Недвижимость в Европе: стабильность, к которой придется привыкнуть
Меня регулярно спрашивают – как в Болгарии ситуация на рынке и в экономике? В последний год я неизменно отвечаю: там все очень позитивно. У собеседников из России такой ответ неизменно вызывает удивление.
Это удивление в принципе объяснимо: мы привыкли, что на протяжении последних практически 15 лет российская недвижимость неуклонно росла в цене, по показателям прибыльности далеко опережала европейскую недвижимость, да и в остальном экономическая ситуация располагала к инвестициям, начинанию и ведению различных бизнес-проектов. В последний год ситуация зримо изменилась, но привыкнуть к этому пока еще тяжело.
Тяжело привыкнуть к осознанию того, что рынок недвижимости в Петербурге не оправдывает инвестиционных ожиданий, как раньше. Что квартиры теряют ликвидность. Что вот уже год с каждым месяцем цены сделок снижаются. Что прибыль в 10% годовых только от сдачи в аренду плюс минимум столько же от роста цен на вторичке, а на первичке намного выше – что все это в прошлом. ? что если перевести все наши рублевые цены и рублевые поступления от сдачи в аренду в доллар и евро, и сравнивать показатели нынешнего года и прошлых лет, оперируя цифрами в твердой валюте, то на фоне падающего рубля картина выглядит совсем печально.
? вот на этом фоне людям, глядящим на мир из окна типовой квартиры в российском мегаполисе, оказалось непросто осознать, что у многих западных соседей ситуация и в экономике, и на рынке недвижимости сегодня складывается намного более позитивно. Я говорю о странах Восточной и Западной Европы и Балкан.
Однако, что есть, то есть. Детальный анализ экономик каждой отдельно взятой страны ЕС – тема не этой публикации. Но информация не закрыта, все интересующиеся могут ее найти, и в том числе на русском языке. Повторю лишь такую тривиальную вещь: состояние экономики отражается на состоянии рынка недвижимости. ? наоборот: хорошее самочувствие рынка недвижимости, активность жителей страны в качестве покупателей и инвесторов, и небольшой, в пределах 5% годовых, рост цен, часто говорит косвенным образом о том, что в стране достаточно здоровый экономический климат.
?менно такую картину демонстрируют сейчас многие европейские страны. Страны Западной Европы этим никого не удивляют, а из Восточной Европы упомяну Польшу. ?з балканских стран – Болгарию. Если говорить о последней, то забудьте покамест про курортный рынок. Квартиры в пляжных комплексах, так хорошо знакомые россиянам – это не тема серьезного разговора сегодня и не остров экономической стабильности. ?меет смысл говорить лишь о квартирах в крупных и средних городах страны, по которым показатели прибыльности, роста цен, динамики сделок радуют экспертов рынка вот уже второй год. Вот здесь, например: http://www.vd-zr.ru/articles/541/ – один из обзоров рынка.
Так вот, вернемся к ответу на вопрос «как там в Болгарии?» – ситуация стабильна, никакого кризиса, в отличие от России, нет (непривычно звучит, да?), а цены немного начали подрастать. Не на курортах, конечно, а в секторе городского жилья. Сдача в аренду обычной городской квартиры в спальном районе Бургаса, Варны, Софии, Пловдива, а также квартиры в одном из городков второй величины, дает твердые 5-6% годовых. Офисные помещения приносят доход чуть больше. В среднем ценовом сегменте очень востребованы и квартиры в долгосрочный (более года) найм, и офисы. Срок, в течение которого типовая недорогая квартира находит своего арендатора – 2-3 дня. В крупных городах начали немного подрастать цены на жилье – около 5% в год. Активно ведет себя в роли покупателей местное население – и это понятно, поскольку вложить деньги тем, у кого они есть, некуда, кроме как в недвижимость. Процент по банковским депозитам – около 1,5%, а недвижимость сегодня дает в совокупности почти 10% годовых. Вновь на рынке достаточно активны иностранцы – англичане, немцы и жители некоторых стран Восточной Европы.
Не слишком активны лишь россияне. Вероятно, причин две. Во-первых, тяжело психологически переключить внимание с понятного и разрекламированного курортного жилья на городское. Во-вторых, дома, в России, проблем слишком много. Рубль падает, и не многие понимают, что покупать за границей – если покупать – нужно сейчас, поскольку это, может быть, один из последних шансов. Другие – ждут и верят в возвращение стабильности российской валюты.