Италия. Страна контрастов меж пятью морями

Ориентация на российского покупателя выражается в стремительном росте предложений в листингах отечественных риэлторских компаний, а также участившихся визитах итальянцев на российские выставки.

Куда и зачем

Востребованы как традиционно популярные районы, так и те, что до недавнего времени считались депрессивными. В последних (Апулия, Калабрия) благодаря развернувшейся в последние годы активности девелоперов начали появляться достойные проекты по невысоким ценам.

Наиболее востребованным регионом, по данным компании Westhome-Invest, по-прежнему остается Тоскана. Интерес к ней обозначен в 19,52% всех запросов клиентов компании. Далее следуют Ле Марше (12,85%) и Лигурия (11,12%). В промежутке от 6,35% до 6,95% находятся Апулия, Абруццо, Калабрия, Ломбардия и Пьемонт. Сардиния и Умбрия занимают 9 и 10 места, интерес к ним обозначен в 5,76% и 4,49% запросов соответственно. «Несмотря на то, что Тоскана до сих пор занимает лидирующие позиции, в последние несколько лет прослеживается сокращение разрыва между этим регионом и другими областями. Это говорит о более равномерном распределении покупательского интереса на всей территории Италии», – отмечает Наталия Иванова, генеральный директор Westhome-Invest.

Эксперты итальянской компании SecondHouse­It видят покупательские предпочтения иначе. «На мой взгляд, сейчас на первом месте по продажам, конечно, Калабрия. Там совсем недорогая недвижимость, цены на новые апартаменты начинаются от €50 тыс. Но отдаленность от центра немного снижает интерес к региону. На втором месте остается Лигурия с ее элитной недвижимостью. На третьем месте Пьемонт и Ломбардия. На четвертом – Тоскана. Ну и, наконец, есть небольшой процент покупки недвижимости в регионах Лацио, Эмилия-Романья и Сардиния. На Сицилии сейчас тоже идут продажи, но незначительные», – говорит Мария Иванишко, консультант SecondHouse-It.

По мнению Наталии Ивановой, появление бюджетных авиалиний во многих регионах страны открывает доступ к новым рынкам недвижимости. Кроме того, в этих регионах свою работу начинают все большее число агентов, предлагающих широкий выбор объектов, в то время как раньше инвесторы, заинтересованные в приобретении недвижимости в менее известных районах Италии, испытывали немалые затруднения в поисках доступного жилья и вынуждены были переключать свое внимания на другие, более популярные области.

Каков кошелек – таков регион

По данным Westhome-Invest, средняя цена предложения на объекты, к которым выражен покупательский интерес, составляет €320 344. Верхний ценовой порог находится на уровне €1200 тыс. – это касается Лигурии и Тосканы, куда запросы на покупку недвижимости поступают в основном от россиян. В Тоскане интерес покупателей сосредоточен на домах стоимостью на уровне €371 252 при средней цене объектов в этом регионе – €690 964. В Westhome­Invest называют нижнюю границу на уровне €120 509. Максим Жулевич, директор петербургского офиса Clifford Capital, ставит нижнюю планку в три раза ниже – от €49 тыс. за апартаменты в Калабрии. «Это молодой, но динамично развивающийся рынок, с низкими ценами на недвижимость вблизи моря, с удобной системой транспортных развязок и всего в нескольких часах лета от большинства крупных городов Европы», – утверждает Максим Жулевич.

– На юге Италии цены более демократичны, чем в других регионах, – комментирует Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. Эксперт называет в качестве перспективных мест остров Сицилия, уверяя, что он отличается высоким качеством строительства и развитой инфраструктурой. «Кризис повлиял на эту тихую часть страны меньше, чем на другие регионы, цены на недвижимость упали всего на 5–6%. Однако нового строительства на острове в последний год практически не ведется, не считая немногочисленных объектов точечной застройки», – говорит Станислав Зингель. Спросом здесь пользуются 1–2­спальные апартаменты в малоэтажных комплексах на побережье. Стоимость их стартует от невысокой отметки в €110–125 тыс. за объект. Также есть интерес к домам и виллам стоимостью от €300 тыс. При этом заинтересованность москвичей в недвижимости в Италии несколько выше, чем в среднем по РФ.

