Насколько стабилен рынок недвижимости Майами?

Рынок недвижимости Майами, города, достаточно популярного среди россиян, исторически известен своей высокой волатильностью. С самого начала своей истории этот город переживал то взлёты, то падения цен на недвижимость. Первый заметный рост к недвижимости в Майами был отмечен в 1910-20-х годах. Тогда многие жители севера США, прежде всего из Нью-Йорка и Новой Англии, были привлечены в Южную Флориду возможностью покупки относительно недорогих домов в прекрасном климате, на берегу Атлантического океана. В то время Майами представлял собой что-то вроде поселка городского типа и был лишь одним из многих подобных курортных мест во Флориде. Благодаря активной рекламе большое число людей, прежде всего предпенсионного возраста, вложили свои накопления в постройку домов в Майами. Началось освоение небольшого острова, находящегося недалеко от побережья и в настоящее время известного как Майами Бич. Этот строительный бум, однако, завершился после крупного урагана, разрушившего значительную часть города в 1926 году. Данное событие оказало очень сильное отрицательное влияние на репутацию Майами и надолго отвадило инвесторов от этого города. Тем более, что в 1935 году случился ещё один крупный ураган, совпавший по времени с Великой Депрессией.

Возможно, Майами так бы и остался захолустьем, если бы не военный переворот на Кубе, случившийся в 1959 году. С приходом к власти Фиделя Кастро ситуация на, до того времени вполне процветающем острове, резко изменилась к худшему. Особенно для людей благополучных и образованных. Все это вызвало массовый исход населения США. Большинство кубинцев не планировали покидать свой остров навсегда и предпочли остаться неподалёку от него, в Южной Флориде. Майами идеально подошел в качестве подобного места. Приток большого числа образованных и предприимчивых эмигрантов коренным образом изменил ситуацию в городе. Население Майами увеличилось в несколько раз, ведь только за 1960-е годы сюда прибыли более 260 тысяч кубинцев. В городе стал развиваться бизнес, причем не только туристический. В итоге Майами стал тем, чем он является сейчас – крупнейшим мегаполисом Юга США, международным финансовым центром и местом притяжения для всей Южной Америки.

Естественно, что рост и развитие привели к увеличению спроса и цен на недвижимость в Майами. Рост цен с небольшими перерывами продолжался с 1960-х по 1990-е годы. Во второй половине 1990-х увеличение стоимости квартир и домов в Майами стало особенно существенным. Этому способствовал фактор, который в дальнейшем привел к крупному кризису, причем не только во Флориде и не только на рынке недвижимости. Дело в том, что в 1990-х в США стартовала программа, целью которой являлось увеличение доступности жилья. Эту благую цель пытались достичь путём облегчения условий получения ипотеки. Без всякого сомнения, доступность жилья увеличилась. Однако также существенно выросли цены на жилье, что стало следствием существенного роста спроса. В Майами эти изменения были особенно заметны. Дело в том, что у многих людей было желание купить квартиру в Южной Флориде в качестве своего рода дачи – как временное жилье на период отпуска. В условиях, когда можно получить кредит практически без гарантий и без первоначального взноса, многим людям, которые в действительности не могли себе позволить такую роскошь, это вдруг оказалось доступным. Кроме того, на рынок недвижимости в Майами пришли инвесторы, которые покупали квартиры и дома, рассчитывая перепродать их позднее по существенно более высокой цене. А пока этого не произошло, квартиры сдавали внаём, благо аренда квартиры в Майами всегда пользуется спросом. В условиях, когда недвижимость в Майами приобреталась в кредит, подобная схема практически не сопровождалась каким-либо риском.

Однако, когда пузырь на рынке недвижимости США лопнул, экономическая ситуация резко ухудшилась, а кредиты стали вдруг недоступными, цены на недвижимость во Флориде, естественно, стали снижаться. Причём достаточно быстрыми темпами. На высоте кризиса к середине 2011 года цены в среднем упали на 60%, то есть более чем в два раза.

С тех пор ситуация изменилась. Сейчас получить кредит на условиях начала 2000-х годов невозможно, так что риск необоснованного роста цен существенно снизился. При этом цены всё же растут, причем достаточно стабильно. За последние 4 года в Майами не было отмечено ни одного месяца, в котором цены бы снижались (по сравнению с предыдущим периодом). Рост этот, впрочем, не слишком быстрый. Так за 2014 год цены выросли лишь примерно на 10% и они все ещё далеки от предкризисных значений. Этот факт, впрочем, скорее благоприятен и указывает на стабильность рынка. По мнению большинства экспертов в ближайшем будущем цены на квартиры и дома в Майами продолжат расти, хотя и все более низкими темпами. В целом можно сказать, что на рынке недвижимости в Майами наступило затишье.

Татьяна Чиркова

Риэлтор, директор South Florida Realty