Хроники нового века. 1999-2009

Тенденции, которые происходили на мировом рынке недвижимости за последнее десятилетие, в общем, известны. Если на время оставить в стороне некоторые редкие исключения, то для большинства стран вначале был характерен осторожный рост, лишь едва покрывающий инфляцию, затем рынок жилья, набирая обороты, начал давать 12–15% на вложенные средства, пока, наконец, не превратился в инструмент для спекулятивных инвестиций, приведший, как следствие, к строительному буму. Как раз строительная отрасль, включившись в этот процесс позднее всех прочих его участников, пострадала в первую очередь, когда маятник мировой экономики качнулся в обратную сторону.

Пока статистические институты разных стран выводили «технические» падения в 1,5–2%, реальная картина показывала спад, в разы перекрывающий официальные цифры. Привыкшие играть «на повышение» риэлторы, многие из которых не сталкивались с кризисами просто в силу своего возраста, рассуждали сначала о «сезонности» продаж, затем – о том, что рынок достиг своего «дна» и покупать следует именно сейчас. Тем временем встало строительство, что дало повод оптимистам от рынка утверждать, что сокращение ввода нового жилья неминуемо приведет к его дефициту и росту цен. Такой прогноз действительно, на первый взгляд, кажется обоснованным, но работает это правило только на растущих рынках. В условиях стагнации, когда «со скрипом» продается жилье в проектах, построенных 2–3 года назад, статистика новостроек на ценообразование, как правило, практически не влияет.

Тем не менее это не кризис. Часто употребляемое «кризис» скорее можно отнести к периоду полугодовой давности, когда каждый последующий месяц показывал падение, обгоняющее цифры предыдущего. Сегодняшнее состояние мирового рынка характеризуют стагнация и ожидание.

Подводя десятилетний итог, можно сказать, что рынок недвижимости прошел свой полный цикл от умеренного роста к «буму», а затем, через спад, к стагнации. Но в разных странах эти процессы протекали с учетом некоторых внутренних особенностей и с разной степенью интенсивности, что можно увидеть из предлагаемого обзора рынков стран, считающихся наиболее популярными среди российских жилищных инвесторов.

БОЛГАРИЯ

Эта страна в течение нескольких последних лет вполне ожидаемо оказывается на первом месте по количеству продаж объектов зарубежной недвижимости, занимая около четверти объема сделок с зарубежной недвижимостью среди россиян. Преимущества Болгарии для российских покупателей очевидны: прекрасный климат, море, языковая и культурная близость и достаточно либеральные цены.

Что касается событий последнего десятилетия в сфере недвижимости, то надо сказать, что рынок в стране в 1999 году еще находился в процессе формирования. Болгария достаточно болезненно совершала переход от «плановой» экономики к рыночной. Разрыв хозяйственных связей с бывшими социалистическими странами привел к длительному спаду, а 1999 год стал стартовой точкой для развития экономических реформ, проводимых по согласованию с МВФ, который в 1998 году предоставил на эти цели трехлетний займ в $800 млн. Несмотря на то, что Косовский кризис отрезал Болгарию от рынков стран ЕС, реформы начали приносить свои первые плоды и ВВП страны в 1999 году вырос на 2,4%. Сегодня трудно в это поверить, но стоимость квадратного метра качественного жилья в столичной Софии на тот момент составляла всего $300. В следующем, 2000 году рост ВВП достиг 5,5%, став одним из самых высоких в Европе.

Произошедшие в последующие годы события: визит в страну Папы Иоанна Павла II, приглашение Болгарии в НАТО, проведение в Софии Парламентской ассамблеи Североатлантического альянса, признание Европейской комиссией Болгарии страной с рыночной экономикой и решение о ее вступлении в Евросоюз – резко повысили интерес к стране со стороны иностранных инвесторов. Результатом стало то, что в 2003 году жилье в Болгарии подорожало в два раза. Рост спроса пошел лавинообразно: если заграничные инвестиции в болгарскую недвижимость составили в 2001 году €14 млн, то к концу 2004-го эта сумма достигла €200 млн. Основными инвесторами стали британцы и ирландцы, несколько менее активными оказались русские, немцы и скандинавы.

Следующий, 2005 год ознаменовался заметным оживлением в строительстве и 37%­ным ростом цен на жилую недвижимость. Рост был обусловлен приближением 1 января 2007 года – официальной даты вступления Республики Болгария в Евросоюз. Опыт присоединения к ЕС стран Восточной Европы, вступивших в Евросоюз «списком» весной 2004 года, говорил, что это дает мощный импульс для развития экономики, что увеличивает привлекательность страны для инвестиций и, как следствие, цены на недвижимость. Если раньше иностранцы часто покупали жилье в качестве недорогой «летней дачи», то теперь в болгарский рынок вошли крупные инвестиционные фонды и финансовые группы, открывая комплексные строительные проекты в основном в Софии и на Черноморском побережье. Поэтому неудивительно, что в 2006 году рынок вырос на 16%, а в следующем, 2007-м – на 27%.

Во второй половине 2008 года начались сбои в виде падения продаж, но сам год закончился «в плюсе», показав рост 18%, который стал третьим по величине в Европе после России и Чехии.

Текущий год начался для рынка недвижимости Болгарии не совсем удачно – зарубежные инвесторы, почувствовав влияние кризиса, поспешили избавиться от заграничной собственности. Массовая «распродажа» не могла не сказаться на ценах, которые откатились к уровню середины 2007 года. Недвижимость в Софии подешевела на 25–30%, до €1200–1500 за кв. м на вторичном рынке, а цены апартаментов на курортах Черноморского побережья снизились до €600–900 за кв. м, притом что в Варне и Бургасе они остались несколько выше, €1000–1100/кв. м.

