в Европе.
Кто покупает?
Эксперты говорят о том, что львиная доля клиентуры – граждане СНГ, в основном Россия и Казахстан, также есть незначительное количество покупателей из Украины, Азербайджана, других государств постсоветского пространства. «Из тех, кто интересуется приобретением жилья, – 50х50 граждане СНГ и местные, из тех, кто хочет снять в аренду, – 7–8 из 10 сделок будет с местными», – рассказывает Алексей Найпак. Под «местными» подразумеваются люди, которые живут и работают в Дубае. Не обязательно русскоязычные. Это могут быть приезжие из Индии или Канады, со всего мира.
Алексей Найпак говорит, что, хотя количество сделок и уменьшилось, профессиональные инвесторы никуда не делись, просто расчет стал другой. Сегодня клиентом учитывается все: местоположение, этажность, какие есть удобства, пляж, бассейн, какая плата будет идти в месяц за содержание жилища, сколько тратится на кондиционеры. Сейчас интересуются деталями, на которые раньше мало обращали внимания, иногда просят показать счета, например, за кондиционер летом и зимой. Сегодня клиент изначально покупает с точки зрения вложения, которое ему будет приносить деньги, и заранее знает, почем это сейчас можно сдать в аренду или за сколько можно будет продать.
Человек и закон
Десять лет назад в законодательстве даже самого развитого эмирата Дубай нашему человеку разобраться было сложно. Проблема в специфике восточной страны, рынок которой функционировал по своим, малопонятным для нас законам. Однако за эти годы местное законодательство проделало большой путь, цель которого – убедить инвесторов в том, что они под защитой закона. В последние годы здесь стали строго относиться к регистрации договоров купли-продажи. Теперь обязательно должна быть заявлена цена, когда подписывается договор купли-продажи, сделка оформляется в присутствии представителя специального департамента, полномочного представителя правительства, который смотрит, чтобы стороны передали друг другу чеки, которые бы соответствовали сумме, объявленной в договоре. Государство идет к тому, чтобы рынок был прозрачным. Конечно, вопросы все равно возникают, но в основном это связано с оформлением на арабском языке. «Государство сейчас предпринимает шаги к тому, чтобы не было лжесделок, какого-то мошенничества, ужесточает ответственность по необеспеченным чекам. Владельцев обязали получать документ, который бы гарантировал, что с недвижимостью нет никаких сложностей, нет долгов и что она не заложена. Эти шаги направлены на то, чтобы показать потенциальному инвестору, что все контролируется, все чисто, его не обманут», – рассказывает Алексей.
Одно из последних нововведений в Дубае – повсеместное создание Ассоциаций домовладельцев. Закон о совместном использовании недвижимого имущества был принят еще в 2007 году, однако применяться на практике стал только в конце прошлого года, когда Земельным департаментом Дубая были выпущены инструкции. Раньше эксплуатацией и обслуживанием проектов недвижимости, включая зоны общего пользования (лестничные клетки, лифты, бассейны, парковки и т. п.), занимались застройщики или назначенные ими специализированные компании. Теперь застройщики должны передать эти вопросы в ведение непосредственно собственников недвижимости.
Для этого застройщик сначала должен организовать собрание жильцов для избрания временного административного совета ассоциации, в которую входит от семи до одиннадцати человек. Далее члены временного административного совета проходят аккредитацию в Агентстве по регулированию рынка недвижимости. После этого временный административный совет приступает к созданию ассоциации, для чего тоже необходимо провести определенную работу: собрать всех домовладельцев, провести выборы исполнительных органов ассоциации. С этого момента ассоциация домовладельцев получает юридический статус, имеет право открывать счета, на которые переводятся остатки средств от застройщика (или от управляющей компании), и самостоятельно выбирать компанию для управления и эксплуатации здания. Но это вопрос с точки зрения реализации сложный и долгий.