Средняя стоимость «квадрата» в новых элитных проектах в районах озерной Италии – €2,5–5 тыс. В Лигурии цены начинаются от €3 тыс. На виллы в курортных местах цена может достигать €15–17 тыс. за кв. м. В Лацио, а в основном, называя этот регион, эксперты говорят про Рим, минимальная цена – €1,5 тыс. за кв. м, а максимальная – €20–22 тыс. за кв. м. В Абруццо, на побережье, можно приобрести квартиру минимум за €1,5 тыс. за кв. м, а максимум – за €5 тыс.

«Кризисное» падение цен эксперты оценивают в диапазоне 10–15%. Риэлторы, подводя предварительные итоги 2009 года, оценивают сокращение объема продаж недвижимости иностранцам минимум на 40%. Кстати, уменьшение числа риэлторских компаний в течение кризисного года участники рынка оценивают на 15%.

Специалисты отмечают рост интереса россиян к элитной курортной недвижимости на озерах (Гарда и Комо) стоимостью €4000–5000 за кв. метр и даже небольшой (около 10% в течение последних полутора лет) рост цен в этом сегменте. А вот объекты некурортной недвижимости, находящиеся на большом расстоянии от центров, за последний год понизились в цене на 12%. Элитные объекты в целом не претерпели существенных изменений.

Сегментация предпочтений

– Если проанализировать национальный состав инвесторов, вкладывающихся в итальянскую недвижимость, то можно заключить, что Тоскана привлекает представителей разных стран; Лигурия – излюбленное место россиян, обожающих красивейшее озеро Комо, а также шведов, отдающих предпочтение еще и Калабрии, – говорит Наталия Иванова.

Инвесторы из Великобритании более всего заинтересованы в Ле Манше. Французам нравятся Апулия и Сардиния. Голландцы покупают в Ломбардии и Ле Манше, а американцы выбирают для себя
(помимо, конечно, Тосканы) Калабрию и Абруццо, которые также кажутся весьма привлекательными для покупателей из Германии, неравнодушных еще и к Ле Манше.

Что касается бюджета, то, по данным операторов рынка, работающих в сегменте де-люкс, наиболее состоятельными оказываются россияне. По статистике Westhome-Invest, в 2009 году средняя стоимость покупки российского клиента – €869 484. Далее в рейтинге следуют датчане со средним бюджетом в €410 973. Среди «бедных» оказались немцы (€232 784), за которыми следуют бельгийцы и шведы (€249 212 и €265 056 соответственно). Покупатели из Великобритании по своему бюджету превзошли инвесторов из США (€298 744 по сравнению с €269 475).

В основном русские клиенты выбирают виллы, отдельно стоящие дома, апартаменты с большими террасами. Основным приоритетом остается близость и вид на море и озера.

Что касается юга страны, то, по данным компании Clifford Capital, основными покупателями недвижимости здесь являются англичане. Именно они первыми (после итальянцев с севера) открыли для себя этот регион. На российском рынке недвижимость Калабрии появилась 3 года назад, и сейчас отношение российских клиентов к общему числу составляет около 10%. С развитием региона, увеличением предложений в разных ценовых категориях от самых бюджетных (€49 тыс.) до luxury-вилл с огромными участками за €1,5 млн, количество заинтересованных в регионе клиентов возросло.

Но все же основные покупатели Италии – итальянцы, и это придает рынку стабильность. Они переезжают из города в город, улучшают свои жилищные условия. В зрелом возрасте предпочитают покупать дома с небольшим садиком и на берегу моря. Еще на рынке Италии много американцев итальянского происхождения, которые в пожилом возрасте возвращаются на историческую родину. Достаточно много покупателей из скандинавских стран, Германии, Голландии.

Социальные контрасты

– Лигурия – это престижно, – настаивает Мария Иванишко – Виллы или апартаменты на Лигурийском море или на Средиземном на границе с Францией и Монако всегда востребованы истинными ценителями.

Лигурия находится на берегу Лигурийского моря, известного своими чистыми, мелкокаменными берегами (Ривьера). С западной стороны регион граничит с карликовым государством Монако и с Францией.

Пьемонт, север Италии, озера – для любителей зимнего и озерного отдыха. А также – для путешественников, жаждущих прокатиться по старой Европе – близость к границам многих европейских стран дает такую возможность. Пьемонт окружен с трех сторон хребтами Альпийских гор, включая Монвизо, где берет свое начало река По, и Монте Роса. Он граничит с Францией и Швейцарией, а также итальянскими регионами Ломбардия, Лигурия и Валлед’Аоста.

