Площадь для дела. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Европе

Основные критерии при выборе коммерческой недвижимости в Европе – это безопасность инвестиций, невысокий, по сравнению с РФ, уровень налогов, стабильная прибыль и возможность получения права на постоянное проживание по месту локации бизнеса.

Если пять лет назад в курортных местах Европы присутствовали в основном западные деньги, то сейчас, отмечают эксперты, на смену европейским капиталам приходят инвестиции из России и других постсоветских государств. «Из последних тенденций – упал спрос на элитную недвижимость и, наоборот, вырос на категорию бизнес­класса», – говорит Светлана Дудко, менеджер консалтинговой копании «Евродом».

– Безусловный лидер по объему капиталовложений российских граждан в зарубежную недвижимость – Великобритания. Но это лишь потому, что недвижимость в этой стране покупает не средний класс, который только последние годы начал формироваться в нашей стране, а очень состоятельные граждане, – говорит Кристина Хавка, генеральный директор компании «Элма Тревел». – Если же взять не объем капиталовложений, а количество сделок с зарубежной недвижимостью, то безусловный лидер рынка – Республика Болгария.

Путь на Запад

Когда получение быстрых прибылей уже не так важно, человек ищет стабильность. Именно это качество западноевропейских экономик привлекает инвесторов из стран постсоветского пространства. Но и годовой доход 7–8% от сдачи в аренду жилого дома или квартиры его не всегда устроит. В этой ситуации человек рассматривает возможность покупки коммерческого объекта – с налаженным бизнесом или без него, в зависимости от ситуации. Это оптимальный вариант, особенно если у покупателя  уже есть опыт ведения бизнеса в этой сфере или в похожих условиях. Именно поэтому наших соотечественников в первую очередь интересуют гостиницы, рестораны, спортивные центры, клубы, а также земельные участки под строительство объектов – все, что связано с туристическим бизнесом. Эксперты отмечают общую тенденцию: цены на такие объекты варьируются в зависимости от близости к морю или лыжному центру. В радиусе шире 10 км и дальше вглубь страны недвижимость стоит на 40–50% дешевле, чем в десятикилометровой зоне от «центра притяжения». Доход от стабильного малого или среднего бизнеса, связанного с использованием коммерческой недвижимости, начинается от 10–15% в год, а прибыльность от перепродажи коммерческих объектов доходит до 50%.

Коммерческая недвижимость в Европе не испытывает ценовых взлетов и падений. Скачок цен, случившийся 3–5 лет назад после введения в большинстве стран ЕС евро, затем сменился плавным, но стабильным ростом. «Спросом у российских покупателей в первую очередь пользуется коммерческая недвижимость в Австрии, Швейцарии, Финляндии, Германии и Болгарии, – считает Светлана Дудко. – Особенно это заметно на морских побережьях и чуть меньше – у горнолыжных курортов».

На ситуации на рынке коммерческих объектов сказывается такой специфический момент, как «старение» Европы, особенно этот процесс заметен в Швейцарии и Австрии. Например, в ближайшие 5 лет в Австрии будет продано около 10 000 мелких и средних компаний. Для нас это значит, в первую очередь, выбор: все больше семейных предприятий (гостиницы, бары, клубы) выставляются на продажу. А это как раз та ниша, которая особенно востребована российскими инвесторами. Возможность купить не только здание гостиницы или бара, а налаженный бизнес, где недвижимость выступает как основа капитала, особенно привлекает инвесторов. «Этический момент – очень часто владельцы бизнеса пекутся о своем деле, и одним из условий продажи может быть ответственность за продолжение начатого прежними хозяевами. Но налаженный бизнес всегда прибыльнее сдачи в аренду. Этот вариант на руку тем, кто хочет жить в этой стране», – отмечает Светлана Дудко.

Почем коммерция в старой Европе?

Генеральный директор агентства «АЛЕФ» Георгий Исаков (или Исааков?) отмечает, что после долгого затишья в последний год спрос на коммерческие объекты в Германии увеличился в 4–5 раз. Спрашивают все: от магазинов и помещений для сферы обслуживания до отелей, доходных домов, поликлиник и санаториев стоимостью от €12 млн и выше. Рост цен на коммерческую недвижимость с начала года в Западной Германии составил 10–15%, в Восточной – 10–30%.

– Рынок Германии недооценен по сравнению с другими, более популярными у туристов странами ЕС, в которых в последние годы происходил бурный рост цен, – констатирует Георгий Исаков.