ФИНЛЯНДИЯ

Рынок недвижимости этой североевропейской страны еще со времени окончания Второй мировой войны отличался постоянно сменяющейся динамикой. Если посмотреть на историю его взлетов и падений, то можно увидеть, что только с середины 1980-х по сегодняшний день цены меняли свое направление восемь раз. Дело в том, что индустриально развитая Финляндия имеет сравнительно небольшое внутреннее потребление, поэтому ее экспортноориентированная экономика очень чувствительна к мировым подъемам и спадам, которым в точности соответствуют ценовые тенденции рынка недвижимости. Например, экономический кризис начала 1990-х, связанный с распадом СССР, на долю которого приходилось около 20% внешней торговли Финляндии, в пять раз увеличил безработицу и в полтора раза снизил цены на жилье. В 1999 году в Финляндии как раз заканчивался период очередного роста, связанного со вступлением страны в Евросоюз, благодаря чему финны получили в свое распоряжение весь западноевропейский рынок, а цены на недвижимость за период с 1995 по 1999 год выросли на 52%. За ним последовал двухлетний спад, во время которого финское жилье потеряло 10,5% своей стоимости. Далее, начиная с 2001 года, рынок недвижимости непрерывно рос вплоть до 2008 года, увеличив реальные цены жилья на 43%. Этому, кроме общего экономического подъема, способствовала низкая процентная ставка по ипотеке, которая до сентября 2006 года не превышала 4%. Благодаря этому объем жилищных кредитов с 2000 по 2007 год увеличился в 2,5 раза, с €24,3 млрд до €61,7 млрд.

Набирающей обороты экономикой Финляндии начинают активно интересоваться иностранные инвесторы: шведы, немцы, голландцы. В 2007 году, «на пике» рыночного роста, объем иностранных инвестиций в экономику Финляндии достиг €153 млрд, что составило 64% всего годового инвестиционного объема страны.

В сфере недвижимости немалую роль сыграл «русский» фактор. Если в 2004 году, когда россияне еще только открывали для себя этот рынок, их участие в покупках недвижимости иностранцами оценивалось в 25% от их общего объема, то уже в 2007 году российские граждане выкупили недвижимости на сумму €76 млн, что составило три четверти всех иностранных жилищных инвестиций. В минувшем году эта цифра, по данным Национальной кадастровой палаты Финляндии, возросла до €95 млн (80%).

Некоторых российских покупателей, как правило бизнесменов, интересует жилье в Хельсинки, но в основной своей массе наши соотечественники покупают домики дачного типа на природе. Финны, быстро уловив эту тенденцию, начали строительство русских коттеджных поселков в наиболее востребованной Восточной Финляндии. В Стране тысячи озер имеется множество мест для спокойного и тихого отдыха, которыми давно и с удовольствием пользуются жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области, тем более что расстояние от Северной столицы до Финляндии – всего две сотни километров. К тому же цена дачного «метра» по ту сторону границы заметно ниже, чем «в краю родных осин».

В 2008 и I квартале 2009 года количество сделок по покупке недвижимости резко упало – до 40% в целом по стране и на 50% – в регионе Большого Хельсинки. Цены хоть и снижаются, но совсем не драматично: в I квартале 2009 года стоимость вторичного жилья в Хельсинки сократилась на 2% (за год – 7,2%), составив в среднем €2683/кв. м. В целом по стране квадратный метр «вторички» был оценен экспертами Statistics Finland в €1447. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья составила соответственно €3414 в Хельсинки и €2494 по Финляндии в целом.

ФРАНЦИЯ

Французский рынок недвижимости в обозримом прошлом не был подвержен таким колебаниям, как рынки Болгарии и Испании. Более того, он явно уступает в своей динамичности даже рынку Великобритании. Если сравнить их индексы за период роста 1995–2007 годов, то можно увидеть, что цена британской недвижимости росла в 1,5 раза быстрее, чем стоимость домов по другую сторону пролива Ла-Манш. Тем не менее и во Франции случались периоды относительно быстрого роста: во время общеевропейского жилищного бума конца XX – начала нынешнего, XXI века, средняя цена жилой площади выросла с 1995 по 2008 год в 2,3 раза, с €1126/кв. м до €2612/кв. м. Самым динамичным был период 2003–2004 годов, когда цены выросли почти на треть.

В 2008 году недвижимость Франции подешевела лишь на 2,5%, несмотря на довольно ощутимое снижение ВВП, который по итогам года составил лишь 0,7% (против 2,1% в 2007 году), показав в III квартале 2008 года отрицательный рост –1,1%. Подводя итоги за I квартал 2009 года INSEE, Национальный институт статистики и экономических исследований Франции, после того, как стало известно, что экономический рост опять ушел «в минус» на 1,2%, официально объявил о том, что экономика страны вошла в рецессию.

По данным Национальной федерации агентов недвижимости FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), за этот период в крупных городах страны динамика оказалась отрицательной, но если в Париже и Лионе падение составило лишь 0,4%, определив цену в €6193/кв. ми €3033/кв. м соответственно, то в Марселе цена упала на 3,1%, дойдя до отметки €2930/кв. м. Наиболее дорогое жилье – в Париже, средняя стоимость квадратного метра столичных домов, по разным источникам, составляет €5450–6500. Но если в окраинных XIX и XX округах можно найти квартиру по цене €2000/кв. м, то в престижном VIII округе, где расположен Елисейский дворец, цена варьируется от €8000/кв. м до €20 000/кв. м.

Во Франции не ожидается ни заметных ценовых падений, ни стремительного роста. Якорем цен на недвижимость выступают французские законы, которые имеют выраженную антиспекулятивную направленность. В стране действует так называемый La plus value, или налог на прибыль с перепродажи недвижимости, которая в первый год после покупки облагается ставкой 33,3%. Затем этот процент постепенно уменьшается. К тому же, даже без учета «риэлторских», 7–8% от стоимости составляют гербовые сборы, нотариальные услуги и налог на передачу прав собственности.

Все это логично привело к тому, что большая часть сделок во Франции – покупка жилья «для себя», а не с целью коммерческих инвестиций. Это касается и российских покупателей, традиционно интересующихся Парижем и Лазурным берегом в большей степени, чем недвижимостью в других уголках Франции и практически не замечающих коммерчески привлекательных объектов типа небольших квартир и студио. Тем не менее по статистике, приводимой риэлторской компанией Knight Frank, объем покупок россиян во Франции этой весной увеличился в 2,7 раза. Русской «нишей» считаются виллы на берегу, дома в столице и – в меньшей степени – старинные замки в Нормандии.

ГЕРМАНИЯ

Все 90-е годы в Германии ощущались последствия объединения ФРГ и ГДР, произошедшего в 1990 году. В Объединенной Германии, особенно в восточной ее части, началось массовое, поощряемое государством строительство, в частности были предусмотрены налоговые льготы при строительстве многоквартирных домов для сдачи в аренду. Если на момент объединения в год сдавалось в эксплуатацию 257 000 единиц жилья, то во второй половине 90-х их число выросло до 500 000. На рынке, благодаря этому, наблюдались различные тенденции: в западных Франкфурте и Дюссельдорфе средняя цена квартир за 1995–2003 годы выросла на 7%, а в Берлине за тот же период она снизилась на 7,75%.

