Германия. Продолжат ли цены подниматься вверх?

Немецкое экономическое чудо, неподготовленность российских инвесторов и законы рынка

Цифры говорят одно, а что наблюдаете на рынке недвижимости Германии вы, практики?

- По данным Союза по недвижимости (IVD), в прошлом году объём проданной в Баварии недвижимости достиг рекордного уровня с 1990 г. - 38,48 млрд евро. По сравнению с предыдущим годом рост составил 7,5%. Доля баварской недвижимости - 21% от общего объема сделок по Германии (183,3 млрд евро). И конца этой тенденции не видно. Проценты по вкладам практически нулевые, альтернативных вкладов для немцев нет. А ипотечный процент всё ещё чрезвычайно низкий.

По мнению Deutsche Bank Research, высокий спрос в 2014 г. сохранится. Все самые важные индикаторы ведут к тому: низкая безработица (6,6%), рост числа занятого населения, приток иммигрантов повысят спрос на жилую недвижимость. Ипотечный процент сохранится на сравнительно низком уровне 3% (в 2013 г. он составил 2,9%), а проценты по вкладам останутся чрезвычайно низкими, ниже инфляции – около 1,5%. На сегодня ипотечный процент составляет около 1,5% при фиксации ставки на 5 лет и около 2% - на 10 лет. Рост же цен на недвижимость будет опережать рост инфляции: специалисты предсказывают для жилой недвижимости (новостроек) средний рост по Германии около 5%, а в столицах около 7%.

Но цены растут главным образом в крупных городах.

- В мегаполисах цены уже стабилизируются. Зато в небольших городах кривая роста в ближайшее время будет более крутой, т. к. спрос в них в последние месяцы значительно вырос. Союз по недвижимости (IVD) рекомендует инвесторам, помимо так называемых городов класса «А» типа Берлина, Гамбурга и Мюнхена, обратить внимание на средние города, где цены не завышены и где ожидается существенная динамика. Мало того, эти рынки не так волатильны.

Тому, кто имеет квартиру в городе с ростом цен выше среднего, Союз рекомендует избавляться от арендного жилья. Сейчас это идеальный момент, т. к. спрос всё ещё высокий. А освободившийся затем капитал логично будет перекинуть на небольшие города с позитивным прогнозом роста, хорошей инфраструктурой и стабильными экономическими тенденциями.

То есть за нынешний год не покажет такого роста цен в крупных городах Германии, как 2013-й?

- Анализ 125 самых крупных городов, проведенный Институтом аналитики, и исследования рынка компанией Bulwien Gesa, показывает, что цены на недвижимость растут не только в мегаполисах Мюнхене, Берлине и Гамбурге. Индекс вырос в 2013 г. на 4,7%. Особенно резко поднялась аренда (+3,8%) и цены на квартиры-новостройки (+6,6%). Сохранился спрос и на земельные участки под коттеджи (+5,6%) и на таунхаусы (+4,8%).

О чём ещё свидетельствует индекс? Бум на рынке жилой недвижимости, прежде всего в городах класса «А», например, Мюнхене, Гамбурге, Берлине, Франкфурте, остаётся прежним. Только за прошлый год индекс в этих городах вырос на 5,5%. Но за последнее время бум перебросился и в города класса «В», «С» и «Д».

Председатель правления института Bulwien Gesa Андреас Шультен заявляет, что цены в определённый момент могут и упасть, что случилось в Мюнхене в 2001-2004 гг. В определённых регионах и секторах цены уже сегодня завышены, например, на квартиры категории «люкс» и доходные дома. В целом же по стране обстановка здоровая и рынок постепенно успокаивается.

Без лишних опасений

Самый частый вопрос сегодня о рынке недвижимости в Германии связан с опасениями, не надуется ли в связи с ростом цен «мыльный пузырь»?

- Волноваться о «мыльном пузыре» не стоит. По сравнению с инфляцией последних 20 лет рынок развивался скорее ниже среднего. Только с 2009 г. рост цен превысил рост инфляции. Например, в прошлом году инфляция составила 1,5%, а цены на недвижимость выросли на 3,3%.

Большего роста индекс достиг только в начале 90-х годов после объединения Германии: около 7,8%. С 1990 г. средний рост цен на жилую недвижимость составил 1,7% в год, а инфляция с 1992 г. - в среднем 1,98%. Таким образом, потенциал роста ещё есть. 

Если же говорить об общих тенденциях, то аренда и цены на севере и востоке страны ниже средних показателей, а на юге и западе — выше средних. По поводу небольших городов институт инвесторов успокаивает: нет гарантии, что существует потенциал роста цен и арендных ставок, но и большого риска падения нет. 

А на 2014 год институт прогнозирует рост. Спрос на жильё всё ещё большой, а предложений по новостройкам мало.

