Девелоперские импровизации по-аргентински

А.Н. - Сандра, давайте определимся... ваше предприятие - это "проект" или "компания"?

С.Б. -Мы не строители, а именно девелоперы. Сами решаем, что строитьи где, и сами же приобретаем под застройку земельныйучасток. Одновременно наша фирма выступает в качестве проектировщикаобъекта, генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющегонедвижимостью (при необходимости)и организатора продаж. Тем не менее, "Traffi S.A.", скорее, проект. Жизненный цикл акционерного общества, зарегистрированного под данным названием, длится ровно сколько, сколько занимает выполнение связанных со строительством задач и соответствующих операций: от покупки земли до сдачи здания под ключ. После этого компания формально прекращает своё существование. Иногда происходят изменения в составе "команды": обычно меняется архитектор, кто-нибудь из инженеров и набор субподрядчиков. Приступая к новому проекту, мы берём другое имя и регистрируемся заново. Это обычная практика в отрасли.

А.Н. - То есть, постоянно действующих девелоперских компаний в Аргентине нет? Но на чём тогда основывается доверие заказчика или предпочтение, отданное той или иной проектной фирме?

С.Б.- Постоянно действующие есть, конечно. Хотя работают они в основном в сфере индустриального строительства, а не жилищного. Но вообще "интегральные" компании - чтобы под одним логотипом и архитекторы, и дизайнеры, и монтажные работы и нулевой цикл - встречаются крайне редко. Как правило, для каждого типа работ нанимается отдельный субподрядчик... Соответственно, гарантия качества основана именно на репутации фирм, привлечённых для бетонирования, закладки фундамента, проведения сетей или отделки. Как в американской модели.

A.Н. - Как финансируются ваши проекты?

С.Б. - Мы пользуемся концепцией "fee-девелопмента". Иными словами, проект практически реализуется под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и проч.), мыполучаемкомиссию в размере 25-30% от общей стоимости.Исходя из затрат на реализацию 70-квартирного дома в 13-14 этажей.

А.Н. - Кто ваши заказчики? И что означает "практически под заказ"?

С.Б. -Дело в том, что "заказ" образуется уже после того, как начато строительство, потому что мы предпочитаем работать напрямую с частными лицами - будущими жильцами. И нам, и им это выгодно, поскольку ипотечный кредит в Аргентине не существует.

А.Н. - Выходит, что покупатель должен сразу располагать полной суммой? Или используется система векселей?

С.Б. - Формально существует возможность взять ипотеку и выплачивать банку около 30% годовых, поэтому никто этой услугой не пользуется. Если речь идёт об уже возведённом здании и покупка совершается через риэлтора - можно по договорённости взять кредит на часть суммы прямо у него, а потом ежемесячно выплачивать по 1% от стоимости квартиры в течение пяти лет. Да-да, это совершенно легально, - более того, интересы риэлтора защищает именно закон, который в случае неуплаты возвращает недвижимость кредитору. И всё равно такая схема обходится покупателю в копеечку. Людям выгоднее иметь дело непосредственно с девелопером и въезжать потом в новую квартиру, видя, на что конкретно потрачены деньги, вложенные в проект поэтапно. "Поэтапно" - это значит: 30% сразу; потом (в течение первого года) следующие 30% - двенадцатью ежемесячными квотами; и 40% - тоже квотами - до сдачи здания под ключ (то есть, ещё год-полтора). Всё в долларах, аргентинское песо нынче нестабильно.

А.Н. - На какую покупательную способность вы ориентируетесь?

С.Б. - Среднюю. Наша целевая группа - это те, кто хочет приобрести малометражные квартиры в "приличных" районах, чтобы потом их сдавать и иметь хоть и не большую, но стабильную ренту. Подобные районы - Бельграно, Кабальито, Авельянеда в ближайшем южном пригороде и Барракас в историческом центре. Квадратный метр жилья в зонах такого типа стоит $1800-$2000.

А.Н. - И какие квартиры в Аргентине считаются малометражными?

С.Б. - Стандартный вариант: две спальни и гостиная - 92 кв.м. Одна спальня и гостиная - 48 кв.м.

А.Н. - А что вы обычно предлагаете на уровне инфраструктуры дома?

С.Б. -Что касается жилого комплекса - это обычно парковка, холл, какое-нибудь рекреационное помещение (бильярдная или физкультурный зал) и бассейн. В самих квартирах делается столько санузлов, сколько спален. Мы оснащаем их хромированными кранами, раковинами, качественными ваннами. В кухнях ставим электрические плиты (в основном - марки "Johnson"), гранитные столешницы при мойке; в спальнях - встроенные шкафы. Тянем проводку для кабельного ТВ, интернета и домофон. А ещё - учитывая контрасты нашего климата - квартиры оснащаются кондиционерами, которые зимой выполняют функции обогревателя.

А.Н. - Не слишком ли дорого покупателю обходится электрическая плита в процессе эксплуатации? Газ ведь намного дешевле, Аргентина его производит!

С.Б. - Выходит дороже, конечно. Дело в том, что с 2005 году поменялись требования к системе газоснобжения в жилых домах. Помните пожар на дискотеке "Кроманьон", когда заживо сгорело 194 человека? После него - в целях безопасности - запретили поднимать на этажи газопроводные трубы большого диаметра, от которых на каждом уровне шли индивидуальные ответвления в квартиры с соответствующими счётчиками. Теперь счётчики помещаются в подвалах, а к каждой квартире нужно тянуть индивидуальную трубу... Фирме-застройщику это нововведение обходится слишком дорого.