Тем временем, по средним показателям в стране, все последнее десятилетие жилищный рынок Германии, в отличие от рынков своих соседей по ЕС, находился в стагнации. И хотя в номинальных цифрах, как показывают исследования авторитетной компании Bulwien Gesa AG, жилье в отдельные годы росло в цене на 1–1,5%, то с учетом инфляции прирост все эти годы оставался отрицательным.

Экономическая ситуация тоже не давала повода для быстрого роста жилищных цен – с 2001 по 2005 год средний ежегодный рост составлял всего 0,57%. В следующие годы экономика наконец заработала. Многие связывают это с тем, что пост федерального канцлера Германии после победы на парламентских выборах партии ХДС заняла ее лидер Ангела Меркель. Реформы кабинета Меркель привели к оживлению в экономике и росту экспорта, ВВП вырос на 3,2% в 2006 году и на 2,6% в 2007 году. В сложном 2008 году Германия потеряла большую часть своих экспортных рынков в Великобритании, США, Франции, Нидерландах и Италии. В результате рост ВВП в 2008 году сократился до 1,3%. Ожидается, что в 2009 году он составит 2,5%, а в 2010 году вырастет лишь на 0,1%.

Средняя цена квартир на вторичном рынке в Германии за 2008 год составила €2257/кв. м, показав по сравнению с предыдущим годом номинальный прирост в 1,2%. Однако, как утверждают эксперты компании по исследованию рынка недвижимости Bulwien Gesa AG, с учетом инфляции цены снизились на 1,3%. По данным финансовой группы Hypoport AG, средняя цена отдельного дома была €235 000. Сейчас цена на недвижимость колеблется в пределах от €1500/кв.м на востоке до €5000/кв. м в районе Франкфурта­на-Майне, Баварии и Баден-Вюртемберга.

Россияне чаще покупают жилье в крупных городах Германии: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте, Дюссельдорфе и Кельне. Кроме сделок на западе страны, в последнее время замечен возрастающий интерес к недвижимости в Берлине, в инфраструктуру которого идут крупные правительственные инвестиции, например на строительство нового международного аэропорта Берлин-Бранденбург, который должен открыться в 2011 году. Это позволяет надеяться, что официальная столица со временем станет и деловым центром Германии.

Несмотря на то что цены этой развитой европейской страны на первый взгляд достаточно либеральны, инвестиционную привлекательность Германии для российских покупателей снижает высокая налоговая нагрузка на проведение сделок по недвижимости. Как и во Франции, в Германии действует «налог на спекуляцию», который составляет 25% от суммы сделки в случае быстрой перепродажи объекта, плюс налог на покупку и стоимость нотариального оформления, увеличивающие выплаты, как правило, еще на 10% и более.

ИСПАНИЯ

Экономика Еврозоны официально вошла в рецессию в ноябре 2008 года, что, разумеется, не замедлило сказаться на жилищных рынках стран ЕС, но рынок недвижимости Испании, несмотря на то что еще совсем недавно он считался самым быстрорастущим в Объединенной Европе, в тот момент уже находился «в минусе», начав свое падение в мае 2007 года.

В Королевстве Испания, обладающем чудесным климатом и членством в Евросоюзе, Еврозоне и Шенгенском соглашении, цены на недвижимость в середине 1990-х находились на уровне восточноевропейских стран, что говорило о явной недооцененности рынка. Ко всему прочему, благодаря относительно недорогой рабочей силе и невысокому уровню налогообложения бизнеса, здесь имелся хороший потенциал для экономического роста.

Рынок недвижимости начал свой непрерывный десятилетний подъем в 1997 году, увеличив среднюю стоимость испанского жилья почти втрое: с €1036/кв. м до €2952/кв. м в 2007 году. В «ключевом» 1999 году ежегодный рост уверенно преодолел 5%­ный барьер, благодаря чему Испания обратила на себя внимание иностранных инвесторов, в числе которых оказалось немало россиян, но основным генератором иностранных инвестиций в недвижимость стала массовая скупка жилья гражданами и финансовыми фондами Великобритании. Спрос, как водится, породил предложение, и в Испании начинается резкое увеличение объемов строительства – если в период с 1990 по 1998 год количество новостроек не превышало 300 000 единиц жилья в год, то теперь их количество составило около 500 000 единиц. В 2002–2004 годах начался инвестиционный бум, прибавлявший к цене испанских метров по 17–19% в год, и вложения в испанскую недвижимость становятся самыми доходными в Европе. В эти же годы Испания, кроме прочих иностранных инвестиций, получила из бюджета ЕС около €16 млрд на развитие, став основным получателем денег Евросоюза. Вместе с тем усилился внутренний спрос на жилье, обеспечиваемый весьма либеральными условиями ипотеки, оформляемой в 2003–2006 годах под менее чем 4% годовых. Темпы роста рынка жилищного кредитования за этот период составили 20% в год, притом что всего с 2000 по 2007 год объем ипотечного рынка в Испании вырос в 3,5 раза – с €181 млрд до €642 млрд.

В 2005 году темпы роста цен на жилье снижаются, но сам рост остается высоким – 13,9%, доводя среднюю цену испанских апартаментов до €2400/кв. м. Снова понизившись, рост 2006 года составил 10,4%, притом что было введено рекордное количество единиц жилья – 800 000, которое превысило совокупные показатели
Великобритании, Франции и Италии.

Несмотря на итоговые положительные показатели 2007 года (5,8%), во второй его половине Ассоциацией оценщиков недвижимости Испании – Sociedad de Tasaciones S.A. – впервые за почти десять лет было зафиксировано падение цен. В следующем, 2008 году с рынка ушли англичане, составлявшие до 80% иностранных покупателей, и свернули свою деятельность строительные фирмы, увеличив массовыми увольнениями процент безработных до 12,8%.

Министерство жилищной политики подтвердило годовой спад средних значений продаж на 3,2%. Оценщики обнародовали свою среднюю цифру – 6,6%. Лидером падений 2008 года, по Sociedad de Tasaciones, стала недвижимость Канарских островов, где цены опустились на 8,9%, до €1736/кв. м. Пальма­де-Мальорка потеряла 5,5%, и цена там понизилась до €2342/кв. м. Снизились цены в Барселоне (–6,6%) и Мадриде (–7,9%), составив соответственно €4243/кв. м и €3658/кв. м. «Неофициальные» цены в некоторых районах Средиземноморского побережья упали на 20–25%, а в крупных городах на 10–15%.

