Недвижимость за рубежом: как купить ее безопасно?

ЮЛИЯ ЛОЗОВСКАЯ

модератор

ИРИНА ФЕДОРОВА

директор компании World Econom Estate

ОЛЬГА СМУГЛИНА

директор представительства в Санкт-Петербурге корпорации «БЕСТ-недвижимость»

ЕКАТЕРИНА ШУМЛЯНСКАЯ

специалист по недвижимости в Турции ООО «Александр»

МАКСИМ ЛЕМЕШКИН

заместитель директора по строительству Westhome-Invest

Юлия Лозовская: Кризис обнажил определенные проблемы. Участились случаи подписания неграмотных договоров. На первичном рынке сегодня опасно купить «долгострой», на вторичном – не совершить сделку и лишиться авансового платежа либо совершить сделку с неблагополучным объектом. Люди стали чаще терять свои деньги. Как грамотно действовать?

Риэлторская интуиция

Ирина Федорова: Мы продаем недвижимость в Болгарии. Тема безопасности сейчас очень своевременна, равно как и тема ответственности риэлтора в сделках с зарубежной недвижимостью.

Конкретно в Болгарии покупать недвижимость на свой страх и риск, договариваясь напрямую с застройщиком, достаточно сложно в сегодняшних условиях, особенно если вы покупаете недостроенный объект. Не будучи специалистами, вы не можете проверить карточку актуальности фирмы, наличие разрешения на строительство, финансовое состояние компании, а также то, что данный конкретный апартамент, который вы приобретаете, не продан и не заложен в банке, и за него не внесен залог другим покупателем. Когда какой-то объект понравился, самое главное – не его цена, а репутация и финансовое положение его владельца, девелоперской компании, если речь идет о первичном рынке.

Юлия Лозовская: Но в Европе информация о каждой компании – открытая. Документы – так называемое актуальное состояние фирмы и ее финансовые показатели ‒ можно запросить и получить. Может ли клиент действовать самостоятельно?

Ирина Федорова: Я не знаю источников, где можно получить всестороннюю информацию обо  всех застройщиках. Мы за свой двенадцатилетний опыт просто сделали определенные выводы.

Юлия Лозовская: Мы часто сталкиваемся с вашими реальными и потенциальными клиентами, к нам обращаются читатели с разнообразными проблемами. В прошлом году в связи с кризисом даже самые серьезные застройщики сдвигали сроки сдачи объектов. В Болгарии это касается практически всех объектов. Логика клиентов такова: пусть компания построила уже 20 или 50 объектов и имеет отличную репутацию. А вдруг  именно на моем объекте она обанкротится, я потеряю деньги?

Ирина Федорова: Как правило, если до стадии подведения под крышу и грубой отделки все шло по графику, вряд ли что-то произойдет на стадии чистовой отделки или госприемки. По крайней мере, мы не продаем объекты, по которым срываются сроки – следовательно, такие объекты есть.

Если же вы видите, что в рекламе стоит срок сдачи ‒ лето 2011 г., а на самом деле нет еще и котлована, то надо понимать, что чудеса не произойдут. Срок строительства в Болгарии – полтора-два года. Если опасаетесь, лучше купить готовое, благо предложения пока есть.

Юлия Лозовская: В чем риски, если объект готов?

Ирина Федорова: Нужно определить ликвидность объекта. Сколько лет понадобится, чтобы вы могли продать этот объект и оказаться в плюсе? Какова вероятность сдачи его в аренду? Сколько дней в году, в какие месяцы и за какую сумму можно сдавать этот объект? Мы говорим о недвижимости и горнолыжной, и морской. Разумна ли цена? Я думаю, неразумно купить апартамент и увидеть, что у соседа точно такой же  в соседнем комплексе, при той же инфраструктуре, только в два раза дешевле. Для готового объекта самое главное, чтобы он соответствовал вашим целям. Кто-то хочет перепродать объект по более высокой цене, дождавшись вступления Болгарии в Шенген. Кто-то ставит задачу сдать объект в аренду. Для этого объект должен быть ликвиден, то есть востребован рынком.

Не ищите агента на месте

Ольга Смуглина: То же самое относится и к другим курортным рынкам развивающихся стран. Пример – Черногория. Если вы, находясь в России, будете выбирать объект по сайтам застройщика, то, вы понимаете, что Интернет много стерпит. Не забывайте, что вся информация на сайте предназначена для того, чтобы продать вам этот объект. А консультация в профессиональном агентстве недвижимости поможет вам убедиться, что объект действительно настолько хорош, насколько рассказывает о нем застройщик. У нас есть представительство в Черногории, мы можем выехать на место, сфотографировать, лично осмотреть и дать более полную информацию.

