Испания. Время сиесты

Пожалуй, трудно вообразить себе более перспективный и заманчивый объект для вложения средств, каким был рынок жилья в Испании еще каких-то три года назад. С показателями, которые он демонстрировал на тот момент, не смог бы конкурировать ни один европейский банк: десятилетний непрерывный подъем, 12% годовых, даже без учета возможного дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Причем какими именно гарантиями защищен банковский вклад, понятно не всегда, а преимущество активов Королевства Испания – наглядность. Королевский дворец и Парк Ретиро в Мадриде, музей Колумба в Барселоне, средневековые соборы Сарагосы, знаменитая коррида, футбольный клуб «Реал» и белый песок пляжа с пихтово-сосновым ароматом на Коста-Брава – вещи вполне осязаемые. Покупая себе «кусочек Испании», можно было с одной стороны, получить неплохую прибыль, а с другой – присоединиться к шумному пиренейскому празднику жизни. Неудивительно поэтому, что очень многие, инвестируя в испанскую недвижимость, выбрали именно такой вид «накопительного» вклада.

История падения

Если бы в том же 2005 году, показавшем рекордные 12% прироста цены, в Испании рос только жилищный рынок, то это можно было бы отнести к не таким уж редким случаям спекулятивного роста, но ведь и другие индикаторы выглядели просто замечательно. Экономика показывала стабильный рост, и за период с 2000 года рабочих мест в Испании было создано даже больше, чем во всей остальной Объединенной Европе. В 2006 году рост цен на жилье несколько замедлился, но тоже оказался вполне приличным – 9,1%. Снижение темпов роста цен практически не отразилось на объемах строительства, которые даже выросли, составив рекордные 800 000 единиц жилья, превысив показатели Великобритании, Франции и Италии вместе взятых. Цены, которые в 90-е выглядели весьма привлекательно, находясь где-то на уровне восточноевропейских, тогда вплотную приблизились к уровню других стран Старой Европы, и спрос пошел вниз, уменьшив количество новостроек в 2007 году до 640 тысяч единиц. Тем временем средняя цена на жилье за 10 лет, с 1998 по 2008 год, увеличилась на 187%.

В 2008-м объемы нового строительства снизились в 2,5 раза, составив около 250 000 единиц, к тому же начались проблемы с реализацией уже построенного жилья. В I квартале 2008-го продажи домов в Испании сократились на 31,8% по сравнению с тем же периодом 2007 года. Застройщики были вынуждены снижать цены иногда до трети стоимости, почти вплотную приблизив их к цене недвижимости вторичного рынка. «Железобетонный» рынок Испании дрогнул, что в первую очередь отразилось на строительных компаниях. О своем банкротстве объявили 65 девелоперов и брокеров по недвижимости, рухнули в том числе и такие «киты» строительного рынка, как Martinsa-Fadesa и Metrovacesa. Капитализация «банкротов» поражает воображение: активы Martinsa-Fadesa оценивались в €10,8 млрд, при долгах в €5,2 млрд, долги Metrovacesa составили €7,1 млрд. Долг барселонской Promociones Habitat, также объявившей себя банкротом, составил €2,3 млрд.

Немногим лучше обстоят дела у крупнейших застройщиков Испании, компаний Acciona, Gomendio, Realia и Vallehermoso. Их общий оборот сократился без малого на 80%, а поскольку строительная индустрия является в стране одной из ключевых, составляя 16% валового внутреннего продукта и 12% всех рабочих мест, то это привело к росту безработицы с 8,3% в конце 2007 года до 12,8% в третьем квартале 2008-го. Профсоюзы, сев на любимый конек, шантажируют правительство и пугают обывателей, предсказывая дальнейший рост безработицы, который, по их прогнозам, может достигнуть 15% в течение 2009 года.

На этом фоне не смогли устоять и цены на объекты недвижимости. То, что долгое время отрицали риэлторы, успевшие привыкнуть к постоянному росту рынка, нашло подтверждение в отчете Банка Испании, подтвердившем падение цен в течение первых трех кварталов 2008 года на 4,27% с учетом инфляционных изменений. Таким образом, средняя цена квадратного метра в Мадриде, по данным Bank of Spain, составила €2895. Но даже эти цифры были сразу опровергнуты министром жилищного строительства госпожой Беатрис Корредор. Она заявила в интервью испанскому телевидению, что по данным, имеющимся в ее распоряжении, за период в 12–14 последних месяцев реальные падения достигли 15%, в чем может убедиться любой, кто пожелает купить какую-то недвижимость. Как сказала Беатрис, это стало реальностью, которую уже невозможно отрицать.

Прощаются, но не уходят

Если рассматривать цены на недвижимость лишь как один из ряда прочих экономических показателей, то все остальное тревоги, по большей части, не вызывает. Испания как была, так и остается экономически мощным государством с почти $1,5 триллионным ВВП, что, по версии Всемирного банка, является пятым показателем в Европе и восьмым – в мире. Рост ВВП в переломном 2007 году составил 3,8% – лучший показатель в Евросоюзе. Доход на душу населения достиг $33 600, обогнав соседние Италию
($30 900) с Францией ($32 600) и поравнявшись с Японией ($33 500). По данным Организации экономического сотрудничества и развития, Испания – на третьем месте в мире по объему своих инвестиций в другие страны.

Доля собственников жилья в стране составляет 87% – показатель, выводящий Испанию на первое место в Евросоюзе, и очевидно, что при такой обеспеченности собственным жильем заметного всплеска покупательской активности от испанцев ждать не приходится. Поэтому основные игроки на испанском рынке недвижимости – иностранцы, среди которых подданные Ее Величества Королевы Великобритании составляют около 80%. Количество сделок с англичанами действительно резко сократилось, что говорит о финансовых проблемах в самом Соединенном Королевстве. Британская финансовая группа Conti Financial, специализирующаяся в сфере зарубежной недвижимости, в своем отчете отмечает, что Испания продолжает находиться на первом месте среди британских инвесторов, заметно опережая Францию. Англичане, если перефразировать известную поговорку, прощаются, но не уходят.

В ожидании роста

Объекты на побережье сегодня, когда предложение явно опережает спрос, просели в цене не так критично, как дома и квартиры во внутренних районах страны. Скидки на первой линии от моря достигают 15%, вдали от воды – более 30%. Считается, что менее всего пострадали от кризиса провинции Эстремадура, Кастилия-Леон, Андалусия.

Квартира в хорошем районе Валенсии год назад стоила €250–300 тысяч, сегодня ее цена составляет €230 тысяч. В прошлом году в Торревьехе квартира на 1 спальню стоила не менее €80 тысяч, сейчас ее можно купить за €73–75 тысяч. В небольших городках недалеко от Барселоны, в радиусе 20 км от аэропорта, сегодня можно найти в продаже квартиру за €100 тысяч, хотя еще год назад объектов ни за €100 тысяч, ни даже за €150 тысяч в предложении не было. Лидером падения называют провинцию Коста-Брава – здесь снижение цен превысило 30%, главным образом, по мнению местных риэлторов, благодаря тому, что активный спрос до кризиса позволил серьезно завысить цены.

Сейчас в Испании резко снизилось количество компаний, занимающихся риэлторским бизнесом (с 3000 два года назад до 1500 сегодня). Многие продавцы «вторички» в последние два-три месяца снимают свои объекты с продажи, так как не хотят продавать дешево. По мнению экспертов, это говорит о том, что «отскок» цен произойдет в достаточно скором времени, хотя и не будет значительным из-за рецессии – по этой причине наиболее выгодными окажутся покупки, совершенные до лета 2009 года.