В то же время на рынке наступил la crisis. По прогнозам испанского правительства, в текущем году ВВП уменьшится на 1,6%. В I квартале 2009 года безработица составила 16,5% – самый высокий уровень среди стран ЕС.

С начала 2009 года количество жилищных сделок несколько увеличилось, но ценовой спад в районе 10–12% в год продолжается. Едва ли самим испанцам, на фоне их экономических трудностей, удастся оживить рынок, но не приходится особо рассчитывать и на иностранных инвесторов – они, не особо интересуясь домами в Испании, предпочитают решать свои внутренние проблемы. Исключение составляют покупатели из России, которые в 2009 году неожиданно увеличили свою покупательную активность, по-видимому считая своевременным вхождение в рынок сейчас, на его «низкой» стадии.

ГРЕЦИЯ

В 1990­х годах греческий рынок недвижимости был мало знаком иностранным инвесторам – на всю страну насчитывалось лишь несколько риэлторских агентств, работающих с иностранцами. Строительство покрывало внутренний спрос, и недвижимость в цене росла довольно незначительными темпами. Тем не менее за период с 1993 по 2006 год ее цена все же увеличилась на 214%, что явилось отражением экономического роста, темпы которого в период с 1995 по 2006 год оказались одними из самых высоких в ЕС, составив 3,78% в среднегодовом выражении, притом что рост заработной платы в реальном исчислении показывал 6,97% ежегодно.

В Греции не ведется статистики по ценовой динамике в различных областях страны. Поэтому сводную характеристику регионального развития представить сложно. Но общую «среднюю» картину позволяют отслеживать отчеты Банка Греции, предоставляющие информацию о состоянии рынка недвижимости в городских районах. Итак, первый существенный прирост был зарегистрирован в 2004 году, что связывается с проведением в Греции XXVIII летних Олимпийских игр. По всей видимости, это событие сделало Греции хорошую рекламу, и уже со следующего, 2005 года в страну пошли крупные инвестиции из Великобритании, Германии и стран Скандинавии, что немедленно отразилось на ценах городских жилых объектов, которые выросли на 14,95%. В 2006 году их рост составил 11,99%.

Затем рынок немного «остыл», показав годовые 2,31%, но в то же время резко пошла вверх курортная недвижимость, особенно на острове Крит. В этот период цены на острове выглядели достаточно привлекательно по сравнению с соседними южноевропейскими странами, такими как Италия, Франция и Испания. Например, цена вилл и частных домов оценивалась в €900–1500/кв. м, в то время как прибрежная недвижимость Испании оказалась как минимум вдвое дороже, €2500–3000/кв. м. Поэтому с начала 2007 до середины 2008 года, по оценкам риэлторских агентств, некоторые дома на Крите, особенно в прибрежной его части, выросли в цене на 30–40%.

Спад произошел во второй половине 2008 года, когда рынок покинули англичане, занимавшие едва ли не половину всего его объема, и продавцы жилья начали предлагать 3–5%-ные скидки. В конце I квартала 2009 года речь шла уже о 10–15%­ном удешевлении по сравнению с «пиком».

Греческая недвижимость, разумеется, ни в чем не утратила своей привлекательности. В таких «любимых русскому сердцу» местах, как Крит и Афины, сегодня можно найти вполне приличное жилье в диапазоне €1500–1850/кв. м, что не так просто сделать в прочих «райских уголках» Европы. Но главные препятствия – довольно забюрократизированная процедура оформления недвижимости в собственность и высокие операционные издержки, составляющие для объектов вторичного рынка, по оценке экспертов Global Property Guide, 15,5%.

ТУРЦИЯ

Конец 90-х годов для Турции обозначился открытием этой страны, прежде всего, для массового иностранного туризма. Если в 1998 году здесь побывали 9,75 млн гостей из других стран, то каждый последующий год их число только увеличивалось, достигнув к 2006 году 21 млн. Но если в туристическом секторе страна стремительно развивалась, то в области иностранных инвестиций в недвижимость такого прорыва не наблюдалось. Причина проста: самые первые нормативные документы, регулирующие покупку недвижимости иностранцами, появились лишь в 2000 году, и только в 2003-м стало возможным говорить о достаточной законодательной базе, позволяющей поставить этот процесс на поток. Время, таким образом, было упущено: инвестиционными фаворитами в секторе курортной недвижимости на тот момент были Болгария, Испания и Кипр, притом что каждое из этих направлений было широко представлено в основных инвестиционных центрах мира через риэлторские агентства.

Тем не менее на стороне Турции были удачное географическое положение, прекрасный климат и относительная дешевизна жилья, заметно уступающая в своей стоимости даже болгарскому. Именно в эти годы республика получает существенную поддержку от МВФ и проводит экономические реформы, повысившие инвестиционную привлекательность страны. Экономический рост, после резкого (–10%) спада в 2001 году, стабилизировался на уровне 5–5,5% с рекордным показателем в 8,9%, зафиксированным в 2004 году.

Основными игроками турецкого рынка немедленно стали англичане, которыми с июля 2003 до конца 2006 года было приобретено в собственность около 14 000 объектов. Кроме того, заметную долю на рынке заняли граждане Германии и соседней Греции. В Турции не выпускается официальной статистики по ценам на объекты недвижимости, но если судить по сообщениям работающих здесь риэлторских компаний, рост цен в тех случаях, когда речь шла о перспективных объектах на побережье, достигал 25–30% в год.

Год 2006 принес жилищному рынку страны хорошие новости, главной из которых оказалась та, что уже в январе вышли законодательные акты, защищающие права иностранных владельцев турецкой собственности и подтверждающие их законный статус. Во-вторых, было объявлено о том, что Турция намерена форсировать переговоры с ЕС по поводу своего возможного вступления в эту организацию в среднесрочной перспективе. После этого заявления сильно вырос уровень прямых иностранных инвестиций, полученных Турцией от арабских государств, в особенности от стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ).