В Прибалтийском регионе россиянами востребованы офисы и небольшие магазины в Финляндии, а также кафе и участки под строительство коттеджей – последние для последующей перепродажи. Суммы сделок относительно невелики – 80% продаж проходят в пределах €250–700 тысяч. Соседняя Эстония интересует с точки зрения территориально удобной «платформы» для своего бизнеса (на некоторые виды деятельности 0% налога на прибыль). Покупают здесь в основном офисы ценой до €100–150 тысяч.

Во Франции за первое полугодие 2008 года обанкротилось более 3000 (!) кафе и ресторанов. «Причина – не финансовый кризис, как пишут в нашей прессе, а чересчур строгие запреты на курение в общественных местах, вызвавшие временный отток посетителей, –говорит Георгий Исаков. – Соответственно, цены на помещения с таким профилем снизились на 10–15%, несмотря на 6­процентный рост стоимости недвижимости в среднем по стране». Интерес для нашего покупателя здесь представляют объекты в Париже и на Лазурном Берегу, которые чаще покупают для сдачи в аренду и получения «прибавки к пенсии», реже – для ведения собственного бизнеса. Как правило, сумма сделок начинается от €500 тысяч и доходит до €3–4 миллионов.

В Италии цены на торговую и офисную площадь скачков не испытывали, утверждают эксперты консалтинговой компании «Евродом». На севере Италии цена квадратного метра – от €2–4 тысяч, в Лигурии и Тоскане – €6–8 тысяч, на юге Италии – от €1 до €3 тысяч.

– На Кипре россияне покупают помещения под офисы для своего бизнеса стоимостью до €300–400 тысяч. Несмотря на то, что местный рынок офисной недвижимости не очень развит, он привлекает россиян низкими ставками налогов на острове и легкостью получения вида на жительство, – рассказывает Георгий Исаков. – А в Испании покупают помещения под магазины и рестораны на побережье стоимостью от €300 тысяч до €1,5–2 миллионов.

Для тех, кто понимает

Австрия сейчас стала одной из самых привлекательных стран для приобретения коммерческой недвижимости и бизнеса. Как рассказывает Виктор Новиков, управляющий MY NEW HOME Immobilien GmbH, 90% продаж их компании в Австрии – именно коммерческие объекты, из которых половина – девелоперские строительные проекты. Довольно часто покупается старый отель в очень хорошем месте. Как говорят английские риэлторы, «залог успеха – «3 P»: place, place and place». Затем делается капремонт, помещение расширяется до максимального размера, позволенного строительными предписаниями, и продаются отдельные апартаменты. «Это выгодный бизнес, все быстро – при умелом подходе инвестор может обернуть деньги в течение полутора–двух лет», – говорит Виктор Новиков.

С позиции географических предпочтений россий­ских покупателей в первую очередь интересует недвижимость в регионах, куда они ездят отдыхать – Вена и горнолыжные курорты. «Нашим клиентам мы советуем самые известные курорты, к которым растет интерес инвесторов. Так, цена кв. м в Ишгле и Старом Антоне сравнялась с ценой кв. м в самом центре Вены. Рекомендуем обратить внимание на двух­ или всесезонные курорты, например долину Гастайн (зимой – лыжи, летом – горы и уникальные радоновые источники для лечения суставов), Цель­ам­Зее (зимой – лыжи, летом – озеро) и другие, – рассказывает Виктор Новиков. – Земля Штирия пока мало привлекательна, поскольку по статистике средняя продолжительность пребывания туриста в отелях Штирии 4 дня, а цены на комнаты заметно ниже, чем в Тироле или Земле Зальцбург. Основные гости – это малообеспеченные семьи и пенсионеры».

Уровень доходности отеля в Австрии – 10% годовых, что по европейским меркам вполне приемлемо. При удачном расположении отеля в центре курорта оборот ресторана часто превышает оборот от сдачи комнат. Австрийские отели в хорошем месте и с эффективным менеджментом круглый год заполнены более чем на 80% – как за счет зимнего, так и за счет летнего отдыха (у европейцев в моде прогулки по горам), а также велнесс­программ.

Пока что самые активные покупатели здесь – голландцы, немцы, англичане, ирландцы, датчане. На их фоне Россия представлена скромно: привыкшие к сверхвысоким прибылям, россияне пока раздумывают, стоит ли инвестировать в стабильную экономику под 10–15% годовых.

