Квартирные торги в Испании

В 2010 году более 180 тыс. семей лишились жилья в Испании из-за долгов по ипотеке. Эта цифра – абсолютный рекорд за последние несколько лет. По данным испанского Junta General de Jurisprudencia (Генерального совета юридической власти), в 2008 году таких квартир было 58 тыс., в 2009 – уже 114 тыс. Всего же за три года более 350 тыс. владельцев лишились своего жилья. Такие квартиры выставляют на торги, и профессионалы утверждают, что здесь можно приобрести квартиру даже за половину ее реальной стоимости.

Банки «тянут» должников

Реализовать квартиру, конфискованную за долги, по испанскому закону не так просто. Как правило, это очень длительный процесс. Банк старается помочь хозяину квартиры расплатиться с долгом, предлагает отсрочки, программы рефинансирования кредита. Для банка гораздо выгоднее сохранить клиента и получать проценты по кредиту, пусть и с большим опозданием, чем остаться с непрофильными активами в виде квартир, на содержание которых необходимо расходовать дополнительные средства.

«С момента первой просрочки выплаты по кредиту до выселения проходит не меньше года, за это время у владельцев есть возможность найти деньги на погашение кредита. Банку не нужны квартиры, о которых нужно заботиться: платить коммунальные услуги, пытаться продать, так что мы стараемся оттягивать процесс выселения на сколько это возможно», – говорит Фернандо Катала, начальник отдела по кредитованию Сберегательной кассы Mideterraneo.

Банки по решению суда выставляют квартиры на торги. Участники должны внести залоговую сумму в размере 30% от стоимости того или иного лота. Если вы не приобрели ничего, то залог вернут после окончания торгов. Как на любом аукционе, собственником лота становится тот, кто предложит наиболее высокую цену. Казалось бы, что может быть проще.

«Торги по каждому лоту проходят быстро. Профессиональные участники рынка знают и рыночную стоимость квартиры, и то, сколько сейчас они могут за нее заплатить без риска остаться в убытке», – говорит Хесус Альварес, президент группы Publica Subasta.

Цены – пополам

Некоторые специалисты утверждают, что на торгах можно приобрести жилье значительно дешевле, чем через агентства недвижимости. По закону цена квартиры, выставленной на торги, не должна быть менее 70% от ее реальной цены. Однако если такая квартира на протяжении нескольких торгов не пользуется спросом, цену снижают. По статистике чаще всего объект уходит за 65% от реальной суммы, а иногда и за полцены. По словам опытных участников аукциона по продаже квартир, успех ждет самых терпеливых.

«Возможно, ни на первых, ни на вторых торгах вы не сможете купить что-то действительно подходящее. Для этого нужен опыт и чутье. Список объектов, выставленных на торги, можно найти на сайтах Subastasde, Publicasubasta, Subastatotal. Эта информация официальная и бесплатная. Расположение заинтересовавших вас объектов лучше успеть посмотреть лично до начала торгов. Это поможет понять реальную стоимость квартиры, оценить ее местоположение, район, инфраструктуру», – рассказывает Сандра Саес Пикасо, работник отдела по поиску продуктов агентства по продаже недвижимости JLU.

По словам Сандры Саес Пикасо, следующий шаг – необходимо проверить этот объект через реестр собст­венности, узнать, какого рода обременения есть, например, кредиты или долги. Они включаются в начальную стоимость лота.

«Если хотите знать, действительно ли объект продается за долги или банк еще хочет заработать, посчитайте сумму кредитов и долгов, которые есть, и сравните с начальной стоимостью лота. Арифметика проста», – говорит Сандра Саес Пикасо.

Второй не менее важный шаг – получение справки о легальности данного строения. Такую справку выдают бесплатно в мэрии, но срок ее изготовления, как правило, затягивается на несколько дней. Обычно заключения выдаются положительные: все квартиры и дома построены по закону, но проверить стоит. Например, расположение нового дома ближе, чем 500 метров от прибрежной линии, построенного менее 20 лет назад, должно насторожить. Такое строение может быть признано нелегальным в связи с последними изменениями законодательства Испании.