Здесь необходимо отметить, что хотя Турция, с ее на 3% принадлежащей Европе территорией, и является кандидатом на вступление в Евросоюз с 1987 года, когда ЕС еще назывался Европейским экономическим сообществом, но вступление республики в Евросоюз сильно затрудняет ее нежелание признавать государство Кипр (член ЕС с мая 2004 года). Турция оккупировала северную часть Кипра в 1974 году, и с тех пор не признает легитимность правительства его греческой, южной части. И хотя некоторые источники заявляют о перспективе вступления Турции в ЕС между 2014 и 2020 годами, как о факторе, могущем положительно повлиять на рынок недвижимости страны, но сам факт присоединения пока выглядит проблематичным.

Компания Knight Frank оценила жилищный рынок Турции за 2007 год как один из наиболее высокодоходных для инвестирования, определив среднее значение его роста в 12,5%. В 2008 году рост замедлился из-за оттока европейских инвесторов, но не остановился, составив по разным оценкам 4–5%. С начала этого года цены медленно пошли вниз, упав до лета в некоторых строительных проектах на 10–15% от своих максимальных значений.

Сегодня квадратные метры хорошего качества в Турции оцениваются в €500–1500, в Стамбуле – до €2000, а стоимость приличного жилья начинается уже в диапазоне €50 000 – на уровне цены испанской недвижимости десятилетней давности.

Покупатели из России в большей степени интересуются недвижимостью Стамбула и Анталии, иногда называемой «Турецкой Ривьерой». В Анталье, расположенной на средиземноморском побережье юга страны, находится около половины всех турецких гостиниц. Количество проживающих здесь иностранцев достигает 150 000, из них россиян – около 20 000.

КИПР

В 90­е годы прошлого века кипрский рынок недвижимости мало отличался от сонных рынков соседних средиземноморских островов. Основу экономики страны составляли доходы от экспорта цитрусовых, туризма и поступления от корпоративного налога оффшорных компаний. Последние, пользуясь особым режимом для компаний международного бизнеса, действующим на острове с 1977 года, платили ставку вмененного налога (4,25%), предусмотренную для компаний, не ведущих деятельности на кипрской территории.

Основными иностранными покупателями недвижимости были англичане, которых, кроме теплого климата, привлекало еще то, что после обретения в 1960 году независимости от Великобритании на Кипре почти все сохранилось по колониальному образцу: правовая система, левостороннее движение и повсеместно распространенный английский язык. При этом перелет Лондон­Хитроу – Ларнака занимает всего четыре с четвертью часа. Тем не менее на фоне одиночных покупок «летних домиков» массовых жилищных инвестиций со стороны иностранцев не наблюдалось – англичане в большинстве своем предпочитали проводить отпуск в отелях.

В середине 90-х киприоты одними из первых вышли на российский рынок, предлагая новое жилье напрямую от застройщиков через представительства, открытые в Москве и Санкт-Петербурге. Продажи увеличились, но настоящая их волна пошла в 2004 году, когда Кипр вступил в Евросоюз. В этом году, как сообщает Исследовательский центр MAP S.Platis, жилищный индекс вырос на 7,2%. На рынок, теперь уже всерьез, пошли европейские, в первую очередь британские, инвесторы. Одновременно с этим власти Республики Кипр ужесточили свою финансово-бюджетную политику и отказались от предоставления оффшорного режима для международных компаний. Дефицит госбюджета был сокращен с 6,3% от ВВП в 2003 году до 4,2% в 2004-м, уложившись в допустимые для ЕС 1,2% в 2005 году. Жилищный индекс за период 2004–2006 годов рос в среднем на 5,3% ежегодно.

Настоящий бум последовал в 2007 году, когда цена на кипрское жилье выросла сразу на 19,2%. Общеэкономические показатели Кипра с годовым ростом на 4,4% выглядели неплохо, но наряду с этим имелся еще один важный момент: с 1 января 2008 года, в соответствии с договором о присоединении к зоне Евро, предполагалось ввести 15%­ный НДС на покупку земли, и инвесторы спешили завершить сделки до этой даты. Однако руководству республики удалось отложить принятие этой меры сначала до 1 июля, а затем и до 1 августа 2008 года.

Подогреваемые неизвестностью цены постоянно росли, показав в феврале 2008 года рекордный прирост индекса на 21,2% в годовом измерении. С середины года пошел спад в европейской экономике, и с Кипра начался отток иностранных инвестиций. Тем не менее, по сравнению с 2007-м, в 2008 году цена недвижимости все же выросла на 2,8%. За последние пять лет, согласно BuySell Home Price Index, цены жилья на острове увеличились в 1,4 раза.

Текущий 2009 год начался с падений: в I квартале количество покупок по соотношению к соответствующему периоду прошлого года уменьшилось на 65%. По данным BuySell Cyprus Real Estate, за прошедший год средняя стоимость жилья на Кипре немного уменьшилась – на 2,2%, составив €187 053.

С 40% до 15% уменьшилось количество сделок, совершаемых англичанами. Но теперь этот сектор, похоже, занимают россияне: в 2008 году наши соотечественники потратили на приобретение жилья на Кипре €430 млн, а в первые месяцы 2009 года доля «русских» сделок по купле-продаже кипрского жилья составила около 40% от их общего объема.

Сейчас в Лимассоле проживает около 50 тысяч русских, что составляет немалую часть всего населения острова (850 000). На Кипре имеется русское телевидение и периодика, работают русские школы и магазины.

ЧЕРНОГОРИЯ

Черногория (в паневропейском варианте Montenegro) могла стать самостоятельным государством еще в конце 1990-х, когда черногорские лидеры потребовали от президента Союзной Республики Югославии Слободана Милошевича передать республике право на самостоятельную внешнюю политику с курсом на последующую государственную независимость. В то время этому решительно воспрепятствовал Европейский союз.

Фактический развал Югославии дал толчок к созданию в 2003 году Государственного сообщества Сербии и Черногории, неофициально названного «малая Югославия». После проведения референдума, на котором большинство участвующих в голосовании граждан Черногории проголосовали за выход республики из конфедеративного союза, Черногория 3 июня 2006 года провозгласила свою независимость, а Союз Сербии и Черногории прекратил существование.

Поскольку в 1990-х годах Черногория была одной из участниц балканских войн, где выступала на стороне Сербии, то на восстановление экономики потребовалось время. Только к началу 2000-х в республике произошли позитивные сдвиги, и Черногория начала становиться объектом международного туризма, чему способствовали красивейшие пляжи Адриатики, горы и мягкий климат.

