Угол в европейской бане

 Плавный рост цен, наметившийся в последние годы, говорит о том, что покупка дома в Будапеште – как минимум выгодное вложение денег. А по максимуму - можно получить жилье на курорте с мягким климатом, неподалеку от целительных термальных вод. Недаром туристы называют Венгрию «большой баней Европы». Говорят, что на этой земле, где бы ни пробурил скважину – отовсюду будет бить горячий и целебный источник.

Визитная карточка Венгрии – самое большое европейское озеро Балатон и термальные источники, которые помогают излечиться от самых разных болезней суставов, сердца, обмена веществ. Причем, источники находятся повсеместно – даже в столице Будапеште бьет около 120 горячих и множество холодных ключей. Добавьте к этой картине пейзажи старых городов в барочном стиле, древние замки, живописные берега Дуная – получится идеальное место для отдыха и жизни. Одно неудобство – венгерский язык относится к финно-угорской группе. А значит, учиться придется основательно. Риэлторы говорят, это главное, что настораживает российского покупателя, заставляя искать варианты по соседству – в славяноязычных, пусть и более дорогих по уровню цен, странах.

Однако, по данным международных экспертов, в 2007 году оборот на венгерском рынке недвижимости составил €2 млрд. Это более чем в два раза превышает показатели 2006 года. 14% от этой суммы – сделки с германскими инвесторами, на французов и австрийцев приходится по 13% сделок. Похоже, раз в страну потянулись прагматичные немцы, нам тоже туда пора.

«Интерес русских к покупке недвижимости в Венгрии активизировался совсем недавно, года два назад, и заметно увеличился с начала 2008 года, что связано со вступлением Венгрии в шенгенскую зону, – говорит Анна Кузнецова, менеджер-консультант компании GreenField Property International (GFPI), - но главная причина покупки дома в Венгрии у русских - климатические условия страны с самыми богатыми термальными источниками в Европе. Один наш покупатель приобрел дом на берегу озера Балатон для лечения своих родителей. Клиент доволен тем, что его близкие замечательно себя чувствуют здесь. Теперь думает переехать в Венгрию вместе со своими детьми».

«То, что недвижимость в Венгрии сейчас продается без особого ажиотажа, является преимуществом при инвестировании, – считает София Аксютина, директор агентства зарубежной недвижимости «Евродом». – По моему мнению, целесообразно приобретать недвижимость в Будапеште или в окрестностях озера Балатон, поскольку ее можно сдавать в аренду».

Квартира или дом?

Из всех стран бывшего соцлагеря, Венгрия меньше всех пострадала от политических и социальных преобразований. Это сказалось, конечно, и на характере городской застройки. Например, целая улица в центре Будапешта – Андрасси – включена в список памятников мирового культурного наследия ЮНЕСКО. На ней находится знаменитое на весь мир здание Венгерской национальной оперы. И тут же, неподалеку, построен элитный жилой комплекс, где тысяч за 300 евро можно приобрести квартиру, аналог которой в Лондоне будет доступен лишь миллионеру.

Одна из особенностей рынка недвижимости венгерских городов – большое разнообразие предложений. Здесь есть все: от маленьких квартир-«однушек» до аристократических особняков.

Цена «квадрата» в венгерской новостройке не сильно отличается от соседних стран: от €900 до €3000. Что касается вторички, то здесь разброс цен шире: от €400 до €2500 за кв.м. Цена зависит от планировки, площади, года постройки, места (учитывается расстояние до знаменитых озер).

По данным Realty Relations, в не самом престижном районе Будапешта, не самом дорогом доме квартира площадью 50 кв. м. обходится в €70-75 тыс. При покупке на первичном рынке возможна частичная оплата, например, 30% от стоимости - при заключении договора и 70% при сдаче дома, то есть с рассрочкой на два года. «Россияне в столице Будапешта хотят иметь квартиру либо в центре, либо на стороне Буды - наиболее престижном и зеленом  районе. Там цены несколько выше, но за 100 тыс. евро можно купить новую трехкомнатную квартиру с видом на Дунай», – говорит Ирина Лапкина генеральный директор Realty Relations.

Большое количество приобретаемой недвижимости приходится на районы Хевиза – Балатона. Вторичное жилье (апартаменты - студия из одной или двух комнат) площадью 40-80 кв.м. – как правило, находятся в ценовом диапазоне от €60 до €90 тыс. Это уже меблированные квартиры, с холодильниками, электроплитами и прочей бытовой техникой. Хорошо покупаются таунхаусы в отдельно стоящих комплексах с кортами и бассейном. Например, в таком новом доме квартира площадью 70 кв. м обойдется в €80 тыс. В эту цену входит, как правило, и стоимость парковочного места для автомобиля.

Отдельная категория покупателей приобретает дома. Новый дом площадью 200 кв. м. из двух этажей с гаражом в районе Балатона можно купить за €150 тыс. Например, вилла с видом на Балатон в 3 км от Хевиза, площадь участка - 2200 кв. м, общая площадь дома 240 кв. м. стоит €235 тыс. Ипотека в Венгрии работает: на такой объект максимальный размер кредита составит 50% процентов от стоимости, или €117, 5 тыс. Процентная ставка - 4-6% годовых, при кредите на 15 лет ежемесячные выплаты составят €800-900.