Между тем рост крупных инвестиций (от €6 млн) в австрийскую недвижимость наблюдается с 2001 года и по сей день. Если в начале 2000­х годов годовой объем инвестиций в гостиничный сектор составлял около €1 миллиарда, то в 2007 году достиг €3 млрд. По данным Wirtschaftsblatt, эта динамика даже выше, чем на растущих рынках Восточной Европы. Однако в статистику 2008 года может вмешаться кризис.

Кстати, по данным  Oesterreichische Immobilien Zeitung (09/2008), влияние финансового кризиса на рынок недвижимости Австрии в 2008 году не выходило за «разумные границы»: в первой половине года совершено сделок на 7% меньше, чем за аналогичный период 2007 года (в Великобритании падение составило 62%, Германии – 55%).

О двух полюсах

Наблюдение последних месяцев – кризис пока мало затронул рынки недвижимости новых членов ЕС. Болгария и другие популярные туристические страны из­за особенностей молодой банковской системы оказались менее уязвимы, стоя чуть в стороне от общемировых процессов. Поэтому инвесторы, в том числе и из стран постсоветского пространства, до сих пор направляют свои стопы именно туда.

В отличие от Западной Европы, в славянском мире новых членов ЕС с понятными правилами игры офисные и торговые площади представляют для россиян такой же интерес, как и туристическая инфраструктура. Но самые активные инвесторы на этом рынке – все еще США, Великобритания, Германия, Австрия, Испания, Греция и государства Среднего Востока.

Русские идут проторенной дорогой – вдоль побережья. «Под коммерческой недвижимостью наши покупатели чаще подразумевают отели на первой линии в курортных странах, апарт­отели или комплексы апартаментов для сдачи в аренду, – рассказывает Кристина Хавка. – Но недостаток курортной недвижимости в том, что бизнес носит сезонный характер, и основную долю прибыли делает 5­месячный период с мая по сентябрь. А зимой можно закрываться с убытками или нулевыми балансами. Но при удачных инвестициях в сезон можно получать значительные прибыли, которых хватит на весь год».

Объекты коммерческой недвижимости в столицах развивающихся европейских государств пользуются спросом во вторую очередь. Рынок здесь представлен офисными зданиями и торговыми центрами. Прибыль не зависит от сезонности, зато серьезен риск ошибки в выборе объекта: при покупке офисных зданий, торговых центров, казино, игорных клубов и других объектов коммерческой недвижимости ключевую роль играет локация.

– В Чехии, – рассказывает Георгий Исаков, – популярны небольшие коммерческие объекты стоимостью от €150 до €500 тысяч. Причем мотивы для покупки недвижимости – не только и не столько бизнес, как получение вида на жительство и свободное перемещение по странам Шенгена. Хотя цены на недвижимость в Праге сравнялись с ценами в Хельсинки, Брюсселе, Амстердаме и Мюнхене, обогнав Берлин, Афины, Лиссабон и столицы балканских государств вкупе с восточно­европейскими столицами, кроме Москвы.

Рынок недвижимости Чехии сегодня растет, хотя и медленнее, чем в 2007 году. Сейчас уровень цен в Праге – от €2 до €5 тысяч за «квадрат», в регионах – от €500–700.

Наравне с почти полным отсутствием спроса россиян на коммерческую недвижимость Польши, за исключением горнолыжных курортов Закопане, что объясняется скорее политическими факторами, нежели экономическими, риэлторы отмечают не ажиотажный, но стабильный интерес к Румынии и Албании. Здесь недвижимость покупают явно с целью инвестирования средств, чаще – без намерений вести там бизнес.

У самого синего моря

Болгария сейчас переживает бум в сфере коммерче­ской недвижимости: логистических центров, торговых комплексов, офисной недвижимости и т. д. Именно здесь, а не в секторе курортного жилья, отмечается самый быстрый рост цен – более 25% ежегодно. Эксперты консалтинговой компании «Евродом» констатируют, что доходность от инвестиций в Болгарии колеблется от 6% до 23%, в зависимости от места и экономического сектора.

По данным агентства «Алеф», в Болгарии наиболее востребованы русскими покупателями помещения стоимостью от €60 до €250 тысяч, расположенные на первых этажах в строящихся приморских и горнолыжных комплексах. Приобретаются с инвестиционной целью, часто вместе с жилой недвижимостью в этих же комплексах. По прогнозам Екатерины Новиковой («Евродом»), цены на недвижимость в Болгарии будут расти еще минимум 3 года. То, что четверть ВВП определяется туристическим бизнесом, прибыли которого постоянно растут, является катализатором для всей экономики страны. Кроме того, Болгария имеет собственную АЭС, а вторая строится русскими компаниями. Страна экспортирует электричество во все страны Балканского полуострова. В строительный сектор Болгарии за прошлый год было инвестировано более €2,2 миллиарда.