Черногория, пожалуй, единственный иностранный рынок, инициативу на котором сразу же захватили россияне: считается, что первые российские инвестиции в недвижимость пошли в Черногорию в 2002 году. Это направление становилось все более популярным для российских туристов: в 2004-м здесь побывало 25 000 россиян, в 2005 году их количество почти удвоилось (48 000), а в 2006 году поток российских туристов увеличился до 65 000 человек. В следующем году было открыто регулярное авиасообщение в Тиват и столицу Черногории Подгорицу, и количество россиян, посетивших эти края, приблизилось к 100 000.

Параллельно русские стали интенсивно скупать недвижимость, интересуясь, как правило, наиболее дорогими районами Адриатического побережья: Будванской Ривьерой, Которской бухтой и Барской Ривьерой. Здесь нужно отметить, что вообще 75% купленной иностранцами недвижимости находится в прибрежных зонах, но доля россиян среди них, по некоторым оценкам, еще до кризиса преодолела 70%­ный барьер. Остальные 30% в основном пришлись на англичан, ирландцев, немцев и граждан Словении.

Уже к 2006 году объем прямых инвестиций из России достиг €2,5 млрд. Если при этом учесть, что за весь 2006 год общий объем сделок купли-продажи объектов недвижимости в Черногории составил €340 млн, то можно увидеть, что именно цифры такого порядка могли означать для небольшого государства с населением в 650 000 человек. Цены, поддавшись финансовому напору, стремительно пошли вверх. В период с 2005 по 2007 год, ежегодно прибавляя по 25–30%, они удвоились, продолжая расти и в первой половине 2008 года, составив итоговые 12–15%.

По сравнению с рядом других европейских государств, где мировой финансовый кризис «обрушил» рынки недвижимости, цены на жилье в Черногории в 2009 году «всего лишь» откатились на год назад. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в объектах, расположенных на побережье, находится в районе €3100–4500, то есть уже сопоставима с ценами курортной недвижимости Испании, Италии и Франции, притом что инфраструктурное развитие побережья пока до этого уровня явно не дотягивает.

Количество сделок уменьшилось, но о девелоперских распродажах речь пока не идет. Банковской системе удалось избежать потрясений во многом «благодаря» отсутствию развитой системы ипотечного кредитования. В апреле этого года иностранцам было, наконец, законодательно разрешено покупать землю, что в перспективе может оказать на рынок положительное воздействие.

ХОРВАТИЯ

Несмотря на то что Хорватия получила свой официальный независимый статус еще в 1991 году, молодая республика ввязалась в серию балканских конфликтов, выйти из которых ей удалось только в середине 90-х. Таким образом, Хорватия, как и Черногория, не смогла, подобно многим странам Восточной Европы, воспользоваться благоприятной инвестиционной конъюнктурой этого периода.

1999 год был отмечен приходом к власти нового правительства и началом проведения широких экономических реформ, результатом которых стало заметное увеличение жилищного строительства с 12,7 тысячи единиц в 1998 году до 17,5 тысячи в 2000-м. В том же, 2000 году реформы принесли вполне ощутимый эффект – экономика республики выросла на 5,45%, а с 2001 по 2006 год среднегодовой рост ВВП составил 4,8%.

В эти же годы страна столкнулась с проблемой репатриации: в Хорватию возвращалось множество людей, перемещенных в результате войны. До 2005 года в страну с четырехмиллионным населением въехало почти 340 000 репатриантов. Проблему с жильем для такой массы людей частично помогла решить правительственная жилищная программа, которая также дала толчок для строительного сектора: средние темпы ввода жилья за период с 2002 по 2005 год составили 180 000 жилых единиц. В 2001 году была утверждена программа POS, по которой люди смогли в 2001–2005 годах выкупить по субсидируемым ценам около 2000 квартир. Средняя цена квадратного метра в рамках POS составила €910, тогда как цена свободного рынка составляла в 2001 году около €1400/кв. м.

Несмотря на то что на жилищном рынке страны в 2005 и 2006 годах были зафиксированы небольшие падения (0,7% и 0,3%), в 2007 году стоимость среднего квадратного метра поднялась с €1242 до €1563, увеличившись на 26%. Следующий, 2008 год показал рост в 2,5%, притом что в Дубровнике цены выросли гораздо существеннее – на 10–12%. С октября прошлого года количество сделок резко уменьшилось, и новый 2009 год изменений все еще не принес. Вместе с тем существенного удешевления объектов пока не заметно: цены в квартирах на Адриатике – от €1750/кв. м в северной части побережья до €3650/кв. м в Дубровнике, на юге. Средняя цена квадратного метра в Загребе – около €2000.

Развивающийся рынок недвижимости Хорватии и перспектива присоединения страны в 2010 году к Евросоюзу привлекли иностранных инвесторов, в основном из стран ЕС. По данным Global Property Guide, инвестиции распределились следующим образом: около 55% разрешений для иностранных приобретений были предоставлены гражданам Германии, австрийцы получили 16%, англичане и венгры соответственно 6% и 4%, а граждане Голландии – 3%. Российских инвесторов пока мало, что связывается с трудностями оформления недвижимости в собственность негражданами Евросоюза. Как и в Черногории, наибольший интерес у иностранных покупателей вызывают населенные пункты, расположенные на Адриатическом побережье при почти полном отсутствии сделок в столичном Загребе. Предпочтения распределились следующим образом: 33% совершаемых иностранцами сделок приходится на крупнейший полуостров Адриатического моря Истрию, на граничащий со Словенией район Приморье – Горски Котар – 26%, далее за ними следуют Сплит – Далмация (12%), Задар (8%), Дубровник – Неретва (6%) и только 3% иностранных покупателей выбрали Загреб.

ЧЕХИЯ

В 1999 году Чехия вступила в НАТО, имея перед собой следующей целью интеграцию в Европейский союз. Тогда же произошел переход от кризисных 1997–1998 годов, когда экономика страны испытывала трудности, связанные с распадом СЭВ и, как следствие, изменением структуры промышленности, к стабилизации и дальнейшему многолетнему росту.