Я сейчас подбираю квартиру-новостройку от 110 кв. м до 1,2 млн евро для одного русского клиента, который приедет во второй половине марта. В Мюнхене или на озере Тегернзее. В хорошем месте Мюнхена или Роттах-Эгерна на Тегернзее квартиры зарезервированы ещё до того, как закончились планировочные работы. Т. е. ещё мы даже не можем пока получить ни иллюстраций, ни планировок, только ориентировочную цену от 8.000 до 12.000 тыс евро/кв.м, а уже 90-100% зарезервировано. На участках ещё стоят старые, не снесённые здания, нет ещё разрешения на строительство. И после его получения пройдет около 1 года до сдачи в эксплуатацию. И тем не менее. Вот такой спрос в нашей Верхней Баварии!

Что востребовано покупателями сейчас?

- Чаще всего спрашивают жильё, квартиры. Для себя, не для сдачи в аренду. Пока для пользования на время отпуска с последующим окончательным переездом на старости.

Дома и виллы. Из моего опыта — в Мюнхене, прежде всего, и на озере Тегернзее.

Я - за новостройки, и мои клиенты их с удовольствием покупают – я бы сказала, что такой выбор делают 90% клиентов. Преимущество не только в том, что это всё новенькое и чистенькое и построено по самым последним стандартам и энергосберегающим технологиям и будет держаться без особого ремонта 15-20 лет, но и в беспроблемном получении ипотечного кредита до 60% от стоимости жилья.

Затем идут инвестиции в арендную недвижимость с целью получения стабильного дохода. По объёму сделок эти инвестиции выше, но не по числу.

Русские в Германии. Что покупают?

Как ведут себя клиенты из России?

- Из своего опыта могу сказать, что русские инвесторы часто не имеют никаких фундаментальных знаний. Так себе: обрывочные, исковерканные выдержки из интернета. Представления о немецком рынке недвижимости смутные, запутанные и безграмотные. Короче, в голове полная каша. Первое их требование: «Большая доходность в большом городе». Берлин (!) один в один сравнивается с Москвой. Полное заблуждение. Но чудеса бывают только в сказках. И все об этом знают. Тем не менее, пытаются найти чудо в Германии. Германия – это не Испания и не Греция. Долгосрочный, стабильный доход одновременно означает низкую или среднюю доходность. Спекуляция - это высокий начальный доход и последующая полная или частичная потеря вложенного капитала.

Русские часто видят в интернете показатель доходности в 10% или выше, и обращаются с таким запросом. Только читают невнимательно. Там написано: «На вложенный (или собственный) капитал». Подразумевается, что инвестор внесёт как минимум 50% собственного капитала. Остаток — кредит под 2,5-3% или выше. Тогда да, в торговой недвижимости и отдельных отелях можно выйти на такую или большую рентабельность собственного капитала. При этом долгосрочную. Не менее 10 лет. С жилой недвижимостью этого не получится, если не брать общую доходность объекта в очень хорошем, перспективном районе, которая будет складываться из текущего дохода от аренды плюс ежегодного роста цены. Тогда да, можно приблизиться к похожей доходности.

Что ещё ищут русские?

- Очень часто спрашивают отели до 2-5 млн евро с хорошей доходностью. Это тот капитал, которым располагают многие инвесторы из России. Но управлять они отелем не хотят и не могут. Тогда получается замкнутый круг: стабильного, гарантированного дохода от такого маленького отеля просто не может быть. Крупные управляющие компании идут в отели от 120 номеров и больше. Это совсем другие инвестиционные суммы. Отели до 2 млн евро управляются частными лицами, как правило, семьями. Больше 4,5-6,5% аренды в год в здоровом баварском регионе они не дают. Кредит инвестору получить под такой отель чрезвычайно тяжело. Хотя в отдельных случаях при определённых обстоятельствах и возможно получить до 50%. В целом, повысить доход за счёт кредитного плеча, как в случаях с торговой недвижимостью и крупным концерном в качестве долгосрочного арендатора, невозможно или очень тяжело.

Но есть инвесторы, покупающие практически «вслепую». А потом узнаёшь из рассказов партнёров, местных жителей, что то там, то тут русский продаёт свой отель. Почему? Обанкротился. Причина: безграмотный подход ко всему.

Во-первых, при профессиональном подходе отель не только бы «кормил» инвестора десятилетиями и дал бы ему ПМЖ, но и мог бы быть достаточно привлекательной с точки зрения рентабельности инвестицией. Мы посчитали с Вадимом Акинчицом, владельцем компании DEVA Hotel Management GmbH, управляющей отелями, что при 50% собственного капитала и фиксации ипотечной ставки на 15 лет под 2,6% инвестор может иметь доходность на собственный капитал около 11%. Но такая доходность обычно достигается при ежедневной работе самого инвестора на объекте, без высокооплачиваемого менеджера.