В курортной Черногории коммерческие объекты стоят от €3,5 до €7 тысяч. «Поскольку эта страна ценна своими курортами, Адриатическим морем, пристанями для яхт (маринами), поэтому рынок недвижимости – это первая и вторая линия у моря. В континентальной Черногории делать особо нечего, – говорит Кристина Хавка. – Впрочем, если цель – купить дешевый объект, то легко найти «нечто» и по €1000 за метр, но это будет объект, который не позволит серьезно заработать».

На Хорватском побережье, которое значительно протяженнее черногорского, рынок растет медленно и без рывков. Сейчас цены в Хорватии – от €2,5 до €5 тысяч за метр. Но хорватский рынок никогда не пользовался среди россиян такой ажиотажной популярностью, как в свое время черногорский, констатирует Кристина Хавка. В отличие от Черногории, недвижимость в Хорватии приобретается на юридические лица (фирмы), что не всем удобно. Условия бизнес­иммиграции в страну с 2008 года ужесточились, а процедура получения здесь вида на житель­ство, после вступления в силу с 1 января 2008 года нового закона об иностранцах, стала весьма призрачной (раньше тоже простотой не отличалась). Естественно, все это не может положительно влиять на рост спроса со стороны российских покупателей.

Прогноз и кризис

По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в третьем квартале 2008 года в Европе сохранилась тенденция к снижению объемов сделок в сфере коммерческой недвижимости: они составили €25 млрд, что на 19% меньше, чем во втором квартале этого года (€31 млрд), и на 60% меньше, чем в третьем квартале 2007 года (€63 млрд).

По данным компании, с начала года объем прямых инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость составил €94 млрд, что на 50% меньше, чем за аналогичный период 2007 года. Только на трех рынках (Нидерланды, Швеция и Россия) зафиксировано увеличение объемов сделок по сравнению с третьим кварталом 2007 года.

Снижение объема прямых инвестиций в период со второго по третий квартал 2008 года было особенно заметно на небольших рынках Европы. В частности, в Ирландии этот показатель сократился на 70% до €45 млн, а в Бельгии – на 54% до €550 млн. Существенное снижение объемов по сравнению с прошлым кварталом произошло в Италии (–48%) и Франции (–30%). Хотя в Великобритании объемы сделок уменьшились на 29%, в предпоследнем квартале уходящего года рынок этой страны по­прежнему оставался самым активным в Европе, с объемом прямых инвестиций €5,7 млрд. В Германии объемы сократились на 9% до €3,2 млрд. В целом, на эти две страны пришлось более трети инвестиционных сделок в Европе. Среди немногих рынков, на которых в этом квартале отмечался рост, были Нидерланды и Финляндия: там объемы сделок увеличились на 40% до €2 млрд и на 56% до €585 млн соответственно. «Мы ожидаем, что объемы прямых инвестиций в недвижимость в 2008 году составят около €115 млрд, но наши прогнозы на 2009 год и последующие периоды будут объявлены дополнительно, – говорит в исследовании Тони Хоррелл, глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle. – Мы можем только сказать, что снижение доли заемного капитала на рынке создаст дополнительные колоссальные возможности для тех покупателей, которые опираются на собственный капитал.

Сегодня и зарубежные, и российские эксперты опасаются делать прогнозы развития европейских рынков коммерческой недвижимости на будущий год. По мнению аналитиков компании «Элма Тревел», среди стран Европы наибольшим инвестиционным потенциалом обладает недвижимость Германии и Болгарии. Рынок недвижимости Болгарии не достиг насыщения, а рынок недвижимости Германии, особенно берлинский, сильно недооценен.

Делать выводы относительно влияния кризиса на рынки коммерческой недвижимости Европы, по мнению операторов рынка, пока тоже рано – их можно будет озвучить летом 2009 года. Однако совершенно очевидно, что не все рынки реагируют на кризис отрицательно. Например, рынок туризма в России уже показал 20%­ное падение продаж, а рынок иммиграции (как и всегда в смутные времена вывода капиталов из России), наоборот, на подъеме. «Думаю, рынок сбыта зарубежной недвижимости в России не потеряет оборотов из­за кризиса. Наоборот, люди будут желать застраховать свои деньги вложениями в недвижимость», – считает Кристина Хавка.

Доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду

По данным агентства «Алеф»