Юлия Лозовская: Но обычно клиент не покупает заочно, он сам выезжает на объект, чтобы выбрать?

Ольга Смуглина: Многие, но не все объекты покупаются с учетом личного осмотра. Если объект строящийся, что клиент поедет смотреть? Строительную площадку? Только зря потраченные деньги на тур. Выгоднее нанять агентство, которое за вас сделает всю работу, а вы получите объективную и полную информацию.

Хочу обратить внимание на следующее «тонкое место» ‒ это резервирование объекта. Вы нашли объект, в котором хотели бы жить, для совершения сделки необходимо его зарезервировать. Здесь обязательно нужно учесть следующий момент: в расписке должно быть указано, что в случае отказа продавца от сделки он возвращает вам задаток в двойном объеме.

В предварительном договоре обязательно должен быть указан график строительства, детально прописаны все графики платежей, то есть расчетов между вами и застройщиком. Обратите внимание на характеристики объекта, который вы покупаете, в том числе площадь. В Черногории участились случаи расчета площадей таким же методом, как и в Болгарии, то есть посередине стены. Большая часть застройщиков в Черногории работает по внутренней площади, но некоторые стали считать посередине стен. И когда вы покупаете недвижимость в 60 кв. м, то на деле вы можете получить 54.

Юлия Лозовская: Прокомментируйте, пожалуйста, проблему застройки первой линии. В прошлом году много говорилось о том, что Черногория может пойти по стопам Испании, где закону фактически придали обратную силу, и многоэтажные здания на берегу оказались под угрозой сноса. По многим из них идут судебные разбирательства. Если в Болгарии все выглядит цивилизованно, там просто запретили строить ближе 150 метров от моря, то как будет в Черногории? Все-таки страна молодая, там конституция появилась всего 4 года назад, и законодательство еще в стадии становления. Как при покупке дома на берегу не потерять средства?

Ольга Смуглина: Средства вы не потеряете, в Черногории не сносят уже построенное. Там действует закон о защите иностранного инвестора. Даже если будет принят запретительный закон, вы получите компенсацию в объеме, указанном при регистрации вашей недвижимости.

Юлия Лозовская: В последнее время риэлторы говорят о повышенном интересе российских инвесторов к Греции. Эта страна переживает жесткий кризис, всем интересно, что там будет происходить дальше, но, во всяком случае, недвижимость там здорово подешевела. Можно ли назвать ее привлекательной?

Ольга Смуглина: Кризис в Греции тяжелый. Но ей будет оказана помощь, и страна потихоньку начнет выходить из кризиса. И вы можете использовать этот момент для приобретения недвижимости. Сейчас скидки на недвижимость доходят до 25%. Объект, который стоил €140 тыс., сейчас можно выторговать за €115‒120 тыс. Скидки кризисные, они могут легко и в одночасье закончиться.

Юлия Лозовская: На что обратить внимание? Чего стоит бояться?

Ольга Смуглина: В Греции процедура приобретения недвижимости отличается от других стран. Обязательным условием является участие адвоката. Адвокат заключает договор непосредственно с покупателем, он же осуществляет проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Это записано в законе, и если вас будут убеждать, что адвокат вам не нужен, то имейте в виду, что без адвоката сделка может быть признана ничтожной.

Обязательно и участие нотариуса, который составляет договор на приобретение недвижимости.

Основной проблемой по Греции являются приграничные территории. В 1995 году был принят закон, требующий от покупателей из стран, не членов ЕС, получения разрешения Министерства обороны на продажу им объектов. Приграничные зоны – это полуостров Халкидики, острова Крит, Родос и многие из островов, которые граничат с Турцией. Разрешение оформляется достаточно длительное время, от трех месяцев до года в зависимости от того, в каком именно регионе Греции находится объект. Оформлением заявления и подготовкой пакета документов для отправки в Минобороны занимается ваш адвокат.

Может быть так, что нотариальный договор подписан, а разрешение еще не получено. Часто застройщики идут навстречу покупателю, сразу после оформления договора вы получаете ключи и можете пользоваться квартирой. Но окончательно вы станете собственником только после получения разрешения Минобороны.

При выборе объекта обязательно учитывайте, что в последнее время в Греции развелось очень много мошенников. Они готовы продать российскому покупателю все подряд, без участия адвоката. Нередки случаи использования нелицензированных нотариусов. Обязательно надо проверить лицензии адвокатов, нотариусов, полномочия госчиновников.

