Германия. Педантизм в цене
Сила Грундбуха
Последние 15 лет рынок недвижимости объединенной Германии считался недооцененным. Теперь пришло его время. Большой интерес страна вызывает у россиян и граждан других государств постсоветского пространства. Причины: удобное географическое расположение, законодательные гарантии и комфорт.
«Мы считаем, и другие наши коллеги с уверенностью говорят о том, что в ближайшее время цены на недвижимость будут расти. А значит – сейчас самое удачное время для покупки. Приобрести недвижимость в Германии может любой иностранец, в том числе и россиянин, ограничений нет. – рассказывает Елена Сморра, руководитель немецкого филиала Luxury Swiss Agency. – Можно приобрести квартиру, частный дом, пустой участок под строительство или даже большой многоквартирный дом. Здесь выбор зависит лишь от того, как вы хотите использовать недвижимость».
Наши соотечественники покупают квартиры для личного пользования, например, чтобы останавливаться во время деловых поездок, отдыха, шоппинга. Или другой вариант, квартиру приобретают, чтобы вложить свободные средства, и сдают в наем, возвращая за счет арендной платы часть ее стоимости. Дом или участок для строительства имеет смысл покупать тем, кто нацелен на элитное жилье самого высокого класса.
Для коммерческого использования недвижимости в Германии можно приобрести многоквартирный дом с жильцами (или новостройку), или даже целую улицу. После реконструкции при правильном менеджменте подобные вложения приносят большую прибыль. Это особенность Германии – смелые комбинации возможны в стране с очень детально разработанными процессами документирования бизнеса. «Правовая база для этого в Германии великолепная, законы, защищающие частную собственность, строже уголовных», – говорит Елена Сморра. Можно смело сказать, что посягательство на частную собственность в Германии карается строже, чем посягательство на жизнь. Никакие исторические, революционные, политические или климатические катаклизмы не повлияют на ваше право владения приобретенным имуществом и, конечно же, недвижимостью. Яркий пример – возвращение недвижимости и земельных участков старым хозяевам, потерявшим свои владения во времена фашистского режима, а также после войны – на территориях, которые при разделе Германии отошли к ГДР. После объединения Германии в своих правах были восстановлены все обратившиеся. Одно из самых дорогих зданий в центре Берлина – «Соницентр», было построено как раз на таком участке. Настоящий владелец земли даже не подозревал об истинной стоимости этой земли, пока не выставил участок на аукцион.
Специалисты считают, что покупка недвижимости в Германии дает больше преимуществ по сравнению с такими странами, как Испания или Италия. Там покупатели часто сталкиваются с неточной информацией об объекте недвижимости, правовая база расплывчата, а рынок далек от стабильности. Россияне попадали в ситуации, когда границы уже приобретенного участка не совпадают с теми, что указаны в документации. Тогда вступление во владение может начаться с судебного процесса с соседями и длиться долгие годы. «В Германии такая ситуация маловероятна потому, что документация точна, архивы, куда заносятся все объекты и все владельцы – они называют их грундбухи – хранятся вечно», – поясняет руководитель немецкого филиала Luxury Swiss Agency. Подобный педантизм во всех вопросах породил особенность Германии – специалисты рекомендуют новичкам покупать не «новострой», а «вторичку». Она стоит дешевле, легче разобраться, понятен результат.
Подводные камни дома над Рейном
Специалисты предостерегают покупателей от излишней самоуверенности в вопросах покупки недвижимости. Даже в такой законопослушной стране, как Германия, новичкам стоит обращаться в агентства: рынок страны имеет свои особенности, например, можно не уделить должного внимания изучению документов – просто не знать о том, где, что и как посмотреть, и в итоге купить дом с долгами или другими неприятностями…
Еще одна особенность Германии – продажа недвижимости на аукционах. Обычно это те объекты, за которые не расплатились их владельцы.
«Действительно, цены на такие объекты существенно ниже рыночных. Но... при этом вы покупаете «кота в мешке», – характеризует этот способ покупки Елена Сморра. – На деле оказывается: максимум, что можно увидеть, – внешний вид дома, в котором находится квартира, или отдельный дом снаружи. Зайти же внутрь, посмотреть, потрогать стены, спуститься в подвал потенциальному покупателю не удастся, поскольку владельцы имеют полное право до аукциона никого к себе не впускать, и активно этим правом пользуются. А значит – всякий аукцион есть риск и покупатель может выгодно приобрести недвижимость, а может получить халупу под свежеоштукатуренным фасадом, на ремонт которой уйдут астрономические суммы денег».
Поэтому покупка на аукционах требует определенных профессиональных навыков и долгосрочного опыта, так что даже сами специалисты по покупке и продаже недвижимости очень осторожно подходят к этому вопросу. «Бывает, конечно, что ктото вытаскивает «счастливый билетик», но это как в любой лотерее – ктото иногда выигрывает», – говорит Елена.
Прописные процедуры
Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость по всей территории Германии, но процесс покупки длится довольно долго и делится на несколько этапов. Причем каждый этап прилежно документируется. Первое время это смущало россиян, однако очень скоро они обнаружили в немецкой педантичности свою выгоду.
Первый этап – запрос в агентство на поиск объекта недвижимости. В этом документе описывается вид, метраж, место, диапазон цены и другие параметры. Второй этап – покупатель заключает соглашение с агентством, третий – выбор самого объекта, во время которого проводятся экспертизы недвижимости (техническое состояние, документов о праве собственности), четвертый – заключение договора куплипродажи у нотариуса, пятый – проверка договора в юридическом бюро по данной специализации права и внесение исправлений, если договор не соответствует законодательству. После всех этих процедур договор будет подписан в ближайшем государственном нотариате в присутствии государственных лиц, представителей продавца и покупателя с супругой. Кроме комиссии агентству покупатель заплатит нотариальный сбор (1,5% от цены объекта) и налог (3,5% от стоимости объекта). С этого момента новый хозяин получает ключи и может начать обживать помещение. Но полностью оформление документов завершится лишь через пару месяцев, когда новые данные внесут в поземельную книгу (грундбух).
Усредненные затраты на покупку земельного участка и строительство дома в Германии:
Стоимость участка – €112 000
Строительство дома – €160 114
Обустройство cада – €12 000
Налоги – €5040
Комиссионные – €8056
Нoтариальные затраты – €2370
Итого – €297 670
По данным Deutsche Bank