Рынок недвижимости в данном случае послужил наглядной иллюстрацией позитивных перемен в экономике: с 1998 по 2003 год общий индекс жилищных цен, по отчетам Чешского национального банка, вырос на 65%. Наиболее интенсивный рост пришелся на период с 2000 по 2003 год, когда цены ежегодно увеличивались на 16,4%. Основная причина ускорения роста – ожидание вступления Чехии в ЕС в 2004 году и связанного с этим повышения цен на объекты недвижимости. После того как страна вошла в Евросоюз, рынок успокоился, показав в период 2004–2006 годов лишь «косметический» 1,8%-ный рост.

Резкий подъем произошел в 2007 году, когда цены увеличились сразу на 20%. Это событие связывают со входом Чехии в конце 2007 года в Шенгенское пространство и открытием ее границ с Германией, Австрией, Польшей и Словакией, а также с повышением с 1 января 2008 года ставки НДС на новое строительство.

В 2008 году, когда в большинстве стран ЕС произошел серьезный спад в экономике, в Чехии был отмечен рост ВВП на 4,4%, но его темпы несколько замедлились по сравнению с 2005–2007 годами, когда он находился на среднегодовом уровне в 6,6%. В Чехии продолжился рост цен на недвижимость, который, по оценке международного консалтингого агентства Knight Frank, составил 19,6%, притом что последний, уже «кризисный» квартал 2008 года показал прирост на 0,2%. Чехия, таким образом, оказалась в тройке стран­лидеров годового роста цен на недвижимость, пропустив вперед лишь Дубай и Россию.

Тем не менее общеевропейская неблагополучная ситуация отразилась и на ориентированной в основном на экспорт экономике Чехии. Из-за рецессии в странах ЕС в декабре 2008 года объем экспорта чешских товаров, по данным Чешского статистического управления, сократился на 24%. Строительный сектор среагировал немедленно: в IV квартале 2008 года было начато строительство 9 686 единиц жилья, что на 19,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сдано в эксплуатацию 12 397 единиц жилья – уменьшение на 30,4%.

В начале 2009 года агентство České Noviny сообщило, что процент безработных в январе 2009 года составил 6,8%, увеличившись в феврале до 7,4%, что явилось следствием падения производства на крупных предприятиях, таких, например, как завод Skoda. По статистике сети риэлторских онлайн-ресурсов EuroNet Media, основанной на анализе более чем 48 тысяч объектов, предлагаемых на продажу, цена средней единицы чешского жилья за период с января текущего года по июнь снизилась на 8,4%, составив €73 508, за последний месяц падение составило 0,2%. В пражском историческом центре Прага-1 самом дорогом районе страны, средняя цена жилья в июне была €232 832, увеличившись за месяц на 0,9%.

По словам риэлторов, наибольшее падение пришлось на ранее переоцененное панельное строительство, в то время как цены в престижных пражских районах, несмотря на уменьшение количества сделок, почти не изменились. Отчет за I квартал работающей именно в этом сегменте рынка компании Knight Frank показал 9,9% роста цены недвижимости Чехии по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Несмотря на то что чешские законы не позволяют иностранцу владеть жильем непосредственно, в стране многие годы действует схема, по которой заграничный инвестор регистрирует в стране фирму, на которую совершается покупка. Поэтому в период роста большой объем чешской недвижимости перешел в руки британских, немецких, голландских и итальянских инвесторов. Россияне отметились, в основном, покупками жилья в Праге и особенно в Карловых Варах, благодаря чему карловарские цены иногда достигали нелогичных значений в €5000–6500/кв. м и более. По всей видимости, теперь этот уровень будет скорректирован в сторону уменьшения.

ИЗРАИЛЬ

Российский финансовый кризис, начавшийся во второй половине 1998 года, стал причиной приезда в страну значительного числа репатриантов, что в 1999 году отразилось на израильском рынке 12%­ным ростом цен. Затем последовал период падения, во многом связанный с проблемами в израильской экономике, которая пострадала как от кризиса на мировом рынке высокотехнологичной продукции, так и от арабской «интифады», нарушившей хозяйственные связи с Палестинской автономией. Цены на жилье в период с октября 2000 года до середины 2003 года в среднем по стране, по данным Центрального статистического бюро Израиля, упали на 6,5%, притом что если в Иерусалиме жилье подешевело лишь на 3,9%, то в Тель­Авиве – на 16,6%. За этим последовал благополучный период, продлившийся до начала 2006 года, во время которого цены выросли в 1,28 раза, что было связано с экономической стабильностью и улучшением ситуации в сфере безопасности. На этом фоне активизировались иностранные инвесторы: если в 2003 году они приобрели недвижимость в общей сложности на
$190 млн, то в 2005 году – уже на $1,2 млрд.

В июле 2006 года Израиль начал военные действия на юге Ливана против контролирующей эту область Хезбаллы, получив в ответ ракетные обстрелы своих северных территорий. В августе конфликт завершился, но, не причинив особого вреда ни курсу израильского шекеля, ни израильской бирже, он тем не менее достаточно сильно повлиял на рынок жилья, понизив среднюю цену единицы жилья на 11,6%, с $228 198 до $201 722.

Следует отметить, что результаты Ливанской компании отразились на стоимости жилых объектов по-разному: в «прифронтовой» Хайфе рынок в 2006 году потерял 10,3%, в Тель-Авиве – 12,6%, а в городах юга страны цены даже выросли, увеличившись на 8,9%.

Следующий, 2007 год оказался удачным для израильской экономики, показав рост ВВП на 5,2%. Зарубежные инвестиции в жилую недвижимость Израиля составили около $1,5 млрд, на которые было приобретено около 5 тысяч единиц жилья. Стоимость квартир в Тель­Авиве, Бат-Яме, Ашдоде и Рамат-Гане увеличилась на 20–30%, в Раанане и Нетании – на 15%. В то же время недвижимость Хайфы и прилегающих городов Крайота показала отрицательный рост – 12–15%. В среднем цены на жилье с IV квартала 2006 до I квартала 2008 года упали в Хайфе на 21%.

По данным компании по торговле недвижимостью Anglo Saxon, в 2007 году 47% всех продаж недвижимости иностранцам приходилось на покупателей из Великобритании и Франции, но к концу 2008 года их доля на рынке сократилась до 30%. Граждане Канады, Южной Африки и Австралии, напротив, увеличили свою инвестиционную активность с 15% до 25% объема сделок.