Оборот круглый год

Сдача жилья «на водах» туристам, которые круглый год приезжают на горячие источники, - реальный способ перевести жилье на самоокупаемость. Прибыль не баснословна, но стабильна. «Так поступают многие россияне,– делится Ирина Лапкина, – Конечно, апартаменты из двух комнат, которые можно в среднем сдавать за €250 в месяц (в летний сезон за €700-800), не приносят таких прибылей, как аналогичные в Москве, но….ведь и затраты на приобретение дома в Европе несопоставимы со столичными».

Специалист считает, что с точки зрения получения прибыли, вкладывать нужно в самые богатые и динамично развивающиеся регионы на западе Балатона и возле озера Хевиз.

«Доходность от аренды в среднем составляет 5-8% годовых, – говорит Анна Кузнецова, – С прицелом на аренду выгодно покупать жилье в Хевизе, так как это круглогодичный курорт, в отличие от Балатона. Общий рост цен на недвижимость, по нашей оценке, сейчас в среднем составляет 10-20% в год. Однако в 2009 году, после перехода на евро, первые полгода можно прогнозировать ценовой скачок в отдельных сегментах рынка».

Риэлторы утверждают, ссылаясь на международных экспертов, что инвестиции в венгерскую недвижимость характеризуются низким риском. Например, Ирина Лапкина считает показательным доклад компании Cushman&Wakefield/Healey&Baker, в котором приведены итоги исследования рынков недвижимости стран с переходной экономикой. Среди новых членов ЕС самыми перспективными для инвестирования были названы Венгрия, Чехия, Польша (именно в таком порядке). Для составления рейтинга аналитики проводили исследования по 50 различным критериям, включая экономическую и политическую ситуации, уровень коррумпированности органов власти, структуру рынка собственности, механизмы защиты прав инвесторов и прочее. Получается, Венгрия – самая перспективная из новичков ЕС страна для инвестиций в недвижимость, что и подтверждают финансовые итоги 2007 года.

Проще простого

Из прочих достоинств Венгрии – простота юридических процедур. Для того, чтобы купить здесь дом, нужен только паспорт и деньги. Причем, в отличие от многих соседних стран, иностранцы могут свободно покупать в собственность землю (кроме сельхозугодий). Проще оформлять покупки через агентства – специалисты знают законы страны, специфику и снимут языковой барьер. «Каждая сделка проводится с участием независимого венгерского адвоката, роль которого является ключевой – он проверяет все документы, а также подает заявление на получение разрешения от властей на покупку недвижимости иностранцем, – рассказывает Анна Кузнецова. Обычно никаких особых требований к покупателю не предъявляется, руководитель районного (столичного) административного органа или мэр муниципалитета достаточно быстро дает разрешение. Отрицательный ответ может быть получен, если дом будет признан историческим наследием, находящимся на охраняемых территориях и т.п. Однако в нашей практике пока отказов россиянам не было».

Что касается финансовых затрат, то государственный налог на покупку недвижимости, оплачиваемый единовременно, составит 2-6% стоимости апартаментов, и до 10% за гараж. Существуют также небольшие муниципальные налоги. Есть определенные налоговые льготы: если покупается новостройка ценой до €120 тысяч, то пошлина отменяется. Юридические услуги обойдутся в 1-2% от цены объекта.

Коммунальные услуги в Венгрии по меркам Европы недороги – €30-40 за квартиру в месяц летом и около €80 - зимой.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Ирина Лапкина, генеральный директор Realty Relations:

-Хочу отметить высокое качество строительства в Венгрии и современный подход к архитектурным решениям. В жилищном строительстве они давно отказались от панельной индустриализации, следуя приоритетам экологичности, ресурсосбережения, автономности и комфорта при относительно невысокой стоимости. Также в этой стране интересен рынок земли, и россияне приглядываются к нему все больше и больше. Средняя стоимость квадратного метра составляет €30-50. Если на этой земле затем построить дом по вашему проекту, то средняя стоимость затрат будет составлять €500-600/кв. м. И это будет шикарный дом!

АннаКузнецова, менеджер-консультантGreenField Property International:

-Большим спросом у российских покупателей пользуются частные дома с участками. В Венгрии большой дом с участком, в хорошем состоянии, с красивой архитектурой можно купить по цене однокомнатной квартиры в Москве или Санкт-Петербурге. Но, конечно, главный привлекающий фактор - термальные источники и озера. Я часто слышу от клиентов, что им нужен дом именно на берегу Балатона или Хевиза. Однако я бы обратила внимание на то, что неподалеку от Хевиза, есть чуть менее раскрученные места: Залакарош, Кэхидакуштань, Ленти. Пока здесь можно найти относительно недорогую для курортного региона Венгрии недвижимость. Что касается квартир, то наши покупатели предпочитают их гораздо реже, чем дома. Берут такое жилье, в основном, в самом Будапеште и, как правило, новострой.