А.Н.- Сандра, расскажите пожалуйста о других стандартах и требованиях к жилищному строительству.

С.Б. - В первую очередь - это принятый для каждого округа коэффициент строительного использования. Например в южной части города - Барракас[1], где мы сейчас работаем, - коэффициент равен пяти; иными словами, если застраивать земельный участок в 2000 кв. метров, к реализации потом возможны только 10 тыс. кв. м. жилой площади.

Ещё одна обязательная норма - это противопожарная безопасность. Помимо модификаций в схеме газоснобжения, после трагедии в "Кроманьоне" по квартирам стали распределять пенные огнетушители. Опять же, в целях безопасности, ширина коридоров была увеличена с 70 до 90 см, что, соответственно, потребовало расширения дверных проёмов.

Стандарты архитектурные, как правило, зависят от конкретной зоны. В Барракас - в строениях, выходящих на проспекты - нельзя ставить больше 13-ти наземных этажей, а в глубине квартала - больше 6-ти. В самом здании обязательно должен быть "колодец" - подобие внутреннего дворика. Чтобы сохранить целостность архитектурного ансамбля, муниципалитет при реконструкции требует оставлять и реставрировать фасады. А всё, что с внутренней стороны, мы можем снести и перестроить.

К планировке требований немного - окна гостиной всегда должны выходить в фасад. Если в квартире две спальни, то одна из спален - тоже.

А.Н.- Чем объясняется наличие в жилых домах "слепых" стен? Особенно много их именно в центре. Неэстетично как-то, до сих пор не могу привыкнуть.

С.Б.- Дело в том, что согласно муниципальным нормативам, нельзя делать дверные и оконные проёмы с той стороны здания, которая подходит к границе земельного участка меньше чем на 50 см. Даже если на соседней территории разбит садик, или в ста метрах стоит одноэтажный особняк...

А.Н. - Почему?!

С.Б. (пожимает плечами)- Традиция. Если с крыши стоящего вплотную магазина или из заднего двора соседнего здания можно легко заглянуть в чужие окна - это нарушение приватности... Наверное, так.

А.Н.- А стандартизация стройматериалов существует?

С.Б. - Строгая - нет. Скорее, есть традиции. Например, в плане следования всё той же американской модели. Так для стен и перегородок используется в основном ультралёгкий гипсокартон, для оконных рам и балконных дверей - анодированный алюминий. Норматив для цементных смесей - тоже американский. 80% бетона в стандартном здании - это "Н-30" и "Н-25" (классификация Американского Института Бетона - ACI).

А.Н. - Есть ли какая-то существенная разница между материалами, идущими на элитное жильё и теми, что используете вы?

С.Б. - Практически никакой, только на уровне отделочных работ - облицовка или тип древесины для встроенных шкафов. Ну и метраж у элитного жилья больше, больше пространства для лужаек, кортов, бассейнов... "Элитность" застройки (4-5 тыс. долл. за кв. м.) определяется эксклюзивностью района. В Оливос, к примеру, находится резиденция главы государства, гольф- и яхтклубы. В Пуэрто-Мадеро - самые модные бутики, рестораны, самые крупные офисные центры и самый дорогой в Аргентине университет. В сфере строительства домов на одну семью разница ощущается намного острее: начиная с дизайна, и заканчивая пожеланиями клиента относительно материалов... или невозможностью таких пожеланий, если речь идёт о доме-"полуфабрикате". Поэтому и разброс цен велик. С многоквартирными домами всё проще: бетонные основы плюс стяжка независимо от района обойдутся в $160-$168 тыс., в побелка - в $37 тыс., сантехника - в $820-$825 тыс., а железобетонные конструкции - в $2 с небольшим миллиона.

А.Н.- Тогда подойдём с другой стороны: можно ли считать вашим конкурентом муниципальных застройщиков?

С.Б.- Нет, нельзя (смеётся). Согласно муниципальным нормам, в столичном округе уже очень давно не строятся бюджетные дома. Их возведение полностью вынесено в пригороды, а в отношении жителей традиционных бедняцких слободок, отнюдь не украшающих Буэнос-Айрес, политика властей такова: никак не улучшать эти поселения, стихийно образовавшиеся 30 и больше лет назад. Цель стратегии - оттеснить бедняков с дорогой столичной земли за черту города, потихоньку выжить, скупив их хибарки за бесценок. Иногда, правда, муниципалитет обещает обитателям конфликтных зон финансовую поддержку, если они откажутся от собственности и согласятся переехать в какой-нибудь дешёвый пансион по соседству. Мне не раз приходилось слышать истории о том, как некоторые люди соглашались, снимались с насиженного места, государство действительно проплачивало им снятые номера месяца 3-4, а потом социальная помощь сходила на нет, и целые семьи оказывались выброшенными на улицу...

А.Н. - Сандра, как по-вашему выглядят перспективы жилищного строительства в Аргентине?

C.Б. - Строительный бум 2002-го года кончился. Спрос ввиду кризиса снизился, многие стройматериалы подорожали... Но люди по-прежнему видят в покупке недвижимости самую надёжную гарантию для своего капитала. Наша экономика отличается чисто дамской непредсказуемостью, однако, у любой дамы есть незыблемые приоритеты (улыбается). "Квартирный вопрос" - неизменно в их числе.