Юлия Лозовская: Это к популярным разговорам о том, как можно «прилететь и самому все найти»…

Ольга Смуглина: Совершенно верно. Нередки случаи, когда люди приезжают, им нравится первый попавшийся объект, они подписывают предварительный договор, начинают перечислять деньги. А через некоторое время пропадает и застройщик, и нотариус, и все лица, которые участвовали в сделке.

Договор с оговорками

Екатерина Шумлянская: В Турции тоже есть регионы с земельными участками, которые не подлежат продаже иностранцам или требуют получения разрешения, что не так просто. Разрешения можно не получить, но местные агентства, не умеющие работать с иностранцами, об этом могут не знать.

Юлия Лозовская: Каким образом такая сделка будет зарегистрирована?

Екатерина Шумлянская: Она и не будет зарегистрирована. Вы приходите в агентство, с вами составляют договор, обязательно принимают залог. Если агентство заведомо нечисто на руку, то залог попросят гораздо больше обычного. Вам говорят: «Уезжайте, будем оформлять вид на жительство, приедете через месяц-два, документы будут готовы, разрешение на продажу вам объекта – получено». Напомню, что для совершения сделки с турецкой недвижимостью необходимо оформить вид на жительство. Он действует 6 месяцев, а разрешение на покупку недвижимости выдается после прохождения документов в двух инстанциях – военном управлении в Анталии и кадастровом ведомстве в Анкаре. Это занимает от 3 до 5 месяцев. Вы потеряете время и можете получить отказ.

Юлия Лозовская: Но, по крайней мере, в случае неудачи аванс агентство возвращает?

Екатерина Шумлянская: Могут не вернуть. Наши туристы умудряются подписывать договоры не в свою пользу, на турецком языке, потому что в местном агентстве им говорят: вот же переводчик. Но договор обязательно должен быть составлен на двух языках – турецком и русском.

Юлия Лозовская: В чем преимущество работы через российскую риэлторскую компанию, которая имеет партнеров в Турции? Многие думают, дескать, это сильно удорожит сделку, потому что появляется дополнительный посредник.

Екатерина Шумлянская: На самом деле часто при обращении в местное агентство накрутки бывают намного больше. Можно «случайно» переплатить €15‒20 тыс. – якобы «на нотариуса», «на юриста», «на переводчика», «на оформление вида на жительство». Крупные российские агентства, работая с зарубежными рынками, по крайней мере, достаточно тщательно выбирают партнеров, поэтому риски минимизируются.

Юлия Лозовская: Каким образом вы их проверяете?

Екатерина Шумлянская: Вы знаете, здесь работают исключительно опыт и рекомендации, а также биография компании, число реализованных проектов, отзывы клиентов.

Юлия Лозовская: Опасно ли покупать в Турции недострой? Или его на рынке в связи с кризисом сейчас не предлагают?

Екатерина Шумлянская: Наши турецкие партнеры советуют не брать недостроенные объекты. Рекомендуют подождать окончания работ. Исключение можно сделать только для объектов, которые уже почти готовы, на стадии внутренней отделки.

Вообще, Турция привлекает ценами. Сейчас апартаменты с двумя спальнями можно выбрать за €45 тыс. Можно даже найти за €30 тыс., это будет не первая линия. Двухэтажная вилла с собственным бассейном и видом на море – от €150 тыс. Но будьте внимательны: вам могут предложить апартаменты на первой линии, но по закону в определенных регионах на первой линии нельзя строить. Иностранцу могут отказать в покупке этой недвижимости.

Почти как в раю

Максим Лемешкин: Финляндия – рай в правовом отношении. Здесь лучше не покупать готовый загородный дом, а строить – это экономически выгодно. Но именно в сфере строительства и имеются риски для иностранного заказчика.

Юлия Лозовская: Каков минимальный порог вхождения на этот рынок? Сколько стоит собственный деревянный дом вместе с участком?

Максим Лемешкин: Минимум для хорошего участка и хорошего дома – 100 кв. м из оцилиндрованного или клееного бруса ‒ €150 тыс. Сюда входит участок 50‒60 соток. Это дешевле, чем в Ленобласти. Практически все участки имеют береговую линию.

Юлия Лозовская: Есть ли ограничения, непривычные для российского покупателя?

Максим Лемешкин: Их достаточно, и все прописаны в законе. Надо выбирать застройщика, который знает все нормы и правила. В каждой местности действуют свои ограничения, например, могут быть регламентированы формы рам, оконных решеток, материал для кровли. Все эти нюансы нужно решать при проектировании, чтобы не возникло сложностей в дальнейшем. Если есть несоответствия, недостатки, дефекты, строительный инспектор не примет дом до тех пор, пока застройщик все не исправит по нормам. Необходимо, чтобы в договоре был зафиксирован пункт, по которому застройщик исправляет свои ошибки за свой счет.