Ломбардия (столица региона – Милан) расположена в северной Италии между Альпами и долиной реки По. Она граничит с регионами Пьемонт, Эмилия­Романья, Венето, Трентино, Альто-Адидже, а также со Швейцарией.

Если называть Лацио и Рим, то покупку любой недвижимости в столице Италии можно рассматривать как инвестиции в вечный город, который всегда будет востребован. На территории области расположен национальный парк Чирчео (Circeo) – в своем роде единственный в Италии.

Самый экологически чистый район Италии – Абруццо. Природа щедро наградила эти места высокими горами, лазурным морем и зелеными просторами. Цены на недвижимость – демократичные. Абруццо расположен в средней части Апеннинского полуострова на побережье Адриатического моря примерно в 100 км к востоку от Рима. Тоскана – это виллы и старинные замки с оливковыми плантациями.

Многие знают о разрыве между богатым, «продвинутым» индустриальным Севером и бедным Югом. Местные жители говорят, что Юг – это социальная изоляция. Калабрия была всегда землей эмиграции для десятков тысяч нелегальных иммигрантов из Африки, Ирана, Турции, Албании, Македонии. В плане инфраструктуры и эффективности управления это – один из наиболее слабых регионов Италии. Здесь много иммигрантов. А развитие инфраструктурных проектов пока не находится на должном уровне. По мнению экспертов, застройщикам в Калабрии нужно много сделать для того, чтобы этот район стал привлекательным для массового покупателя. Очевидно, всем этим и объясняется минимальная планка цен на строящееся жилье в этом регионе.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Наталия Иванова, генеральный директор Westhome-Invest:

– Российские покупатели в основной своей массе покупают недвижимость для отдыха в качестве загородной резиденции. Среди украинских клиентов отмечен спрос на недвижимость в районах крупных университетов, для детей, получающих образование.

По продажам итальянской недвижимости мы работаем с клиентами России, Украины и Казахстана. Я бы отметила, что спрос на эту страну уже сформирован, и каждый из обратившихся за консультацией достаточно хорошо представляет, что именно он хочет приобрести в Италии и на каких условиях он был бы готов это сделать. 

Мария Иванишко, консультант SecondHouse-It:

– Около 16% продаж итальянской недвижимости приходится на покупателя из России и стран СНГ. И Италия – это едва не единственная страна, которая не пострадала от финансового кризиса. 70% сделок здесь совершались за наличный расчет. В этом году, как и раньше, в Италии покупается недвижимость для собственного использования. Большую прибыль от сдачи в аренду тут не получить, так как максимальный доход составляет 5–7% годовых. А то, что средства, вложенные в недвижимость, будут в сохранности и покупка будет приносить удовольствие, с этим не поспоришь. 

Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»:

– Наверное, одним из наиболее перспективных регионов Италии остается регион Калабрия, там цены сейчас сопоставимы с болгарскими. Этот регион пользуется спросом у россиян, но основным интересным регионом остается Лигурия, на севере Италии (от Генуи до границ с Монако), где востребованы как виллы, так и апартаменты на морском побережье или на озерах. Эти объекты ликвидны практически всегда, там нет сильного роста стоимости недвижимости, но нет и падения, спрос есть всегда. 

Ирина Машкова, генеральный директор GardaInternationalS.r.l.:

– Наибольшим спросом у иностранных инвесторов пользуются побережье Лигурии, Тосканы и Сардинии – для более состоятельных клиентов, юг Италии – Калабрия – для среднестатистического россиянина. Особняком стоят предложения на озерах Северной Италии (Гарда, Комо, Маджоре). Стоимость курортной недвижимости зависит от региона и объекта. Может варьироваться от €800 до €10 000 за кв. метр, некурортной – в зависимости от удаленности от крупных городов и состояния – от €1000 до €12 000. 

Максим Жулевич, директор петербургского офиса CliffordCapital:

– В 2009 году спрос на недвижимость на юге Италии вырос. Во многом его рост был обусловлен PR­кампанией Калабрии, которая проводилась на государственном уровне. Строительство дорог, появление новых авиалиний с прямыми рейсами из большинства крупных городов Европы, развитие туризма – все это повысило популярность региона. Причины покупки российских клиентов разнообразны, но в основном это отдых на море в собственном доме, сдача жилья в наем и инвестиции в недвижимость. 

Средние цены на недвижимость в различных регионах Италии

Источник: данные компаний