2008 год начался с уверенного роста цен, и, несмотря на 2,5%­ное снижение в ноябре и декабре, в общем итоге цены на израильские квартиры выросли на 11%. В прошедшем году произошло еще одно важное событие: с 20 сентября начало действовать двухстороннее соглашение между Россией и Израилем об отмене визового режима. В этой связи, по данным компании Gordon Rock, в IV квартале 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года спрос граждан России на покупку недвижимости в Израиле вырос в 2,5 раза. Там же сообщили, что наибольшей популярностью у россиян пользуются Тель-Авив и курортный город Нетания, на которые пришлось соответственно 40% и 30% всех сделок с недвижимостью.

В начале 2009 года рост продолжился, составив в I квартале, по оценке Global Property Guide, 2,87%. Строительство жилья с начала года увеличилось на 3,5%, а нежилых зданий и сооружений – на 22,8%. Международное риэлторское агентство Knight Frank, подводя итоги годового периода, заканчивающегося в I квартале 2009 года, в своем рейтинге Global House Price Index поместила Израиль на первое место, оценив годовой рост инвестиций в недвижимость в 10,9%. Средняя стоимость квартиры в Иерусалиме оценивается в $256 тысяч, в Тель­Авиве – $322 тысячи, в Хайфе – $128 тысяч. Средняя цена метра в тель­авивских апартаментах площадью 120 кв. м оценивается экспертами Global Property Guide в $5086.

США

В конце 1990­х годов положение на рынке недвижимости США стабилизировалось после кризиса начала десятилетия, когда рынок не смог переварить гигантские инвестиции, направленные в строительный сектор, и выставляемое на продажу новое жилье не находило своего покупателя, что критическим образом отразилось на возврате кредитов и ценах на жилье. Во второй половине 90-х годов наблюдался наиболее мощный подъем за всю современную историю международных финансовых рынков, большая часть которого пришлась на экономику Соединенных Штатов. Средние цены жилья росли достаточно умеренными темпами, увеличившись за 25-летний период 1975–1999 годов с $125 тысяч до $160 тысяч.

В начале нового века последовал обвал на высокотехнологичном рынке, а в 2001 году США попали в полосу рецессии. Тем временем, как показывает индекс цен на недвижимость Case-Shiller, за период с 2000 по 2003 год, когда рост ВВП составил уже 3%, индекс цен на жилье не только не падал, но и увеличился со 100 до 130,48 процентных пунктов. Это объясняется тем, что Федеральная резервная система США стимулировала экономическую активность, последовательно снижая ставку кредитования, которая с мая 2000 года до сентября 2001 года опустилась с 6,5% до 1,75%. У банков появилась возможность давать населению дешевые кредиты, которые зачастую выдавались под 100% приобретаемой собственности. Единственным гарантом ссуды выступало само жилье, которое постоянно росло в цене. В том случае, если покупатель был не в состоянии платить по ипотеке, банк имел возможность реквизировать его недвижимость и без убытка для себя реализовать. Банки, конкурируя друг с другом, стремились привлечь даже тех клиентов, кредитоспособность которых вызывала большие сомнения, вплоть до нелегальных иммигрантов. В итоге с 2001 года банковская система США выдала ипотечных кредитов на $5 трлн.

В 2002 году цена на жилье выросла на 6,5%, а в 2003-м – на 10%. С 2000 по 2006 год цены увеличились в 1,87 раза, а в среднем по стране дом стоил уже $223 тысячи. Рост цен на жилье, по информации S&P/Case-Shiller®, в период с 1996 по 2006 год был самым высоким в Лос-Анджелесе (264%), Сан-Диего (232%), Майами (219%) и Сан-Франциско (209%).

Сыграла свою роль доступность ипотечного кредита: все, кто хотел им воспользоваться, сделали это раньше – в середине 2006 года количество покупателей как нового жилья, так и «со вторых рук» заметно сократилось. Продажи упали. Стремительный рост, который привел в этот сектор большое количество маклеров, покупающих недвижимость на ипотеку лишь для последующей перепродажи, сменился застоем, инвестиции в недвижимость стали убыточными, и люди стали покидать рынок, единовременно выставив на продажу большое количество единиц жилой площади, что привело к снижению цен.

В сложное положение попали банки: невозврат жилищных кредитов в марте 2007 года составил более $1,3 трлн, но жилье, под обеспечение которого эти кредиты оформлялись, месяц от месяца теряло свою ликвидность. Гигантская сумма необеспеченных долгов парализовала банковскую систему. Весной 2007 года ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи New Century Financial Corporation – крупнейшая ипотечная компания США. Кризис сильно ударил по инвестиционным фондам Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas – международным финансовым группам, вложившим средства в ипотечные облигации. Десятки финансовых компаний оказались банкротами. Правительство Соединенных Штатов для спасения финансового рынка выделило сотни миллиардов долларов, но для восстановления платежного баланса этого оказалось недостаточно.

Кризис ликвидности, охвативший США, благодаря глобализации финансовых рынков, быстро перекинулся на страны Европы и Азии, и весь мир пришел к финансовому кризису 2008 года.

В самих Соединенных Штатах, по данным Департамента торговли, инвестиции в строительство в декабре 2007 года снизились по сравнению с декабрем 2006 года на 20,7%. Средняя цена нового жилья в США за тот же период снизилась на 11,6%, составив $219 200 против $244 700 годом ранее. Рост ВВП США за 2007 год составил всего 2,2%, что явилось самым низким уровнем за предыдущие пять лет. В 2008 году тенденция сохранилась: согласно индексу Standard & Poor’s/Case-Shiller, в 20 крупнейших городах страны падение цен за год, предшествующий концу I квартала 2009 года, составило 19,1%, наихудшие показатели у Феникса (–36,0%), Лас-Вегаса (–31,2%) и Сан-Франциско (–30,1%). По сравнению с пиковыми показателями середины 2006 года спад достиг 32,2%, вернувшись к средней цене американского дома, соответствующей примерно IV кварталу 2002 года.

По последнему отчету Национальной ассоциации риэлторов США средняя стоимость дома на одну семью в стране составила $169 000.

***

Инвестиции в недвижимость до мирового жилищного бума традиционно считались наиболее консервативными. О них говорили как об инструменте не особо высокодоходного, но надежного размещения средств. Кризис сломал этот стереотип беспроигрышности, но предыдущие годы показали не только сомнительность прибыльности «любых» инвестиций в недвижимость, но и то, что та же недвижимость при грамотном подходе может приносить своему владельцу доход, сопоставимый с удачной игрой на бирже, при том что сам объект инвестиций выступает в роли своеобразного «якоря», уменьшая риск проигрыша.