Вадим подтверждает моё мнение и подчёркивает: наивно предполагать, что без опыта ведения отельного бизнеса, а также без опыта ведения бизнеса в чужой стране, инвестор сам в состоянии приблизиться к даже нулевым операционным показателям.

При выборе и расчёте рентабельности отеля есть 3 ключевые цифры:

1. средняя стоимость номера в сутки (ARR average room rate),

2. средняя загрузка отеля (Occupancy),

3. количество номеров.

Остальные показатели можно рассчитать в проценте от дохода для конкретного региона, города, местности.

Феномен отельного спроса

Почему вообще русские покупают небольшие отели, а не торговую недвижимость?

- Часто из-за полного отсутствия знаний о торговой недвижимости. Они отдыхают в известных туристических местах и связывают это со своими эмоциями. Рациональность полностью отсутствует. Отель – это один из видов инвестиций, благодаря которому можно получить ПМЖ через 3 года. Естественно, если бизнес прибыльный, а не убыточный. Но без  профессионального управляющего он 100% обречён на гибель.

А можно ведь было бы без всякой спекуляции получить ПМЖ через инвестиции в три квартиры как минимум. А в погоне за более высокой доходностью можно инвестировать в торговый объект, например, дискаунтер с доходом от аренды около 7,5%. Или в тот же отель с профессиональным управляющим. Тогда и волки будут сыты и овцы целы.

В Германии сотни небольших отелей стоят в продаже. Почему так много?

- Причин множество. Но одна из главных — отсутствие приемника из семьи, готового перенять бизнес. Десятилетиями хозяин управляет им лишь бы как, т. к. унаследовал его когда-то от родителей. Образования гостиничного нет, о маркетинге понятия не имеет. Отель его кормит, и ему этого достаточно. На текущую модернизацию средств нет. Откуда им быть? И вот приходит пенсионный возраст, и надо от отеля избавляться. А кто его купит, если у единиц есть 100% собственного капитала?! И при такой «дохлой» бухгалтерии банки не финансируют. А ещё и на модернизацию средства нужны. Ведь претензии у туристов растут. Вот и «висят» такие отели годами в интернете. Совсем не потому, что они бесперспективные.

Гонка иностранных инвесторов

Какую долю русские составляют на немецком рынке сейчас по сравнению с остальными иностранцам и по сравнению с коренным населением? Если есть статистика?

- Точной статистики нет и быть не может. По жилой недвижимости, где обычные покупки инвестор часто оформляет на себя, статистики не ведётся. По коммерческой недвижимости многие компании ведут статистику и разбивают ее на группы иностранных и немецких инвесторов по месту регистрации компании. Но ведь большинство русских при крупных инвестициях создают специально компанию в Германии (например, GmbH или GmbH&Co. KG). Тогда это уже немецкий инвестор, а не русский. А другие русские уже имеют управляющую компанию в Люксембурге и покупают на неё. Тогда это уже получается по статистике иностранный инвестор, но не из России, а из Люксембурга.

Если бы были такие статданные, о которых вы спрашиваете, то инвестиция Усманова в виллу на озере Тегернзее в размере более 30 млн евро заняла бы приличную долю в общих инвестициях русских с недвижимость Баварии. Но он-то купил её не на своё имя, а на Лтд, зарегистрированную в офшорной зоне на острове Мэн в Ирландском море, как пишет пресса.

А в части коммерческой недвижимости?

- То же самое. Если взять Мюнхен, то на втором месте из самых крупных сделок 2012 года была покупка за 300 млн евро (по неподтверждённым данным) дворца у оперы (Palais an der Oper) с площадью около 32.000 кв. м русской компанией Lenhart Global Investment. Немецкая пресса поспешила везде упомянуть, что магнат Аркадий Ротенберг — главный собственник объекта — близкий друг и партнёр по боксу Владимира Путина c 90-х годов.

По оценке разных компаний, общие инвестиции в недвижимость Мюнхена составили в 2012 г. от 3,6 (BNPPRE) до 3,9 (Jones Lang LaSalle) млрд евро. Исходя и этих цифр, доля только одного русского инвестора - Lenhart Global Investment- составила 8,3 или 7,7% соответственно.

В 2013 г. тот же Lenhart Global Investment купил проект Opernplatz 14 у старой оперы (an der Alten Oper)  во Франкфурте по оценке компании JLL за 160 млн евро. Другие специалисты рынка говорят о 200 млн евро.

Существуют данные опроса Союзя по недвижимости Германии (IVD) среди своих членов. Опрошено было 560 риэлторов. Его результат: менее 10% всех сделок заключено с иностранцами. Хотя в связи с кризисом интерес и возрос, доля иностранных инвесторов незначительна. По сравнению же с предыдущими годами вырос интерес со стороны инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока. Доля русских среди иностранцев самая большая: 23%.

07.03.2014