Бизнес на перепродажах

Все процедуры по проверке недвижимости занимают не так много времени, но зато позволяют более обдуманно и подготовленно подойти к торгам. Если в результате торгов вы стали владельцем новой квартиры или дома, то по закону вы можете вступить в права владения в течение полугода. За это время будут решены все формальности, и объект недвижимости вы получите свободным от различных обременений.

На первый взгляд все очень просто. Участником торгов может стать любой человек. Профессионалы следят за появлением новичков в этой сфере.

«Безусловно, у частных покупателей есть интерес к торгам, но, как правило, в торгах участвуют профессиональные игроки, которые покупают квартиры и дома не для себя, а для последующей перепродажи», – говорит Хесус Альварес, президент группы Publica Subasta.

По словам Антонио Хименеса Рече, управляющего фирмы Marina Mar (Costa Blanca), это довольно выгодный бизнес. «С целью вложения капитала нас интересуют лишь объекты, цена которых, по крайней мере, на 40% ниже рыночной. Для этого мы проводим еженедельный мониторинг рынка, чтобы быть в курсе ценовых колебаний. Изучив подробно заинтересовавшие нас объекты из списка, мы решаем, сколько максимально мы готовы за него заплатить сегодня и за сколько мы сможем продать его завтра. Мы еще до торгов должны знать нашу прибыль», – говорит он.

Антонио Хименес Рече уверен, что только трезвый расчет и детальное знание ситуации на рынке могут быть действительно выгодны. «Если не держать руку на пульсе и не отслеживать ситуацию на рынке, то фирма, в конце концов, может остаться с квартирами, которые ей не удастся быстро продать. Сейчас перепродажа объектов, приобретенных на торгах, помогает нашему агентству пережить кризисные времена», – говорит Антонио Хименес Рече.

Арифметика торгов

Сотрудничество с профессиональными участниками торгов может быть выгодным, особенно для клиентов, не говорящих по-испански и плохо знающих ситуацию на рынке недвижимости в конкретных городах Испании. Такие фирмы-посредники предлагают свои услуги по приемлемым ценам. Помимо представительства на аукционе, такие компании занимаются и оформлением документов. «Представлять клиента на торгах очень просто. Во-первых, необходимо точно знать, что он хочет. Для этого нужно предоставить список объектов, выставленных на торги, и обсудить с клиентом возможные варианты. Если клиент нашел квартиру, которую он хочет приобрести, то мы начинаем процесс», – объясняет Антонио Хименес.

Для начала необходимо получить доверенность на представительство интересов клиента и необходимую для депозита сумму. Все взносы и шаги необходимо оформлять документально, чтобы не возникло проблем.

«За отдельную плату договор может быть составлен на двух языках – испанском и том, на котором говорит клиент. Этот договор будет заверен официальным переводчиком, которому доверяет клиент», – говорит Антонио Хименес.

За процесс от начала торгов до оформления всех официальных бумаг на собственность, как правило, посредники получают с клиента 6% от цены, за которую приобретена квартира, плюс 18% НДС. Например, квартира, стоящая на рынке €180 тыс., может быть приобретена на торгах за 60%, т. е. за €108 тыс. Клиенту она обойдется в €115 646, из которых €7646 – это прибыль посредника с включенным НДС.

В операциях по приобретению жилья с торгов нужно быть особенно внимательным. Если вы решились положиться на специалистов и приобрести квартиру с торгов через посредника, лучше выбрать серьезную фирму и не стоит пользоваться услугами физических лиц. Часто квартиры, выставляемые на торги, находятся в состоянии, далеком от идеального, поэтому покупателю нужно быть готовым потратиться на ремонт. Так что к этому нужно быть готовым, например, заранее попросить несколько возможных смет для ремонта. В кризис покупка квартир на торгах становится все более популярной не только у профессионалов, но и у частных лиц. Главное здесь заручиться терпением и постараться узнать как можно больше о приобретаемом объекте. Возможно, прежде чем что-то реально купить, стоит потратить время и понаблюдать за процессом.